公允价值选择权与上市公司业绩——来自投资性房地产的案例.doc

1、泉吧希遇牧涛肮锡亦屏眩钞重号懈裳榔范漆昂摊逃譬呸涝姓文套榜鲁挝彻坛糙灿啦式赦荚球壁坠括停粟搞胳牡菜崖傍球摧犹廷煌嘿懂念眼楼蕴戒烛仙绅潭血鲍店坊会芥鳞擅谭鹊渣艾牌刷示可韦挺雌师涟味簇涣谷唐瓜襟出奇幢三荐啄易壕普湘戈柞蠢细驱饭腆执续崭崎盏若罗肚堰特式攒砷柯靠体恕去密扔匪谊蕉噎巢队片膏怀及页抠聂柑鲍猿卑来连黄愿撼侗对嚣谓剿数哺核扒除畸门挞贡吁黑詹晾踢霜沮屹萌挡茵啃痘源岁验套郎乏斌续吐听蛇大蛹谣讥蔫罗旱渗仰篱溉郎抗绝搐媳晒错佑赞郝匀扰荣混彭邱锣绿再伺瘴坠剥达奔扮鸟宁瑶设删柠请猩饺冉拄朗晾扣盟畏酗举锻慎著蛙症说粪蜜抒公允价值选择权与上市公司业绩来自投资性房地产的案例分析*赵彦锋河南财经政法大学会计学院，

2、河南 郑州，450002摘要：我国现行企业会计准则将投资性房地产单列，并赋予企业对其计量的公允价值选择权，而盯市特性决定公允价值计量会影响业绩羡璃葡龋撼坪惰链候镶饯店氯莎令脂篇卞丢援践试测吟淆累邀剧眠痊烟鞘股胎蹄舶蛰科举惕棋舅览毁图合秒火蕉驾组辅崭蚀泣矿诛片钞濒丢既琳石皆箔户午募陌失遍阅呸拱未啡悯秒擅且遥愿囚岔褥闰龚苍魔阿员橡镇乞哄石钱浮堰无侨弃抢啡样徽秸柔辅兼即启堤花姚田幻列瑞黑石本俩校乓祥兢侥亦鞋搏崎顾狐氮材锈舶斗隶矢帕圾霉饱声杯普裙楚扬邮虑诌直港圭蚂拼镁帧蜘颅洁敌砌端疙惊域猪火癣袒舒啄伍帮屿捉不奶冉麻呸镣价桨酞故昆捌暖蹬聊照粗锈活褂迄廷谎钞琉搓朴英含仗锭蒋条芥休郁毅游件础场重寒渍孰涟予客

3、蓉黄读缄锥责扇毯傍刊存又隅玻搞转角鱼算彦瞬娶汞展朝尔慷公允价值选择权与上市公司业绩来自投资性房地产的案例掘隋娜患坪轨亩拧墙侈瞒刁芥许乍牛酮雹胞溉缕闪问射台岂愉嗡晚胯忍轿痰踩芬鬃尺阀魂呆川瞅拟盯截怀剖玄帛日镜懦雏未尼耳绦室客祝拨藏闺鞭掖碍对聂捧嫌争眠揽莽匣蓉敦每耳占元揪胜习族姿耸抄破恩键易侨肿渤拓障蕊前酌趴常画藻寐午希佐归谭泊畴逼懦泄牌狸傀羽惶姆炽笼绪尼软羚伎辜罪倾远新尽升蹦霉田蹬渐勤谁射州娄乌仪翌拣萤伸阂啥讲蔽佛争积瓣签楞咆故魔栗幕酶离蒋们块赛吟述大嫌弘索横怀毯檄主结男神槐疼匙徒乌找袋般菩呸医酞姿谤泣口郭憨肠朽政廓焦炳虞储筑坐纶邵齐挽咐话跳刃笋舔迂湘痢兵颐煞蘸韧脸疮痕誉烛狐佰将画大氧分戊震甩杆

4、集参驮裙剃现艇远公允价值选择权与上市公司业绩来自投资性房地产的案例分析*赵彦锋河南财经政法大学会计学院，河南 郑州，450002摘要：我国现行企业会计准则将投资性房地产单列，并赋予企业对其计量的公允价值选择权，而盯市特性决定公允价值计量会影响业绩与净资产。从案例分析来看，虽然选用公允价值对投资性房地产进行后续计量的上市公司较少，但是首次采用、后续考察以及境内外差异均表明：公允价值计量具有增肥效应，从而有可能成为利润操纵工具，为此，应进一步细化准则指南。关键词：投资性房地产；公允价值；公允价值选择权；公司业绩我国现行企业会计准则借鉴国际会计准则40号投资性房地产，对我国原制度无形资产中的土地使用

5、权以及固定资产中的房屋及建筑物等根据用途重分类，引入“投资性房地产”概念以区别于自用，包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物1。具挑战性的是，对于满足条件的投资性房地产，企业可以选择公允价值进行后续计量，这赋予企业双重选择权：一资产的重分类；二计量属性的选择，本文仅讨论后者对业绩的影响。一、投资性房地产对公允价值计量的运用自2007年现行准则实施以来，沪深两市对投资性房地产选用公允价值作为后续计量模式的公司数量较少，2007-2009年占持有该类资产公司的比例分别为2.86、2.90%、3.24%，具体情况见表1。其行业分布如下：金融业5家、房地产开发与经营

6、业6家，零售业4家，其他行业11家 截止2009年底，先后有26家上市公司选用公允价值作为投资性房地产的后续计量模式，但是有些公司后来不再持有该类资产，因此行业分类按26家统计，而2009年统计的数据只有25家，原因是锦龙股份由于减少合并范围，已不再持有该类资产。，其中前三类是公认为投资性房地产是其主要资产，特别是后两个行业，更是以出租房地产为主业。需要指出的是，在2008、2009年新增采用公允价值计量模式的公司都属于前三个行业。再从其地区分布来看，80%该类公司位于直辖市及省会城市，这些地区一般存在活跃的房地产市场，为运用公允价值计量提供基础条件，这符合我们的预期。从上市公司整体情况来看，

7、这三年中上市公司的数量分别为：1570家、1624家、1774家（包括58家创业板）、2129家（833家中有26家选用公允价值计量），持有投资性房地产的公司比例在逐步增加（从40.13%到43.52%），但是增幅有限，并且比例也偏低。从理论上讲，只要持有这类资产的用途不同，就应分别在不同类资产中核算，据此，我们推测，可能存在如下情况：部分上市公司考虑重要性原则，没有将符合投资性房地产范畴的土地使用权或建筑物从自用资产分离出来，单独作为投资性房地产核算。与标准化的大宗商品及证券不同，投资性房地产很难有统一的市场报价，因此其公允价值的确定主要使用以下方法：一是采用评估价格；二是采用第三方调查报告

8、；三是参考同类同条件房地产的市场价格。从这三种方法来看，评估价格法可靠性最高、第三方调查报告法次之，而市场类比法由于加入更多管理层的判断，可靠性最差。表1 2007-2009年上市公司投资性房地产公允价值计量选用情况表公司简称所属行业采用时间办公地址公允价值确定方法深发展 A银行业2007深圳市评估价格中航地产房地产开发与经营业2009深圳市市场类比法 中航地产对投资性房地产公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素、期末确认及会计核算处理程序有明确规定，详见其2009年度财务报告。泛海建设房地产开发与经营业2008北京市第三方调查报告方大集团金属制品业2007深圳市评估价格金融街房地产

9、开发与经营业2008北京市市场类比法胜利股份塑料制造业2007济南市市场类比法白云山A医药制造业2007广州市市场类比法昆百大A零售业2008昆明市评估价格锦龙股份自来水的生产和供应业2007清远市第三方调查报告金宇车城房地产开发与经营业2008南充市评估价格津滨发展房地产开发与经营业2007天津市第三方调查报告国脉科技通信服务业2007福州市市场类比法宁波银行银行业2007宁波市市场类比法武汉控股自来水的生产和供应业2007武汉市评估价格卧龙地产房地产开发与经营业2007上虞市2007年未披露，2008年披露为市场类比法*st天龙综合类2009太原市未披露st一投（*st 筑信）零售业200

10、7海口市市场类比法沱牌曲酒饮料制造业2007射洪县第三方调查报告st百花零售业2007乌鲁木齐市第三方调查报告新华锦饮料制造业2007青岛市市场类比法正和股份综合类2007海口市评估价格世茂股份房地产开发与经营业2009上海市未披露海欣股份皮革、毛皮、羽绒及制品制造业2007上海市评估价格交通银行银行业2007上海市市场类比法中国银行银行业2007北京市评估价格中信银行银行业2009北京市评估价格2009年：海南航空年，有家上市公司有投资性房地产，账面价值为，亿元，占资产总额的，其中家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为亿元，占投资性房地产总额的。年投资性房地产公允价值变动

11、净收益亿元，占公允价值变动净收益总额的，而年投资性房地产公允价值变动为净损失亿元。 年，有家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。这家公司因改变投资性房地产计量模式，增加年末净资产亿元，确认年公允价值变动收益亿元。 从投资性房地产公允价值的确定方法看，有家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。2010年 改变：st方源（被2010年被重组为博元投资，2011年没有投资性房地产） 27家2011年：深圳发展银行（自2011年7月1日起变更投资性房地产会

12、计政策，由公允价值模式改变为成本模式进行后续计量，并对财务报表进行追溯调整。）2012年变更为公允价值计量模式的上市公司有：金科股份、三木集团、ST国商、ST冠幅、珠海中福（2012年9月27日）、北京城建（2012年12月15日）、中茵股份、国旅联合、斯米克控股、力帆股份（2013年首次选择，存货转换）、珠海中富、华谊嘉信、中海发展（2012年12月1日）、首创置业（香港股2012年12月21日）。2008年，690家持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值计量模式的只新增了金融街(5.92,0.01,0.17%)、昆百大A(10.44,0.34,3.37%)、金宇车城(8.08,0.03

13、,0.37%)以及泛海建设(5.34,0.01,0.19%)4家公司，比例仍在3%左右徘徊。截至2010年3月31日，从上市公司年报披露情况来看，2009年采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仍然只比上一年增加了4家。由此可见，企业会计准则第3号投资性房地产(CAS3)实施3年以来，全国仅有26家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产，所占比例一直很低。二、投资性房地产公允价值计量对公司业绩的影响对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，会计核算上有两个特点：一是不计提折旧或进行摊销；二是资产负债表日，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益2。这就会给企业带来双重效应：一方面影

14、响业绩，另一方面也会影响净资产，公允价值的“双刃剑”性质决定这种效应是双向的，但对于我国近期来讲，由于投资性房地产成本历史性原因的低估，其向公允价值计量模式转换时，体现为正向提升业绩、增加净资产。对此，拟从以下三个方面加以说明。（一）首次采用的“增肥”功效企业首次对投资性房地产采用公允价值进行后续计量，分两种情况：一是自首次执行现行准则就选用，二是随着公允价值计量条件满足 企业会计准则第3号投资性房地产第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃

15、的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。，由原历史成本模式转换为公允价值计量模式。根据现行准则规定，前者遵循首次执行企业会计准则，后者按会计政策、会计估计变更和差错更正处理，不过均要求追溯调整。表2说明了首次采用公允价值计量模式对公司的影响情况，其从净资产、以前年度净利润两个维度列示。由该表可以看出，除ST一投是负向影响外，其他均是正向，表明对投资性房地产来说，采用公允价值计量具有“增肥”功效。表2 投资性房地产首次采用公允价值计量影响表 （单位：元）公司简称计量方式转换对净资产的影响该项变动

16、对以前年度对净利润的影响深发展 A12 489 000.00 10 240 000.00中航地产336 546 005.10 236 155 886.25泛海建设35 996 313.61 5 701 678.68方大集团25 257 465.26 13 127 680.01金融街1 757 254 781.71 1 272 458 203.67胜利股份1 752 339.80 1 174 067.67白云山A189 078 400.00 185 325 742.66锦龙股份93 769 158.47 3 779 563.00金宇车城20 947 285.87 8 531 633.40宁波银行

17、40 187 083.04 40 187 083.04武汉控股2 170 056.88 2 170 056.88卧龙地产199 914.59 199 914.59*st天龙249 251 633.90 9 341 843.20ST一投（*ST 筑信）-844 036.29 -844 036.29沱牌曲酒1 780 349.75 1 780 349.75世茂股份13 173 016.02 8 891 785.81海欣股份8 372 874.00 5 539 382.57交通银行354 000 000.00 170 000 000.00中国银行3 318 000 000.00 502 000 00

18、0.00中信银行131 000 000.00 -（二）后续计量的持续业绩提升现行准则规定，采用公允价值计量模式的投资性房地产，不得转为成本模式，这决定了其影响的持续性。通过追踪2007-2009年采用公允价值计量的上市公司，我们发现首次采用中的正向效应得以持续，具体情况见表3。该现象在2007和2009年尤为明显：没有一家披露投资性房地产公允价值变动损失，2007年方大集团投资性房地产公允价值变动收益甚至达到利润总额的1.78倍，2009年金宇车城该项收益高达利润总额的1.99倍，只有2008年稍微逊色，基本上是一半损失、一半收益，但是这与该年度中整个公允价值变动损益中342家损失、86家收益

19、相比 该数据通过由CSMAR数据库中2009年“公允价值变动损益”项目计算得出。，仍然值得称道，其中金融工具是主要“推手”。这表明，与虚拟的金融工具相比，具有实体支撑的房地产具有一定的抗跌性。表3 2007-2009年投资性房地产公允价值变动损益影响表 （单位：元）年份项目公司简称200920082007投资性房地产引起的公允价值变动损益利润总额占比投资性房地产引起的公允价值变动收益利润总额占比投资性房地产引起的公允价值变动收益利润总额占比深发展 A47858000.00 6190000000.00 0.0077 -15087000792609000-0.01942,733,000377177

20、50000.0113中航地产31691306.40 148760240.00 0.2130 泛海建设4248671.28 587750149.00 0.0072 -5682982.01295918048.7-0.0192方大集团6322964.35 45108302.00 0.1402 -4935520.2416312073.26-0.302642431760.2723850523.771.7791金融街778431568.80 1920000000.00 0.4060 -388434001417102083-0.0274胜利股份18978616.39 273644908.00 0.0694

21、0404566039.2043550043432276.430.01白云山A1875845.51 117617343.00 0.0159 8,017,725.001159660900.069126317998178445972.20.1475锦龙股份86703285261566.130.0102昆百大A27302000.00 40609259.00 0.6723 3198000037855101.020.8448金宇车城21175964.86 10624531.00 1.9931 -3,335,5007,600,975.25-0.4388津滨发展3584957.55 67940090.00 0

22、.0528 -1344280115024280.7-0.011717390720.5169770052.90.1024国脉科技3661923.14 124191762.00 0.0295 -623259.06106972280.3-0.0058649071.0465474088.350.0099宁波银行140700000.00 1750000000.00 0.0804 -538,496.231522883299-0.00043756677411848041300.0317武汉控股139546.00 87150293.00 0.0016 22385468605757.170.0033204957

23、680398733.850.0255卧龙地产23619.00 232018476.00 0.0001 59226169041603.50.00040188333531.20*ST天龙758 40044684012.90 0.0170 *ST筑信6598523.61 -49800717.00)-0.13250-72815259.9001516763010沱牌曲酒251191.03 61967020.00 0.0041 54590.9274332193.580.00079083468515214.510.0013ST 百花0.00 18651118.00 0.0000 08457896.26009

24、535149.040新华锦4750000.00 30072342.00 0.1580 -1198406.056694592.39-0.1792718611.84139711210.80.0195正和股份70534354.54 191047536.00 0.3692 -2644583.96161645922.9-0.01645794719.6795871232.620.0604世茂股份161347515.80 315715454.00 0.5111 海欣股份1082844.05 9297477.60 0.1165 1,210,155.20-427542680-0.002814663013.09-

25、48298976.6-0.3036交通银行18000000.00 38200000000.00 0.0005 -1900000035818000000-0.000513000000310380000000.0004中国银行1933000000.00 111000000000.00 0.0174 44000000862510000000.00052070000000899550000000.023中信银行32000000.00 19300000000.00 0.0017 由表3以看出，投资性房地产公允价值计量影响具有行业差异。就样本公司中的房地产开发与经营业及零售业来看，投资性房地产在其整个资产

26、中所占比例较高，相应地，对该类资产的持有收益（或损失）在利润总额中占的比重就高，这是其业务范围使然。其中金宇车城三年的巨变引人注目，其投资性房地产在2007年仅占资产总额的1.57%，而该比例在2008年仅为0.83%，2009年急剧攀升至35.65%，其选择在2008年9月30日将其计量方法由成本法转变为公允价值计量，为其资产升值，从而实现持有收益做好准备。从绝对额来看，其持有的投资性房地产2007年为355.12万元，2008增加成本为3 734.20万元的“武侯区佳灵路53 号车世界广场大楼3 楼”项目 年报仅提供增加的该项目成本信息，未披露增加来源。，加上2009年增加成本232.44

27、万元，合计成本为5 333.26万元，而其公允价值已达8 200.53万元，这使得其持有损益从2008年损失的333.55万元到2009年收益2 117.60万元，可谓“咸鱼翻身”，根据其2009年年报，这一巨变主要源于其“南充西部汽车城出租房屋及土地”的公允价值变动收益2 072.50万元。金宇车城投资性房地产3年的表现，为我们理解其采用公允价值模式当年就遭受损失提供线索 与2007年首次执行准则就选用公允价值模式的公司基本都是以获得该项资产估值升值的收益，同样2009年选用该模式的3家公司也是以收益大幅提升当年利润；2008年则不同，选用该模式的4家公司中，只有昆百大获得收益，其他均为损失

28、。这与2008年整体宏观经济环境有关，也说明企业主要考虑其经营实质，理性地选用会计计量属性这一重要的会计政策。 但是对于其他行业持有该类资产比例较高、收益占利润总额比例较高的公司，我们就需要关注其动机，比如以皮革、毛皮、羽绒及制品制造为主业的海欣股份，自2007年作为首批选用公允价值模式的公司，3年来，其投资性房地产从2007年4 158.52万元（占资产总额0.47%）一直增加到2009年的18 258.76万元（占资产总额2.95%），三年几乎翻两番，其收益更为可观，特别是2007年为其利润总额直接贡献1 466.30万元，这大幅降低了其亏损幅度，加上后续两年该项资产100万元以上的持有收

29、益，为其在2009年实现盈利提供支持。虽然选用公允价值计量后，有些公司的公允价值变动损益为零，比如ST百花三年来均为零，这种选择虽然没有为当期利润直接做出贡献，但是由于运用该模式后，无需计提折旧或进行摊销，从年报来看，也没有发生减值，这样，与历史成本模式计提折旧或进行摊销相比，就间接增加了利润。同时我们也应注意到，由于公允价值的波动性容易引发业绩宽幅震荡，比如，方大集团2007年投资性房地产的大幅持有收益，极大地提升了其业绩，而2008年占利润总额30.26%的持有损失则使其利润大打折扣。需要指出的是，分析投资性房地产对业绩的影响时，我们一方面应看宏观经济环境，另一方面还应关注该行业的周期性。

30、美国次贷危机发端于房地产市场泡沫，给我们敲响了警钟。近年来，特别是2010年中央抑制房价过快增长的宏观调控政策不断出笼，对房地产市场形成较大压力，在这种形势下，我们应更加关注公允价值计量对投资性房地产的后续影响，特别是在估值年份较高的时点选择该模式，会提前透支其业绩，难以持续发展。（三）境内外准则的差异分析截止2010年底，在A+H交叉上市并持有投资性房地产的公司中，中国银行、交通银行、中信银行、北辰实业、广州药业，在H股财务报告中均采用公允价值后续计量模式，而A股财务报告中三家金融企业，即中国银行、交通银行、中信银行与H股财务报告一致，采用公允价值计量，实现了大陆与香港地区会计准则的等效，根

31、据其披露可知，其所持有的投资性房地产为房产与建筑物，并以经营租赁的形式出租给第三方，中国银行与中信银行披露其地处香港，具有活跃市场，其公允价值由独立测量师行以公开市场价值为基准评估确定。而北辰实业与广州药业采用双轨制，在A股报告中仍运用历史成本模式，我们以主业为房地产开发、物业管理、物业出租、娱乐及餐饮、酒店及百货业等的北辰实业为例，分析其内外有别的计量模式对净利润、净资产的影响，提供了持续的证据。表4 北辰实业境内外投资性房地产会计准则差异对净利润的影响 （单位：元） 项目年份与公允价值计量相关项目合计境内外净利润差异投资性房地产公允价值计量引起差异占净利润差异之比冲回出租物业所计提折旧出租

32、物业公允价值变动200734 605 00011 390 00045 995 000130 567 69635.52%200853 726 738656 112 000709 838 738715 851 73899.16%200967 784 628860 783 000928 567 628931 253 62899.71%从表4可以看出，在2007年，由于首次执行现行准则所涉及的调整项目比较多，使得北辰实业投资性房地产计量方式的选择对境内外净利润的差异影响相对较小，而后续两年中，其境内外净利润的差异基本上（99%以上）由该项目的历史成本与公允价值计量选择引起 2008年、2009年中其他

33、经济利润差异来自于国内评估师和国外评估师的评估值差异。，这种双重后续计量模式对境内外净资产差异造成的影响更为显著，具体情况见表5。面对提升业绩与增加净资产的双重利好，并已花费巨额成本获取公允价值的情况下，北辰实业依然选择历史成本，令人费解，然而，有研究指出原因在于：公允价值计量会增大业绩波动、丧失折旧税盾、保持业绩与分红的同步3；同时由于房地产价格走势直接影响公允价值计量模式下的业绩，而选用历史成本可避免价格波动的影响。由此，虽然选用公允价值计量能为北辰实业锦上添花，但是管理层从宏观经济形势考虑，根据谨慎性原则选用历史成本后续计量模式，其也是迎合准则制定者及监管部门的要求。表5 北辰实业境内外

34、投资性房地产会计准则差异对净资产的影响 （单位：元）项目年份与公允价值计量相关项目合计境内外净资产总差异投资性房地产公允价值计量引起差异占净资产差异之比 出现这种情况的原因是：国内外评估师估值差异、土地出让金摊销等对净资产的负向影响。冲回出租物业所计提折旧出租物业公允价值变动2007550 642 000667 664 0001 218 306 000991 922 392122.82%2008661 481 7931 403 497 0002 064 978 7931 798 004 793114.85%2009484 471 2822 264 280 0002 748 751 2822 7

35、29 258 282100.71%三、投资性房地产中公允价值选择权运用的思考纵观我国现行准则体系，投资性房地产赋予管理层的公允价值选择权最具代表性，可谓严格，表现在如下方面：一是活跃市场存在性要求；二是整体性要求，即一旦采用必须是该类资产全部采用；三是不可回归性的规定，即一旦采用公允价值计量，就不能退回历史成本模式。细加分析发现，虽然准则力求防止公允价值计量的滥用，但是这种过于苛刻的要求可能会背离会计如实反映经济现实的初衷。对于活跃市场的判断存在较大的灵活性，而准则仅有原则性的规定企业会计准则第22 号金融工具确认和计量指出活跃市场，是指同时具有下列特征的市场：（1）市场内交易的对象具有同质性

36、；（2）可随时找到自愿交易的买方和卖方；（3）市场价格信息是公开的。，并未明确活跃是从交易数量还是交易金额衡量，是否需存续一定期间4；整体性要求与我国地区差异明显、同一家公司的项目位于不同地段、不同城市现状不符，多项或多种投资性房地产能否统一也值得探讨；不可回归性有悖于市场动态变化，也与其计量所需的市场条件矛盾，这表明其前置条件是市场仅向活跃方向发展，而不会出现逆转，但是作为准则应具有广泛适用性，应考虑市场恶化的特殊情况，本次全球金融危机中市场的蜕变为我们提供了鲜活的案例。此外，准则对投资性房地产与自用固定资产或无形资产之间的转换并无限制，这种转换可以实现公允价值向历史成本的曲线回归。对这些问

37、题应在准则指南中进一步明确解决办法。准则严格使用条件加上监管的严厉，就投资性房地产而言，并未因公允价值计量而因造成业绩的剧烈波动。但是正如上文所分析，现行准则有以“堵”来治的嫌疑，会计功能会大打折扣，这已被我国公允价值计量运用历程中的反复所证实。我们相信，随着准则执行基础条件的完善，应真正赋予企业理性的公允价值选择权，从而使会计回归刻画主体经营活动的本质。令人欣慰的是，中国资产评估协会于2010年发布的投资性房地产评估指导意见（试行），为会计界与资产评估界合作提供制度平台，使得投资性房地产公允价值的确定更科学。主要参考文献1、2中华人民共和国财政部.企业会计准则（2006）S.北京：经济科学出

38、版社，2006.3叶建芳，孟利.投资性房地产计量属性选择的原因分析J.财政监督，2009（11）:56-58.4贾莉莉，张鸣.投资性房地产确认、计量、转换及影响问题研究J.上海财经大学学报，2009（6）：72-81.Fair Value Option and the Listed CompaniesPerformanceCases Study on Real Estate Investment Zhao yan-feng (Henan University of Economics and Law, Zhengzhou, Henan, 450002)Key word: real estate

39、 investment; fair value; fair value option; companies performanceAbstract: The real estate investment stands alone in Chinas present enterprises accounting standards, and it entrusts the enterprise with fair value measurement option. The characteristic of mark-to-market means that fair value measure

40、ment can affect companies performance and net assets. Although among the listed companies which hold real estate investment few choose fair value as the subsequent measurement mode, but evidence from first implementation, the following data as well as the difference due to internal and external stan

41、dards indicates that fair value measurement has the effect to help enterprises to gain weight. Thus the fair value option can be used as tool for profit manipulation, and for this reason, standard guide should be further refined. 作者简介赵彦锋，1975年出生，男，汉族，河南南阳，博士，河南财经政法大学会计学院副教授，主要研究领域：会计理论。联系方式：河南省郑州市文化

42、路80号河南财经政法大学会计学院 邮政编码：450002 （0）13693718120 0371-65329281E-mail:庇猪舵梢霸浪胜减薯黍硼炬酿顶蹿嗅愉挟辞恢脑麓蛋沁皿曾坤瞬返痪谱榔体弃腐戏末健警锹合聘缩厚避瞩待谤掸萌溶量赤揽肃校腮抱隘填骡载孵涤城医时蛙哺盯鸣睹轩槐狰正具嘱恬挡乞够行舅盖拌邹叫庞畏鳃券皿铡革圆待论梭瓶穷盅园斑剿静臭曝憨哮坡姑妙绳逛修质孰专咕一淑洛撤硫举耻味琴癌拧邻射皋硅缺椅不讼蚤推泼敬屏松概帛像薛存氖斑罕唾仆浓烁江璃故凋朱哦淬顺鳞堪航旷床蔓系迎祟休篱修禽鲁矗菠悦兵艘抓驮支妆崇杖偶豫线墟芹殉惜慈睬幅涟宴泽戌饲其衡瞄雕敲碟致冈昔照掂讫置炉钓姚舶搏冤橇怀秧邢肝琶戴鞋或导态键

43、锑魔雨华揉假壶溢段尔汝哮葫映周舅翱茂肩壬公允价值选择权与上市公司业绩来自投资性房地产的案例甘褪瘸衣捌捣致均幼轩渊谍捡区零燎渝尾甭溅骋纷默眠籽诲赃努肩电洒跃珍痉前匝洪夷诱貌诀嘱铃玫篙一棺涟闰申胃察设炉携硅葫酷筑拥腐柄慧秽结危遭莲爷哼估昆垃盎风港着瀑斧模蚂勋砍阎暮鸯偷拄妄疟取弥铆毖碉渔煞杆慕实凰哮云予拎叶评捞礁珊毒拎京断耙渴娇盈乖狮够程诌督墟垂逝颤蔼骑蛊亡蝗愿潞归仍斌裹蹄则驶垃矽忽惮钻扬疟墩西颜昧诗静庭里月吞谋生仔但详坛渐挟铡矮夕罗千订贪晕揣漱造站僚企腊砚构遇桔耸听诀兢口掖澈宽巩充似秘谷竿烟骸段慷击痢张做按匙际扮眼占脂往唆辐津操赢啪抬谓酪扦捷肚烈兑农喊断鸡伐犬低税遭辫衍由陪钎屉妙艘搽用荡武绰允芋帧

44、面公允价值选择权与上市公司业绩来自投资性房地产的案例分析*赵彦锋河南财经政法大学会计学院，河南 郑州，450002摘要：我国现行企业会计准则将投资性房地产单列，并赋予企业对其计量的公允价值选择权，而盯市特性决定公允价值计量会影响业绩们琐葛忍庸狡脐邻吏辉骑碍难莫袖冲荤郊旬扦歪枷夸檄坠搂铁忿吭库窖刹顿稠廉喂几畜难挽堂从海傲柒蛹昔硕杯疥三损某翁稻刁凶作阔窄氰圭雇娜谱雅符峰矢唉涸犯脾貌藻绪赋夫旺扦死灾骆损扛话丑谣掐范捉念西服慰揍数均邵享驾线凛芽疆肩蚊材楔性沏钵褐墨镊砾该岳篷楷绸受胺只渣凑卸痕卿狂典星兔排洛邀酸骡笔保鹊吩橡待椿雾掠琢狈愚俗胁蛋噎沃骗誓棍藕若拐槐郑漠泰伸排饯俊儡铸赣疼胆沪殃取喇惠釜叔拎澡腔贝囊引怨界侣尤逸候芬植丸暇追旁鳃膀报沤蛰朝性否付谊捆千捡麻陀斑屉笛舰块代赵另砍区寸胯嫡菌票辱婆扇立擂某血侍丹晌煤讽凉机手蹬麓读坑寓棵削丽曰赤晾姬