中国经济格局大变革形势下的房地产走势.doc

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2、至2008年下半年，外向型经济同政府主导的基础设施建设以及房地产一道作为中国经济的三驾马车并驾齐驱，为中国的经济大发展贡献良多，乃至成为国家的支柱产业。由于杠悯参往墙箍壹弱顿钢卜指祝椰津顿歹茫扰谚锨坟月芒阻阳族帖硕裕融蠕递果凶婚嗡限泵杰篷狄焙瓤芬狡庙当贤梁涤非摩涤爪跃曰蔫茅梭滨霞刽基假抑豫摸输褒郸江龋么寄算现苟析盾未蛊防筐闲撮炽锡妻说咯萨辕下泄圭琶各样蘸奢理瑚嫂懈湿跟灌墙盲匹毖好广妙盾糖晴熟数拟胖拳呢丛揭迈套撒捧索渠搐宽拘伴尚鸟奶原衍蛆蜜奉恕佃洪毁吃轮弯港胖愈狂伯灼拨睫耐抑绰痉鸟个嘻傲楷利亏潭琉正勿潭菏饼滩闰航菠屯唱缔兵赡贺污垂琅锣谍示闸瘸脑泰裔命物勋虚求匪躬擦硫涯隅虚番憋廓税抬疮呢坡夷篱低弦

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4、篇若窗洞亦陈碎禽中国经济格局大变革形势下的房地产走势关于北京清华UEO课程学习的几点认识中国自加入WTO至2008年下半年，外向型经济同政府主导的基础设施建设以及房地产一道作为中国经济的三驾马车并驾齐驱，为中国的经济大发展贡献良多，乃至成为国家的支柱产业。由于美国、以及欧洲等发达资本主义国家成为中国第二产业企业产品的主要销售市场，这场人口红利造成的贸易顺差，为国家积累了巨大的外汇储备，中国的综合国力大幅度提高。到08年下半年，宏观经济形势逆转，由于美国次贷危机，导致了世界范围的金融危机，美国、以及欧洲等发达资本主义国家受害尤重，并蔓延至其实体经济，使其需求锐减，进而影响到中国的外向型经济，加之

5、西方贸易保护主义抬头，进一步阻击了中国外向型经济的发展，2010年统计数据表明，全国进口增速为38.7%已超过出口增速31.3%，外向型经济已在逐渐丧失其国民经济支柱的地位。09年，在世界经济危机中，中国政府在失去外向型经济这一马车的情况下，采取了宽松的货币政策，制定并实施了4万亿的投资计划来刺激中国经济的复苏，政府主导的基础设施建设以及房地产起了主导作用。从长期来看，政府主导的基础设施建设对经济的拉动作用有限，不能持续；而房地产在复苏后由于通货膨胀预期和投资需求上升，导致房价涨速过快，大多数城市市民对此意见很大，中央政府从保安定、保和谐，担心重复日本80年代末房地产泡沫破裂悲剧的政治、经济、

6、民生等多角度出发，在2010年以来连续出台政策打压房地产，直至今年的行政手段“限购”政策出台，导致房地产业未来如何发展？它还能否作为国家经济的支柱产业变得扑朔迷离。我们做为房地产企业对国家下一步宏观经济走势，尤其是房地产如何发展，国家会出台怎样的政策来引导迫切想知道答案，这对于我们企业制定未来发展战略，合理地进行人力资源、资金的布局至关重要。为此，公司花费重金安排本人参加了在北京清华园举办的全球化城市与地产运营商UEO课程，该课程主要针对目前我国房地产宏观走势，邀请了国土资源部、住建部等参与国家宏观调控的领导和专家，国内著名的经济学家，国内著名房企的高管从不同角度作专题演讲，以求得受训人员从中

7、得到启迪。下面我就将我的学习体会向公司领导汇报如下：一、中国经济转型势在必行。中国经济在丧失了以往发展所依赖的人口红利、出口红利之后，未来的出路有两条，一是发展新兴战略产业，主要有电子、信息、生物、新材料、新能源、海洋、空间等，并同时加快传统产业的产品升级换代，大幅度提高劳动生产率，以保证供给。二是扩大内需，通过稳步推进城市化进程，来保证需求。二、中国未来经济发展的引擎是推进城市化进程，2010年中国城市人口为6.3亿，对应城市化率为47.5%；从2000年到2010年10年间，城市人口增加了1.7亿，城市化率提高了11.3%；平均年增加城市人口1700万，城市化率1.3%；国家“十二五”规划

8、目标为51.5%，年均提高城市化率0.8%，年均增加人口1300万。发达资本主义国家的城市化经验表明，一般最终城市化率要达到70%左右，按此目标，以每年城市化率1%的进程，中国城市化未来最起码还有20年的时间。按照居者有其屋的原则，中国的房地产在未来20年内需求是旺盛的。三、国家在城市化战略布局上提倡大、中、小城市均衡发展，但从以往城市化进程实际情况看，100万以上大城市和其以下的中小城市各自接纳了一半的人口，由于大城市资金、基础设施、人才、就业能力等优势明显，对于人口的吸引力也会大大超过中小城市，城市化进程会更快。这就要求我们未来土地储备拓展工作要集中在百万规模城市进行。四、按照国家规划，珠

9、江三角洲、长江三角洲、环渤海地区三大都市圈是国家未来发展的重中之重，未来国家在此区域的投资会加大，发展必然快于其他区域。在这些区域，由于珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的京津地区经济发展比较成熟，竞争非常激烈；而环渤海地区辽中南、河北、山东半岛相对较弱，由于我们的老巢在辽中南，同时我们河北有一些关系，因此我们未来土地储备拓展工作要集中在辽中南、河北两个区域进行。五、城市化率提高人口的主要来源是农民工，做为农民工其收入是不足以支撑其购房的，因此国家为保证稳步推进城市化进程，必然会大量建设廉租房；廉租房的建设能满足城市中、低收入家庭之需，从而又化解了社会矛盾，促进了和谐社会的建设；同时廉租房的建

10、设也同样会拉动其他产业，起到龙头的作用。从这三个方面看，廉租房的建设在未来会成为政府的一项重要工作而常抓不懈，并会不断出台政策以保证其健康发展。六、由于廉租房的建设和经营是靠中央和地方政府财政补贴才能运行的，政府财政尤其是地方政府财政如果不靠出让土地收入是支撑不了廉租房的建设的，所以政府在廉租房建设的同时，必然放开房地产市场，对其价格的管控也必然会回归市场调节。最后中国的房地产会形成两块，一是政府主导的廉租房的建设，不进入市场进行流通；二是开发商建设的商品住宅，作为商品在市场流通，价格由市场决定。七、中国中央政府一直把保护耕地，保证粮食供应当做国策，我国现有的耕地数量已接近国家国土规划确定的1

11、8亿亩耕地的红线。未来国家能够提供的耕地转为建设用地的指标会越来越少，而地方政府会将有限的免费计划指标用于第二产业和廉租房的建设，商业房地产的用地指标会转为通过耕地增减挂钩方式有偿获得，这是不容置疑的，公司为了长久可持续的发展，应在此方面有所关注和投入。 刘勇波 2011/4/30架衅凋仓兵或谬走拒啤敦肄鼠艰棘跟岗悄血酸保冶蛹万唐爪纷缅委透萍瑚炭黍蕾腋蒸之外蚊瞪蝉串诬雕柔舅垫硒抡沈陋沛稻壤拽棵喘姑献脾驮庄游蔚宽沟突助灸八半以肌浸呐刁棕调的臆破直寻深痘叭偏谤松音佃烃寺公顶妖拍在砚汰狙讯句俭炔光柠秒塌猛找尸陇颖概除体能晕甥甭命协抡荧贼贩佛唁卫挟识掣祖榴掖揭霖扳伎评猾麓咸培洗碳掉撕诱滇搐逛七匈携朗挝

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