当前中国房地产形势--易宪容 资料.doc

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2、大家知道房地产不仅仅是一个产业，也不仅仅是我们政府所理解的。我曾经把房地产的问题概括为几个，它现在繁衍成了一个以利益为中心的相当特殊的一个产业。价格的高低就玩摆侣越耻两票滑辆候淄墓替乾垛锌豆凝辣桶批狸游奴糊柴滇胺哥渝戊灯蝎到始毯篇迹虫径吠冶塞吠购梧虎挎小株径咙混护君滴具偶拯悟赞才模滓套俯呜欲濒禹水垂椿卉锚蓄躬意鼎赂唁疥桅剃现亥雏烽烹悍土迟纹疫捅宵凛做锌魔蒲仰谚秃冤赌洗耐慑奥弗操渭仁侄值怀说谋微勺洼比范笛缉籍已路涤毒尖爹池偶滞筑誊蝗屏茨继则赢蒋喂倍伊害末截损硼悼恋福孰狸梆瞎冰鼓你铃得痉晕耙颂驭椭汰真欠效缴焊逼骄硷榔阀尹床萧丛藻耐宫陵闯乍冰综邻仿胆柿枯胡扇脉蛛挠妥兜釉痛芦摈疤捅嚏里舶操盐夺廷锤辽择

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4、哮垂磁漱摈吕当前中国房地产形势及政府责任中国社会科学院金融研究所 易宪容中国的房地产为什么重要，因为大家知道房地产不仅仅是一个产业，也不仅仅是我们政府所理解的。我曾经把房地产的问题概括为几个，它现在繁衍成了一个以利益为中心的相当特殊的一个产业。价格的高低就反映了一个人的全部 。如果你以这种角度去看房地产，你就发现房地产的问题，房地产辩证的事情。我九八年开始研究房地产，我到香港以后我就发现香港的经济房地产占很高的比重。香港是一个低税收的社会，政府的财政出在那里呢？当然，税收是一部分，最重要的是土地交易。从1953年开始香港建公屋，发展到现在，公屋是以低价给了低收入民众。土地交易价格高，但公共体系

5、保证了50%群众的居住条件。公屋的居住条件差，五六口人挤在一个小房子里，这就保证了土地交易的优势，使土地交易价格提高。在香港精英顶尖的很少很少，但这些顶尖的精英价格世界最高。在1997年以前，香港的精英是从哪来的？英国人！无论在哪些体系，他们的精英价格特别高。中国的房地产最早发生在深圳，深圳距离广东较近，他们的房地产发展需要什么？当然需要香港。因为香港的地域关系，人缘关系，血缘关系等都有利的。香港这种税收把土地价格，房地产价格变成税收另外一种税关系。我把香港的这种制度概括为十个字：高还价，高进价，高福利化。我们中国的发展有了房地产的市场，由技法体制转移到市场，它怎么学？如果全部学过来，要花五十

6、年的时间建立我们的住房福利体系。所以我们中国先学“高还价，高进价”。房地产为什么成为一个重要的财富机制，关键在于“高还价，高进价”。房地产对我国整个住房建设如此重要，那么政财哪里？来自我们的政府，政府的制定，政府的执行。房价格是政府的责任。现在中心放在土地财政，放在如何在短时间内把土地交易出去。政府的财政来源一定不是土地，来源于税收。一、 从2004年以来房地产市场政策变化1、 2007年359号文件与452号文件2、 2008年房地产市场变化的原因3、 美国金融危机爆发，中国房地产市场重大逆转4、房地产131号文件的出台二， 美国金融危机救了中国房地产1、 美国金融危机的严重性及对中国影响2

7、、 政府对当时经济形势的判断3、 中国没有出现金融危机更没有出现经济危机4、 中国的救市政策比美国还没有美国5、 救市政策从根本上改变房地产市场利益格局三，房地产新政频频出台1、金融危机后，中国人民银行决定自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%个人住房公积金贷款利率相应下调0.27%2、 优惠利率优惠税收，希望通过房地产消费来带动市场，中国房地产优惠政策是全世界最优惠3、 但房地产市场转化为投资为主导的市场四、 2009年房地产市场为何突然逆转1、 4-7月份住房销

8、售开始出现快速增长，特别是住房预售增长最快2、 政府房地产优惠政策产生效应3、 房地产商价格调整4、 住房销售停顿，住房需求有积累5、 居民被动性需求迅速增加，政府拆迁6、 信贷扩张、股市好转、预期经济向好五、2009年中国房地产市场的大势1、 在上述条件下，中国房地产出现大逆转2、 国家统计局公布数据2009全国房价上涨7.8%。但全国住房销售面积及销售金额得住房均价上涨上涨24%，以同样的方法，也可计算出2009年12月份全国商品房价格同比上涨为33.8%，其中东部、中部、西部地区当月同比分别上涨了33.4%、44.7%、23%。 2009年全国房价上涨100%一二线城市很多，尤其是北京、

9、上海、深圳、广州、杭州等城市六、2009年中国房地产市场形势1、2009年房地产开发贷款余额6.58万亿，同比增长35.6%，与上年同期多增加了20个百分点2、个人住房按揭贷款18000亿元，同比增长3倍，余额4.76万亿3、进入房地产的资金达到57127亿元，同比增长44.2%，与去年同其多增加了40多个百分点4、绝大多数资金来自银行，比如银行贷款达10310亿元、预售款及其他为27459亿元。仅此两方面资金占进入房地产的资金67% ，个人经营性贷款26000亿，是2008年4倍多七、2009年中国房地产市场形势1、住房销售面积93713万平方米，同比增长了42.1%，其中住宅的销售面积增长

10、为85294万平方米，增幅达到43.9%2、一般商品住房销售金额43994亿元，同比增长了75.5%；住宅销售金额为38157亿元，同比增长了80.0%3、 期房销售金额33226亿元，同比增长了85.3%4、 也就是无论住房销售面积还是住房销售金额远远超过2007年的水平（与2007年同比分别为44723平方米和17590亿元，分别超过了2倍多） 八、 2009年中国房地产为什么会出现空前的繁荣1、 全面宽松的货币政策2、 房地产市场个人按揭贷款政策全面放松3、 房地产市场由消费为主导转变以投资为主导4、 早几年房地产赚钱效应5、 地方政府托市政策6、 政府GDP的追求九、2009年市场繁荣

11、可能带来的问题或不可持续性1、 房地产市场由消费为主导的市场转化为投资为主导的市场2、 房价快速飚升3、 85%以上的居民没有能力购买4、 房地产市场利益分配失衡5、 银行体系潜在风险增加6、 政府面临政策调整压力十、2009年底与2010年初房地产政变的调整与变化1、 为什么会出台国四条、国十一，其基本含义所在2、 政府工作对房地产宏观调整的决心3、 国十条推出的原因及其内容4、国十条与以往房地产宏观调控政策的差异及对市场之影响十一、2010年1-3月份房地产基本形势1、房地产开发投资完成额6594亿元，同比增长35.1%；其中东部、中部、西部地区分别35.1%、28.2%、40.1%；2、

12、房地产开发流入资金16250亿元，同比增长61.4%；国内贷款3673亿，同比增长44.3%；定金及预收款3749亿元，同比增长84.7%；个人按揭贷款2193亿，增长123%十二、2010年1-3月份房地产基本形势房屋施工面积209687万平方米，增长29.3%；其中住宅161289万平方米，增长28.7%，新开工住宅面积14914万平方米，增长37.5%；2、商品销售面积15360万平方米，增长35.8%；商品房销售额7976亿元，增长57.7%；其中住宅6836亿元，55.2%；期房销售金额6325亿元，67.9%、十三、国十条的基本内容与政府责任1、 国十条的基本内容2、 重新界定房地

13、产的政府责任3、 房地产的基本功能4、 房地产的发展宗旨5、 政府在房市能做什么与不能做什么6、 政府责任界定是房地产市场健康发展根本所在 十四，未来中国房地产会走向哪里1、 房地产市场是政策市，房地产未来发展取决于政府对房地产认知2、 2009年以来房地产过度繁荣能否持续3、 国十条出台说明什么4、 未来中国房地产市场发展，在信贷政策与房地产税收政策上政府能够做好事情5、土地政策及社会保障政策等 幻栓掷侩邑急师拂撰素路点运酮倘衣桂丝利寓辽牟腮圈告蚌跪姚哈兑腔乘铁枕狂模高丹旺滁燕欲历的舟橙心腊溅锣瓣寺过陶田胶员树揩辫颜溢唯革糊诉们支籽腿褐虱活嫩滔隙般阉狰钳悟兼颠闲岗震扣墓凿馒瀑佃杆砷菩郸兆逝瑚

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