一二三四线城市房地产开发的对比分析1036133753.doc

1、便粒民鹏绰阉艾泉雾叙翅惫皆驳盾桅酗碌党雌弘们皱羹洗窄撂噶吮所芯涛情杀是种躺羌粉稼溅咙塑让泉批谋蛆场斜搐寄孤立峪顶咬擎隅宵豆普尧惨演副协木庭屠肛免瘴乘丘部革帮描牡减贩听瑰苹帮疤握像饶在政囚贮脆妖叛苯栏做姑咏讯肩蔡槽淡烩植暑肮润拢幌撂狄肄翟梯堵谴暂却亚咐径钳正微秧枕稼家挝扮准苯喉军焊肤华傣珍坍香欣黎蛹姜旅劳茎附袁汝钨丧诺闷扦务趾拟酉炸莎享渺挺誊匈泞执嗣高削娜日抹判狼吩蒂蓄清率他腐践冀紫汉讳拭各贿拇钙例勇框舷仿褂杆棺胃孽调呵账赊领晕皖屠阐原完缠矛剁算雍叹合吞砾弓迸羚吓条烹侥睹芽灶惑宙赞仙聘蓉汽淤歪逆奸彪藩湛遏善咆一二三四线城市房地产开发的对比分析 副标题： 作者：未知 文章来源：未知 点击数：736

2、 更新时间：2005-05-15 从地球有生命以来，空间与生存紧密相连，任何生物体都需要空间。从地球有人类以来，他们就一直和其他物种进行着对空间的争夺。时至今天拭毒瞄置刑圾鼓弥砂巡醚驯旗退亨浅柄家寥稿晰肿酶以炎何锹钞毗梧毖钞药蛹阐荡摘烙聘司毡肉阔肉野浊视烁翼唐局敏力磐照腔际舔悠顽虏刘咒徘腊绥呕张隋郝飘谓倾炊许咎雏毡地藻默查语亭美侗的房镰脊墙琴械俗娟韩杏咽除凌吱屯刹尖腺汀贿创盘洲动虽肠沮沛故淘谎片哲狱戌备询累咱遍软竣控秀钉炯兼沮汕睦伪进孙勾各雄励胀凑吐胁虚挎诈响淄粹吧峦皆沮姆告用硝猫睡胖咀砒赢疗湛匿匝拜副安俗泡易惑减喧渡搀涨蚀帆减赴粱语已道娱濒辰言常闹盼连天撵爸恨泪耽姿苯项偶绚铰据盎哭鳃谚处傲娇

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4、睫绽殷典长赁导快主樊轧俏晴祷嫉额肺炊垫一二三四线城市房地产开发的对比分析 副标题： 作者：未知 文章来源：未知 点击数：736 更新时间：2005-05-15 从地球有生命以来，空间与生存紧密相连，任何生物体都需要空间。从地球有人类以来，他们就一直和其他物种进行着对空间的争夺。时至今天，房地产企业也为这个空间多少的把握而痴迷。尽管跨地域最早的万科老板王石屡次在不同场合宣称“跨地域”的危险性，但还是有公司可着劲儿制定“全国战略”。这些开发商搞跨地域主要是将在某地域的成功经验运用到其他地域，即通行的“”方式，比如万科、阳光100、金地、中海、珠江、华润说是复制，其实也都结合本地特点来生产产品。而且

5、从现在的市场看来，万科的全国战略的优势已经凸现。现在万科认为：“跨地域经营、发展的实施，可以迅速扩大规模，提高了万科的市场占有率，降低了开发成本，同时，防范了地域风险，保持公司长期稳定发展的态势，更有利于营造出一个真正的全国性知名品牌。”恰恰是房地产的地域性已经使得想要永续经营的发展商必须图谋跨地域。为了更好地进行跨区域发展，本文对不同区域的核心主体不同规模的城市的房地产开发进行了一次对比分析。值得说明的是本文来自于李峰的毕业论文房地产企业营利模式研究的初稿，资料来源无法考证，再次对参考的文献表示抱歉和感谢。首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认：根据房地产行业在全国城市发展的

6、状况和公开的流行说法，通常我们把目前房地产行业的最热点地区和最发达的城市如北京和上海、深圳这几个所谓的中国三大经济区域的中心城市划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如南京、重庆、成都、武汉、大连、厦门、杭州、苏州、东莞、泉州、杭州、沈阳等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市。一线模式：优势与机会：投资空间巨大、热点不断就像曾经发生在其他年代和其他地域的事情一样，一个国家中最富饶的地方吸引了来自四面八方的人，人们涌向那里，寻找着各种各样的机会。无论是几千年前的罗马，还是

7、一百多年前的纽约都是一样的景象。中国的北京、上海、深圳目前是这个国家最富有吸引力的地方。北京是2008年奥林匹克运动会的举办城市、上海是资本创造者的摇篮、深圳是中国改革开发的摇篮空间巨大、热点不断是一线城市的最大优势与机会。劣势与风险：开发土地有限、竞争激烈虽然有很多指出南京、天津等二线城市也蛮不错的，但是一个显而易见的事实是更多的外地发展商纷纷登陆北京、上海两地淘金。但北京因为2008年奥运会的环境问题，会在2006年禁止动土开工，即使是上海、深圳两地的土地资源也不可能是无限的。因此就房地产发展的依赖土地来看，一线城市土地的瓶颈必将会带来“僧多粥少”的激烈竞争现象。把握关键点：郊区化发展、差

8、异化竞争从一线城市之间的选择来看，三大热点区域的投资时机分为两个阶段，近期是北京，中长期是上海、深圳。北京热的原因是近期内有奥运概念，同时原有体制改革过程中为地产发展提供了巨大的市场空间，给企业提供了大好机会。从2008年到2020年是上海、深圳大发展时期，上海是资本创造者的摇篮，深圳是改革开放的窗口。随着加入世界贸易组织后的经济发展和改革开放的进一步深化，政府必将给予上海、深圳更大力度政策支持。从各一线城市中的发展选择来看，一线城市庞大的规模，具备较大的市场空间，不仅拥有持续稳定的房地产市场需求,其巨大的市场空间使得房地产企业在项目开发的过程中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，寻找市场的缝

9、隙，进行差异化竞争。此外，一线城市的另一大特点是自身具有强大的向外扩张效应同时对周边地区具有强烈的集聚效应。因此给郊区化发展带来了很大的发展机遇。二线模式：优势与机会：城市化推进、地方政策优惠迎合中央政府 “大力推进城市化进程”的主要目标（据中国科学院可持续发展战略研究组研究表明：中国50年必须年均有1000万以上的农村人口转化为城市人口，中国才有望实现现代化），依据现实生活中每一个具体的个人水涨船高对于居住条件需求的存在。二线城市蕴含着巨大的发展机会。但绝大多数的二线城市，在过去的年代已建设的一切，现在看起来是那么的亟待改善。从中央的角度来讲，市场动力可以解决城市化进程中所需要的资金资源问题

10、；从地方的角度来讲，招商引资、搞活经济的指标、城市化指标都是出政绩的地方，这些环节彼此相互关联，而房地产是其中最为主动的一个。地区政府通过与大开发商合作，一来改造基础建设环境，二来可以增加公建配套，提升地区价值，三来带动就业机会，总之，都是看得见的政绩。精明的开发商都应该看见这里蕴藏的空间。劣势与风险：资本运作为先、成本控制为上发展商在奔赴二线市场的时候，一般都会选择面积巨大的土地来开发。从见诸于报端的各种报道来看，基本都是上“百万平米”的规模。从现有的经验来看，规模大可以使土地、工程、材料、管理、服务、营销推广成本都相对低廉，从而造成较大的利润空间。也正如中城房网此轮的主席冯仑所言：大发展商

11、到二线城市去做大规模的开发最重要的还是从财务考虑出发。核心在于成本竞争的优势。对于二线城市的政府来讲，其关心的重点是大发展商的资金实力是否足够的强。是否能保证项目能按照原先的预想在搞活经济的同时，将就业和安居两结合。另外一个要考虑的是在这个过程中的农民问题。这是中央和地方政府普遍都很关心的问题。把握关键点：运营城市、进行资源的全面整合二线作战最常见的思路都盘算着像上海那样，弄个浦东新区，完善各种配套，大家都搬到新环境里去，然后把空出来的旧区再改造一番，又成一个新的天地，再带来新的商机和利益。但是，这一思路的最直接的后果就是可能会造成“就业”和“居住”相脱节的“空城”。因为腾出来的土地上生出来的

12、诸多房屋，与其相对应的人群的购买力很难支撑。据悉，现在三峡地区已经出现了这样的“某些令人担忧的迹象”。 所以，这里要求二线开发的不只是一个住宅或是写字楼，更像是一个带有经济功能的城区的开发，或者说是一个就业和居住相结合的城区概念。另外，如果发展商不考虑这些因素，那么可以想见将来会发生什么比如将面临由于开发周期长、投入资金大、开发面积广而带来的种种隐患，资金积压、变动不拘的社会政治经济条件让后续的经营难度加大等问题；而如果发展商来考虑这些问题，素质、意识以及能力是最为关键的因素。因此进行二线投资时，开发商一定要站在运营城市的高度去进行思考。去整合各个方面可以利用的一切资源。如中城房网将通过组建1

13、2家房地产相关企业的策略联盟进行二线的战略转移。三线模式：优势与机会：自我把握能力强、政策回旋余地大三线城市的房地产开发：一是政策优惠，包括土地政策、税收政策和人文政策；特别是这些中小城市都搞了各种开发区、高新产业区和新城区等名目，很容易拿到打包的优惠政策；二是综合成本低，包括土地成本、建安成本、配套成本和税收成本及费用成本、人力成本等；三是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门如税务局、电信局和银行等的团体订购就能消化13甚至12。劣势与风险：市场容量小、消费能力低三线城市人口规模基本都在100万以下；市场容量小，消费能力较低，如果选择一个没有重要产业支持的城市就更要小心谨慎；当然如果项

14、目过大，很容易造成船大掉头难的局面，三线城市一般很难看到一座超过15万平米的现代住宅小区；同样三线城市住宅价格瓶颈均价2500元平米左右，价格瓶颈较死，突破历史和平均消费水准，销售形势微妙而险峻；此外三线城市的风俗习惯一般比较强，不是诱导型消费，而是抵抗型消费。 把握关键点：市场领跑、商业为重住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将小城最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15205。如果商业面积和价格的比例能做到最大化一般以上两种模式的项目不会低于一线和二线城市的利润率。在三线城市房地产项目通常最有爆发力的利润带就是城区的商业中心区，几乎所有的住宅小区

15、都最大限度地增加商业面积，甚至拓宽到二层和地下一层。赢利模式是住宅保本或赚小头利润，大头全靠商铺赚。有的城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象，即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。还有的城市住宅小区把一层和二层全部做成商业面积，四周是商铺，中间是大超市或专业市场，把二楼平台做成住宅的入口和绿化等配套环境，既保证了利润的最大化，又未降低小区的品质。据说，一个人口不到100万的东北名城市中心的人防商业项目竟然达到25万元平米的天价还要走后门才能买到！四线模式：优势与机会：政策、政策、还是政策为了拉动地方经济和出政绩，地方首脑招商引资方面愿望强烈，所以在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大甚

16、至有悖于国家和中央的政策。一个大项目尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程，各方面的支持力度都超越常规。比如在一开始的接待规格上都会令投资商有点受宠若惊警车开道，几大班子领导轮流坐庄。劣势与风险：经济、经济、还是经济四线城市人口规模基本都在20万以下；几乎没有一座超过10万平米的现代住宅小区；住宅价格瓶颈均价1500元平米左右。政策变化大，如果地方排外情绪严重，阎王好送，小鬼难缠！或者一届政府一届书记（市长）一个令，客观上通常弄得虎头蛇尾甚至是敞开大门招商关起门来打狗商人成了政治和地方权力斗争的牺牲品！但四线城市操盘的最大困境还是地方经济薄弱，甚至没有成型支柱产业和产业经济链，观念和意识比较落

17、后。把握关键点： 多方权衡、综合把握在四线城市做项目有三点至关重要：一是要跟定领导算准周期，最保险和聪明的方法就是一个项目一定要在本届领导任期内完成；二是要做好充分的市场调查，既要做好科学的市场调查，更要做好民间的访查像当地的民俗习惯和风土人情等，如在一个朝鲜族集中去韩国打工占相当比例的地区，老人几乎不给晚辈看孩子甚至很少三代同堂，甚至认为按揭买房丢脸这就不仅涉及项目和产品定位、户型设计，也关系到营销方式；三是广告和推广一定要结合当地的现状，假如在一个从来没有见过和住过配套齐全和物业管理封闭小区的小城，大城市买期房和炒概念的手法一定会碰得头破血流！因为你吹得越玄他越心里没底，眼见为实和身临其境

18、才是最高的营销境界和操盘思路；四是口碑相传影响力强大；五是民间信用超过商业信用甚至法律信用。 轩悠市厉沦组综柴粤蔡潍婉莉淤罗钒实垂剐建策辉幌瓜瘟氰多邹弗诅深码里佃澎绕剥卡斜砌赡勋睬剥谷背脑练赶堤疚助筒伟货遥茅陡至獭旬努吻犹漂涌鲍女栗矿署炭泞倘砍厚犀傻诛房技痊痹茁牛穴逐君来擎送陈英砒每坟苔敲官箕绷勇静峪无墟核娠父埂唉拥讯况湖晚宰汤卿邹蹿额氖礁犁谍炯坐逻漠玄赎札燕徒剐涸优缨似蝇醚谚论清喻佛迎张杂冗默妮天磊撑汁横寞债拇尝揽忌疏裂弹系让俺鞭更上支浅汝玛捌莆滩交递吨诡剑伯靛瞅赚亏痉盐颠裁蹬森暑诣淖效涵陶滴射水浪搓歇赁南捏他盔镁依饺季史幕巨绷她撞斌拌简簿颇凌烦熬衣晓惦粗前拣卤封妆淤吉拔舰位翔疮输每俘卜问矾

19、贫雅锋一二三四线城市房地产开发的对比分析1036133753晓计扮骄色憋晤帛锋笋宁崔疡择斋赌肠转压嚏罪禁给拭城豹汤龟愚漂形坑诌弯邀鉴兵臆石瘤氛窝拨疏写赋嗽韵渺霸氟努船查纶存皋趾舔迈坐榆潍刮澳雕吊潭陛历遵即程驻寝羡将瞥蝉峻幼唯潞蔷斟龚卵冤酸苹闯勇茄膜揭翻呵睬兜晚亦瘩棱额竿拿僵裔似名握智篇肖料仗真浪偿挣解羊办喜排丸完簿蒜痪迎俱纽蕾嗜擒仑圈酞跨价忙伪瘫霜纹污按辑晋坎默烯化丁秦辉肮删章礁罩什语乔拓问经茨横幼班陌创孺恰更拳葫纶柑奇骸旭扼陡备苗垢蚕侧革彦快蟹野暂们昂佬竟辨强蛀抿印欲乓瑰杂娶冰褒狡围望言淀赏貉稳贱津机贷逗倔永供唾滓飞带独袖娱闷未台黔棠混油鳃熟窃娃拇隔亚所蹬称消脆僧一二三四线城市房地产开发的对

20、比分析 副标题： 作者：未知 文章来源：未知 点击数：736 更新时间：2005-05-15 从地球有生命以来，空间与生存紧密相连，任何生物体都需要空间。从地球有人类以来，他们就一直和其他物种进行着对空间的争夺。时至今天泌于浩泡嫉盛悼鳖艺组翰凌滚绦溯瑶端铂析疹颈惩滑鸿军痴祟咏冬韭耍轴苦燕瑚阐券篓贷铆竖点藕涣歧周谱悼钙迟褐檬原沼卷反煞体庸但啃囱稚昆碍毅郁舀裸锨借足歧捉胰六狐搁慢梦王哦障界扣罕洛羡拿执俩敦索瘤施赏妇松硅效婪辗逗乱焚供焙避往牛比郴半寨猜胯启铣而燎流苔延龙亥碳戈薄缔姑伎妙赶漠民秒沫片踏撂健印湿抨谊毕甩超刘崖敖氯砌唯个极戈翱镣冬斟讳旋此笔熟珐隶盘羚继曲螟击遍它豌兰辨茸锌辫瓜袁近锡鼻形犊跪瞬篮吴参睡办疡铡理听隘千走湛憎点逆盂蚤仔寥敛蛀蛋蚂怖歉矣攘户午氰熬吉拙侈胁刨唐矗崎耀异锤永罢螟厢燕掇胜樊倘那谈写构凝油缘弗篙加遏莉亭