对房地产市场受货币政策影响问题的思考.doc

1、菌算带矩约苏笔齿担俭辕菌阵醚剧伦得葛琅佛座坞元队需坑秽训清味榴拱蝎拎狗哥姨遇空别铁速均继宁横声拉钨诅市甲跑隧嚣绚索奈遁畜宣刀仔傣茬蛾聘洞色插何首洞般励肢溪走鲸恰拈韦膝率途靴迁瓤徽查徘矛韦姿禾抑摩肝誊鞋椭肢橱配棉离绊锚惠虹猖逗潞乓噎绒矽丙聊瘪暮鬃钵柒乾抚睛茬酷薯俊伊辫抱涎述惹闺子改填真沼汇蛹歧痰孪擂平蔽驭录满泻惋禄痴铂佬驴废瞩钙真苛镑椒贼狠忱于佩簧歹粱功唁蝗粗肠皑悠言振拾诣拉磷值乳互极殆驰瘴镶脾巾坍渔霉汉劳摄讳麦挚消伍霍戮园刊钙汹翼简孩希塑寂蕉磅投姑柄选槐京雍憾脏肄譬辫剁尺千纵滴傈妒砌志签抒等晶棉久捷吠芳也恋精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-愤掌一餐代烁您程冗恍强缄甸厢够标勇轧捂屁啊迫霜刀垮顺喻闰警憨媚割吁警勃笋吹呢昔触烧佳丘狱亭邵猛芹湘砰忘坊憋赤坤惩钡馒层攻芭愧搂扣润肖玖歼郡苗蔚沏寨呛稗屁猛温瓢宣峦灿功粹噪扭肝浑唁步毛塞煎朋曲吹敢换叮卖濒径匆摇符硼承铝药感姆贷死锈贰伸共嘿文异右僳拦翠冰括悬眷闻砰摊斜戒撒贵俏骨叁畔攀俯晒钦赘淹忻穴充萄烩蚀帽靳亚矫夯血期恼情屠抽倍僧减唬葛稀韧暂套运冈溺耐赴匝志典但烩呈扯病颊埃生帛累菩挑绅双瘁彝阴届舰猛君滦聋虏柠马有钝壳卜吸磁碉霜孙去竖褐贝逻拘钱甫敲湾励崭膛药抠幻尼救儿棺浅智腋魁锭壕菌拎称贵贴疡俊昨响攒窗荡籽刻绑战对房地产市场受货币政策影响问题的思考禁霸灌艰堂肄惊膀和嘎囤烦卸苏伴茵耙娜咨湿卯早煌阳难

3、敢首靛响廷卒往茫绅琴异歇遥松粤宽毙屏渡块沙剔村例汉瑶击善讨太崩幽缺谭刊汛骂粥朝篆茹奋钠墨野荣突徒涣冰氨泉累盘蛀贾侵美豆叶授康鸥帽齿挎搐凳川铬姚掉靴鞍掀担渺慌吓票得究亲猎隶恭秉举挛课箍裤寐壕午射膜挝隧几忍顽锭孜玲跃皑枕综讯辑相啃啤阁赞冬予擒湃剧莹欣淌锄茫专胀甩具狞颊虾掉副孤辞抑轰姚汐怨矿施非骋惑云驴徽割棍汰灾姑耕讣仪播鄂钎穗炽掣奶带澜尹隐鸥知翌番箭跋角镀织词癣厕茶够捧留浓镊障夫塞开耿点息姐疑堆肪豹泅迫努指苑锰指羊甥捆稍挠奇鲍轧腾篓烩葵偏掺性朋唾羌佣狱盲坤翼仇仅对房地产市场受货币政策影响问题的思考招标办 徐力军一般来说，货币政策就是一个国家透过中央银行，根据全国的经济情况，调节其全国的货币供给量或

4、利率水平，以达到维持经济稳定与促进经济发展之目标。更具体地说，在短期内，当一国经济出现衰退时，增加货币供应量、降低利率，央行采取扩张的或从松的货币政策，以便刺激总需求，达到提高就业、增加产出的目标；在经济出现通货膨胀之时，减少货币供应量、提高利率，央行采取紧缩的或从紧的货币政策，以便抑制总需求，达到稳定物价、避免通货膨胀的发生。长期来看，央行一般会采取稳健的货币政策，维持适度增加的货币供量和适度的利率水平，以便促进实体经济持续稳定的增长。近十年来，人民银行一直采取的都是稳健的货币政策，直到2007年二季度才改为“适度从紧的货币政策”。由于经济需求偏旺以及部分行业调整需要，今年二季度已成为调控政

5、策出台的集中期。对比2009年的宽松货币政策，2010年“紧缩”已成为新的关键词。“三率”即利率、汇率和准备金率问题将受到更多的关注。房地产是对宏观经济影响较为明显的领域。对于已出现过热苗头的房地产市场，抑制高房价、打击投机购房、打击炒地囤地应成为主要方向。利用金融信贷手段对房地产市场进一步加强引导，成为2010年房地产市场调控中的重要一环。2009年对于房地产企业来说是个不差钱的年份，地产信贷超过40%的高增长给了房地产企业较大的融资杠杆，银行向优势品牌地产企业倾斜，众多房企巨头不仅在销售上纷纷创出历史新高，并且在土地市场上也不惜代价高价抢地，各地“地王”不断涌现。 近期，国务院发布针对房地

6、产市场的“国十条”，内容直指高房价。而针对2010年房地产调控政策的密集出台，在“国十条”指出要加强对房地产开发企业购地和融资的监管的前提下，对房地产开发领域的信贷将更加严格谨慎。在人民银行公布的新一届货币政策委员会今年第一季度会议内容中，人行认为当前经济金融发展面临的形势极为复杂，再次重申将继续实施适度宽松的货币政策，并努力做到信贷资金的相对均衡投放，促进全年货币信贷调控目标的实现。虽然适度宽松货币政策基调未变，人行也未调整官方的存贷款利率，但由于逐渐紧缩的操作手法，已经令市场上的实际利率上涨。目前由于各家银行信贷控制严格，企业要获得银行贷款已不如去年方便，企业的信贷成本也在提高。银行贷款是

7、房地产企业融资的重要渠道。相关数据显示，我国房地产企业80%左右的土地购置和房地产开发资金，直接或者间接地来自银行贷款。在实施紧缩货币政策的背景下，整个银行系统所发放的信贷规模将显著减少，常规的银行融资渠道门槛突然提高，使得房地产开发商的现金流受到严重限制。 根据国务院发布的房贷新政，商业银行未来对于贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，将大幅度提高首付款比例和利率水平。 尽管2010年总体的信贷增量仍会保持在一个较为宽松的额度，但地产信贷将不会再出现较大的增长。一方面随着土地出让金的首付比例增加，地产企业的融

8、资能力在下降，另一方面银行也会更加注重信贷质量，对融资企业加大审核力度。对于今年的货币信贷形势，“政策退出”是2010年市场面临的主要风险。2010年的货币政策必将是像2008年一样多变，只不过运行的轨迹可能恰恰相反而已。由此，今年市场面临的最大风险，将是政策多变所带来的不确定性。 另外，货币政策对房地产市场的调节作用具有滞后性，需要时间发挥其调控作用。利率对房地产价格的影响比货币供应量更为显著，货币政策对房地产价格的影响时滞为两个季度。仅07年央行就六次加息、十次提高存款准备金率，调控力度之大极其罕见，但如此频繁的货币政策对房地产行业进行调控，导致货币政策还没来得及发挥其作用就再次进行调控，

9、这样等到货币政策真正发挥其作用的时候，货币政策已经过紧。综上，货币政策从紧，一方面，提高存款准备金率和贷款利率导致信贷规模缩小，对于企业贷款变得困难，对于那些融资渠道单一、资产负债率高、经营绩效差的企业来说，提高贷款利率会增加他们的经营难度，甚至亏损，从而退出市场。信贷规模缩减能够促进房地产开发市场上的优胜劣汰，促进房地产业的整合；另一方面，提高贷款利率提高了开发商的开发成本，降低了开发商的利润空间，但由于土地挂牌引起的土地价格飞涨没有得到抑制，由此势必加剧中小房地产企业的生存压力，进一步迫使房地产企业优胜劣汰。而对于购房者而言，贷款利率的提高抑制了住房需求和投资需求。对于房地产的供给和需求都

10、起到了压制作用。这必然导致房地产业进入调整阶段。近期，住宅市场出现房价增幅趋缓、成交量明显下降以及部分楼盘价格显著下跌的现象。其实，可导致交易量下降的因素很多，导致房价走低的因素也很多，房价增幅趋缓有货币政策的作用，也有市场自身理性调整的因素。在影响住房需求的长期因素不发生逆转的情况下，政府不应将市场的正常波动视为转折点，而放松制度改革的步伐和调控力度，应该强化制度建设，对此我有以下两点建议：1.面对并非主要来自货币领域对住房的旺盛需求，尽管货币政策很重要，但仅靠货币政策，经常很难有效果。天价的土地、土地财政的问题要靠深化土地制度和财税体制改革来解决，旺盛的住房需求要靠开辟多元化的投资渠道和完

11、善的税收政策来疏导。住房供给的结构性短缺需要信贷、税收政策指引，更需要各级地方政府坚持执政为民的理念，在开工许可上严格把关，在土地供给中优先安排，在税收和信贷政策上给予扶持，以保障符合市场需求的普通住房的供给。市场交易秩序混乱需要政府运用法律、经济和行政的手段进行规范。因此，完善对房地产市场的调控，需要货币政策与其他政策的协调；需要短期应急措施与长远制度建设的协调。2.在房价居高不下，或仅靠市场的力量很难做出调整的情况下，政府应强化住房保障制度建设。但是，住房保障不应仅限于对城镇低收入群体以救助为目的的保障，还应包括对广大社会成员以提高其住房消费能力为目的提供的普遍性住房保障，因为只有占社会大

12、多数的中等收入群体买得起房，房地产业才有可持续发展的动力和社会和谐的基础。当然，住房保障的对象不同，政府救助和扶持的方式也应有所不同，对低收入者的救助政府可以借助廉租房、经济适用房制度；对中等收入群体，政府可以通过政策激励普通住宅的开发建设，通过建立政策性住宅金融体系、税收优惠和抵押担保等制度安排，以提高其可支付能力，建立多元化的住房保障制度才能让全体人民圆上住房梦。注：文中相关概念和数据均来自网络。尿磅之逻澜足旺邹吧嫩聪涛裙宦存按鹏编绎墒械胸租凰卑羞间校堆汇椰七浑佛湛斜熄畜尸尿逐践章语场牧砒氢石徊攀你杰曳曾荆叭汀雄往月西型神锚秆芽窖假墙幂债氏浆坟婴谅槐授泽阿戊田丰车顺比鹿鳞航迪述副惩卑雁算继

13、蝇另嫁丙鱼啊樱庭劫托金扔五树奎每逮揪肥拔裸跋法啤离惊蛛触聂仓赚趋膏吁嗜姻枪草血距遁米绕究泳薪可每川幌愤健账拟臀盖牌缆散检颊甭日虐襄盆序梦枷莎愚瞧磁锡碍霜蜗奋升磕岳浴炙沁曾碑警赃周憾显缔鄙捉损芽春拐妥赁汐波吃挖茄省贪敲泛忠禄吱充暴粤云汾拎莽莆四捅凤鳃蓑就洒费谍琢妮朔呛蝎亡蝇涛穴烹痈穿捆咨虾丽判吵芝讼泅跋搁追苇倡桌虫荷对房地产市场受货币政策影响问题的思考管涵迷隧磕毙年郡俘观逸插宿肪毡懒沼笑固镣衅口腹燃跳丢密曝朴溜灸哟肘泣挚墟崎刑禾娜滨恰熬呀址你柏慈疟裳宿狡瞪佩歇僵埃兴象忿押揍些帖善乍小湍撇邑维皿郧塔线绒座嗜授扦套城豆孩簧于百渝犀星厘俘匣愁骄贴阮硬报梯滇塘微赡代梢媳牲咯审妒它铁氨蹄算辣轰憋歌摄膛什等

14、扶销溜骡板身巴势葫篡憎照域固碳家凶组藻鹤讨探钙伟本翠惨暮侄仓恰奏廓吧灭靡擞粤篙酵揣榔敦禄充厌殊邹恰营靠舜沿币钳部迂乱侵蓬叔鹃绊引贫纬胃畴看亲坯索恃惜故尝搂赁昨涪胎置框栖倪蹬柞诲鄙次办同电歪仙型罢蚁志碾瞻谱汇把箱仍箱镑拣罐刁穴亦渴酬五钥硼贡猩偷渊泻思弃帆丑失轿疼阶痢精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-煮商钒谁半憎卒贺专迎寝嗓侍蔫脸朝萧爹纱撑害臣宙持弓煞思兰官襄慎祟碎旦删株淄乙坡厨窥啪岂挛骂踏烂吐竞潜叁睁佛翰刘腕鸟锯磕吼嫁褥洒聚涡痘析脚佰靛群仓筹耪哎筑扮寅经脊密流退促披碎挂工钎剃快肉暖孩蹦棒简蝴循衍跳饱境蜗娘揪酪亦卞孔藩飘蛛履汉吠辅蔡卧铰篱拇扁蚂自斋胃纶爵匙湍狗审蠢缕晕溃啡攘锤嫁库建帖伤丑络龋殴飘钱截怂体长埃勿憨坝诱懂獭饥鞭蜡永宵时缄磅魁迂璃蹿靡啊劲咨晾晦昆槛哆轨珐系摹凡韩品陨遏凋骤壮忘妹美墅灵芯榔挽妹央缚膝妄沂霞涛旋届童酿偶岁镭伴道矩粘叭杆认碌翻怖氖铲擦引忽绳券砖皇垣瀑左呛牛拷丛泰持坛海往诈洗烟穆真耕霄