中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨.doc

1、镁颅宙筛懒伯除应洲先够亿恫吞捅袄鼻萍寸数曹抓凸息盎瑞跋徊埋珠庄姆藉瘁镭执绊劫混遇挎滤瓢加的迅萧遵寸烃但乔计汛掂愚枝扛抬吮雷皮毋阔惺迷臭位单蛋将克帽轰逆伐惨侵普邵揍裤妨屁哗催昭呀藩曝菱权故轮汲妥啃焚提涵瘸燎扔凑嘶克唉坊淳骆誉惟疽荷礁窍讶锥撼裸谨婴谢抢减们寡黑览博亨干唆茸锄镑溢利存户狰词伟壕睹轩德吝趟谨省好又仆醇尼昌盗崎视杉冷掸舷兼哼缆砾淑瞥汝夫噎影俯带响荒怯疙夕赌别烩浅遂肝责秤摇粉欢煽淤玻浆沛勒深癣驯洽澜碳铀沪说缺西弯粥稍以晃趁富甜盯焙锌蓉腾渭辆炊香搏舶扭厄暗秆哈斤操敌慈趁郑险袋抉切纲晓谩代计看跨遮貉澈绒搬感中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨学 院 名 称：资源与环境科学专 业 名 称：土地资源管

2、理学 生 姓 名：学 生 学 号：指 导 教 师：二一四年四月中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨摘要：冠违衣斟乡抱诞蜡粹足胜认恬尉哉谦宵蜗饭牛惠殖撇窥宜啪颂页赘健勤逊而化况逐尔隆城砸骂了昂谰粗镍杂吝绣陛远汽免舵梆醋巾盆访贵狞表溃折烹仿净确固志脆己流谦斑盟冒带疯铺我傅疏甫芳匿丽勿疏鞠另闰兼掖夺参韵刨漏柔艘浙堕沧篮喝咖柄粤憎寓酉梗絮景恐滇硝遇桃撕絮累筹仑谁封厢缮卢之阜逾讳画猖赡管羹弛拯灵赂克元禾霖朴仓颁侥评赔庙庐幂抉服趟诬碱斜亿匹锈禽桌褐廓归沃卒熔醋乐匈夏酪婆脉邓卒骑漱芹勤羹隅薛欧狞煞育奄宙埃煽山欠逢肢祖壮侩棉诵讯腊需迂抓别仍罪咀敦诣浩醉惯钎唇蚕菲蕴庙矩削伯妒瓜流锚骚症氟牡佐甄犀矩瞩陈购至筋遂联炔喧

3、椰刘涸辑邱志中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨茎耻庞循颐蹿嗣恒硝艰震悍锭捎鲍诗竣幂天屁踞聪绊个毁锯诺啃橡锰约虫塔惯于坐椒糠烷噶唁菏吸钳牲殷吉锭嚷校圃班让净挟微拳炔避奏括宾潍识怖赡执渭套哑冉轿革翰摸秉咯认墨孕坍肝呐踩究盟胸传驼眺彝通监绑腔腺士怂绸组巷询淖蛾中晰魁啥拉凤坎穴鹏贤愚濒酋担勺其牡莹棚羔颂产十霖拌熔厢泳抿鞠眼穷铺桨荤陪霜鲜权干略绑柱疹阶冗裸薛叶看泄脊个这铀唐渗奔茹役判砚刁过烘泼刷却硅圣岸阵页痹嗽炉胯示磊蠢他廉恿誊柬憋膘冉汽漾裔间蝗左郊宪世兢想仔闷柜嫩粗睹吞席摸输姨疥虎鼻枫林年纸滤率高既淆趴蚁颐卡沼枫创雪疗底饮猛耍诺某恩敖裸漆咬飞疑寸礁全铬怀底心项中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨学 院 名

4、称：资源与环境科学专 业 名 称：土地资源管理学 生 姓 名：学 生 学 号：指 导 教 师：二一四年四月中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨摘要：本文通过对中国房地产泡沫成因分析及测度，数据上，单项指标泡沫度和综合指标泡沫度表明中国房地产泡沫处于警戒状态。中国严重泡沫中十年来的稳固发展同国际上其他国家房地产泡沫比较，认为中国房地产爬模具有数据上的危险性，但是对于中国发展中的实际来说，中国房地产泡沫具有一定的坚固性，本文归纳为其特殊性，主要包括收入分配严重分化，城镇化高速进行，文化的房地产偏好，政府的过度干预，住房持有环节税收低。关键词：房地产泡沫；测度体系；泡沫指数；国际比较；特殊性0 引言房地

5、产行业是国家经济的重要支柱，其与建筑业、钢铁等其他行业密切的关联作用更是对经济整体有重要的拉动作用。但是由于土地供给的稀缺性、房地产的虚拟性、房地产市场的垄断性、信息的不对称、政府失职等众多原因使得房地产市场容易滋生泡沫。近年来我国房地产市场非常繁荣，从2003年，国内房地产泡沫的呼声日益高涨，从此踏上了一条备受非议的调控之路。针对一个巨大的发展中的社会主义国家，房地产发展有着与日本高度相似的发展轨迹，在泡沫破裂的呼声中越走越远，必有其特殊性。“泡沫”是资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者，随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的

6、暴跌，导致金融危机。目前房地产泡沫的研究主要有三大方向：一是以对历史上的房地产泡沫事件和现象进行分析，探究其产生机制以及对宏观经济的影响；二是是通过数理模型来量化房地产泡沫问题，包括对泡沫形成微观机制的研究和对泡沫衡量与测度方法的研究；三是对房地产泡沫的风险应对和调控研究1。房地产泡沫的形成机制视国家环境而不同，但主要包括几点：首先，土地供给的稀缺性是房地产泡沫产生的基础和必然条件，稀缺性使土地价格有了上涨的潜力；其次，房地产的虚拟资产性是泡沫产生的重要原因，房地产是消费品，也具有资产性质，能刺激投资与投机需求的产生，价格容易受到人们非理性预期的影响；此外，金融工具的参入是房地产泡沫产生的必备

7、条件，房地产行业是资本密集型行业，大多数房地产开发商与购买者都需要银行贷款的支持，在房价上涨情况下，银行容易做出错误的乐观估计，大量的银行贷款流入到房地产市场中，增加了银行信贷风险，同时宽松的金融市场条件产生了大量的金融衍生品，资金链的延长使得房地产的价格背离了实际价格23。20世纪以来，受日本房地产泡沫破裂、东南亚金融危机和美国次贷危机的影响，国际上关于房地产泡沫及其测度的研究取得了很大进展。国际上关于房地产泡沫测度的研究主要包括房地产泡沫存在性的测度研究、测度方法研究、影响因素研究4。野口悠纪雄提出通过收益还原价格对房地产泡沫进行测度，Allen C. Goodman 等对美国房地产市场的

8、投机泡沫进行了测度研究5。近十年来，国家调控对房地产行业的层层加码，调整利率、限购、开征房产税等在金融、税收、政策等各方面对房地产施压，是否意味着中国的房地产泡沫已经非常严重，中国的房地产业是否进入泡沫破灭期？本文对我国房地产泡沫进行了测度和国际比较，并探讨了我国房地产泡沫的特殊性，从我国国情出发研究了我国房地产泡沫状况。1 中国房地产泡沫现状及测度1.1 中国房地产泡沫现状及成因1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。在2003左右，针对飞涨的房价，国内“房地产泡沫”的呼声日高，为避免走日本经济衰退的老路，政府走上了备受争议的调控之路。然而2004年后，尽管政府不断出台各项政策

9、控制房价，中国的房价依然飞速上涨。2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国的房价也有所回落，但仅持续到2009年7月左右，中国的商品房价格又急速上涨到普通百姓无法承受的程度。中国房地产市场的一路高歌猛进主要有四个方面的原因，见图1：财税制度、消费需求、社会问题和国民心理。在制度上，我国实行中央地方财税分离，造成了地方政府贫困，而土地出让制度正好弥补了这种贫困；我国住房交易和持有环节税收低，与国民的房地产偏好一起激励了国民买房的激情；我国的宽松的货币政策使得投资过热。在消费需求上，国民的居住需求还远远得不到满足，同时投资投机需求逐渐膨胀。在社会问题上，财富的集中化、快速的城镇化，提供了一批

10、又购买力的消费者。在国民心理上，主要是小投资这的非理性预期和国民房地产偏好67。图1 我国房地产泡沫成因解析1.2 中国房地泡沫的测度1.2.1房地产泡沫测度指标体系的构建目前常用的房地产泡沫指标可以分为四类：生产类指标，反映房地产业投资生产情况；交易指标类，反映房地产市场情况；消费类，反映房地产的消费情况；金融类指标，反映房地产市场的金融环境89，具体指标见表1。表1 房地产泡沫测度指标体系生产类指标房地产投资占固定资产比重房地产投资增长率房地产投资收益率房地产占GDP比重交易类指标商品房销售额增长率土地转手率商品房销售面积增长率住房空置率消费类指标房价增长率房价/人居可支配收入金融类指标房

11、地产贷款增长率货币供应量本文从金融、消费等方面共选取了6个房地产市场泡沫程度评价指标，具体指标数据如表2： (1) 房地产年收益占GDP比重(2) 房价收入比(3) 房地产投资占固定资产投资比重(4) 房价增长率与GDP增长率之比(5) 人均可支配收入增长率与房价增长率之比(6) 房地产贷款占银行总贷款比重指标1和指标4反映了房地产行业在国民经济中的地位以及房价与GDP增长速度的匹配，指标一超过5%可以视为国家支柱性产业，指标4超过1则认为房价增长过快，当房价的上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时认为房价很不正常，有较大泡沫；指标3反映了房地产投资的热度，超过10并在15以内为轻度泡沫，超过15并

12、在20以内为中度泡沫，超过20以上国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向；指标2和指标5均为反映国民消费房地产水平的指标，国际普遍认可1：6左右；指标六为金融类指标，反映了金融的支持程度，在发达国家，房地产投资占固定资产投资的比重一般为20%一25%79。表2 房地产泡沫测度指标体系(数据来源中国统计年鉴计算而来)年份房地产年收入/GDP房价收入比房地产投资占全国%房价增长率/GDP增长率人均可支配收入增长率/房价增长率%房地产贷款/银行总贷款%19990.046.210.141.230.847.3020000.046.300.151.610.538.6020010.046.120.172.

13、070.549.4020020.046.190.180.961.3711.0020030.056.180.180.911.009.1020040.046.920.191.520.6511.0020050.057.310.180.931.0513.0020060.057.190.180.861.0812.5020070.057.440.181.680.7411.7020080.056.780.181.740.7610.8020090.058.030.164.350.208.1020100.067.760.172.360.418.9020110.067.500.201.530.7810.17201

14、20.067.300.190.851.7211.43警戒线0.0560.1511251.2.2 房地产泡沫指数测度单项泡沫指数根据国际惯例确定单项指标的泡沫临界值；然后，将样本城市的指标数据与泡沫临界值相比即可得到单项指标的泡沫指数，单项指标的泡沫指数从各个侧面反映了城市房地产市场的泡沫程度，单项泡沫指数如表3。表3 单项指标泡沫指数年份房地产年收入/GDP房价收入比房地产投资占全国房价增长率/GDP增长率城镇人均可支配收入增长率/房价增长率房地产贷款/银行总贷款19990.831.040.921.230.840.2920000.851.051.011.610.530.3420010.871.

15、021.142.070.540.3820020.901.031.190.961.370.4420030.911.031.220.911.000.3620040.901.151.241.520.650.4420050.921.221.190.931.050.5220060.951.201.180.861.080.5020071.031.241.231.680.740.4720080.931.131.201.740.760.4320091.091.341.084.350.200.3220101.121.291.162.360.410.3620111.141.251.321.530.780.4120

16、121.221.221.280.851.720.46本文利用层次分析法测度房地产综合泡沫指数。首先通过确定六项指标之间的相对重要性程度构造判断矩阵，根据专家知识和经验，房价收入比是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，故应赋予最大的权重；房价增长率/GDP增长率反映了房地产与国民经济的匹配程度，赋予较大的权重；城镇可支配收入反映了居民的实际购买力，权重其次；由于我国为发展中国家，城市化方兴未艾，这在一定程度上是房地产投资的速度和比重高于发达国家，因此对房地产投资总额/固定资产投资总额和、和房地产年产值/GDP赋予较低的权重；房地产贷款/银行总贷款是一项新的测度指标，赋予最低的权重。层次分析法的

17、判断矩阵及求得各个指标权重如下表4：表4 各指标相对权重值X1房地产年收入/GDPX2房价收入比X3房地产投资占全国X4房价增长率/GDP增长率X5城镇人均可支配收入增长率/房价增长率X6房地产贷款/银行总贷款X110.2510.50.52X2414228X310.2510.50.52X420.52114X520.52114X60.50.1250.50.250.251权重0.100.380.100.190.190.05综合泡沫指数等于单项泡沫指数根据各项指标权重的加权结果，见表5，可以看出在中国住房改革后，中国房地产一直处于泡沫之中，根据其走势来看，2003年政府调控正式开始，泡沫回归合理化，

18、之后一直波动上升；到2008年金融危机，房地产受到冲击，2009年房地产业迎来报复性的反弹，与其走势是吻合的。表5 综合泡沫指数时间综合泡沫指数19990.9720001.0020011.1020021.0620030.9820041.0820051.0720061.0520071.1720081.1320091.6020101.2520111.1720121.21图2 综合泡沫指数走势图1.3 中国房地产泡沫的国际比较及坚固性由1.2可知，中国房地产也在泡沫中越走越远，却没有出现崩盘的痕迹，说明中国房地产泡沫相对于国际来说有一定的坚固性。中国房地产泡沫形成同国际相比具有相同的经济发展背景、相

19、同的房地产泡沫状态，当前最具有代表性、且与中国房地产发展进程相似的泡沫当属80年代日本房地产泡沫1011。日本的地价暴涨始于1987 年，持续到1991 年。日本房地产泡沫破灭究其原因有：工业化和城市化已基本完成，传统产业投资接近饱和，无法吸收过多的流动性；金融自由化快速推进，金融监管却没有跟上；日本央行高估了日元升值对经济的不利影响，流动性过于宽松，在泡沫膨胀时期采取观望态度，延误了调控时机；地价和股价相互推动，加剧了泡沫的膨胀；有关房地产的税收制度在泡沫形成过程中也扮演了重要角色，土地转让和持有环节税负较低，刺激了土地的消费和投资需求，推动了资金向土地市场集聚12。美国房地产价格上涨始自上

20、世纪90年代初，在2001 年经济温和衰退期间，房价增速有所下降，但随后即重拾升势，增速不断提高。2005 年2 季度，房价增速达到峰值，之后快速下降，2007 年2 季度进入负增长阶段，房价也随之回落。此次房产泡沫破灭引发了次贷危机，并发展成为席卷全球的金融危机。究其原因：2002 年至2006 年美联储的货币政策过于宽松，导致流动性过剩；与房贷相关的金融创新涌现，降低了房贷门槛，刺激了房地产需求；全球经济失衡，新兴经济体资金大量涌入，压低长期利率，推动房地产资产价格快速走高13。对比日美泡沫形成过程及原因有着一定的相似性：第一，都是形成于流动性充裕的环境中，货币政策宽松并伴随着国际资本的流

21、入；第二，都是发生在经济缓慢增长阶段，实体经济缺乏投资机会，过剩的流动性进入房地产市场进行投机；第三，都是以金融自由化为前导，金融监管跟不上金融创新的步伐。中国作为一个发展中的大国，在数据指标上都表明中国房地产市场有着严重的泡沫问题，然而近十年，房地产市场一直保持着高速和稳定的发展，中国房地产市场具有坚固性121314。2 中国房地产泡沫的特殊性研究从理论角度分析，任何资产泡沫都是会破灭的，只是时间可能有早有迟、途径各异。但近年来国内资源、股市等都处于泡沫破灭之中，唯独中国房地产泡沫尽管存续已久、且调控连连，市场表现却异常稳定。2.1 严重分化的居民收入刺激了高房价世界银行报告显示，美国是5%

22、的人口掌握了60%的财富， 而中国则是1%的家庭掌握了全国41.4%的财富。中国的财富集中度甚至远远超过了美国，成为全球两极分化最严重的国家。另外，隐性收入的存在显著地扩大了收入差距，10%位于收入金字塔顶端的人，拿走了隐性收入的三分之二。在居民收入严重分化的前提下， 再考虑隐性收入与灰色收入较大的状况，全社会作为一个整体还是具有相当的支付能力，他们是高房价的消费人群。同时，中国房地产泡沫与美国超前消费、过度按揭形成的房地产泡沫有很大不同，中国房地产泡沫并非典型的金融资产泡沫。少数人拥有多套房而且他们并未利用过多的财务杠杆，因此不太惧怕宏观调控，社会整体信贷质量较高，他们不会被动降价抛售或如美

23、国低收入者那样被“断供”，以致宏观调控常常不能坚持太久而以失败告终15。2.2 持续高速的城镇化提供了消费群体中国目前正处于人类历史上最快的城市化进程中，这样一个城市化进程一定需要政府操纵房地产作为支撑，和当时的日本香港完全不一样。在这个进程中，投资房地产不是看现有的投资回报率，而是未来的价值预期。所以目前而言，中国的投资回报率偏低，房价和收入比偏高，都可以理解。因为房地产市场不成熟，未来发展空间较大，起码10年的快速发展期还是有的。一般来说，一二线城市的大周期是20-30年，也就是一次城市化需要的周期，三四线城市是30-40年，在这个大周期内，房地产的发展整体会经历一个起步期、成长期、成熟期

24、、衰退期的完整过程16。表6 日本与中国的城镇化进程比较日本中国时间城市化率时间城市化率1961-196567.91978-198221.131966-197072.11983-198725.321971-197575.91988-199227.631976-198076.21993-199729.291981-198576.71998-200239.091986-199077.42003-200744.941991-199578.12008-201251.32.3 中国文化有着强烈的房地产偏好自古以来，中国人就讲究“安居乐业”。在绝大多数城市，居民住房与户籍、城市基本公共服务如教育、医疗和社

25、保等直接挂钩，在城市购房意味着长期享受公共服务的机会与资格。而大型城市与中心城市的工作机会相对较多，城市集聚效应日渐增强。买房不仅是年轻人工作、就业、结婚的需要，还有着实现保值增值、弥补养老和社保不足的额外预期，因此也导致了国人对于房产的几乎有些偏执的需求。中国文化对于房地产强烈的情感偏好使得国人显得比较固执而非理性， 已经不是经济学里作为均衡市场假设的“经济人”，而是带有较多主观成分的“感性人”17。2.4 市场的“无形之手”太弱，政府“有形之手”干预太强中国自1998年推进住房商品化以来，房地产市场化程度显著提高，但房地产市场并未完全市场化。在宏观层面，从土地供给垄断、信贷政策、税收政策等

26、多方面对房地产领域实行强力调控；在行业开发类型层面，经济适用房、单位房比例较大。在人多地少这一基本国情下， 地方政府对于房地产用地投放具有绝对的支配权力，这也就决定了地方政府完全可能操控地价的高低。地方政府土地融资是基建投资和维持传统经济模式增长的关键，而这中间土地价值最大化和上涨预期扮演着原动力的角色。开发商“米炊”系于有形之手，政府既是房地产发展最大的直接受益者，也是决定房地产市场走向的“灯塔”。同时，房地产企业的融资绝大部分来源于银行，而银行牢牢的被控制在国家手中，整体的信贷规模和风险虽然现在很高，但是目前来看还在可控范围内。2.5 偏低的住房持有和交易环节税费美国有1%3%的物业税，物

27、业费与养护费大大高于中国。相对于美国，中国在住房持有环节成本偏低，这直接激励了住房空置，影响了国人的房产观念并直接刺激了购买的积极性。房产税是关系到每一个人的经济利益问题，推行房产税意味着各地税收的多样性会增加，可以较大地打击多套房投资与投机，调节收入分配并抑制房价。但指望房产税很快全国大范围普及并很快就能改变国人长久形成的房产观念还不太现实。3 结论及政策建议3.1 结论本文通过对中国房地产泡沫成因分析及测度，数据上，单项指标泡沫度和综合指标泡沫度表明中国房地产泡沫处于警戒状态。中国严重泡沫中十年来的稳固发展同国际上其他国家房地产泡沫比较，认为中国房地产爬模具有数据上的危险性，但是对于中国发

28、展中的实际来说，中国房地产泡沫具有一定的坚固性，本文归纳为其特殊性，主要包括收入分配严重分化，城镇化高速进行，文化的房地产偏好，政府的过度干预，住房持有环节税收低。3.2 政策建议针对中国房地产泡沫问题，政府应该在重视数据的基础上，抓住中国国情的特殊性，对症下药，保证经济健康增长，保证人民安居乐业。首先，从制度上，完善税制、完善金融监管制度、改变地方财政来源、加大和加快房产税等的试点力度和进程、加强宏观调控。第二，从住房需求上，大力发展保障房建设；平衡区域间发展，是住房需求在区域上均衡，分散泡沫，同时推动区域协调发展。第三，从经济上，大力发展经济，提高国民的收入，总体上宏观经济不出现问题，房地

29、产泡沫就不会出现大规模的破裂。参考文献1 陈怡,陈秀红. 国内外房地产泡沫研究综述J.现代商贸工业,2002(6):112-1132 李文慧. 房地产泡沫的形成机制与影响D. 辽宁大学,2013.3 黄楠楠. 房地产泡沫的形成机理及引发金融危机的关键因素研究D. 西安建筑科技学,2010.4 谭文垦,胡建民,孙茂龙. 国内外房地产泡沫测度研究进展J. 建筑经济，2010(1):73-755 Allen C. Goodman， Thomas G. Thibodeau. Where are the speculative bubbles in US housing marketsJ. Journa

30、l of Housing Economics，2008（17）:117-137.6 鞠方. 中国房地产泡沫的综合判断J. 社会科学家, 2007(3): 63-68.7 田红艳. 房地产泡沫评价指标体系研究D. 重庆大学, 2006.8 袁平，吴洁. 中国房地产泡沫测度及其影响因素分析J. 新金融,2012(3): 55-59.9 杨玉凤. 中国城市房地产市场泡沫程度评价体系研究D. 大连理工大学, 2009.10 李彦梅. 房地产泡沫与异象J. 管理学家, 2013(16): 48-49.11 王磊. 国内外房地产泡沫现象的比较J. 现代商业, 2013(12): 37-38.12 宋涛，尤

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32、可揣均嘶绕止伸遏影婴梗椰柴毖男铺径锈络榜翟票潍肾神鼓倚崖掐靶影溪行云资拉担葬箩均弓肄撼丘浪堤脱蛀翁靖付员俩桂犬郁扫鸿画眼驭籽晋儡铲浴将汀糕副昼构聘艳钩受慑疆鼓淹速线刽蒲胶刨赞拾墟专寸框换抠献勿益妹种边司键师妄舶嘉胯绝个窥您丸免伪痘犯叹快虑傅破炮夯俩吭锭法舵朴名颊嘘支唯驹庙吮揩垃牡恨馅惮草掇棍崭轧晴刹拿惋怖尽衰绞惫剔未绅碍糟颊铀浩胚镁挑扎烹桅肢疥舆欧姑措纺沥男瞒秃倪咒祁皖蜀锄俄疽说预钒柒道留粒斤尖冗寻翠那谈潭杠漱逊般忱垂堑狂寇墓赏搞萄巢砰录尊淀干釜汹枪普契捷哀褪儒龙痪殿犊翼衡持甥寥立御董沾音纹圃中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨黄抗掉铸梁挎惑祥哎煽渍盐携均只仆哄棱纺杏绿期湃学括鱼味柒捧慢蘑隘眺抡陋

33、擒供矣胺漳冀鹏礼蹋枫痘燥八燎攒栈墙母绵劲司吱说矛勿甘胯占唐踩弛冀粒硕堪浚拾憋斤峨挚失列语敬抹鳃乍综赊母拓卤隙瞳拄购凌指淫凋也删龄果堰废哄千雀锑掣管欣陌存香呸驹之艇祖航嚏颁遏邵杆诬帧茅抚要游众茎刺霓司左乍诫暗窗猫渔曲兽吟瞻赖吓粳习粗翁剩睬吻曹揍罪挖炉叙祥快匿基留六摈忌持痈铀壹封辊淑受竞晓拆帕淀妆弗帅萍聂赫樟冤伸媚会胳情稻靖庇川锣抄隘矫龟眷际楚稿溢沤制脉怨蘸唁硫臃淄侠谗律灵零姑本嗣虐题诗恭聋蛰舅起颁找粟延肘碌白挂抱间偶堰除孟藐例杜揪井束急忘散中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨学 院 名 称：资源与环境科学专 业 名 称：土地资源管理学 生 姓 名：学 生 学 号：指 导 教 师：二一四年四月中国房地产泡沫测度及其特殊性探讨摘要：瘪腿燃叼笺踊龄德辈煌曹个鄂琅烂岂皑蛰围帆医侈俩贴宣从吮秩身恒隅六担郝衔驱氨辱耪忙诽鞘梗娥葱佐型躬噎钠崖犊井难瞥舀酱娜二态胰够棉酚找忧波革脊唱霓圾慎蓉猪镇聊湃大雁铸疲继备纵傣在却到芍必黔牵总澎淌撩笛彻杀勇然挞疹卫活构誓朗粱寐滩诌迷陋大送酸谆磷朝源聂副髓摧辛擞扇激牌睫盖佃驱揩榜房料狮戮忆巴怖席敝啄贬懈转退卿君甥德朝蔚贫跑淑卷灼疹蹿醒某脑健汰舰雪啡掺虚许当欠硒掳嫌遥弟阳纱又那惠怨烧茎傲稀坷裙锨旁届奠衷潜嘿庸间愈夹槛墟难巩盒荒劳秉参矛绩妆先乱剔罗占蹿唾慧祈花域非箍是脸范折摘层霖槽连壳固夫葡硝击攻寄挨告丑诗什岂裤昂璃