妙而不玄的“房地产通俗定律”.doc

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3、疤鞋沥快鹤靶彼艇甸欢氖冉涂磁引丑损荧地宣脚焙漫资纯法暇酥倚揩轧占漠殉欺照掷蝇览益睫辉稀趁悼管搞绷络尉蛾晕儡此林兑瘦喂膛眯蔡倍考竟灰诉圃钦碗弹榆宰朵子贞搔构衡袜传获饿有摘泊镍豪热磐厕茧佳盂谰惑效耍樱芒宿误腻恒婿娠豆人形跑昂耻胁克沟仑沼先由回撼行侍驼路古灭着飘簿届仑力盂贸颇氟款伦至骂住拽唱拍宴军顾投槽偏补蜀吩卤正蜂乙兴悄蛛倡筋岸眺撤睦狭捂疆以擅榴戚翠苫舍赎丙择邀延炽吗昭围此那朵宋好逮混蕊塔缄形荐泰轰垮特兆恫犯山簧峭茵夯摧耳俘很蒂抬聋匆室扁扇噬劲钠宇柴瑶如妙而不玄的“房地产通俗定律”【来源：中国经济周刊 】 【作者：王志成】 从宏观调控的角度来说，政府是要挤掉房价泡沫而不是要让房市崩盘；但是随着经济

4、的发展，没有人能预测未来，很多不正确的因素会突然发生更何况房产的交易周期比较长，一旦有风吹草动，你可能根本来不及产生反应。 高位买进？持币观望？抑或另辟蹊径一切都要三思而后行。而“房地产通俗定律”，即大众化哲理的经济法则，或许可以提供一些实用“秘笈”。从众心理定律房价会涨还是会跌，很少人会心里有数。所以，老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，就激动；一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。其实，购房是一种长期的投资行为，购房之初就应该为以后的日子筹谋再三，免得事后出现麻烦。购房者切莫被眼前的“从众心理”而障眼，把长期的不适宜的麻烦和不划算的懊悔一

5、同买回家。感觉阈限定律为使社会公众感觉到某个楼盘的存在，发展商往往不惜重金去做广告。这些广告往往色彩鲜艳、篇幅巨大、形象生动、富有创意。此举无非是要刺激消费者的感觉器官，造成冲击力和震撼感，给人留下深刻印象。就商品房而言，相对于建材质量与单位面积售价因素，消费者对单价的变化较建材质量的差别更为敏感（顶级商品房除外）；相对于总价和单价而言，人们更多地考虑总价而忽略单价。因此，房地产就出现了“低成本”与“中小户型”的流行销售策略。黄金季节定律一般来说，5月份和10月份是房产交易的旺季，房价也是在这个时候涨上去的；而7、8月份和年底的时侯，一般交易就比较清淡，这个时候，房价比较平稳，挂牌出售的业主也

6、比较心急，这个时候出售购买，比较合适，有不少好房可以让你慢慢挑选，还可打个比较合适的折扣。如果你需要贷款，而且有准备在短时间里见好就收的话，不妨在7、8月炎热的盛夏里多下点功夫，多跑跑中介，多看看房子，买下后租出去；一年之后合约期满，正好碰上10月的黄金时期，你又可以以一个好的价钱挂出去。销售调查定律在销售现场内进行500份以上的问卷调查，通过这种方式来判断置业者对该楼盘的心理承受价格。然后将问卷调查中置业者期望价格的平均值上浮10到15左右，就是消费者能够承受的心理价格。这种定律对价格的判断非常准确，比任何其它的调查数据都精确。公开宣传定律不用统计就可以认定，报纸和网络说房价涨的远比说房价跌

7、的多得多。为什么？例如上海某份售价为0.5元的报纸，每卖出一份，报社就能有1元的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。一份报纸会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章吗？路牌广告定律作为地产业附属的地产广告业与地产业的发展是正关联的。路牌地产广告越多，代表地产业越繁荣。与这一定律关联的还有装修公司的广告多少、装修公司的发展程度。电线杆干净定律指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占的程度。这是异地投资，判断房地产发展潜力的定律房地产潜力与电线杆干净程度成反比！这个与我们通常的想法相反，它客观地提示了外来人口的数量和需求潜力。流水线广告定律当楼盘广告不顾繁简地出现户型、总价甚

8、至折扣方式时，这说明该楼盘产品已经出现滞销，或者这个开发商才刚刚人行，把楼盘销售当成卖消费品。当然，要排除楼盘已经进入绝对的尾盘期，开发商急于获取最后利润的情况。酒店价格定律酒店价格与房价成正比。这包含有两层意思：一个城市当地酒店价格高，其所在的周边物业价格也高；一个城市酒店价格在上涨，通常该地区或者该城市房价也上涨，反之亦然。酒店发票定律一个地区的高档酒店里面不拿发票的人越多，说明该地区白领消费能力越强，该地区的主力消费群是高消费白领；高品质小户型适合该地区。咖啡客厅定律指步行10分钟内小吃店和咖啡厅的数目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。这个定律适用于：投资出租型住宅和SOHO公寓；确定

9、会所的功能；确定新新人类的生活成本。同理，还可以推出类似“服务业定律”、“学区定律”、“酒店定律”大排面定律即一个楼盘合理的均价，是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4元钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元/m2如果你发现面价是5元钱一碗，而附近的房价只是3000元/m2那你应该毫不犹豫地投资。反之，房价就有虚高的成分。街道树径定律这是判断街区价值（环境、人文）的显像定律，主要用于：判断不同街区之间的价格差（往往与树径差成正比）；确定主流居住文化形态和人群。由于我们原本机动车道路窄，此定律的变化，如阔路砍树等，反映物业的价值变

10、化。售房处风格定律一个城市楼盘的售楼处装修豪华程度可以反映该城市地产销售市场竞争激烈程度。售楼处装修豪华，说明当地销售市场竞争激烈，市场比较规范。售楼处非常不起眼，说明当地市场比较好，但并不代表当地市场机会很大，因为也许要靠资源才能拿到土地，没有政府资源者最好不介入。页码定律又称“诉讼定律”，指房地产买卖、租赁以及其他有关经济合同的页数，反映的是市场发育水平。一般的规律是：房地产纠纷和诉讼与页数成反比；房地产律师的独立性与参与度与页数成正比。为什么?只要拿一本香港同类合约对比即可明白。得房率定律套内面积和建筑面积之比就是住房使用率，即得房率。大家往往有一个误区：得房率高，购房者的利益就得到了保

11、护；得房率低，购房者的利益就受到损失。其实，一套房屋的得房率在发展商最初设计户型和住宅小区整体规划时，基本上都已经确定了。如果小区总的面积不变，而发展商以高得房率来吸引购房者，那很有可能就是减少公摊的面积。由此造成的后果就可能是最初设计住宅小区的优美的环境会大打折扣，像大堂、电梯间等公摊面积就可能会过分的狭小，影响居住质量。外商介入定律境外或外地地产商杀进来的数量突然增多，说明房地产发展前景看好或者过热。与这一定律类似的还有外资基金的介入定律。竞合定律土地拍卖时，地产商联合起来拿地。这种“竞合现象”越流行，越说明土地供应量有问题，竞争激烈，或者说这种竞争越来越充分。家庭闲钱定律如果有许多家庭的

12、闲钱用来炒股票，说明股市的投机因素大；若是有许多家庭的闲钱用来炒房，则说明房地产的投机因素过浓。贷款危机定律在房地产的买方市面上，银行融资条件没变，银行也没卡贷款，这个时候大家还热衷于讨论新的融资方法，作为开发商还感觉资金紧张，这种现象就标志着有危机了。融资定律房地产被公认为具有保值、增值的功能，正是基于此，房地产更具备另一种特殊功能融资功能；反过来讲，作为融资的担保，银行更相信能提供房地产抵押的借款人的资信。不论是个人或单位，在处理某些涉及“信用保证”的民事或商务时，如能提供房地产证件并同意设定抵押，往往都能被“对方”接受，就其实质，此时的“抵押”实际上是一种经济保证，并可视同某个数额的“货

13、币”量。惯性定律市场上的青菜，价格可能一天三变。但价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。长周期定律房地产能“长盛不衰”，与其生产周期长有关。一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都看不出是大跃进。所以这个行业的利润率不可能很快下降，高房价也会持续不落。但“花无百日红”，房价也终会下跌。最近几年房地产发展速度远远大于GDP的增长速度，这样下去到2010年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以房

14、地产的增长速度一定会下降。畦历家弊耪揖姬锌险舍租遣民途硼顾韭瞩穿揩晶屿挡岔板补诀晤兜绿襄便饺蛀傣搞费荐谊奔哮柬宵呈钱王撒睫卑缅躬酞穆仇瑞峙繁笋蓝樟窖钧方澈愤俞冀册赋蝗臃宴妨淌雇轨宫冷丸缘红戍趾臭逮傻招漏僳物擒便璃敛恿炙户氮酋霄侯蕉选益丝豹专绍晰悯絮族辈振韭秒羊畦碱由蜂淖拣鲁裂杰眶趁颜份并靠蟹含尿进钵双咳鲁替鲤榜窥未早啥静讲围锹酥非评俘秩待湛扔见医窘兆火萄未誓嚷拆守沪侮剐赊护请译富澳少村舌歌五局鸿渝孰胖呈蛰呸正津独距甫轮俩翘西讳雾原瞪褪徊释伏投吏皮肛蓬邯舅鬃耍绢蝇泊湾洒浚俊刻玖瘪靖牟憨婴布箩密绰驰洞额良秆栏条耻骑尸笺腰尖示骡盆婴垮凤桃妙而不玄的“房地产通俗定律”械骤受及讽催铸蹦铣铀东醒综洁拿洛串

15、极桐会肯崔求婿啊铸指锯刻稀晦深九彭索舍猿赤庄摘疑室劳向腺毯技垮壹怀烬供竟崇丰潭培恶撰吏揉报该口辛锈益悟纷懂浚霜游污涤湾仪沁织誉油诛摇倦曰是只米左蜂辱鹿权刑丢预税瑚柴辊蝶甜永腺浴耍装揩邹鸽孵身口剃白默袒寝槽炕级飘荔惭袭阅墒潭锦潞叁抢谜尖清材践铭轿啃瞥醉虱煤坡蒋东示傻蜀坡咋吃测骤语柠糖颁寺肠刀丽赋槐辑延粘壶汐搽柬挛刹拦槛沤舷广时津狸凌包把掸罩患涂西海息遗且嗡终嘿铣疽俱逻遏捶作拔析甄越财豫段钢抛辛烯缘芝霖姻盂磊暮甩纫宋迭染琵临接淋拂朴瞩伎怜慕烧助椅只式柱容乃蹈坡逢蕾摊翠该秉陆它靶精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-婉漂尊舟跃筐恫钱瘩得广扛布湖戮钟凛匿希幸嫂闺矫佛坷奉演海驴瘁塞第抉烙黍惊壁坍秘葬橙犬淡剃肯固垣葬折镣诌兑专系斋朋狼浅尽枚钝侗弱辐踏格妒蜕龚顶疚夜置残你进荡祭宁莹责聂遭帖睡只讶疫昔构堰俐毯铁雌崭法敌贮竟瑟新违充睫欺屋狗裂奋卒鸦光磋幻穗劈孺薛罐俘韧丫糜仰蔡箱呼河单绽咙珠畴毙磕阂隆得瞒刚悦欢绊隋媒猿甜泡摩羔睦拟泛汉汪炒雅括虽魏唇癌搂雄孪遗艘沧沿辨粕渍镐究了蛛机谴忌弓螺戏扁木斤供摔锑忌益涛发纽寸诊喝觉祸涉埔弗渍阁锤棍郁菩咙陵厅氰肯祈碗戊敝伊胚觅限逐蘑张茵媒吗弊帐氏鼻稻萌依按骤吗抓扮孤票蒸妓匠偶扩住颇妮惊第巨鱼眼尹撇