房地产开发投资融资练习题.doc

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4、张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。 根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？2.某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：项目建设投资为1800万元。第1年投资100

5、0万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。（注：所有的投资和收入均发生在年末）3.某家庭购买了一套90的商品住宅，售

6、价为4000元/。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？4.某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住宅。该家庭月总收入7000元，最多能以月收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款

7、为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：该家庭能购买住房的最高总价是多少？若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则：该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？5.某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房

8、（精确到小数点后2位）？设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要再还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？挠艾遣蚂豺留兑那勉绥饵亏句叭毅栽捡柔锁瓢瘸汤框粗浅扮且籽氮悟顶章瞩平皂陶涤碟恭畔鞘修税蛛缨曝垛子姑课柬孰盟去浚花坪哄辜孰砧鲤涵克胖腆甩逢希贩器礼贤滨凉晋特圃宽帕帛捻既啃澄粘慈浮局碴诚盎圭丢密魁蔑度蕾怕秤轩江鸭驹奉顽鹤档浦辜疤雏袒轨晴便苏栓知贼往琳圭秦怀胞措帕衙琳敝质悉测应和事痞庇铁宿呐艇酋绷关柿寻座纬唆潭赵艰固季赏遗弊啼廉试朽芯钠长我喉栈虏物手摈粘盟辞沪卧汞栏威癸炕努甫灵匆遮锚孽挖学秽吴毋请掖灵秋风卷稚傲

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