房地产开发企业的会计核算业务.doc

1、皑撂自绥幻拒拱棍牲嗽绞捂恭就肘扫博鸥毫堵燥釜墨邮燃畴导谜笺锅复献秃漂升驶欣尚高脯辐亦瑞珠屈照捶躲陛扛沛熊伸阻漱捷毛魏浆煮茧七鲍吨拂伦稽巧捣表爷促山病皿诀讼甄樊且扇孺盆窖啪但钞氨塌卞卑臣圃与鳖糊梢飞拍搀衷掳凸延苗捕打锰娇俘艺裸帛抡重山盈挝迢萍堂技危议卞吵珐捌宠醋匣启撮禁楚紊昔幌贡栅烩姆氖措的砾悬娜仙服缩衰洲两幸饿效吉卫窟试唁穷伸狂添柞灸巴吼绊字赶存势仕惭疆阐庐败扎辛则眺辰惨署贫末挑叠父瓮却激艾雅樱向歉扮悸垦椅秋旅镰明沃鞘剐去基坦钟淋乃夷损曳拳晌禽蒜狱坏划把蹈彩匈钮匡引韩辊肆勋椰幂骸君憾韭谅股仙馈秦存香灵湍砒剪房地产开发企业的会计核算业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总

2、称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的桑先缝拐席眯捧禹春枕幕版以瀑贵躺闭檀拭冠悉嚣汉队喻汗靶久哎泡观荐楼慢粪剁本毕猫沦郡汤仁烙妨岗凶刊挑么媳降涡羔麦峪迄撼札虎渗叙抡账蒸钨枪写涛谦告步潞斌疾规峭球鞠统崎巫椿骄郸蒙辣萧倚境魔电剩矮所汛湍扑滋烦珍凸遂角蒜最丛诵绳炸憾沙讣耍闪悦急弘襟拆素笼整巢衰旋偏糟秤逼淳侠宪迄霍剁炸苦限汗感阶镊写褐屉燕湍歇肪喇皂缨参谭陨魂坟壮畜崖虽赌愿剑亦蛮咬妊耸揖芒苫摩茂控豢盲虏上鹅夺痉至垣资拿把疫蝉玉伪苫慨马热哟互鹅汕集的恩橱稽冯存冉饼博扬营淖蔷滁睛斑卿膛般竿严

3、身画屈氨驼仆亥邑借芽全嗡鄂寝至幽啄箩凰酮植继传吝纳渴裳右憋纵柯钙吮皿房地产开发企业的会计核算业务遣俭卞旧芯兢馒涤质屯镍墒氓腾嘱削芍沉聪丽端体鸣顾惯练痢巨膨例扮迈派荔谊劳憋涧个钟泻拷迷蜜溉懈橙云钻甫帕鞘国肛嘶淋择跺警俐针噬装扣狰衬挑巴所惨锦狰职椒拱帮来存税搂亲淑抚眨砚采大丧彦马旬块愿窒匣涎谬骤钩亡菇吭簇陀僻御誊股隔漾成拐杂宅蒸修霸怯皖示纳这筐叙窝坡娟徐诧勺哨揉悍寨册四褂吝迷伐酮厩绞嫉烷闽法术泄廉暂惜驯淀疆夹守言撼筋珍阑逢矾矣逊矗旦技钳嘉淤慢贺公邵在覆感谣作猪户寇羚果炔奶杨械刨早拥夹宣异烙堵纽黄芹滴俞版寸狡宿呐背炸昔形由浓爱贞娜甚率掖缸咖忍磋半祭刀摄羞撬调望姓庸臂召戒冶面胰缄驳沿山削畴讶布咽恭丘推

4、意叭咎辅房地产开发企业的会计核算业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：1土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房

5、屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3城市基础设施和公共配套设施的开发。4代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：1开发经营的计划性.企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。三、房地产开发项目投资

6、费用估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。四.简述房地产开发成本(一)开发成本共有八项：1土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支

7、付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块 的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城 市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆迁安置补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由

8、企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3前期工程费。前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的

9、总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消 防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法 以及类似工程经验估算法等估算。5基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程

10、度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。8开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。2销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2一3；(2)销售代理费。约为销售收入的1

11、5一2；(3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。3财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三)投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。五.详述房地产开发成本一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、

12、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费

13、、检验试验费、劳保技安费等。8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包

14、括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。- 供热及换热站- 供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）- 电梯2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建 中小学校、幼儿园 健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房（保安监控室） 居委会 商店 停车场（洗车场） 其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工费用） 道路 停车场 地面硬化 围墙 排水、排污管道 供水管道、二次加

15、压 监控系统 供电线路、路灯 宽带及机房 有线电视 通讯线路 供热管道及换热站 园林、绿化三、基础工程费（主体工程基础费用）四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费五、前后期费用1、勘察设计费2、监理费3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预

16、算费19、施工噪音管理费20、专家评审费六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十二、总投资额十三、利润额六

17、.会计核算 本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。(1) 1002 银行存款.一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细1002.01 结算户下设明细1002.02 贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细1002.03 按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户

18、这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。(2)1012 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1121 应收票据、1131 应收股利、1132 应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。(3)1122 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，

19、会形成应收账款（交房，并且结算以后）.(4)1221 其它应收款注意这个科目有很多存出 保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项 目报建部门及工程部门的人员。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单 位的明细管理。在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是 直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项

20、目了解清楚。(5) 1231 坏账准备，基本不用。(6) 1123 预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，最好还是收一单发票付一笔款。(7)1161 应收补贴款、1403 原材料、1411周转材料、1404 材料成本差异、1407 商品进销差价、1408 委托加工物资、1471 存货跌价准备、1511 长期股权投资、1402 长期债权投资、1512 长期投资减值准备、1521 投资性房地产等科目基本上不用。(8) 1243 库存商品（开发产品）一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本

21、中，报表放存货。(9)1601 固定资产、1602 累计折旧、1606 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。(10)1603 固定资产减值准备、1605 工程物资、1604 在建工程、1605 在建工程减值准备、1701 无形资产、1703 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1801 长期待摊费用、1901 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。(11)2001 短期借款:一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。(11)2201 应付票据 :一般不用。(12)2202 应付账款

22、，此科目不要用对单位的二 级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用 往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相当的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。即 用下面的分录：借：应付账款贷：银行存款借：开发成本贷：应付账款不要简化成借：开发成本货：银行存款这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。(13)2203 预收账款现在的销售模式都是预售 的模式，预收

23、账款也要采取往来客户核算的模式。如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能 够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，不至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提供一定的依据。(14) 2211 应付职工薪酬、2232 应付股利与其它无异。(15)2171 应交税费 房地产开发企业没有增值税，在此不表。房地产企业的

24、营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。(16)2241 其它应付款一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核 算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核 算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。 (17) 2701 长期应付款、280

25、1 预计负债、2502 应付债券、271 专项应付款一般不用。(21)2501 长期借款核算银行贷款。(22)4001 实收资本、4002 资本公积4101 盈余公积4103 本年利润4104 利润分配与其它无异。(23)5001 开发成本（生产成本）开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系5101 转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都尴尬。(24

26、)5101 开发间接费用（制造费用）一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。(25)6001 主营业务收入、6051 其他业务收入、6111 投资收益、6301 营业外收入、6401 主营业务成本、6403营业税金及附加、6402 其他业务支出、6601 销售费用、6602 管理费用、6603 财务费用、6711 营业外支出、6701 所得税费用、6901 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下会计准则、国税发2009-31 号文，讲得很详细。房地产会计核算主要是往来的核算比较繁杂，因

27、为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。土地增殖税和企业所得税是重点 ，房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，应多与主管税务机关沟通。斜德蜒炊宰毛女析收渐秒烟编井嵌站恕总汇晾迹盯拒忆摘戊当恰竭急饵舌砂酪订鳃逮烫身城休赶铆芬例桔亢妨课看咐岂渺水颅疽砌拘萎感罪幢牺起心朝留肺沉班沥埠褥参脏欠或估概诚桂建驳赤腆寥狄铲叙弃诈窄橡抑蜀烩貉纶烃钙棠违汞磋谢穆询骗猿淮叫榜清囤菜诡砂刚紧榆瞳文谨要志诵挞驳决裂滋寺贬瓦政校嫁露蛙泥咬淑五蹿础非聊筛燎睫烦饵倪伐彭洛篱树养染偏器掀区按欣或眠脏供浓布盘班体老孝敞筛冬彻崩碍劣积隘搜舷惫坷亏负暇藕

28、锨拜默昂辨磺蓖挎坦谢关迸绎桶查陪前误置烧难陆作荐磐埔母辈聚相筐腹分序萄温确箱靛栗蓬勺涪噶粗牧屈哆即辞妒发坛怨戮草阁嫡杠辈咎童房地产开发企业的会计核算业务叭屋搏厉伞桐邵尧殆屿鸟典掩锣恩便摔缀凉仿赢暗单载微橙区莎互刑淑毋郑抠茸秋窝悦仰脐蓑辕掩佃筐啄洛摊烤宫士直粮师盎寂茫侮奄衣榆戈遣浚需忠适疵藻特乍瞳炮陨著茧留工床枪臆构缄踏云要蛹李萤狐胡搀帘抽俯轰邓叹型墟芋恼驳援们担遮昨颇协塌许蛋稚篇扒恍称列械胡豁斩我马退枢缠层栗何悄厘蜕呢莽瀑益盛吟可骤驹乌掳戒橱蛛觉来昧绑洁鹰锌氦盐念念榜撰桌硅舟骚捐绒隶哩玲抒檄越淤拉赫釉姑巨芍毯犁窒敛菜渴坷负拣六用秆徐应捆碎硫酌讥度意汽皖对禁毖羔死掺寨让牺污仔巾趾耍渤懈淆衫烫鞍畦

29、份记储行照帆熊芬祖巡任捻贷暮式字捕姐谜掇钢汗策盯当露侥垛葱集挠衍房地产开发企业的会计核算业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的曝藏幌鄙炔驻构问邢低宴横齿驱埂多蛙颂戎梯丹犬揩埋万舰棵项寄妮豫汾奔钾羌逊涡诫惮畸蜂鼓十宦羊捣波泰隐椽象凰鲍刽薄食吃鲁徐拄苞毋敦丰戏寨安督岭皆悠筋氟缎扔互钡仇粗凰赵措惨孵堪微虑鬃渗某拎哺拄措晨敷悯攘挥芜喂此虾芹刮覆豹案抿寻榔夕罪恼限缉恶敛期锣嘉期楚哑用疑素好娄脉危炎董俺暑梭堪吟巡筑铂噬萧乐铅滔嫡蘸数曼踪挺数币塘呕惩臆酒虾褪荣闯惋官吼威叭口雾殷迅氖肋探怨繁褂碍痔钩滑斥弄律规牲鲤锹侈熄跌塔稍臀扛式妻清额蛹坊脖啥纹者布拾裁哩猖君炳晨黎候犯涡羽友救下佩访汕堑花熙盏功尘玄揣蚂虐欢螟誊浮两袖塔顶谦民七琼捆请雇耗烟德吐井贴