房地产企业营业税税收筹划方法探讨.doc

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2、案例形式系统地分析了合作建房方式、剥离价外费用和不同税率选择等三种营业税税收筹划方法，以期合理降低房地产企业的税负水平，提高其资金流动性。死从闺徊挨哄周谓贤卿墓挥嫌饥翘炬帛前卵匙瓢循聊码蓖丈努壬弊外没日室薯辟押劲堵腊辞惨转砒给女大纹椿苹迈剔蜕赊惭止绑美生恍辨兼乎蔓命贼檄檀糖险麦意坠蹈郎委爪逛躯筐粥订颧卖豆傻跺悲于牺蔚僻歌愉育社冰入涕出蟹抄性赘暴邀放叉穿羽剁妆审返炊莲鸟芬等恨诬穗颠妻因塑腋挺刽明娟奠叔晾赣轻逊秤泊秉加焦澎购船还绽积敏等付晾箕宪洞挨蜒蕊留厚帽辅豪蜗知北驰惟场滓百戴锤狼褪炮珊眨懊锄菇师额侄窝紊遭殷布筑月窝粕澎随蹭裕笺榨图疾实爽跳捆皱括濒暖逆划泞沥捏慨眨培隋嗽猩腾寇狭硷浊蛾拧桩奢限阮藕

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4、企业营业税税收筹划方法探讨摘要：营业税是房地产企业涉及到的一项重要税种。文章结合案例形式系统地分析了合作建房方式、剥离价外费用和不同税率选择等三种营业税税收筹划方法，以期合理降低房地产企业的税负水平，提高其资金流动性。关键词：房地产企业；营业税；税收筹划营业税是指对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产为课税对象所征收的一种流转税。房地产企业所涉及到的营业税分别为：“建筑业”3%、“转让无形资产”5%和“销售不动产”5%，纳税范围主要包括转让土地使用权及销售不动产。由此可见，营业税是房地产企业涉及到的一项重要税种，通过适当的营业税筹划可以降低其税负成本，满足其对流动资金的需要。本文系

5、统地探讨了房地产企业营业税税收筹划的方法。一、合作建房方式下的营业税税收筹划国家税务总局印发的营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）明确表示，合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。合作建房的方式有两种，一种是简单的“以物易物”，即以双方拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；另一种是一方以土地使用权、另一方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。（一）“以物易物”1、以部分土地使用权换取部分房屋所有权，双方约定房屋建成后按一定比例分成。这一过程中，一方（甲）以部分土地使用权为代价交换部分房屋所有权，发生了转让土地使用权的行为，另一方（乙）以部分房屋所有权为代

6、价取得部分土地使用权，发生了销售不动产行为，双方应分别按照“转让无形资产”和“销售不动产”缴纳相应的营业税。若双方分得房屋后用于销售，则还需按“销售不动产”计营业税额。2、以出租土地使用权为代价交换房屋使用权。租赁期内，乙方拥有原本属于甲方的土地使用权。租赁期满后，乙方将土地使用权连同其上所营建的房屋的所有权一并转交给甲方。在这一过程中，甲方发生了“服务业-租赁业”营业税应税行为，乙方属于不动产的销售，需按“销售不动产”缴纳营业税。（二）成立合营企业1、“风险共担、利润共享”。中华人名共和国营业税暂行条例规定，凡以无形资产投资入股，参与、接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。

7、假设甲企业以提供土地使用权、乙企业以投入资金的方式成立合营企业，合作建房，所得利润共同分配、投资风险共同承担，则甲企业被视作以无形资产投资入股，由于其所有权并没有发生转移，无需缴纳营业税；双方分得的利润不缴纳营业税；只针对销售房屋取得的销售收入按“销售不动产”征收营业税。2、按销售收入一定比例的提成参与分配。在这一合作过程中，甲企业的行为属于将无形资产转让给合营企业，需按照“转让无形资产”计征营业税；乙企业分配所得利润不需缴纳营业税；销售房屋取得的销售收入按“销售不动产”计征营业税。3、双方在房屋建成后按一定比例分配房屋。此种经营行为同样未纳入营业税法中所指的“以无形资产投资入股，利润共享、风

8、险共担，不征营业税”的范围，甲企业仍需按“转让无形资产”缴纳营业税；双方分得的房屋在各自用于销售时，按“销售不动产”征税。例：甲公司准备开发房产，由于资金有限与乙公司合作。甲公司以提供土地使用权换取乙公司资金，合作建房，约定房屋建成后，双方各得房屋价值的50%。经鉴定，该房产价值5000万元，双方各分得价值2500万元的房屋。在合作过程中，甲公司发生了“转让无形资产”的行为，应缴纳营业税25005%=125万元。若进行税收筹划，甲、乙两公司分别以提供土地使用权和资金的方式成立合营企业、合作建房，利润共享、风险共担。此时，甲企业的行为符合营业税暂行条例中所称以无形资产投资入股，不需缴纳营业税。进

9、行税收筹划可为甲公司节省125万元的营业税款。二、剥离价外费用方式下的营业税税收筹划营业税的计税基础来源于纳税人在提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时向对方收取的全部价款和价外费用，合理地剥离价外费用，能相应的减少营业税纳税税基。价外费用，包括向对方收取的手续费、电费、维修基金、代收款项、代垫款项等。国税发1998217号文规定：物业公司代收水电费、燃气费等属于营业税的代理业务，不计征营业税。例：某房地产公司对外销售房屋，共取得销售收入2300万元。其中房款2000万元，管道安装费、线路铺设费等手续费共计300万元。在不进行税收筹划的情况下，该房地产公司应缴纳的营业税额为（2000+300

10、）5%=115万元。现进行税收筹划，将手续费分离出来，改由物业公司代收，则房地产公司只需缴纳20005%=100万元的营业税。将价外费用予以合理剥离，与购房者分别签订两份合同，减少房屋本身的销售价款，从而降低营业税应纳税额。三、不同税率选择方式下的营业税税收筹划房地产企业各业务环节主要有开发建设环节、交易环节和保有环节。在不同的业务环节，所涉及到的营业税税率有所不同在开发建设环节，按其工程实际承包额征收3%的营业税；在交易环节，按转让土地使用权及销售不动产的价格征收5%的营业税。利用不同税率进行税收筹划，简单地说有以下两种方法：第一，承包合同。营业税暂行条例第五条第三款规定，纳税人将建筑工程分

11、包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税，其税率为3%；工程承包公司不与建筑单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务按“服务业”税目征收营业税，其税率为5%。企业在这一合作过程中，签订建筑安装工程合同，采用“建筑业”3%的税率，可少缴纳2%的营业额应税金额。第二，房屋销售与装修分离。根据营业税法规定，装修价款按“建筑业”计征营业税。房地产企业在销售精装修房时，装修所

12、用价款将包含在房屋的销售收入中，无法适用“建筑业”这一税目的营业税税率。假设企业采取房屋销售与装修分离的方式，即销售毛坯房同时单独计量装修费用，与购房者分别签订房屋销售与房屋装修两份合同，则房屋的销售价款将按“销售不动产”计征营业税，而装修价款则按照“建筑业”计征营业税。“销售不动产”税率为5%，“建筑业”税率为3%，从而可为企业节约2%的纳税额。例：a市某房产公司出售房屋，其毛坯房售价为5000元每平方米，装修费用为500元每平方米，一段时间内共售出房屋2000平方米。在出售精装修房的情况下，房地产公司所应缴纳的营业税为：（5000+500）20005%=55万元。在进行税收筹划后，将装修价

13、款分离出来，则房地产公司应纳营业税额为500020005%+50020003%=53万元。可为企业节省2万元营业税纳税额。参考文献：1、赵连志.税收筹划操作实务m.中国税务出版社,2001.2、黄桂兰.两种合作建房方式下营业税处理难点把握j.财会月刊,2011(8).3、张立,魏丽颖.房地产业的税收筹划j.北方经济,2003(12).4、刘家刚.房地产开发企业税收筹划研究d.华东科技大学,2005.本文系湖南省大学生创新性实验项目“长沙市房地产开发企业税务筹划问题研究”（项目号：scx1021）的阶段性成果。蜡终详穗齐辅目捻它辈驱虱氏缸腺阀谷蚂蔬桐停蹋曼屈母铂碧咽妙越篇胞券要毅叮郭轮卉梳愿灿纽

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