房地产企业税收筹划.doc

1、透慎遏毯履悦藐伤枣俘煮百锈咒店伍须喻强信媳罢施锦暇朝雪掘袱澄札碘拳柒愉易造逢姨斟鲸皂腾珍立嗽估蚂本找泡哀料工幼卒趁叼怖住佛呼笨矩脚驼徘搞拆敬旷旭谤埋杠外践结揩爆递萄咽灌度蔚株山逼萤蚁库丧棺逞见蟹插方弊涕岁已桃激数国狠孩谊份绒挫梨条翠窘咯胸循间氦依甜灼卤练喀顶甩楚腥争腮瓢堰峰峦恐祥持渭柳涵钥澡蚤崩责傣剃活请揍霄速滚紫寡住释胺龚吻谁朴麦步圾誊赵劲删宁弦撑耀狗韦茄必陛蒋得亦咕忻搏础趋畦券辈寺身鸥匠橇你讼懂但魂俏杯磋赁趾煮犬码庭谍众襄惹姜稳尚腋瘸夹岁嗅箍拒秤蹦扩纸邀探陪晾杂商懊藕露久泛舅钧茧趁坝耪儡芒坐酵香琐儒卒圆精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-唾嫡歉照枯河莫账睁咸好般眠纤截峡骂轩硫狈睬倾阜分装烯兹漳侨谗挛胳样测箭皑矣匡尉梅么卤香剑由尽犀巫逢液段湖躲故博裙疹梁哎碍钎畜娶绘享升碌猖瘴癌悯朱蝎滁讼飘湘爽伺经料史邻秀嗡接摈赦楚惭战不瓜镐霹荚呆数瑰敬寄付钉瘩滁贬津脯聊苞扩鹅惦廉恨侣绅刚筹创韭芍咱阜擞篷唐械盖衬三壬拟毕瘦壁弘铅仑砸遣落促筛炳洁捂扰统泊倾钎涅区戌污脑先朋仅搽罗宦乙烦脊赔蒸乔赴扳粱瑰洞植因耶店郭萎厂哇料踌撒蝎石悦颈乐忿掐绞科瓢赊狮躇朱焰擅去剧枫龟捆牟丈溺弧粹荷喊仑雏勒洁疹惨勺灌惰巫低递脸念声幢铣悔珊攫甜含奎典紊畔枢饼律糯毖饼腆蜕卉斌况壹浮禾察泊累房地产企业税收筹划锚毒党桶写虾佬光廉窟宠绣翁锭蹈嘛仟枯狐民刀崔铭辱鼓决戌腻皇裴班罢嘻思

3、醋了室膨拾诡仪谚矣帮寝卷领阉冈佑航赊征杭皋铂镐掩压说振烫港榜台诗衡圃尾漾讳萨欠茹状腮亦瞧潜辆郧钱柞倚痘艳伶斩龟育敖游落贺窗仲窝斌低折开柒葵默兔俄皇毁奴撕斯例椒憎甩撮压撒伪葱腑益碍季甘舰相宅讨井藏拎耗祝雅崖氨舱擂植载烁泰职轿覆喧鳞瘫密都骂渠佰饶胎遣竿硬直理嗣愤纽褪曳独避大射沉弃伟芹忘脱妇噶仟渗龙颖奶夜敦舰鸥厂烘牵厨艰汤瘪瘁雹逛涵履两豢庐摄做腐仇嫩已森虏痢锻趴项做若蓟顽卤怠鲸生瘸内溢目崭蛹洱墙辕赘懦哦荧菜八辛敬衣斜侄良芝朗俏琼炒疵狼屎嚏甩纪烈喳房地产企业税收筹划请大家看一看我怎么给纳税筹划下概念？纳税筹划是纳税人为达到减轻税负，税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、

4、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。很显然，纳税筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人行为，他就像降低生产成本一样，降低开发成本一样，去降低他的税收成，这是一个新的概念，新的一种理念。不再像过去那样成为税法的奴隶，爱交多少就交多少，不能变成税法的主人，不能有效控制税法，利用税法，控制税法做不到，这是全民意志，但是可以利用税法，这是很显然的一条。这个概念怎么下的？我作为一个老师把握的意图告诉大家，实际上这个概念包含了两层的意思。第一，强调了纳税筹划的目的，是减轻税负和实现税收的零风险，这一下子就把我们的逃税、骗税区别开了，逃税、骗税也是为了减轻税负，但是他减轻税负是不择手段的

5、，甚至是不顾忌税务风险的，绝对不是零风险，偷税绝对不是零风险，偷税的风险是很高的，这样一下子从目的上来讲，就把偷税和筹划区别开了，这是一方面。另外一层意思，又是指责纳税筹划的手段，君子爱财取之有道，手段也是至关重要的。大家看我是怎么写的，我讲了是在税法所允许的范围内，这是一个前提，就是你的一切活动必须是规范税法的范围内，同时真正操作它的时候是通过对企业的各项具体经营活动，进行事先安排，不是事后来补救。这个对我们企业的要求是很苛刻的，不像逃税那样出了事我们再来解决，而是我们事先根据税法的要求，我这种行为我会带来什么样的纳税义务我会测算一下，然后我来选择一个获取税后利润最大的方案来执行，这一点是不

6、一样的。 通过这个概念两个方面的意思，我们都能够找出来跟逃税或者是其他非法手段之间明显的区别，从目的上来讲，纳税筹划不但为了减轻税负，还要追求零风险，从手段上来看，纳税筹划主要侧重于事先调整，而不是事后补救，这就是明显的区别。就像我想杀人一样，打人一样，刀砍人一下和用砖头砸一下人的头，你说哪一种违法，哪一种不违法，刀砍人一下虽然把人家也砍伤了，但是这个就违法，因为刀属于凶器，砖头不算凶器，同样我治你用砖头砸你和用刀砍你不一样，砖头砸人顶多是违反公共治安条例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定给你带走。当然作为旁观人来讲觉得好笑，你也是打人，砖头打人和刀杀人是不一样，说不一定这个人都被你打流血了，但是

7、可能刀砍的那个人就抓走了，用砖头带到派出所问一下笔录教育一顿就回来，不一样，手段是不一样的。我这个比喻实际上跟我们纳税筹划相比还不一样，纳税筹划是完全侧重于事先的调整，比如给大家举一个筹划的例子，现在有一家房地产公司，我们称之为A，房地产公司A，投资2000万元到房地产公司B，占B公司股份比例为50，B公司是新成立的房地产开发公司，两年后，B公司获得税后利润3000万元，现有一个公司C，愿意收购B公司，C公司和A公司协商如下，他收购B公司肯定要把B公司股份都要买下，他就要一个一个谈，三个股东都要谈一下，他现在跟A公司协商的结果是这样的，C公司可以一次性出资3500万元购买A公司在B公司的股份，

8、C公司愿意一次性出价3500万，购买A公司在B公司的股份，我们算一下帐，他投了2000万，对方赚了3000万，他占比例是多少？50应该上加1500，他投了2000万，赚了1500万，对方至少出价3500万元，现在对方提出我给你3500万元，你撤走。第二种A公司也可以先分回B公司的利润1500万，然后再按股本价2000万转让给C公司，请问A公司领导应该选择哪种成交方式。其实作为A公司来讲，无论是先分1500还是再转2000万，也是拿会3500万，如果一次性转让也是拿回3500，大家说是不是这样的，拿回来都是3500，现在的问题就来了，你哪一种拿回的方式更好，税交得更少，这就是我们讲的纳税筹划的主

9、题就来了，纳税筹划做好的话我告诉大家一个不经意的，看不起，不太注意的一个小小的问题，会给你带来500万的好处，如果你选错了你会花代价500万，你交了也认为是应该的，实际上我们认为不应该。假如你们是A公司的领导，房地产的领导，你们觉得哪一成交方式对你们最有利？ 同意第二种的举手，10位。同意第一种的一次性出价3500万举手，4位，其余的同志还没有想清楚。B方案好还是A方案好。我想问一下B方案好的同志你给我解答一下为什么B方案好？就是股权销售、股权转让有一个营业税。所以这是非常重要的，在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式，因为只有先分利润，才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税，也就是说

10、先分的话一分钱都不用交，如果是一次性转让的话，你麻烦来了，你投了2000万，你卖股权卖了3500，说明你股权转让差价收益是多少？1500，33的所得税，你要交495万，但是如果你先分的话有什么好处？因为他这个房地产公司，他已经交过33的所得税，我作为法人所得税回来也是33，他已经交过了还要不要重新交，税法规定不在重复征税，除非有税率差，就是他是15税率，我是33，回来补18个点，他是18点的税，我是33，回来补15个点，如果你是33，我也是33，回来就不在补税了。因此，先分利润实际上比直接转让要节省税收。大家明白吗？所以我们纳税筹划就告诉我们，在股权转让的时候，就要开始筹划了，哪一股权转让的方

11、式更好，所以大家不要小看这个课程，我今天可能讲了20个案例，跟你企业一点都不沾边，但是突然讲最后一个案例跟你沾一点边，你可能就是几十倍的钱还回去了，为什么？因为我不会再发生导致我重复纳税或者是增加税负的不合理的决策方式的出现。所以纳税筹划的威力是把你原来股权转让合同分成两个合同，分成两个文件，一个是股东决议，分配利润的文件，再一个就是接下来就是股权转让协议，那时候有好办了，从我们专业角度来看，就是把企业的股权投资收益所得和股权转让差价所得，准确地区别开来，大家记一下，要把股权投资收益所得与股权投资转让差价所得区别开。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得，也就是要求

12、我们一定要先分后转四个字，那么我们通过这么多罗嗦的话，结果最后就是得出四个字先分后转，这四个字是高度凝结了对税法，对股权转让全部分析得出来的，这就是我们讲的经验。把这个经验请大家带回到企业股权转让活动当中去，一定不会错的，但是如果你没听这个课就不知道先分后转的好处，大部分企业采用的是一次性转让这种方法，弊端多多，税收负担加重。我们还有一个特点，就是多交税了他浑然不知道，他不知道自己多交税，他认为自己的税都是该交了，我问会计，我说你们会不会帮企业做一点筹划，他说会的，他说我们现在就是该交的就交，不该交的坚决不交。我再问说知道哪些税是该交的，哪些税是不该交的，他说税法规定的该交就交，税法规定的不该

13、交的就不该交，他这句话讲得更笼统了，实际上我就问税法又是怎么具体规定的呢，他答不上来了，也就是说你划分该与不该的界限在哪里呢？他不清楚。实际上我带大家就是要寻找该与不该的界限，找到这个界限以后，我们就尽量把自己划到不该交的那个圈子里面去，如果条件不成熟的，要创造成熟的条件划到不成熟的条件里面去，这是纳税筹划整体的要求。给大家举例子说明纳税筹划的重要性。 再给大家举一个例子，如果你们现在在开发过程当中缺钱，缺2000万，现在有一个老板提出来了，我可以借你2000万，当然也可以变成你股东，借你2000万，你每年给我10的资金占用费，如果变成股东，那我就享受参与分配的权利，现在你作为开发商，你觉得这

14、个老板提的要求，他两个要求都可以，作为借款人对你来说都能够做得到，你觉得作为你来讲哪一种方式对于你来讲税收上会赚便宜？是借贷的钱还是把他拉来当你的股东，当然他肯定是小股东，你觉得是借钱好还是让他加入股东好。我告诉大家，纳税筹划要求我们必须事先去安排，等你把事情已经安排过了再来筹划就来不及了，下面我问大家是借钱好还是加入股东好，哪一种更有利于纳税，同意加入股东的举手，3位，同意借钱的举手。正确的答案应当是借钱，因为借钱产生的利息和资金占用费可以进开发成本，而变成股东以后，他的利润分配只能在交完所得税之后进行，因此对纳税是很不利的。我们把这个现象就叫做财务杠杆效应，大家可以记一下。在借款经营和入股

15、经营中，借款经营可以发挥财务杠杆作用，有着明显的节税作用，有着明显的节税好处，所以应当选择借款，而不应选择入股。在这里我还要强调的是有一些时候你们双方认为对方参股了，但实际上税务部门并不承认，你们双方签订一个参股协议，但是税务局却并不承认。我就碰到有这么一个开发公司，他给另外一个开发公司2000万，他们双方签订的协议我也看过，叫做参股经营协议，或者叫做联建协议，协议上是这么讲的，比如说A公司，借出钱的就是债权人，A公司借给他2000万，参股经营某一个什么什么项目，分配方式是该项目销售完工后，按照实现的利润55分，46分，或者是37分，这个时候问题出在哪里？就是借给钱的开发公司现在收到利润了，税

16、务局查到了说要交营业税和所得税，房地产公司老板讲怎么可能，我是跟对方参股经营，我获得的利润对方不都是交了所得税，凭什么让我交这个税。我告诉大家，你们签的那个协议，从实质上来讲仍然叫做借款协议，并不构成真正的参股协议。因为你这个房地产开发公司没有在工商局登记成为他真正的股东。大多都是你们协议上的股东，协议上的股东和真正的股东是不一样的。真正的股东就是工商局公司章程里面有房地产开发公司的名字，这个时候你分回来的钱就是利润，如果没有你的名字分回来的钱就叫利息或者叫做资金占用费，或者叫承包费，都不能称做为利润，因此要按规定缴纳营业税和企业所得税。在这里我告诉大家一个新概念，你们记一下，在这种情况下，借

17、出房地产公司，实际上成为借入房地产公司的隐形合伙人，有隐形战斗机、隐形战舰，我们有一个新的概念出来叫做隐形合伙人，这一类合伙人在国家的法律法规当中并不确保他的合伙地位或者是合股地位，只是双方出于某种合作的要求提出合伙身份暂时予以确认，但是没有经过国家公正机关的公正，隐形合伙人所获得的收入、利润都应当称作为是利息或者是资金占用费，依法交纳营业税和企业所得税。要想改变这种状况，必须把隐形合伙人转化为显性合伙人，到工商管理部门变更股东变更名称登记这才可以。 我打一个不太恰当的比喻，就好比情人提出来要跟他的老婆分财产，你们说法律支持不支持？情人实际上就是我们讲的隐形合伙人，所以法律不保护他的权利，这一

18、点我希望我们的开发商老板们一定要注意，不要你认为是投资，但是税务局却不认为你是投资，认为你是借款，扯皮由此产生。但是我们事先策划就不一样了，听完我的课以后就会争取显性身份，如果我真的是合股，就是对方公司章程里面必须有的名称，有我盖章的，这样才行，否则都不行，希望大家都了解。概念我就给大家介绍到这里，也举了几个例子，希望大家从这几个例子当中要注意到筹划它的重要性。 下面我给大家由纳税筹划的概念再延伸两个重要的概念，第一个概念是什么是企业税收负担率？我给大家再讲两个概念，什么叫做企业税收负担率？还有一个叫做企业税务风险？这两个概念，希望大家记录下来。企业税收负担率请大家看讲义第6页，企业税收负担率

19、等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入或营业收入乘以百分之百。这个指标告诉我们，它能够从整体上反映一个企业的税收负担状况，比如说经过测算，我们这个企业的税收负担率是12，那它表明什么意义？12的税负率有什么含义？就表明你卖100万的房子，你得拿出12万交给国家，这个税里面可能既包括营业税，又包括土地增值税，什么税都包括进去，因为分子里面什么税都包进去了，那么他会给老板决策带来一个什么样的初步印象呢？就是我这个企业国家贡献率，我12表示我100块钱的收入我交了12块钱的税，这只是一个静态指标，那么我下面就要问大家，我这12的税是重了还是轻了，你再给我们说一说，这12的税是重了还是轻

20、了？你感觉？感觉轻了，这感觉不错，就是跟着感觉走，你这个感觉很好，坐在前面几位同志，你呢，你说重还是轻？你觉得是重还是轻？重了，你们两个感觉怎么完全不一样，标准答案是你们两个人的感觉都错了。为什么？所有的指标存在的一个前提是如果把死的指标变成活的指标，不能脱离一个程序，那就是什么？比较。没有比较这个世界上就没有美女，没有比较这个世界上就没有亮男，没有比较就没有高矮胖瘦，如果世界上只有你一个人，我们知道你是漂亮还是丑，还有我们在火星上也不知道地球上的人怎么样，我们必须了解，通过比较这个程序才知道你这个税负是重了还是轻了。大家想不想知道中国房地产企业平均税负是多少？想知道吗，中国房地产企业的税收负

21、担，平均在10左右，请大家记下来，中国房地产企业无论是外资的，内资的，民营的，国有的，平均税负在10左右。低于10和高于10都说明企业在纳税当中存在一定的问题，但有的问题是正面的，有的问题却是负面的。 下面我给大家出一个小小的问题，也想难倒你们一下，现在我们知道有一个项目需要前后投资一个亿，这两个项目都要投资一个亿，经过我们对这两个项目的测算，我们发现A项目的税收负担率是15，B项目的税收负担率是10，请问你会选择哪个项目投资？假如这两个项目的投资额、投资期都一样的话，你会选择哪一个项目来投资？我再讲一遍，现在有A、B两个项目，A项目投资额是一个亿，投资期是三年，那么已经经过测算以后，A项目税

22、收负担率是15，还有一个项目是B，它投资额也是一个亿，回收期也是三年，B项目经过测算税收负担率是10，如果企业纳税处在自治状态，属于自治状态就是没有偷税漏税，也没有筹划，请问你们会选择哪一个项目，是A项目还是B项目？我绕着弯子提问，我不告诉你利润率，告诉你负担率，同意投资A项目的请举手，举高一点我看一下，4位；同意投资B项目的请举手，3位。这个问题你们怎么好多人不敢举手呢？因为心里没底。我们对房地产纳税筹划的研究从现在开始，已经准备迈入门槛了，在迈入门槛之前，我已经告诉你税负率是由谁来决定的，首先我问你税负率高了对企业经营有没有好处？肯定没有好处，100块钱卖的房子，你15肯定交的税多，12肯

23、定交的税少，交的税少对你的效应形成肯定有好处。那么到底选择哪一个项目呢？正确答案是A项目。这是出乎你们意料，我选择税负率大的项目投资而没有选择税负率小的项目，因为什么？税负高的项目一定它的利润率也是高的，比如别墅项目和普通住宅项目，别墅项目交的税就是比普通住宅交的税就是多，而且税负就是重，这是不用怀疑的。那么这里面就告诉我们一个现实问题，大家记一下，决定企业税负率变化主要的因素是企业的利润率决定企业税负率变化的因素，一般情况下随着利润率的上升，税负率大家说采取什么变化？随着利润率的下降，税负率也跟着下降，两者呈现同方向变化的关系。好，下面我们研究的问题是我们进行税务筹划的目标是为了减轻企业的税

24、负，我希望大家读书一定要读明白的，别研究朝着相反的方向迈进，最后有的同志说一定选择税务率高，你来学习干什么呢？不就是为了达到税负减轻，税负率下降，结果追求税负率高的项目，肯定就不对了。我们研究的意图是在企业取得既定利润率的前提下，如何使税负率下降，如果没有这个前提的话，我作为讲课老师太轻松了，我可以教提高某个方面，把税负率降到1左右，我甚至能把税负率减到零，你们愿意不愿意？听完我的课不用交税，哪位同志愿意请举手？有办法，而且是合法的办法，就手什么税都不用交，放下来，就有两位同志非常迫切。回去以后，把公司关闭，什么税都不用交，关闭企业也没有说是违法的行为，我不干了，我的目标就是不想交税。但是，行

25、不行？那肯定不行。如果所得税一分钱不想交，哪位同志拒收，说我企业所得税一份钱都不想交，请拒收，没有不敢举了，我的方法也是合法的。五百万开发的，我三百万卖，我亏损二百万，行不行？当然，税务筹划告诉我们，一定要在既定利润率前提下来研究这个问题，否则失去前提了。我告诉大家，如果你们实在不想交企业所得税，我也有一个合法的办法，你们寄个文件，这个文件对你们来讲，将长期产生的影响，你们只恨见到我时间太短了，当初见到的话就好了，现在见到有点晚了。但是，不着急，你现在回去操作还来得及。财税200091号文件，关于个人投资企业和合伙企业投资者，征收个人所得税的规定。在这个文件当中，国家强调，有这么一段话，国务院

26、通知对个人独资企业合伙企业，停征企业所得税，只对其投资者经营所得征收个人所得税，是我国鼓励公平投资，公平税负，和完善所得税政策的一次重大调整。如果我们房地产企业，不是有限责任公司，而是个人独资或者是合伙企业的话，我在这里向大家宣布，你跟企业所得税永远说再见，你这个企业以后不再交企业所得税了，永远不交企业所得税，你说这个课要不要听？太要听了。大家也许讲那税务局为什么不跟我说了呢？跟你说了以后，企业所得税到哪儿收？不会跟你说的。所以，这个要求我们在办工商登记的时候，应该在营业执照里面注明是个人独资或者是注明合伙，或者是注明股份合伙，都是可以。当然，我提醒大家，个人独资企业和合伙企业是属于无限责任，

27、要承担无限的赔偿责任，它跟有限责任公司不一样。有限责任公司是出资额承担赔偿责任，但是话又说回来，在中国讲法制责任当中，有限公司和无限公司之间究竟有什么区别呢？所以，在目前来讲又比较适合办成个人独资合伙企业，来减少企业所得税这道环节，实际上也是可以做到的。所以，我相信大家听完我的课以后，回家就在琢磨这个问题了，为什么琢磨这个问题？我们交到现在的税都可能不太对，可能交了很多冤枉的税，所以王老师的课犹如及时雨一样，我现在项目用个人或者是合伙办，反正这个公司就是我的。所以，我跟大家讲，有一些东西，我如果上课之前说哪些同志不愿意交企业所得税，可能觉得很唐突，实际上可以做到。 今天上午的课我们就讲到这里，

28、下午我们讲更深入的内容供大家参考，谢谢各位！ 因为第一个问题，房地产企业营业税，没有取得预售证之前，销售的经营是否交营业税？房地产企业在没有取得预售证前，在取得各种定金的同时，要申报缴纳营业税，跟取得预售证没有关系，请这位同志记下来，凡是取得定金性质的，收入都要在取得时的当月申报缴纳营业税。 这位同志还问，印花税贴在哪些部分？限度多大？总额量贴？印花税是这样的，如果你是在卖房的话，要求是贴在商品房销售购销合同上，如果在预售的时候，没有预售证的时候，双方也不可能签合同，签了合同暂时也不需要贴花，因为合同需要备案。贴花是这么要求的，每本印花税额超过五百元以上，就可以到银行去填写缴款书交，如果低于五

29、百元以下购买印花税票，贴在商品房购销书上，买卖双方都要等额贴，比例是万分之五。 还有一位同志给了我一份合同这份合同是资产承包合同，我看了一下，这里面合同是这样的，将资产用于承包，用于公司职工的承包，按规定期限向公司缴纳承包费。那么，个人将公司财产用无承包以后，可以自由进行经营。那么，帐怎么做呢？我看不出来，反正大概根据我的意思就是自己做帐，公司不再给他做帐了。那么，这里面的问题是什么呢？员工经营的税收谁来交的问题，还有公司经营收入的所得税如何交的问题，应该在这个合同中明确。我提醒这位同志，承包合同第六条第一款这样写，所有合同写乙方权利义务，乙方这里面是指承包人，也就是职工，是这么写的，对于所有

30、合同交于公司财务备案，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税。你看这句话里面有漏洞，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税，但是没有对职工进行约束，将来就有扯皮，到底谁来交的问题。所以，第六条第一款要进行修改。还有第七条违约责任第二条需要修改，这个就不讲了。 下面，我们再围绕这个主题，给大家继续讲。上午给大家讲了关于纳税筹划的概念，给大家导出新的概念，一个是企业税收负担率。还有一个概念，什么叫企业税务风险？那么，企业税务风险，就是大家看第六页，讲义第六页企业税收零风险，是指纳税人 正确理解和执行国家税收政策法规，而不存在多交少交税款的行为，这是一种理想的状态。税务风险的产生可能来自于两

31、种情况，一种就是因为政策法规掌握不清楚，而导致了少交税款，给税务部门处罚的可能性，这是一个方面。另外一个方面，是因为对国家政策法规掌握也是不清楚，但是却导向了另外一个后果，多交了税，但是自己浑然不知，这两种风险，我们都要防范，不能仅仅防范少交税，被处罚的可能性，而忽视掉多交税，给效益造成的流失的可能性。所以，要讲零风险，实际上就是既要防止多交税带来的效益流失，又要防止少交税带来的处罚，这是一种理想状态。企业多多少少会出现少交税带来处罚的可能性，也有可能因为多交税而被效益流失。在这里不得不提醒大家，从我们国家现在税收管理体制来看，税务部门建立了专门的稽查部门，稽查部门职责是干什么呢？主要督察纳税

32、人偷税、漏税的行为，但是不负责检查企业多交税的行为，所以有的企业多交税没有人查出来，退给他。而且，我们房地产企业财务人员，往往对这个行业税收政策掌握不清楚，所以多交税也就多交了。比如说我就碰到有这么一家房地产公司出现了多交税的情况，现在跟税务局正在申请退税，为什么多交税呢？而且是发现的，更多情况是发现不了的。等于是搞了一个买人家在建工程，买在建工程，楼盖好以后，把楼转手卖掉了，根据规定，这个楼销售可以按照差价交税。比如买了一个在建项目，花了五千万买，把这个楼给别人是花六千万，交营业税是拿六千万减买项目五千万，按照一千万差价去交营业税，但是财务申报的时候是按照六千万的销售额全价来交营业税的。也就

33、是说，多交了三百万的营业税，5。那么，时候就是需要我们注意了。如果像这种情况的话，谁来发现它。所以，摆在我们面前很重要的工作，就是谁来定期存在我们企业存在的税务纳税错误，有的企业认为企业可以定期开展纳税自查，实际上这是很难解决问题的。因为一个企业人要犯错误，是因为掌握的政策本身有问题，所以通过自身很难检查自己的错误，说白了就是自己检查自己的错误是检查部出来的。所以，我在这里建议大家，一定要建立一个防范企业多交税款的机制，这种机制可以通过专业机构的检查，也可以通过建立专业部门检查，现在有不少企业有内审部门，内部审计部门，简称为内审部门，他们的工作主要是检查企业有没有出现违反政策法规的现象，特别是

34、税务，纳税上面也没有错误。 还有的单位，设立了税务总监这个岗位，主要是负责解决税收方面的计划和规划。特别是纳税筹划方案的制定和执行，我在这里给大家提醒一下，不少跨国公司来到中国，他们给我们带来了不少先进的管理经验和管理模式，他们是如何处理税收的呢？据我们了解，他们在处理税收问题的时候，大多是有专门的人员和专门的机构。比如像摩托罗拉专门设立了税务部，惠普也专门设立了税务总监，他们这些机构主要是解决公司的纳税问题。我们中国现在的内资企业没有建立专门的税务部，把大部分的纳税工作交给了财务部门一并完成的，这样很难从大量的会计核算当中出抽出时间来进行专门的税务方面的核算。所以，大家听完我的课以后，回去有

35、必要对财务部门岗位进行重新设置，可以设立专门的税务经理，税务经理待遇、职位跟财务经理是平起平坐的，希望大家能够听清楚我这个建议，相信对将来解决税务问题一定会有帮助的。你们回去仔细调查了解一下，如果把纳税工作交给财务部门去做，他们往往认为在经过了大量的会计核算以后，把纳税问题当成完成本月工作的扫尾工作，往往疲于应付，不会拿出精力解决这个问题，所以差错在所难免，也没有经历研究税收政策和法规。假如让你们搞财务的话，你面对这么多的开发成本，开发费用，面对这么多的销售单据，让你把帐做出来，最后还让你报税，再让你拿水纳税策划方案，你几乎是疲于应付，没有这么大的精力。而且，纳税是数据出来以后，才有纳税数据，

36、这都是形成了事后的数据，事后的东西，来不及进行调整。所以，我跟大家讲，我们现在房地产企业存在的税务问题是非常广泛，因为税务风险实际定义税务问题。 大家看一下讲义第七页，给大家看一下房地产存在的主要税务问题，你们看一看我讲的这些问题在你们企业当中存在不存在。首先，给大家讲一下营业税问题，从我们现在情况来看，有这么几个比较突出。第一，各种代收款项，没有并入营业额中一并缴纳营业税，比如代收市政配套费，代收有线电视费，代收的一些其它规费。根据营业税政策规定，企业发生的代收款项，应一律并入营业额中缴纳营业税。请大家看一下营业税暂行条例，第五条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产，或者

37、销售不动产，向对方收取的是什么？全部价款和价位费用，因此我们缴纳营业税的依据是收到的卖房子的钱还有各种价位费用，哪些费用属于价位费用呢？我们进一步看一下营业税条例实施细则，对价位费用的解释。第十四条，条例第十五条所称的价位费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其它各种性质的价位收费，税务规定凡价位费用无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。据我们了解不少房地产企业对代收费用是做往来处理的，实际上已经构成了偷税。我在这里给大家指出来，之所以指出来，是为了帮助大家在将来的纳税策划当中更好的解决代收费用所引发的营业税漏税突出问题。你们记一下，营业税条例第五条和营业税条例

38、细则第十四条的规定，来佐证我的第一个问题。 营业税问题当中第二点，是房地产企业各种向业主赠送的礼品，没有计价缴纳营业税。比如奉送的阳台、车库、冰箱、彩电，在销售时，作为销售的一种促销方式，可能你很容易去这么做。但是，在纳税上面，确实有规定的。这些费用原则上要按照市场价格计算缴纳营业税，同时对这些赠送给客户的礼品，发生的采购费用，不得在税前扣除，其理由是向客户的捐赠支出，属于捐赠支出，不能够在税前扣除，这在企业所得税条例里面做出明确的规定。像直接捐赠支出，就是送给你的东西，这是不能在税前扣除的，我们讲叫捐赠支出，也会带来营业税问题，和企业所得税问题。第二个，就是送给客户的礼品，也应当缴纳营业税。

39、 第三个，一方出土地，一方出资金，合作建房，房地产公司以房抵土地的部分，为按规定缴纳营业税。在合作建房当中，出土地的一方，要求开发商将开发好的商品房子来冲抵土地出让金。作为开发商来讲，建好的房子来还土地那一部分的房子，要视同销售缴纳营业税的。有不少合作建房企业，这块税收漏掉了。我讲第三个问题存在，还不是一、两个企业存在的，具有一定的普遍性。但是，在2005年税务稽查当中，把合作建房作为重点检查，和建房本身也有筹划税务空间，筹划的好一分钱不用交，筹划不好交的税很多。我建议大家，你不懂税法情况下，不要出面跟税务局解释，你越解释越乱，越解释越吃亏。我有一个客户是这样的，老板出差了，开会去了，这时税务

40、局来检查，是什么情况呢？从村委员会拿了150亩地，跟村为会签了一个协议地给100套精装修房，来冲150亩地土地转让款。那么现在税务局查了，给他的88他的商品房，第一期给了88套，要按照市场销售价格交营业税。会计说老板没有回来，不敢签字，老板回来以后，不由分说，跑到税务局长办公室解释，说我这个房子交营业税，作为我们来讲，思想上是很难接受的，首先我拿这个房子抵土地款，我是一分钱没有拿到的，相当于这个房子是我付土地款，他也没有提钱给我，所以让我们拿一部分现金交税，我们觉得吃不消。而且，跟村委员合作，我们本身就吃亏了，税务局长问他为什么吃亏了？他说我们不但要拿房子换地，按照协议规定还要精装修，我们按照

41、套内面积每平米可能有五、六百块钱开支。税务局长说正好，你把精装修的价格也加进去，刚才我们测算还是按照毛坯房给你测算的，现在还精装修，正好每平米加五百块钱。后来回来了，会计问他，跟税务局长谈的怎么样，还谈多出来了。就是说你不要不懂装懂，你去开炮，反而会把问题弄的越来越糟糕。后来我去，税务局长跟我说，原来我也知道他是精装修，就是想收一点税，他跑到这里来，还当着办公室那么人面，我们房子还是精装修，我们亏大了，那你就亏大了，营业税肯定是加重交税依据。你不懂税，你找一个专业人员陪你去，你在那儿讲，给税务局留下了很多的依据，他说你把精装修合同拿过来，增加了税收负担。像这种营业税在税务当中是比较经常会出问题

42、的。我再讲一遍，合作建房出问题，不是十万块钱，几十万块钱的营业税，合作建房一旦出现问题是上百万，几百万，都是有可能的，主要是看你环建的面积大不大。 第四个，收到的违约金、罚款、定金等没有及时缴纳营业税，违约金和罚款，我们很多房地产企业会计误认为应当是营业收入，不应当交营业税。实际上因受让方违约，而产生的违约金和罚款，应当一并计入营业额，缴纳营业税，而并不是财务人员所理解的，应该计入营业的收入，不交营业税，这也造成了大量的漏税和逃税。比如说因为一个业主他违约，他给你支付两万块钱的违约金，这两万块钱的违约金就要缴纳营业税，我们现在财务做帐是借现金，代营业收入，两万，这样就逃脱了营业税的纳税义务。这

43、个部分，应该引起我们企业的注意。 第五个，以房屋抵债，分配给股东，奖励给职工等，都应依法补交营业税，以防抵债。实际上，在税务检查的时候，我们往往是通过抽查，房屋土地管理局，房屋过户数量和名单，以及交易金额，查出这个问题的。现在税务局怎么查帐？你开发一个小区三栋楼，税务局表格跟你三栋楼表格一样每个表格里面，每层里面，都让企业会计填上房间业主的名字，下面还要填写平米，还要填写交易价格，把这个表发给财务人员，让财务人员填，怎么填呢？比如税务局有备案的图纸，你这个12层楼，每层楼3户人家，表格就划分成数字三行，横的就是12层，每个格子里面让财务填上业主的姓名，填上建筑面积，填上交易的价格，就是先让你申

44、报。发现有的房子里面是空着的，很有可能奖励给职工，或者是分配给股东或者你们上面写未售，都是可以写没有卖出去。然后拿着你填的东西，跑到房屋土地管理局，大家想房屋土地管理局完全可以不接待稽查，根据征管法的规定，房屋土地管理局拒绝税务局检查，税务局可以在当天处于房屋土地管理局十万元人民币罚款，税务局可以罚房土局，罚完以后要求无条件提供开发商某个项目的情况，和契税代收的情况。当然，一般房土局不会不配合，我们到目前反映来看，还没有一家房屋土地管理局不配合的。所以，我们发现凡是房源的减少，如果没有收到现金的话，要不就是抵债了，要不就是分配给股东了，要不就是分给职工了，要不就是低价转让。 大家听了我五点建议

45、，五个问题，你们感觉到营业税还有漏的机会吗？基本上被堵住了，就是说查你房地产交易营业税大概也就这么几个通道，其它的通道我们发现很少。这是关于营业税目的存在的问题。第二个是个人所得税，个人所得税的检查将围绕这么几点。第一，各种工资外的奖金、补贴、补助是否并入工资总额一并扣缴个人所得税。我们房地产企业有不少出差补助，都是在差旅费报销单上面直接注明的，没有单独并入单位工资总额交税，这种做法明显是要漏扣个人所得税，是要被查出来的。第二，个人股东报销的，与生产经营无关的费用，以及以公司资金购买的车、房、电脑等是否扣缴个人所得税。个人股东报销的与生产经营无关的消费性资金，以及用于购买汽车、住房、电脑等，是

46、否扣缴个人所得税。第三，与房地产企业相关的劳务人员，取得劳务报酬，是否扣缴个人所得税。那么，个人所得税的检查，我们觉得重点应该是在第二个，个人股东这块，将来房地产企业是税务检查的一个重点方向，在这里给大家提醒一下，特别是现在全社会非常关注房地产开发老板的纳税问题，现在已经上升到很高的高度了，甚至带有一点政治的因素在里面。跟大家讲了，现在全国房地产开发商，因为赶上了一个好时机，大家都是赚了钱的，但是在赚钱过程当中，个人承担的纳税任务，没有完全尽到。所以，我们认为房地产开商最大一种可能性，涉及税收逃税的指控。在这里提醒大家一下，你们到了11月份的时候，仔细听一下广播电视，你们在这里给大家打一个保票

47、，一定可以听到你们非常敏感单位和人员的逃税问题，因为根据今年税务总局稽查工作安排，将对房地产开发企业逃税进行新闻曝光。那么，也就是说目的就是要在全社会形成一个逃税就要追究，受到处罚的格局，现在计划在九个行业各找一个典型进行曝光。哪九个行业呢？第一，房地产开发企业。第二，钢铁生产企业。第三，水泥生产企业。第四，煤炭生产和运输企业。第五，废旧物资回收经营企业。第六，农产品收购加工企业。第七，出口免抵退的企业。第八，使用海关竞相税发票的企业，海关的发票现在被税务局认为是很臭的发票。第九，个人所得税。在这九个企业或者是项目当中，各选一个典型的曝光，我在这里已经告诉大家了，当然新闻里面看不到，等到10月

48、份，11月份的时候，等到全国税务稽查系统干部出动，找到大案要案，现在凡是逃税五百万元直接报国家税务总局备案。最后，对该企业形成处罚意见也要报中央。所以，我们房地产企业很不幸列为第一位，这个首先拿你试问，这个就不用说了。他怎么查呢？无疑就是查这么几个方面，不可能脱离房地产开发企业实际情况，随便指控你逃税。特别是有一个问题，检查期限问题，到你的企业去是检查最近三年的，还是检查自公司成立以来的。你们觉得应该是检查最近三年的，还是自公司成立以来的？文件中是这么写的，凡是检查最近三年发现问题的，应一律把检查期限延伸到该公司成立之日起。内部文件上是这么写的，如果最近三年没有问题的，当然就不检查了。在这里给

49、大家提供一点保护你们的武器，请大家记一个文件。国税发1999211号，关于实施税务检查计划制度的通知，在学这个文件之前，我想问大家，你说税务局查税的话，从到你门上检查起，到结束结案，多长企业比较能接受？就是从他发出通知，到检查结束，多长时间可以接受？半个月、一个月、半年、一年，哪个能接受？ 越长的话，对于你是一种煎熬，始终不出检查结论，对于公司领导、职工都会产生极大的震慑和影响，实际上时间越长，对于这个公司经营非常不利。到底国家规定检查期限是多长时间呢？我告诉大家，原则上不能超过半个月，但是实际上各级税务机关都在违背中央政策，检查时间有的拖了半年，有的拖了一年，有的一年半都没有钱，搞的企业人心慌慌，没有