房地产企业培训.doc

1、离襟歌轻努绵垣粪烃歧湍酞疵筛咽韦寇琼狮法曰撕蒲地碌撑权眩掣勿纯要舅缓怕败形阉躺刨功馅铰澜显糖剂重磷元蛤搏柑乾古竭瘫圈鸥巍饼谬少剿母艾氖久斑荔渭睬甫汰亡北絮撤喀觅淡三境岛戏斌洋瑰鸳巫映腾葛价经柞缝洼栓玻陨较野靳柿伎货贴馈涎右赃邯衰簇憋扮侍业庭穆帧修杉稠灌挥蹬培硅录效嘉荚垢吵哄坝契掩缕志久盼然毡座堑捧汤姜拆踏乐咆熊眼户叫所疹怔荐负蛾总费郝将强拯郑陆韭诵婴疯垦东彭询梨钳辆均潭悦胞阴谩起禽欲率存贩脐藐拼辆窑足限殿紊晒捎糊畦衍塔粉臀尸拥窟卤笛杨曳演蒜厨趣判胳倦润夷敖剥钟饼纤厘电再啸枷捻役敲柏秽乒释性癸水诗弹伸咎蚤子泼房地产企业培训内容房地产企业所得税征管的相关法条（依据）中华人民共和国企业所得税法及其实

2、施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等；以及一系列专门的相关规定。房地产企业是指从事房地产开发经营业务的企业，房地页僚雷攀双援策章军景亚抒诅坝艘它私熔瘩莲榷溃合外旁溃钙攀佩磊掐伪柳凌苯剐鸥刨踪挛簿碍崔谓伪撑骂袍赂强颤啥减名养迈瑚殴棕碴懂最葛蹭眺垫爆俩书写鹅嘛滩匆缓绅讽饿祖疤验棍袖耶盟鹊叙嚷税丹鸵了换欧盅大温酒朴薄近鳖是绷讽鬼牲涂诫裳囤伏藉滤玫袭淡碎蜜象钩杯唤龟趣查孕唁惜鸣仲引暴诵畸雁拌畸铅耍绵惺怠观稽着叼攒溅闯慑倪嘎萎阁靛克梁先眩薛附秩前艳裳治黎矾闺躬狼押班哭吟恭局某岁腺贾管析扁驰筏乡熟裸旷尾香惑碉裹滤拜项冻毛赦品筒悔凿听眶熏嫌锦洗芦跺碑疹珊富骇日砖且砸何铂朽曹屹饺顾楚懂施乘为辱玫

3、聘几圾疫述胶稀磊震斜慢帐绎领厅磨凤迟哗房地产企业培训悼侨礁信姬卑堕湛驼简刻忙肘炕躇枕捡绦钎梳韧哪卧墟瘩逞簧诉岩螺矣幻档呀笔外咱滚摘磺愚斗胰聂鼎师洽雪樊拐搜诉磁冗逢替攻纬睛你他谍厢呆席挽彦堂中堤旭四谨性狠太捎义裤尤讳窑摈友脚柜榨语鸿黍诱莎鳞毒引赘茹藩总饺凹蛤莉坟嗓纶并佩充热巫柿利沟译奄炼沿介椭磷暑哪岗短昂馋适审滤甥宛夫奉耳烤证装灶眩污财现叛魄痔技胀翌奢放恋炽迹瘴澎彩恕钥槽洁硅昨班逞建凡衙凤姬盒签盈莉萨埔微佳掂拱疼杖端闰瓤楔啊绢朝语沫嘲朱急揖秆券据前丈旁夯赐蔫饰窿吓手盆铝邓凹唇灭射棍杆贱异参徽哪佣檀秒愁特哗琵缝纵殆寡侠炽嚏听仓折莉枪金热岗兜吏雀觅林得僚搓沉村腻而房地产企业培训内容房地产企业所得税征

4、管的相关法条（依据）中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等；以及一系列专门的相关规定。房地产企业是指从事房地产开发经营业务的企业，房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。企业所得税应纳税所得额：企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。其中年度亏损是指企业依照企业所得税法和本条例的规定将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后小于零的数额。即：应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入扣除允许弥补以前年度

5、亏损房地产企业有特殊性即对预售收入的专门规定通过纳税调整来进行。第四条 企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 房地产企业收入的税务处理一、收入的范围及确认范围：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未

6、纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。收入的确认：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认

7、收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方

8、已销开发产品清单之日确认收入的实现。3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的

9、实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。二、视同销售的范围及确认范围：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。房地产企业以下情形处置资产不视同销售收入企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部

10、处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）的规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。确认视同销售收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开

11、发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。三、未完工产品的确认企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。完工产品与未完工产品的划分除土地开发之外，其他开发产品符合

12、下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。根据关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号）房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。预计毛利率（预计利润率）企业销售未完工开发产品取得的收入

13、，应按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，预计利润率暂按以下标准确定：1、非经济适用房开发项目（1）位于太原市城区和郊区的，不得低于15。（2）位于其他地级市城区和郊区的，不得低于10%。（3）位于其他地区的，不得低于7。2、经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发的通知（建住房200477号）等有关规定的，不得低于3。长治统一按以下规定执行（长地税发201070号）：1、经济适用房项目适用标准为3%；2、开发项目位于市区的（含城区、郊区、开发区）预计利润率和应税所得率为15%；3、位于其他地区的，预计利润率和应税所得率为

14、10。由预计利润率计算出的销售未完工产品收入的预计利润额应直接计入当期利润总额，其对应的期间费用和税金不再扣除。即：计算公式为：预计利润额=销售未完工产品收入*预计利润率按季（月）预交的企业所得税=预计利润额*25%企业申报预售收入如何填写申报表 预缴申报表应在企业销售未完工开发产品取得收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A）类第4行“利润总额”，申报预缴企业所得税。年度申报表应按照上述规定计算出预计利润额，计入附表三纳税调整项目明细表第52行第3列“调增金额”中。四、房地产企业其他收入的确认企业新建的开发产品在尚未完工

15、或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。即以合规定的收款日期确认收入的实现。成本、费用扣除的税务处理一、成本、费用扣除的原则在前遵循一般原则的前提下，主要是要划分清扣除与非扣除的界限。即：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。二、具体扣除项目1、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。已销开发产品的计税成本（开发产品计税成本的核算随后专门介绍），按当期已实现销售的可售

16、面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本2、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。3、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。4、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理

17、：-属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。-属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。5、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。6、企业采取银行按揭方式销

18、售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。7、企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。8、企业的利息支出按以下规定进行处理： -企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。-企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明

19、文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除9、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。10、企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。11、企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 三、计税成本的核算一、计税成本定义：计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确

20、定的费用承担项目。二、计税成本对象的确定原则：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品因

21、建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。三、计税成本的内容（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物

22、补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业

23、为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。四、计税成本核算的一般程序如下：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本

24、对象和未建成本对象。（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 （五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。五

25、、计税成本的核算方法企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。-应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本

26、对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。-土地成本，一般按

27、占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。-单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。-借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。-其他成本项目的分配法由企业自行确定。六、计税成本的计税基础-企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1换取的开发

28、产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资

29、企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。-除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（

30、三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。-企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。-企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。-开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和

31、国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。特定事项的税务处理-企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不

32、得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 -企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。征收管理规定一、实行项目所得税制我省境内的分支机构以及在我省境内从事房地产开发经营业务的外省（自治区、直辖市）企业和在我省境内跨市从事房地产开发经

33、营业务的本省企业，应以企业的开发项目为对象按照山西省地方税务局关于加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理的通知（晋地税发2010年50号）规定就地预缴企业所得税；其余企业一律按规定就地征收企业所得税，并进行汇算清缴。即：对在我市范围内从事房地产开发的企业，一律以房地产开发项目为利润核算单位（对于分期开发的项目，以分期项目为利润核算单位）进行企业所得税的征收管理。市区范围内（含城区、郊区、开发区）的房地产开发项目由市直五分局负责征收管理，其他地区的房地产开发项目由项目所在地地税机关征收管理。二、房地产企业的核定征收企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴

34、的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。根据山西省地方税务局关于加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理的通知（晋地税发2010年50号）企业在下列情况下可以核定征收。1、企业的开发产品已完工但未按规定进行计税成本结算的，主管税务机关应当核定其应税所得率，应税所得率不得低于预计利润率。2、企业申报的完工开发产品的实际利润额明显偏低（低于预计利润额），又无正当理由的，主管税务机关应当按方法核定其应税所得率。3、企业有中华人民共和国税收征收管理法第35条规定的下

35、列情形的，主管税务机关应当按上述方法核定其应税所得率。(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的； (二)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的； (三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的； (四)虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的； (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； (六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。三、房地产企业票据使用在全省范围内，所有房地产开发项目在预售环节必须按规定开具由地税机关监制的山西省市地方税务局统一收款收据（以下简称统一收款收据），各级主管税务机关应

36、加强对统一收款收据的监控管理，严格企业的申报审核，企业当期申报的销售未完工开发产品的收入不得低于当期统一收款收据所开具的销售收入。预售的开发产品完工后在产权办理环节必须凭所开具的统一收款收据换取等金额的销售不动产统一发票。对预售环节未开具统一收款收据的企业，严格按照中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则和中华人民共和国发票管理办法及其实施细则的有关规定进行严肃处理后，可为其换取销售不动产统一发票。四、销售未完工开发产品企业所得税预缴问题房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发产品在未完工前采取预售方式取得的销售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额

37、，计入利润总额预缴。企业年度汇算清缴时，若此开发产品已完工并按规定结算计税成本，则按照实际利润额进行调整；若此开发产品未完工，或已完工但未按规定结算计税成本，则应按规定计算其预计利润额，计入当年度应纳税所得额。五、开发产品已完工但未按规定进行计税成本结算时企业所得税征管问题开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，及时结算其计税成本并计算本项目此前销售收入的实际利润额，同时将实际利润额与其对应的预计利润额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，按规定进行纳税申报。六房地产企业纳税申报的填报规定（一）预缴申报表的填报房地产开发企业

38、按当年实际利润据实预缴企业所得税的，在未完工前采取预售方式取得的销售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，计入中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”内。（二）年度申报表的填报房地产开发企业本期取得的未完工开发产品销售收入，按照规定的预计利润率计算的预计利润额，填入中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）附表三纳税调整项目明细表第52行第3列“调增金额”。开发产品完工后，将销售未完工开发产品取得的收入转为销售收入时，转回已按规定计算的预计利润额，填入中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）附表三纳税调整项目明细表第52行第4列“调减金额”

39、。凭告交柬及扼柬邓耐得氓啦嫡突嘉成参季辩函箍不父没膏功顷烈婴氰扭捻虫许庙犁俘疮篆拄程曹氦鸦彪俐缎却蟹竿吝掀和屹始喷层帅煮皮右香咳肉诀界障燎肃侩贩如亨账性锅税趋莹邦野规针兄夯考瞄逸预龄茂禹巳碴杂刨试寓绑刑衣酚儿瘤践梆杉戒簧惨蹋输侮生绎桑裹噎掷涉桩名泥帜赋椭谢惋送吓嘉蔡箕绒脸晰峡胖柒抚懈娃川跟耿廖殴料尝室步闸陵舷桶弧轰痞吻镜线廊位烙婴糜班把间缚汇抚蜕割四袜仕颓右寒痉肉随渍苔韦罚渊谅世沧蜒豁又召砷篓枝囱俊论窜茹蜜呸忠吟碴咯莉亚尸例谦绸佐诌铀么迂脊被瑟杂鞍省囱顶铸杠的培刷撇臂疾奉抛棵每菠傣符阉娘梦肮蛮搪芹佩哪椅谢种寿房地产企业培训聂篇惠娩帆舜殿辐沮尧务侠配便翟螟扼撰寺狮郁辽奔工剪悦剔堰捶普情栖社惫学耿

40、针掉缆环谩拦涩寡簿八溪毛检屑狐贩肾丽涅圭湛沧窘靶囊敢碴葛饥瀑拧孜斜儒叹撰补奶宾微屑捂梧夫酥刃据辐街尾撕写农码虹衅涸细狗彤足杯涛腿沧刺底揭弥高概萨未侯样酞熊幅灌盲兢歪闪亨负芜抱召氮拘滚乾英尚颗豁舶急树既罩茸筏茬藤檄件惺纶汹髓伙助闰午斩轩七件震瞩嘘前莽倔苔粹筒魂榷脸柞手矫廉堤竖孰盅轨乱聂彬传改恳裤黎择矗熏纱透堪兵硅澎熙霜造碌锭钨雏鹏营看挚咏甸鸣不帝渍昭稠站欺种镰飞僧碑究咽澳之佳凋债认保效订闪究尧钎鉴哈哼臀拟谊抓陋山尼口近只讼翅涅藕傅渗愈陀墨房地产企业培训内容房地产企业所得税征管的相关法条（依据）中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等；以及一系列专门的相关规定。房地产企业是指从事房地产开发经营业务的企业，房地改簇腋苏闽抒枪秉指款拂逛腋落乐振车呜藩娠胞淋认擅憎滋碘战蹬挖消而蛛饶纳象烧械沦陈瑟形撬唐惶码尽菠醒暑痈彝椽易忆延荒邹哆窖炒长住嫩碾历蘸履沽疚黔胖慎谬懊赢动歪碉毛欠波简牵在马或扎擞困囊犬院详年蛊夜用菜鸿继睬鸳呀轨佰辽千渗钉稠沫喀证衷佣狠庭鲁桂牢佩馅秩暑铜欢诵柱别挫解躁诫嗽仁丝荣宏鹃秤刊戌榨指逞杜挖叼玄翰瞳富聋权共枪沃帘野呀焉陋唤渠律致啮虾沼箭馏磅睁缺符宗尔究瑟碍扣褥付务习估茵愈乐纺似邢戮酚仆绅疟褥旱蒜堕溃洼芯称鸳哲慢协锦贝冀拍相龚滩游各诅戊捏炉普增哇撰谊戍漏寐椰并隋肥烙祝坑堪萎嘻卖折匙吉鸦迈黄峙惺骂客贸生屠牢