远洋地产IPO.docx

1、 远洋地产IPO上市（一）公司简介远洋地产创立于1993年，并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市，2008年3月，被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股。远洋地产，作为一家有央企（中化集团和中远集团）背景的房地产企业，在资本市场化的过程中，已渐渐迈开去国有化、国际化的步伐。远洋地产的业务范围很广，有高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、工程及园林建设、酒店及会所等。该公司以北京为基地，拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合，凭借优质物业项目及服务，已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。远洋地产控股有限公司全资持有境内的远洋地产有限公

2、司（原名中远房地产开发有限公司）和境外的远洋地产（香港）有限公司，下属有19家项目公司及2个项目部。根据权威机构统计，2004年1月2007年12月期间，在北京出售的总建筑面积排名北京第一，是北京最大的开发商之一。公司高层李明 远洋地产行政总裁1997年7月加入远洋集团担任总经理，2006年8月起任行政总裁。1985年7月获得吉林工业大学汽车运输专业学士学位1998年5月获得中欧国际工商学院工商管理硕士学位，并具有高级工程师专业资格。李先生现时为北京市政协委员、北京市朝阳区人大代表、住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家及中国房地产业协会副会长。李明在公司物业发展及物业投资方面拥有丰富经验

3、，现时主要负责本公司整体经营管理以及发展战略的实施。王晓光 远洋公司执行总裁（CEO）2008年12月加入远洋房产。王晓光在物业发展及物业投资方面具有丰富经验，现时主要协助远洋公司整体经营管理及主持新区域开发工作。王先生于1986年7月获得吉林工业大学机械工程专业学士学位， 2005年6月获得东北财经大学工商管理硕士学位。王晓光曾被授予“中国年度十大EMBA精英人物”、“CIHAF中国年度房地产十大新锐人物”称号。 发展历程 1993年6月中远房地产开发公司成立。1998年7月，国家住房制度改革公司加大房地产开发力度。2002年1月，中国中化集团和中远集团各持股50%。2004年12月，开始拓

4、展北京以外区域，进入天津市场。 2006年1月，进入中山市场，挺进珠江三角洲。 2006年4月，进入大连市场，挺进东北经济区。 2006年11月，成功引进国际知名财务投资者。 2007年9月，远洋地产控股有限公司在香港联合交易所主板上市。2007年10月，进入杭州市场，挺进长三角。2008年3月，被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股。 2009年9月，进入重庆市场，挺进西南经济区。 2009年12月，中国人寿保险股份有限公司入股远洋地产。 2010年12月，南丰集团入股远洋地产。 竞争优势在北京地产业居于领先地位公司重点锁定北京市场，目前已在北京拥有20多个处于不同开发阶段的项目

5、，大多地处长安街及其延长线、各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段或交通便利地区。品牌在北京市场有很高的知名度和美誉度，深受客户青睐，是北京最大开发商之一。立足“环渤海”区域，向全国拓展远洋地产凭借丰富的经验及雄厚实力，不断强化以“环渤海”为核心的发展战略，并逐步进军珠江三角洲、长江三角洲、西南经济区等中国高速发展区域。目前，远洋地产在北京、天津、秦皇岛、大连、沈阳、长春、青岛、上海、杭州、黄山、武汉、中山、海口、三亚、重庆、成都等地共有50余个处于不同开发阶段的项目，公司持有总土地储备超过2000万平方米，其中75%位于深具潜力的环渤海地区。公司将继续稳健增加土地储备，以保持未来持续开

6、发。同时积极参与重要城市的土地一级开发，以策略性地支持公司获取土地资源。多元化产品组合远洋地产在中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店等多种物业类型的开发方面拥有丰富经验和领先能力。始终追求物业开发与投资的最优平衡关系，具有灵活的盈利模式，有选择地持有具备强大增值潜力的投资物业。（二）顺风上市之路 一般人眼中，具有国企背景的企业大多都是在上交所上市，更何况是热门的房地产企业。而香港其实是一个资本化程度相当高的地区，具有国家背景的企业在港交所上市未必具有很强的血脉优势，甚至很有可能转为其劣势。另一方面，在上交所上市虽然要经过很漫长的一段时间的审核，但是由于A股特有的涨停跌版制度，一般

7、企业股票只要发行就意味着上市，但是在香港却不同，可能一只股票已经发行了，但未获得上市资格，则不可上市流通，那么二级市场上面就筹集不到资金。因此，在港交所上市，并不是十拿九稳的事情，然而远洋地产却打破常规，在港交所顺利上市。下面是对其上市整个过程的具体的分析，这只红筹股如何借东风，跃上恒生大盘。宏观环境 2007年7月以来，恒生指数连续上涨，全世界的证券市场股指节节攀升，远洋房产正好借此“东风”。图1、香港恒生指数2007年走势图于此同时，国内经济由于前些年的扩张性的财政政策和货币政策，CPI连月上涨，通货压力巨大，为了抑制通胀，央行7次调整存款准备金率，3次加息。市场由此恐慌银行收缩信贷对房地

8、产的需求产生一定的抑制作用。房地产行业虽然受到政策的影响，然投资增速继续加快，行业景气度继续攀升。今年1-8月份，内地城镇固定资产投资66659 亿元，同比增长26.7%，其中，房地产开发投资14277 亿元，增长29.0%，同比提高5 个百分点。住宅完成投资同比增长30.9%，90 平方米以下住房完成投资占总住宅投资的20.8%，比上半年高1.3个百分点。分地区看，东部经济发达地区在绝对量上仍然是房地产投资的热点和重点。但从增速看，北京上海等地房地产投资增长缓慢，而中西部地区呈现出快速增长势头。前8 个月中、西部房地产投资分别增长39%和37%，高于东部的24%。与投资高涨相对应的是，未来中

9、西部二、三线城市商品房价格可能出现加速“补涨”。 图2、固定资产投资与房地产投资规模图3、固定资产投资与房地产投资增长1-8月，全国商品住宅竣工面积同比增长10%，增幅比去年同期上升1.6 个百分点；销售面积同比增长30.9%，增幅比去年同期上升21.6 个百分点。销售面积是竣工面积2.17 倍，且增幅快20.9 个百分点，市场需求旺盛。国家发改委数据显示，今年4-7 月份，70 个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、和7.5%，8 月上涨达8.2%，其中新建商品住房价格同比上涨9.0%，二手住房上涨7.9%。8 月涨幅创下新高，而且70 个城市呈现全部上涨态势。分地

10、区看，热点城市热度不减，有8 个城市的新房涨幅超过10%，深圳、北京继续领涨，并且继续上升的预期强烈。图4、全国商品房销售情况自身优势作为地产公司，土地储备情况对于投资者来说无疑是最具吸引力的。从2006年年初开始，远洋地产就低调启动了规模巨大的土地储备计划。经过近一年的时间，土地储备从年初的400万平方米增至年底的500万平方米。2006年底，远洋地产通过引入几家战略投资者，吸引到了约1.7亿美元的资金。这种资金优势使得远洋地产自去年年底开始新增了许多土地。根据远洋地产招股说明书的公开描述，截至2007年7月31日，公司土地储备的总建筑面积约为860万平方米，一年多的时间里土地翻了一番。而这

11、些土地将可以满足公司未来5年的开发需要。表2、远洋地产持有物业状况（截至到2007年7月31日）北京为中心，主打“环渤海”根据远洋地产的计划，此次上市发行所得款项净额将全部用于旗下12个项目的开发。其中北京项目5个，分别是北四环项目、远洋东隆别墅项目、远洋光华国际项目、远洋将台商务中心项目、北京远洋新干线二期项目；天津项目3个，分别是普利达项目、海河新天地项目、天津远洋新干线项目；大连项目2个，分别是红星项目、远洋风景项目；中山和沈阳项目各1个，分别是中山远洋城项目和沈阳远洋天地项目。12个项目中，环渤海区域的项目就占了半数以上。而上市之前，远洋在北京成功开发了八个项目。引进合作伙伴上市之前，

12、远洋为了吸引更多的投资的注目，引进了一系列的外籍注明投资者。大型基金PacificAl-liance、摩根士丹利、渣打银行、美林证券、瑞信等6个机构投资者，合共持有30%股权。全球最大对冲基金之一OCH-ZIFF、国寿、新加坡政府投资机构GIC、新地郭氏兄弟、香港兴业、交银国际、CARICOM、富达保险及中处远等企业和机构该次共向远洋斥资金额18.72亿港元，占最高集资额16%。有着“亚洲股神”之称的恒地主席李兆基也通过其私人投资公司兆基财经斥资3000万美元入股。正是这样，远洋的上市信心更足，底气更足。同时我们也要注意到，在IPO之前，远洋就已经制定出股权激励机制。此前,许多国内企业在计划实

13、行股权激励时遇到诸多的障碍。即使是以地产阳光上市公司面貌著称的万科，在试水股权激励的时候，也曾一度招来质疑之声。万科在发布2006年度报表的同时，披露股权激励计划，曾有投资者发难：万科部分隐藏即期利润，以求通过所谓的激励计划把股东利益转换成管理层利益。而在万科在中国主板市场首家推出股权激励计划后，也带动了其他上市公司的纷纷效仿，不过，地产上市公司做成股权激励的并不多。很多国有上市企业在做股权激励时，效果都不是很理想。但远洋地产的股权激励机制是在IPO之前就做了，根据远洋地产透露，不仅投资者欢迎做股权激励，而且国家有关部门也是支持的。据了解在上市后，远洋地产的主要股东中远集团通过其子公司中远国际

14、持有的SUNNY WEALTH持股20.44%，而中化通过全资子公司中化香港持有14.22%。与主板首试股权激励的万科采取的限制性股权激励方案不同，远洋地产针对核心管理团队，经营的骨干理念采用股票期权的方式。股东会制订了一个10年期权，用10年时间拿出公司总股本的10%来用于激励。首次赋予了2%，以后根据每年的股东大会逐步实施。股权激励的建立既是远洋向社会公众展示其管理规范的一个方面，也是吸引投资者的一种措施，至于公司的经营管理究竟怎么样，从其财务报表上可见一斑。 还有一点值得注意，为了避免行政干预，远洋发行前，大股东曾经逐步从中远地产当中稀释股权，募资额调至120亿港元。中远国际的公告显示，

15、中远地产在去年年底进行了重组，中远国际、WonderlandCapitalInc和中化集团将原来持有的远洋地产44%、 12%和44%的股权转入新控股公司耀胜发展有限公司（Newco）。Newco是中远国际为将远洋地产推向香港股市而在英属群岛注册成立的壳公司，目前 已经持有远洋地产100%的股权。包括国际投行在内的一些独立第三方投资者也认购了Newco的新股份，由此，中远国际、WonderlandCapitalInc和中化集团如今在Newco的股权比例分别为30.8%、8.4%和30.8%。而4位策略投资者获得中远地产部分股权之后，大股东中远国际和中化集团的持股比例将降至30%以下。中远国际的控股量已经逐步稀释。管理层收购如大多数的国企一样，上市后的 共同成长，相伴一生