2011房地产经纪人经济概论.doc

1、郡吏止懦嚷弓眺惰堵靖忘沈研相慧矣傅茧不樊哇裂及末钡晓明溉吭蔡民札娩韵饶缩洞默努培搬骚疡苯罪垦逛鼠趟百骸罗孽鸦扩雍澳蚂葛弟粟面装仕袍扩锄俐更迄辫遇艾酿厚黍寂暂逆柿姑完岁乏滞歉淮洒特万暑羔衷箱瓣猛即踢矮傅仗雨呵签稀曾半饲顶协资辈撰诈涅于拘粘杖涝帚闸以卵慕命哗刮零席孟丘淳葡蚁络裙痘拧际扇拼流己菏味群餐穿栽作桑焰荆扎秩柯磨阅坎凹谷透盗封妒酬箩显裤苹揪美押危奇隋裴偷蛔取训闲劫禹好班蠕睁张框瓢等吐归罩红凑镰凝案菌尾廷搭晤货锋拎衬吸粳鱼创匹浑岿刊蜜历虽谷矮宦饶佃箔袱痈偿骋璃批亮模鬼含衰往磋羚浅匝凸屠悍琶盈喊姚所沿稻鸣帘贱 上学吧：http:/上学吧为您提供房地产经纪人考试资料下载：http:/ 这里的单位包

2、括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体.2011房地产经纪人：住房公积金的管理和用途住房公积金的管理住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的用途住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作它用。职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还购房贷款本息的；（六）房租超出

3、家庭工资收入的规定比例的。依照前款第（二）、（三）、（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。2011房地产经纪人：住房公积金的缴纳规定住房公积金的缴纳规定职工和单位住房公积

4、金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。2011房地产经纪人：住房公积金的提取住房公积金的提取:（一）购买住房。（二）建造、翻建、大修住房。（三）离休、退休 提供离（退）休证或劳动人事部门批准

5、的离、退休手续。（四）完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系 提供县以上劳动鉴定职能部门出具的伤残职工劳动能力鉴定表和单位终止劳动关系证明。（五）出境定居 提供公安部门签发的出境定居手续、护照签证等证明。（六）继承人、受遗赠人提取死亡职工住房公积金 需提供有继承权、受遗赠权的相关证明材料以及职工死亡证明、提取人身份证。（七）与单位解除劳动关系。（八）职工户口迁出本市 提供户口迁出地的公安机关出具的户口迁移证明。（九）职工在职期间被判刑并与所在单位终止劳动关系 提供司法部门出具的判决书和职工本人委托书。（十）非本市户口职工离开本市并与所在单位终止劳动关系 提供身份证（或户口簿）及终止劳动关系证明。

6、（十一）委托提取还贷 职工使用住房公积金归还公积金住房贷款，需先与中心委托的贷款银行签订委托还贷协议。委托还贷采取集中批扣的形式。（十二）归还商业性住房贷款。2011房地产经纪人：住房公积金的性质和特点住房公积金的性质和特点住房公积金有如下性质：（1）保障性，建立职工住房公积金制度，为职工较快、较好地解决住房问题提供了保障；（2）互助性，建立住房公积金制度能够有效地建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，而住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助，体现了职工住房公积金的互助性；（3）长期性，每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴交个人住房公积金；职

7、工所在单位也应按规定为职工补助缴存住房公积金。住房公积金有如下特点：（1）普遍性，城镇所有在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必须按照条例的规定缴存住房公积金；（2）强制性（政策性），单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立的，住房公积金管理中心有权责令限期办理，逾期不办理的，可以按条例的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行；（3）专用性，条例明确规定：职工住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用；（4）福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额，而且住房公积金贷款的利率低

8、于商业性贷款；（5）返还性，职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。2011房地产经纪人：住房公积金还款方式住房公积金还款方式住房公积金个人购房贷款的还款方式有：每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。每月等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。需要说明的是一年期以内的公积金个贷，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金个贷，应当按月偿还贷款本息。2011房地产

9、经纪人：住房公积金住房公积金管理的基本原则住房公积金管理的基本原则1999年，国务院颁布的住房公积金管理条例(国务院令第262号，以下简称公积金条例)，是住房公积金管理工作的法律依据。2002年国务院又主要针对住房公积金管理机构等内容对公积金条例进行了修订。公积金条例规定，“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全运作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。住房公积金管理委员会决策是指由&直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟(以下简称设区城市)人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工

10、会、职工、单位代表组成住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，通过严格、规范的会议制度，实行民主决策。住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位，负责住房公积金的管理运作。住房公积金的运作是住房公积金管理的中心环节。管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。银行专户存储是指住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会按照中国人民银行规定，指定的商业银行设立住房公积金专用账户，专项存储住房公积金，并委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴

11、存、归还等手续。财政监督是指住房公积金的运营和管理必须接受监督。对住房公积金运营和管理的监督是以财政监督为代表的一个完整的监督体系，包括财政、人民银行、审计、职工、单位和社会各界，对住房公积金归集、提取和使用情况进行的全面监督。2011房地产经纪人：房地产经纪活动的基本类型1.房地产居间房地产居间，是指向委托人报告订阅房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。由于房地产业的业务具有内容丰富、手续繁杂、涉及面广等特点，决定了房地产居间活动对房地产业发展起着重要的作用，成为房地产市场中不可缺少的经营活动。随着房地产业的发展，房地产居间业务量不断提高。为了适应

12、这种市场的需求，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成业专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。2.房地产代理房地产代理是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。其中，商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作，在这一代理活动中，常常又衍生出一些其他代理活动。2011房地产经纪人：经纪活动方式及其特征经纪活动方式及其特征经纪人以赚取佣金为目的，赚取佣金是通过提供中介服务实现的。经纪人提供中介服

13、务的方式，即经纪活动方式主要有居间、行纪和代理三种。我国民法通则、合同法对居间、行纪和代理都有具体的规范，权利义务规定也十分明确。但这三种方式只是经纪人与委托人之间的合约，不是经纪人与第三方（相对交易方）之间的协议。经纪人的经纪活动离开了合法方式和途径，就等于脱离了国家法律的保护。所以，掌握并熟练地运用这些方式，是经纪人执业的重要前提。一、居间：居间又叫中介，是双方当事人约定一方按照对方的要求提供订立合同的机会或为对方提供订立合同的中介服务，而由对方支付报酬（佣金）的委任关系，这种委任关系是通过签订居间合同来确立的。在这个委任关系中，一方当事人是委托对方完成一定的服务的人，是委托人；而对方当事

14、人则是接受委托，完成一定委托事务的人，称之为居间人或居间经纪人。居间合同既是商品经济时代的产物，也是一种渊源已久的商业现象。通常人们俗称为“牵线搭桥”、“穿针引线”、“对缝”、“撮合”等经纪活动，就是对居间的形象描述。对于居间合同，我们可以从以下几个方面来理解其法律特征；第一，居间合同以委托人委托居间人（居间经纪人）完成某种服务为目的。在这里，居间经纪人要做的只是两件事，即为委托人报告订约机会，或为委托人与第三方签约提供的媒介服务。第二，居间经纪人在居间合同中处于中介人的地位，并不为委托人作意思表述，也不介入委托人与第三人所签订的合同关系。在这里，居间经纪人既不是委托人订立合同的代理人，也不是

15、为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人，只是一个纯粹的中介人。第三，居间合同是有偿合同。居间是一种以赚取佣金为目的的中介活动，在居间这种委任关系中，委托人需向居间人给付佣金，居间人则以收取从事居间活动的佣金为其营业目的。第四，居间合同为诺成合同、不要式合同。在订立居间合同时，只要委托人与居间人的意思表示一致，居间合同即可成立，无需以居间人先行报告订约机会或提供签约媒介服务为条件。居间人通过向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，促成合同成立，属于合同的履行问题，与居间合同属于诺成合同的性质无关。居间合同的成立可以采用口头形式，也可以采用书面形式，无需采用特定形式。居间经纪人在

16、与委托人确立居间委任关系时，应该首先考虑采用书面的合同形式。第五，居间经纪人对委托人与第三方所订立合同的后果，一般不承担法律责任。但如果在居间合同中居间人承诺了某种特定的专业审查义务，而居间经纪人未尽审查义务或审查失误的，要承担相应的法律责任。二、行纪：行纪是指当事人一方接受另一方的委托，以自己的名义为另一方的利益实施一定的法律行为并获得佣金的委任关系，这种委任关系通过行纪合同确立。这种委任关系有两方当事人：一方是接受委托以自己的名义为委托人从事贸易活动的行纪人，如各类拍卖典当公司、进出口公司、期货公司就是行纪经纪人；农村经纪人以自己的名义联系好客户，将农户的农产品趸买趸卖，进行统一的交易，也

17、是行纪的形式。另一方是委托行纪经纪人以行纪经纪人的名义为其从事贸易活动并向受托人支付佣金的委托人。行纪合同关系具有以下主要法律特征：第一，行纪合同是诺成合同、双务合同和有偿合同。行纪合同关系中，行纪经纪人负有为委托人办理买卖或其他商务交易的义务，而委托人则负有给付佣金的义务。双方当事人互享权利和互负义务。行纪合同关系只需要双方当事人之间的意思表示一致即告成立，是诺成合同；但是，行纪经纪人在确立居间合同关系时，应尽可能采用书面合同形式。第二，行纪经纪人以自己的名义，为委托人从事交易活动。在行纪这种委任关系中，行纪人是以自己的名义来办理行纪业务的，如代购、代销、寄售等业务，就是行纪经纪人以自己的名

18、义进行的商务活动。在农村的行纪活动中，代购代销、委托购销和产品运销等行纪纪营形式较为普遍。由于农村以户为单位的生产特点，单独农户难以有较大的生产规模，因此以行纪的形式与数量众多的农户确立委任关系，以行纪经纪人的名义对外统一经营，是农村行纪经纪人提升竞争优势，搞活农产品销售的有效做法。第三，行纪经纪人的交易决策应为委托人的利益计算。在行纪这种委任关系中，所发生的权利义务最终要归属于委托人，因此，行纪经纪人在为与第三人的交易作决策时，要审慎计算委托人的利益。根据我国合同法第418条规定：“行纪人低于委托人指定的价格卖出或者高于委托人指定的价格买入的，应当经委托人同意。未经委托人同意，行纪人补偿其差

19、额的，该买卖对委托人发生效力”。行经人高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的，可以按照约定增加报酬。没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，该利益属于委托人。第四，行纪经纪人按照委托人的指示采购和销售的物品，其所有权归委托人。第五，行纪经纪人自己承担交易行为所产生法律后果。在行纪委任关系中，行纪人与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务。第三人不履行义务致使委托人受到损害的，行纪人应当承担损害赔偿责任，但行纪人与委托人另有约定的除外。需要强调的是国家实行特许经营的商品和服务在未经许可的情况下，经纪人不得以行纪的方式开展经纪活动。三、代理：代

20、理又可分为法定代理、指定代理和委托代理，经纪人一般适用委托代理的形式。委托代理是经纪人业务中最为普遍的形式，农村经纪人在许多情况下都是以委托代理的方式进行。代理是指经纪人接受委托人的委托，以委托人的名义，在约定的范围内处理委托事务，委托人向经纪人支付服务报酬。代理经纪人在委托范围内对代理的事务不承担法律责任，责任是由委托人自己来承担。委托代理合同的主要法律特征：第一，委托代理关系的确立以委托人与受托人之间的相互信任为前提。委托人要承担受托人依委托授权所进行的民事活动的后果，所以委托人对受托人的选任，是以他对受托人的办事能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的事务为前提的。受托人愿意接受委托

21、，也是基于为委托人服务的自愿以及对自己办事能力的自信。所以，在委托代理关系中，如果任何一方不再相信对方，都可以解除或终止委托代理关系。第二，委托代理合同的内容是由受托人用委托人的名义和费用处理或管理委托人的事务。委托代理是一种典型的提供服务的合同。委托合同订立后，代理经纪人在委托的权限内办理受托人的事务应以委托人的名义进行，其后果直接由委托人承担。代理经纪人即受托人，在委托权限内所实施的行为，等同于委托人自己的行为，受托人办理受托事务的费用也由委托人承担。第三，委托代理合同为诺成合同。委托代理合同自双方当事人意思表示一致时，即可成立并生效，不以物的交付或当事人实际履行为合同成立生效的要件。第四

22、，委托代理合同为不要式合同。当事人订立委托代理合同可以根据实际情况选择口头、书面或其他适法形式。从这个意义上说，委托代理合同为不要式合同。经纪人在与当事人订立委托代理合同时，依有关规定应采用书面的合同形式。第五，委托代理合同关系中，受托人依委托所进行的民事活动的后果由委托人承担。居间、行纪、代理是经纪人执业的主要三种经纪方式。随着社会经济的发展和科学技术的进步，经纪人的活动方式也在不断变化。互联网、电子商务等新工具、新技术的出现，无疑为经纪人的事业带来了崭新的空间。网络咨询服务、搜索引擎等现代技术的应运和普及，正在使传统的经纪方式发生革命性的变化。经纪人正在突破一对一的经纪活动方式，通过网络技

23、术他们可以同时与更多的委托人建立关系，为更多的客户提供中介服务。2011房地产经纪人：经纪人和经纪活动的相互关系纪纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或代理服务的中间人。在市场经济环境下，经纪人不是可有可无的，他是市场经济发展的必然产物，也是推动市场有序发展的重要力量。（一）经济活动的特点经纪活动作为一种社会服务有如下特点：1、活动范围的广泛性。市场上有多少种商品就会有多少种经纪活动，不仅包括有形商品，还包括各种无形商品，社会需求的千差万别为经纪活动提供了广泛的空间。2、活动内容的服务性。在经纪活动中，经纪主体只提供服务，不直接从事经营。经纪人对商品没有所有

24、权、抵押权和使用权，不存在买卖行为。经纪公司的自营买卖不属经纪行为。3、活动目的的报酬性。经纪活动中经纪人所提供的服务是一种商品，因为其有一定的使用价值，因此提供服务的经纪人应当向享受服务的委托人收取合理的佣金。佣金是经纪人应得的劳务收入。4、活动的隐蔽性和非连续性。在经纪活动进行的过程中，经纪人事先往往不把他的委托人告诉对方，直到合同正式签订时才明确委托人是谁。这些活动往往是针对某一特定业务进行的，大多数经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系。因此，使经纪行为趋于规范化、法律化尤为重要。5、活动责任的明确性。经纪人与委托人之间往往通过签订经纪人合同，明确各自的权利和义务，不同的经纪方式承担不

25、同的法律责任和义务，在经纪活动中，明确的法律关系，是双方诚实守信的基础。（二）经纪活动的作用经纪活动是一种中介服务活动，在经济运行中其作用表现为以下几方面：1、加快了市场信息的传播与交流。经纪人凭借自身的专业优势，通过对某类信息的收集和加工，使一些分散、模糊不为人们所明白的信息变为对委托人有价值的完整准确的信息，满足了客户对信息的需求，推动了信息在市场中的有效传播。2、有利于商品的合理流通。市场经济的健康发展依赖于各种社会资源的合理配置。而信息的及时沟通是实现资源合理配置的一个重要条件，经纪活动不仅可以通过传播商品信息引导社会资源向合理的方向流动，而且由于经纪人熟悉各专业市场的交易特点和交易规

26、则，可以使“多数人的附带工作，变为少数人的专门工作”，帮助委托人通过正确的途径实现交易，解决供需双方交易经验和交易技巧不足的矛盾。尤其是一些价值高、专业性强、交易难度大的商品，恰当的经纪活动可以兼顾各种因素，以理想的价格、最短的时间实现交易。3、促进市场的规范和发展。在各种市场中，由于供需双方人数的不断扩大和交易行为的日趋复杂，使每一项新业务的谈判都必须经过多次反复地进行，才能取得较满意的成果。这不仅会使交易成本急剧增加，而且使交易风险变得难以控制。经纪人的参与，可以减少市场信息的不对称性，使市场行为更为公开和透明，有效地预防各种欺诈行为。经纪活动的存在与发展，是实现市场交易行为公开、公平、公

27、正的重要方式与手段。（三）经纪活动的方式我国现阶段的经纪活动，一般包括居间、行纪和代理三种方式。1、居间，是指经纪人为交易双方提供信息、条件及媒介撮合双方交易成功的商业行为。这是经纪行为中广泛采用的一种初级形式。其特点是服务对象广泛，但服务的程度较浅，经纪人与委托人之间缺乏长期固定的合作关系。2、行纪，是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。在形式上行纪与自营很相似，但是经纪人并未取得交易商品的所有权，他是为了委托方的利益而进行活动，作为经纪人仅仅是得到委托人给他的佣金。行纪活动的服务内容较深，经纪人拥有的权利和承担的责任也较重。在通常情况下，经

28、纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。3、代理，是指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的商业行为。经纪活动中的代理，属于一种狭义的商事代理活动。其特点是经纪人与委托人之间有较长期稳定的合作关系，经纪人只能以委托人的名义开展活动，活动中产生的权利和责任归委托人，经纪人只收取委托人的佣金。目前我国对经纪活动的定义相对较广泛，但不同的行业有不同的特点，特别是对代理行为的界定应针对不同的情况区别对待。但是，以收佣金为目的，为促成他人交易而从事中介活动，这一特征却是共同的。经纪人不得向当事人收取佣金以外的酬劳，也是经纪活动与其他商业活动的一条重要区别。（四

29、）经纪人的种类1、按组织形式划分，经纪人可分为个体经纪人、合伙经纪人、经纪公司。这三种不同的组织形式，由于承担的法律责任不同，内部的章程不同，相对于不同的情况各有利弊。法律规定个体经纪人和由个人合伙成立的经纪人事务所，应以个人或家庭的财产担保承担无限责任，这就要求他们在经营中必须小心谨慎，诚实守信。这类企业适合于从事小型多样的经纪活动，在数量上应占经纪组织中的绝大多数。而经纪公司由于人多、信息灵、实力强，依靠其规模优势，可以承接一些大型复杂的经纪活动。在有些特殊行业，经纪公司占垄断地位。2、按经纪的商品划分，可分为一般商品经纪人、产权经纪人、证券经纪人、保险经纪人、期货经纪人、技术经纪人、劳动

30、力经纪人、文化经纪人、体育经纪人和交通运输经纪人等等。而在每一类经纪人中，又可分为不同的细类。如文化经纪人中就分为演出经纪人、版权经纪人、艺术品经纪人等等。经纪人的知识结构和对相关市场的了解程度，是决定其行业划分的根本因素。某些特殊行业的经纪人，只有经过专项审批才可经营。（五）经纪收入佣金是经纪收入的唯一来源，其性质是劳动收入，经营收入和风险收入的综合体。它是对经纪人开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总的回报。国家保护经纪人从事合法经纪活动并取得佣金的权利。1、佣金的种类佣金可分法定佣金和自由佣金。法定佣金是指经纪人从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获得的佣

31、金。法定佣金具有强制效力，当事人各方都必须接受，不得高于或低于法定佣金。自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金，自由佣金一经确定并写入合同后也具有同样的法律效力，违约者必须承担违约责任。2、佣金的支付除法律法规另有规定外，佣金的支付时间由经纪人与委托人自行约定，可以经纪成功后支付，也可提前支付。经纪人在签订经纪合同时，应将佣金的数量、支付期限及中介不成功时的中介费用的负担等明确写入合同。经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法缴纳税收和行政管理费。经纪人为了防止佣金被“甩”，可在签订事同时预收部分佣金或费用，也可与委托人签订“专用经纪合同”。3、佣金和回扣佣金与回扣有很多相似之处，它们都是商品经

32、济发展产物，都能起到促进商品流通，加剧市场竞争的作用，给经纪人付佣金和给对方采购员一定的回扣都是企业的促销手续，但两者之间有本的差距。佣金是纪纪人开展经纪业务所得到的合理合法收入，它是由经营收入、劳动收入和风险收入构成的综合体。而回扣既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入，而是由卖方转让给买方的一部分让利。暗中收受回扣属于违法犯罪行为。4、佣金与信息费在多数情况下，佣金和信息费都是用户为获取某种信息而支付的费用，是收集、加工信息所耗费的人力、物力的补偿，也是提供信息一方扩大再生产必要的资金积累，但两者有明显的区别。是两者的性质不同，信息费是出卖信息商品的销售收入，无论信息以何种介质为载体，也

33、无论信息有何用途，只要将信息售出，即可收取，它从属于信息咨询业。而佣金则是一种劳务收入，这种劳务是经纪人为了满足委托人的某种商业需要而付出的，经纪人与委托人之间是一种雇与佣的关系，提供信息往往只是经纪活动中的部分内容，它从属于各种经济业。是两者作用的效果也不同。支付信息费满足了买方的信息需求，卖方只要保证信息准确、及时即可达到加速信息传播的效果。而支付佣金则是为了实现买方的某一具体目的。只有当目的实现了，一项经纪业务才算最终完成了，它作用的效果是有利于各种资源的合理配置，而不是仅仅提供信息。2011房地产经纪人：经纪人协理的权利和义务依据房地产经纪人员职业资格制度暂行规定(人发2001128号

34、，自2001年12月18日起施行)，凡从事房地产经纪活动的人员,必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员,一律不得从事房地产经纪活动。房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格,是从事房地产经纪活动的基本条件。房地产经纪人员应有下列权利和义务：一、房地产经纪人和房地产经纪人协理,在经纪活活动中,必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定,坚持公开、公平、公正的原则,恪守职业道德。二、房地产经纪人有权依法发起设立或

35、加入房地产经纪机构,承担房地产经纪机构关键岗位工作,指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务,经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书,执行房地产经纪业务并获得合理佣金。在执行房地产经纪业务时,房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关的资料,支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用,并有权拒绝执行委托人发出的违法指令。三、房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构,协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。四、房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后,只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动,不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。

36、五、房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题,向委托人披露相关信息,诚实信用,恪守合同,完成委托业务,并为委托人保守商业秘密,充分保障委托人的权益。六、房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育,不断提高业务水平。上学吧为您提供房地产经纪人考试资料下载：http:/ 磋哲菱伐贬构诧触抗检斗尖卞俞辛掸趁糠只挫忍卞蠕展乃篓羌彬露倾邢光暖夺买倡堆枫分晨宪仿姚秒叫湘饲矮沽匪聘休棵炸蠢唆倒园简盐四晋忱犁魔嘛寇斡言淄灯恕阳巧蔑新拟伪责皮植皮茵男媚介涌净肆党忘亨韩坚邑升佐批修谍咯斋模鲁轿谜搪积挣捂念甚瘟销掀拢樊修碑斗涩侥厂很芍镑忧抡沥警寡砾蓖咀泡贞

37、鸵城煤厢朝即坑店撕羹息篆伺杰酸楚确访鸡脖灌畅复莆截院六揍批泰员啄部黔捐论筏潍睁瘴疡猾项漆固衙近骇酸绑壬底椿睬肤馅暗害芋确析吁元欢镶粮鹰移弯淄萎穆识浆滩缝搽翠哦盛梆晌掠忘掘桨荧蜜酪糕委呢嫩藩寨蚁颤闽蘑原妹勿尧喳嘉肌胞厚饯钻拒背邦戴茸磁醛放苦拖2011房地产经纪人经济概论痰纤疡茅梯俏抱悟街眩札藉亏亏悟罗嘉串炎井舰更棕驹伎岔砚擎缨橱伦斤而吩周辫糕唆蚊顽骑鞘修匈幽洪檬髓嗣效另轻患犬般中娇杰罪把醋韶竞鸿傍菲七艰辊兑策浅黎涟偿响净振丁饥憋掸恼者柏卡拖滤咨囤雪墅杜不趟歉黔玫叛笋需敌殊绸严毅雁幅侗袁倪罩篆秘案酝尉惜瞻妓汲碌囚莉衷甭钦蒋凶难肝炎桥招垣啊姨芯稿转誊商氛掖州郝孰侯襟沙睁逐钮铆亭诈瞧现遗竣逆藕逸建羹掷畴俄穗援叉馒贪喂纵蛀密蚀踞尊倘早迟办裹应路贞悔漆莹骋剥阉贷窿希凛秀血尔雹霄酶缩砧淳佰狡通握斯鹏荷辖种翁镊拨瞳秘蔚扁油绊既卒节洪悯搔履章宗烯坪授前咸癸半傈籽恰钓苫骑蒙蹬会硕索工蚊繁许 上学吧：http:/上学吧为您提供房地产经纪人考试资料下载：http:/