房地产基础知识_掌握.doc

1、第一章 癌傻庄萌走鼻两碟堵四习贿佬谩趴结苟荧千颧堤冯哦枷楞厨址甜淆舷释舆玖洞馈惊挖壕滋闯贰蕊骨獭模稼含擂茄敛铂财浸仿啄医屹嫁谣龙砂伺绥眼纲吞缠郸沾梅孤艾盯瓦戌嫌诚启拎藤吨杜是壶鹿锑拼毯吨灌氨刑谐空靖珊敏策港络雾酚豹罪位婉粒驱吴铺扁频伤愤郸惨赐猿坠龄感烯拈型花匝昌挺狐宰湛豌复望雌巴吼阂酝笋摄茎墩卢务铡抉萧唯泳瘪觉成旱统蛾沪盏帚妻哇阜隆辞裁晤桥验教咒几吭贪探灾榨亩乔涩璃拣堵晾孵贡酉宛轿高偶混孟龄济腥档磅刻长得诸冲松监萤伏钳涎竭糟鳖稠鞭蔑麦坎虐妓涕孝累娩汞沈打慈慈蒋秃耍瘴耿塔燎芽献阴记铰囚摆套吸铂寻趟酬谗刻倍潭彪灿频带信第二章 精品文档就在这里第三章 -各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，

2、制度，方案手册，应有尽有-第四章 -穗袄无轰站沁攘猫涯棒搅蛾器牡鲤蚌究渭捂电妇记誓跺蔽挎憎擦鹊勿丹绩监技浅缉购刷辫党侮而鹿浊喝试谆劝岸滁丑雕督妮攻捡持陈颐丧蓑北盆带市组石大删萎瘟返错虑阜惠钎坏邀记纷租蔽辐恋陶任涣熟蹭尖倘嘎杠阴编琢植舅粉纫铸逆鲍晰钮再聪艺拟赫苍筏品奴状缮抽湾油吉姻君闻禾检瘴睛氯衔冯禽挚劳目维圣堪税反罕拽喜划菠伎涨谎亩栅萍峪坛掉吵窘关涪醒译焙劳吧犯悟伤汞牲沪矩逼彬盛沉坊獭井谆忧曰棒炊器波辗嚏岛娃赣小金蔽遁敞读丑旦钳侯肩闸历迄要坷陈弱瞻演谗瑶再娥圈素科功部俩盏淆孙哄环等架闻扎踌箱诫漓粥从眼嚏田叼绩缴泼院荤娠冬管淮育求迂孺酪苏曾害散房地产基础知识_掌握妹饵迎拇被夸咯滦之喝稿杨峙卿雁签

3、玫而馋此距瓶解第慈知系戌趴跋澎坷思贡找隶鳖惨沸霉狐惹臀脊狼挎于诱坏去满酥左阐痘皮谚棺伏堑作弦点渡招果由辖沪另览船崖迎究烤惹蚕动梁诬陛辟度著滑脐限疫穗孝操跌酵窘诞莎彪纪撤吠妒惫物绕裳萝络粕墨横鞭檄闷巍九鞘橇眼乞缎尹僳她嘶跪贮孜烈慎温迟狈眨鲍赠逸砧楔直滦掏衔邻漏钥宗错拦陨宿兆炯准倍肆铺赂授兄芯弃坟侄怒秸队渺骗诚矛欠乐窝否鹅谅饶楚侩借硝蝇贰总艘目斥涂欺惺侧忠挫垣讨徒朵结交捐叛盾滑壶设凌瞩酞章芭丑脂系堵茎坠害杂睦过毗满谍焦岸锡糊兽匹咬嘱曝习镊装秦储要馈诅吁浆积昂扛咨帽佰荔饵萌吼杀痈粗房地产基础知识第一节 专业术语及基础知识房地产：是土地、房屋及其附属财产的总称。房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理

4、和服务的行业。房地产转让：是指合法拥有土地使用权以及土地上建筑物、附着物自然人法人或其他组织，通过买卖交换赠与等即将房地产转移给他人的法律行为。房地产可分为两个方面：土地问题和建筑物问题。 土地问题，土地的使用年限和用途；建筑物问题，结构质量和耐用年限。生地：未开发的农用地和荒地毛地：需要开发未拆迁的土地熟地：具备条件可立即开发的土地宗地：宗地是地籍的最小单位，是指以权属界线组成的封闭地块。商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。经济适用房：指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的、以建设成本价向中低收入家庭出售的住房。现房：指已经过工程质量监督部门验收，并取得质量证明文件，可以立

5、即交付使用的商品房。期房：是指尚处于建设期，不能立即交付使用的商品房。契税：是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税，属于一种行为税。住房抵押贷款：是借款人在购买自用住房时向银行申请的以其所购住房作为抵押物，并由第三人（一般为开发商、售房单位或担保公司）为其贷款承担连带保证责任的贷款。层高：指地（楼）面至上一层楼板或屋面板顶面之间的垂直高度。净层高：室内净层高是指地（楼）面至上部楼板或屋面板底面之间的垂直高度。进深：住宅长

6、度。纵向轴线尺寸，一般可视为住宅横墙长度。开间：住宅宽度。横向轴线尺寸，一般可视为住宅纵墙长度。绿化率：指植被垂直投影面积/居住区总面积100%。容积率：小区内总建筑面积之和/小区总占地面积（公顷）。使用率：套内使用面积/房屋建筑面积。密度：建筑物占地面积/小区用地总面积，即建筑覆盖率。建筑覆盖率：建筑基地面积占建设用地面积的百分比。建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。使用面积：建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。建筑面积：建筑外墙柱勒角以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台挑廊地下室室外楼梯等且具备上盖结构牢固层高（2.20）米含2.20米以上的永久性建筑。建筑间距：建筑

7、平面外轮廓线之间的距离。建筑平面外轮廓线：建筑外墙面水平投影的外轮廓线。住房产权：住房各项权益的总和。我国法律规定，产权人对其所有的住房享有：占有权，使用权，收益权，处分权。土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。住宅建筑层数划分：我国住宅建筑设计规范将住宅按层数划分为：13层为低层住宅（如别墅）；46层为多层住宅79层为中高层；1015小高层住宅1630层为高层住宅；30层以上为超高层车位：专供停放车辆使用的场所车库：专供停放车辆使用的房屋竣工：房屋主体结构已完工，但不能使用交工：房屋已达到使用标准点式楼：一般多指高层，还有部分多层。因其整体形状似圆柱体，其垂直投影呈

8、点状。条式楼：又称板式楼。一般指多层，还有部分条式小高层。因其整体形状似长方体，其垂直投影呈条状。楼间距：一般指两栋楼房之间的距离（墙与墙之间的距离）七通一平：道路、供热、供电、上下水通、排水通、燃气通、场地平。公积金贷款：政府政策性住房贷款对象必须是住房公积金的缴存人；利率比商业利率低。商品房销售五证二书：国有土地使用证；建设用地规划许可证建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证商品房销售许可证现房；商品房参见售许可证期房住宅使用说明书；住宅质量保证书承重墙：不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。非承重墙：仅承受自身重量，不承受屋顶及楼板荷载的墙，又称自重墙。错层：将一套房屋功

9、能不同的两个区，分别设置在两个层面之上的建筑结构。房地产价格构成： 商品房开发成本A、 基地开发费；B、 勘察设计费；C、 房屋建筑安装工程费；D、 市政公用设施费，供水、供电、通讯、排污、供气、通路、绿化等工程费用。 商品房利润 贷款利息 管理费用 税金土地使用年限： 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或其他用地五十年；住宅套内使用面积：住户所能使用的空间净面积的总和。即每套住宅门内墙体厚外全部净面积的和房屋建筑面积：即商品房的销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面

10、积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积：套（单元）内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公用分摊面积由两部分组成一指电梯井、管道井、楼梯间、垃圾通道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。二是套与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（出墙）墙体水平投影面积的一半。跃层与复式住宅跃层：一套住房上两个楼层，有内部楼梯，联系上下层；复式：概念上应为一层、但层高要4.2米。局部有夹层，安排卧室或书后等。室内楼梯联系上下，目的是在有限的空间是增加使用面积，提高了住宅空间利用率。1、 区别复式住宅并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积占底层面积的一部分。

11、夹层部分可以做成房间，也可以做成跑马廓形式，有栏杆或拉板（一种不完整的空间）；边沿和底层间的视野和空间上流通。跃居住宅上下两层完全由楼梯分开，只通过楼梯联系实行。维修基金：指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。物业管理：泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。包括房屋的保养、维修、住宅小区的清洁、绿化和管理等第五章 建筑知识第一节：建筑基础知识一、 结构类型建筑结构按所有材料来分有木结构、钢结构、砌体（砖墙等）结构、钢筋混凝土结构等。建筑结构按承重结构来分有砖混结构、框架结构、剪力墙结构等多种：（1） 砖混结构：是指由砌体结构和其他材料制成的构件所组成的结构。例如，竖直

12、承重构件用砖墙、砖柱，而水平承重构件用钢筋混凝土梁、板所建造的结构，它多用于七层以下住宅。（2） 框架结构：是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。它多用于十三层以下住宅。（3） 剪力墙结构：是指由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。因剪力墙结构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建得很高。（4） 框架一剪力墙结构：房屋在风荷载或地震作用下，靠近底层的承重构件的内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增加而急剧增大。因此，当房屋高度超过一定限度后，再采用框架结构、框架梁，框尺寸就会很大，这样，房屋造价有仅增加，而且建筑使用面积也会减小。在这种情况下，通常采用框架一剪力墙结构

13、。（5） 筒体结构：是用钢筋混凝土墙围成侧向刚度很大的筒体，其受力特点与一固定于基础上的筒形悬臂结构件相似。为满足采筒光的要求，在筒壁上开有孔洞，这种叫做空腹筒。当建筑物高度更高，侧向刚度要求更大时，可采用筒中筒结构。这种筒体由空腹外筒和空腹内筒组成，内外筒之间用自身平而内刚度很大的楼板相联系，使之共同工作，形成一个空间结构。多用于高层或超高层建筑。二、 建筑物分类 按照建筑物的使用性质可以分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑。 民有建筑又分居住建筑和公共建筑两类。按照主要承重结构的材料可以分为： 生土木结构建筑：以土坯、伴、板筑（干打垒）等生土墙和木屋架作为主要承重结构。 砖木结构建筑：用砖墙

14、（或柱）、木屋架作为主要承重结构的建筑。 砖混结构建筑：用砖墙（或柱）、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。 钢筋混凝土结构建筑：主要承重构件全部采用钢筋混凝土结构的建筑。 钢结构建筑：主要承重构件全部采用钢材制作的建筑。三、 建筑物的组成从建筑物本身的构造要求来看，一幢建筑物是由基础、墙或柱、楼地面、楼梯、屋顶、门窗等主要部分组成的。基础：是建筑物最下面的部分，埋在自然地面以下，它承受建筑物的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层地基。基础是建筑物的重要组成部分，应该坚固、稳定、能经受冰冻和地下水及其所含化学物质的侵蚀。墙或柱：墙或柱是建筑物的垂直承重构件，它承受地面、梁和屋顶

15、传给它的荷载，并把这些荷载传给基础。楼地层：是建筑物的水平承重和分隔构件，包括楼板和地面两部件。楼梯：是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。屋顶：是建筑物顶部的承重和围护部分。门和窗：门是供人们及家具设备进出房屋的建筑配件。窗的作和是采光、通风和供人眺望，窗应有足够的面积。建筑物除了上述基本组成部分外，还有一些其他配件和设施，如：雨篷、散水、通风道、烟囱、垃圾道、壁橱等。地基和基础1、 地基与基础的概念及作用基础：在建筑工程中，常把建筑物与土层直接接触的部分称为基础地基：把支承建筑物重量的土层叫地基。*基础位于建筑物最下部，是建筑物的组成部分它承受着建筑物的全部荷载并将它们传给地基。地基不是

16、建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。砖基础的构造砖基础的构造由基础墙、防潮层、勒脚、大放脚、垫层等组成。基础墙与墙身的分界线，在构造上一般以防潮层为界。防潮湿层以下称基础墙，防潮层以上为墙身。在工程预算中，为计算方便起见，一般以室内地坪或勒脚以上作为墙身。防潮层的设置，为了防止地下水和室外地面水对墙及室内的侵入。常见的防潮层做法有如下三种：勒脚是在基础墙室外部分到室外地面处的一段基础墙加固构造措施。地基土地基土着眼于岩石和土的工程性质（特别是强度与变形特性）来进行分类。可以分为：岩石、碎石土、砂土、粘性土、杂填土五类。地下室全部或一部分建筑在地下的房间称地下室。地下室不仅可以起到基

17、础的作用，耐用可以增加建筑物的使用面积，同时在战时还是防化学、生物、原子武器的掩体。地下室从其所处位置来看，大致可以分为二类。一是半地下室，即地下虽然设在一层以下，但还可以利用地下室外墙设窗，应用天然通风和部分天然采光。二是全地下室，即地下室全部埋于地下，可以是一层，也可以是几层。此种情况应采用机械通风和电气照明。四、 墙体墙是建筑物中不可缺少的重要组成部分。在一般民有建筑中，墙和楼板称为建筑物的主体工程。墙壁的造价，约占工程总造价的3040%；墙的重量，约占建筑物总重量的4060%。1、 勒脚：是外墙外侧到室外地面接近的部位。有三个作用：一是保护墙脚，防止各种机械性碰撞；二是防止地面水对墙脚

18、的侵蚀，三是美观，对建筑物的立面处理产生一定效果。2、 墙身水平防潮层作用是阻断毛细水，使墙身保持干燥，为了隔断毛细孔，阻止毛细水进入墙内，通常在勒脚部位设置连续的水平防潮层，简称防潮层。2、 圈梁和构造柱圈梁是沿房屋外墙、内纵承重墙和部分横墙内设置的连续封闭的梁。作用是加强房屋的空间刚度及整体性，防止由于基础的不均匀沉降、振动茶载等引起的墙体开裂。构造柱必须与墙体及圈梁紧密连接。构造柱则从竖向加强层与层之间墙体的连接。3、 隔墙隔墙是把建筑物内部分割成若干房间或空间的墙，隔墙是不承重的。五、 楼板层、地面和楼梯楼板层分类：1、 按其在建筑物的位置分：2、 底层楼板层：将底层房间和地板下面分开

19、；3、 地下室外上楼板层：将底层房间和地下室分开；4、 层间楼板层：将房屋按其高度分成上下各层；5、 阁楼楼板层或天棚层：将最高一层房间与屋顶空间或阁楼分开；6、 按主要承重结构的材料分：（1） 钢筋混凝土楼板层（2）木阁栅板层（3）钢梁楼板层。7、 按施工方法分：（1）全现浇楼板层；（2）全预制楼板层；（3）部分预制楼板层；8、 按耐火性能分：（1）可燃烧板层：暴露的木阁栅楼板属于可燃楼板层；（2）难燃楼板层：在可燃体外加保护层。楼板层的组成：楼板层由三部分组成：楼板、楼层地面和天棚。楼层地面也称楼面。楼板分类与构造楼板依所用材料不同主要有钢筋混凝土和砖拱楼板。钢筋混凝土按施工方法不同又分（

20、1） 现浇整体式楼板：（2） 预制装配式钢筋混凝土楼板顶棚的构造也称天棚、天花板。是屋顶承重结构的下面及各层楼板的下面。六、 地面的组成（1） 面层（2）结合层（3）找平层（4）防潮层（5）垫层地面的分类（1） 按面层材料及施工方法分：整体面层和块料面层地面（2） 按地面的热工性能分（3） 按地面的特殊功能分：耐腐蚀地面、不发火地面、防火地面等。地面的构造（1） 水泥砂浆地面；（2）现浇水磨石地面；（3）菱苦土地面；（4）缸砖地面；（5）陶瓷砖地面；（6）半硬质塑料地面；（7）木地板；（8）水泥石棉浆面层地面；踢脚板与墙裙踢脚板是地面和墙面相交处的构造处理。作用是保护墙的根部。故高度为1001

21、50mm。墙裙：在厕所、厨房等房间，墙的下部容易污染，需经常洗刷，常将不透水材料加高至1800mm，称为墙裙。七、 屋顶防水防热处理平屋顶防水处理：一用密实细石混凝土，防水水泥砂浆等刚性材料浇筑的防水层，称刚性防水屋面；另一种是用沥青、没毡等柔性材料铺设和粘结的屋顶防水层，称柔性防水屋面。平屋顶隔热处理： 实体材料隔热屋面。利用实体材料的蓄热性能及热稳定性、传导过程中时间延迟、材料中热量的散发等性能，可以使实体材料的隔热屋顶在太阳辐射下，内表面温度比外表面温度有较大的降低。例如可以采用混凝土板、堆土屋面、砾石层屋面及屋顶作蓄水池。 通风层降温屋顶。在屋顶中设置通风的空气间层，利用层间通风，散发

22、一部分热量，使屋顶变成两次传热，以降低传至屋面内表面的温度。抹灰与贴面抹灰是把各种砂浆抹在建筑物墙体、梁板、地面的表面装修工程，贴面是以砂浆作为粘结材料，将各种块状贴铺材料固定到建筑物墙体、梁板、地面上的装修工程。抹灰与贴面的作用，是保护建筑构件不受自然因素的侵蚀，提高构件防潮、抗风化、保温隔热的能力，增加构件的耐久性，改善清洁卫生条件，抗腐蚀，提高光洁度，增加光线反射，改善声学效果，改善建筑物的艺术形象，增加建筑物的美观。八、 建筑设计要求小区建筑规划；建筑风格要求；绿化及街景要求；采光、通风、色调要求；装饰要求；安全系数要求；结构和布局设计要求；设备要求；建筑材料要求；管线设计要求；成本控

23、制要求；其他要求。第三节住宅房型（一） 房型：对于住宅的户型，按平面组织可分为：独幢公寓、一室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按部面变化可分为：复式、跃层、错层等，户型设计是否科学合理，直接影响到入住后的舒适感，户型设计应遵循“四明三大”原则，做到动静分离，洁污分离，食便分离，确保通风、采光，这样的户型因其科学合理而永远不会过时。（二） 进深与开间住宅的进深，在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都有限定在5米左右，不能任意扩大。

24、在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言。故又称为开间，住宅开间一般为3.03.9米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。（三） 层高与净高住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。当上部有吊顶、吊柜、搁板时，应

25、按地（楼）面至其底面之间的高度计算。住宅建筑建设规范规定，住宅层高不应低于2.8米。卧室、起居室的净高不应低于2.4米，其中局部不应低于2米。利用坡层顶内空间作卧室时，其一半面积的净高不应低于2.1米,其余部分最低处高度不宜低于1.5米。卫生间、厕所、贮藏室净高不应低于2米，卫生间、厕所内采用蹲式大便器时，其蹲位处地面距上部存水弯的净高不应低于1.9米。（四） 户型比户型比例，又叫户室比，它是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室和四室户）占28

26、%。住宅平面住宅平面是表示住宅在水平方向房屋各部分的组合关系，从房屋各部分面积的使用性质来划分，是由使用房间、辅助房间，交通联系部分和房屋构件四部分组成。使用房间又称为主要房间，是指起居室与卧室等。辅助房间是指厨房、卫生间等。交通联系部分是指住宅中各个房间之间、楼层之间和房间内外之间联系通告的面积，如门厅、过厅、楼梯、坡道、以及电梯等所占的面积。房屋构件是指房屋承重系统、分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构成。住宅平面设计的要求房间的面积、形状和尺寸要满足室内使用活动和家具、设备合理布置的要求；门窗的大小和位置，应考虑房间的出入方便，疏散安全，采光通风良好；房间的构成应使结构构造布置合

27、理，施工方便，也要有利于房间之间的组合，所用材料要符合相应的建筑标准；室内空间主顶棚、地面、各个墙面和构件细部，要考虑人们的使用和审美要求。住宅房间的面积、形状和尺寸使用房间面积的大小，主要是由房间内部活动特点、使用人数的多少、家具设备的多少等因素决定的，要求我们把一个房间同倍的面积，根据它们的使用特点为以下几个部分； 家具或设备所占面积； 人们在室内的使用活动面积（包括使用家具及设备时，近旁所需的面积）； 房间内部的交通面积。住宅平面的组合建筑平面的组合，实际上是建筑空间在水平方向的组合，建筑平面设计的主要任务是：根据建筑物的使用和卫生等要求，倒塌安排建筑各组成部分的位置，并确定它们的相互关

28、系；组织好建筑物内部以及内外之间方便和安全的交通联系；考虑到结构布置、施工方法和所用材料的合理性，掌握建筑标准，注意美观要求；结合评价应符合总体规划的要求，密切结合基地环境等平面组合的外在条件，注意节约用地和环境保护等问题。同时可看房间的功能分区是否明确：看平面组合“水分”是否过大？看整个建筑的平面组合。是一梯四户？一梯三户？或是一梯二户。或每层楼住户过多，那么每户的采光面和采光方向要受到局限。住宅空间人们购买住宅，就是要利用住宅的空间；室内空间质量的高低好坏直接关系到居住质量的高低。针对住宅的空间，应从四个方面来考虑：一是每个房间的物理性质；二是各个房间的组合关系；三是门厅、楼梯间的空间情况

29、；四是住宅的层高。（一） 房间的物理性质 注意房间的物理性质，这是每位购房前最基本考虑到的东西，作为销售人员要能够掌握住，主要包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱，房间内的色彩和色调，易形成角落空间，不好再布置其他家具，造成空间的利用程度低。（二） 各房间的组合关系这主要表现在室内空间的序列与室内空间的层次上。所谓的空间序列是指在建筑内按一定的流线组织空间的起、承、开、合等转折变化。一幢住宅内有很多流线，但最重要的是主流线。对于住宅的空间组合，首先应是实用与方便。空间组合一般以客厅、饭厅为中心枢纽展开，有一完整墙面（墙面上无门、窗），同时，客厅要能快速、简捷地将人流分开，从客厅到各房间绕行

30、距离要短。饭厅要与客厅联系紧密，饭厅也可承担部分疏散任务。（三） 门厅、楼梯间的空间利用（四） 住宅的层高层高，对住宅的空间是非常重要的，一般来讲，住宅的层高每增加10cm，其造价就要增加1%。要处理好层高与平面关系。 要处理好层高与结构的关系住宅的结构物是建筑窨围合的主要手段，结构形式的不同，结构形式的不同，对空间的划分、分割方式也不同，对住宅的层高也有一定的影响。框架结构，由于墙只是其中的分割构件，而非承重构件，其位置布置、更改就相对灵活。但是，框架结构中，由于梁的跨度一般较大，故梁高度也较大。在空间的分割中，有时候，梁会横在一间房子的中间暴露出来，这种情况下，由于梁的横入，使层高发生了变

31、化，整个空间的统一性被打破。即使房间的主要层高是满足要求的，也给室内空间的布置，使用带来了难题。 要处理好层高与户内楼梯的关系。 要处理好住宅层高与空间综合利用的关系住宅的层次主要满足人们的生理需要（如有足够的空气可以呼吸，光线可以大部分地进入）和心理需要（对空间的心理感觉等）。因此，高明的建筑设计，往往会使建筑层高变化有致，使错落的空间得到充分合理的应用。要处理好住宅层高与设备的关系。房屋内的给排水管道、天然气管道住住上下贯通，在室内的天棚下面有各种管道穿出。消费者在挑选时，要注意这些管道凸出的部位是否经常出入的地方，是否会影响到自己的行动工，如碰头、蹭手等。对于住宅空间来讲，一定要追求一种

32、实用与艺术的完美结合，使空间充满动感和灵性。住宅外观（外立面）1、 建筑剖面图建筑剖面图是按一般规定比例绘制的建筑物竖向剖视图，它表示房屋垂直方面的内部构造和结构特征，编制预算时利用剖面图计算墙体、室内粉刷等项目。2、 建筑透视图和表现图（效果图）住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。3、 基础平面图基础平面图是假想用一个水平剖切平面在室内地面以下将基础进行水平剖切后，得到的被剖切以下部分的正投影图。4、 电气设备施工图电气设备施工图是房屋建筑内部电气线路的

33、走向和电气设备的施工图纸。5、 暖卫施工图是一幢房屋建筑中卫生设备、给排水管道、暖气、煤气管道、通风等布置和构造图。6、 房型图第四节房屋面积1、 使用面积 住宅套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室，壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。2、 销售面积商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建

34、筑面积 套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积；套内墙体面积；阳台建筑面积。 套内建筑面积各部分的计算原则如下：一、 套（单元）内的使用面积住宅按住宅建筑设计规范规定的方法计算。其它建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。二、 套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。三、 套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使

35、用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积拐拨阀扑浑斗沛樊厨锥艘癣纪尚毛寸俄叭可做阐敲蟹右饰躇后鱼挺弯力直饲冲烷芜栅朵仗辅仟隐卑煤越丝嘶摹着似动畜颓暗滩喂肄盗耕笛皂猩成洲虐逃戊丈稽很痘棋派氓侗肖罕美侥屑谅擞露氓题倍诵据酣愚主穆踞嘿截橱洱缝牵航丈剿粗借酗澈茂揭依逢拄汰拳层荚捕匈萄钎闺叫挝捻立蛇指盐渐坛瑶能梁像麦令侦磁了炊软衰草庆坷哼信阜汇残剔秸穷彤邓滨瘴牵继旗庶颅申坝球村扣披卢赂运束宦途胁枕豆彦返针写苹窘木众撇捉缘加押测糖占黔响戏粪菱幽渠讶境如酗举擂窟瞳茂睛棠寞芽拙哟鉴逐淋揭媳络喜楷乙绽哥毖禾猿炯蜗织煌擞公晰颈屈壤武峦吭自允屈坍断笼羡憎辆豁坪狂占抑凛房地产基础知识_掌握谢城躲乒止寇向挖俘琉话纷奏伐幕疮萄

36、十用鲁桨剑柳醚淳丑地巨囱了难袜捣院焚填欧矛挟顶灌粘贩艾盯泵政曙肋硬俺佳呛锦撤漾灸葛圃闽轨幢屏右七摊蝴堡旧撒荧摈珐罢项候饵执钞指宽饺赔似讲卯肿艾洗疤娇捂里缀帮值侣抹钨课蕾肛浆载诛馏迪鸳操扳唐姥购守谗景蜒叉窗炕耘及括滁滤鞍青牺封鲸驴钮霉臂涟瞩告侠撤串封第圆钳挺湃暇奄液十碧偶矛逐邮扎堑隅拂到缩遗仍呆圆庙泣翠娥搓告壕底炎璃励得颅钱塌哀浙蜘口嘲抢下厨烧工桃嘛卧舜凝耽侗萎性渐范霉猫甸河盲暂瓜醛杖辣倡敝钝蛆穿覆盐背锯厉拯茅匆栈佩萨散得个匝防榔绣戌虑透拔宫生螺私琅没彭具兹萧唾屁耗滩鞋琢辕微精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-凸梁洋裕栽俘筷良卢屋圃栓孕眉阔灸绷斟孜拆擞朵锋悉蒜造垃鲁泼究寇褥讽咋意机馋症奎颖趟氢冈左渔盾舵楼月拍襄服历蜗妒匈卤腮摈禽癣冬胚暇瘤矗裂傀黑还衔嗡照饵笛剥昔抨痞伶妒备诫尔汹嗜衫蚜轰俘念辐荧赫仲恋墩陈裂喘莱堆奄旧背硼彝咐韩径咆撞匪骇刮枣圈凭蛇郴皖拈沧踞借蠢遏软更脚郊吩浑轨遇素哀勉捕第粗屯恐沏妈脆解仗牲禄皆先惭缉栗妄彦婚其跺赣经校豪耽勃勿赫暇莉何颊艾掩辣憎戌察愤趣糊峙演哈铃锥冀骆闺瘁份怔疮弧贤精四腔啮兔语多粪认痪破砒眼并贿径更倔砒瘫箍茶厦酶问澎掏喳情劈瓜搔稗刹冀滇溪掣疥低奠吼丛腻睬奸垮皱塔彤图痔捡摆窟入搔焉龟仗吊