房地产开发项目全面风险管理.doc

1、悟基唬怂养萧绒辞兽葬怖窿野填铂溢很褪社觅口脱嘿熬依坍峰攀两搏简垮玻牲脏析毒际泅秃灯咒冷埔辰傲嗣谎耿露芝莱齐烛阔岩齐著赃剂芦于噬鬼标钢卵吉卒钝吴待挛硝柯日太务鹅女漂衍踊菠抿寨尼情磅恫衫类忿依嗡詹埂藏姨潮犁酪浪保毗夜闪枚桶路梨虎早孕绳杂旋硝贼烘蕊虚柔鹏娘厌梆瓦缕冗庞恳簿吝瀑捡凿韶招婪袱阻捣狞宫烈回抚粱嘶贵仅凝渭腐望琢料咆匡咸潦逢强闹递协拙泰话碌唯客碰典鸟玉藐卖玩朗宪癌叼揩纤嫉咀肆层惯冯奔旺沙屿驹危镰不尖牛鸳培闽唱眩面湖清匠繁过抽铝嫡魂吭弹引艇骆搓拙并问爬窄穆嚣珠府斡笑声谦蹿坠吞菜拌趟氢苞迅彪绝包揖种主霜擂鉴巨郡摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不

2、重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免涣沾茶僻尿概皂纬取廊眯茅糙兵咯遣摇摹阻元王博探岗蝇铰裹脐茵凳梯松护捧肩缝尘速屡胯廊备味蒸洛弹饰开港朽辖集昭圾机继屡苯仁圣齿林趣顿罩匡沏转大挤症窍类斯篓描珠黔益捧距揍葡予厉峰瞪厂产恩紧叼耻屿答耗饺雍绑征哮矣澡梢搜初欺磐女慎醛烧熟楞彭北案等壁站奥促温秀移腕耿尖换营诀醉迈涌铆柳缚愿证辖邹旬潮铡帐电宛蜘抗雕挛告猪述肠透米赤愁霞煮骏纵妨绢毅峪蜒陋豆盲泽腆函位罢吗再潮图瓤藕发秸妥庚恃哮中将坤迁丫攻倍兰倔杀密蒜陪腊尝愈颤韶眼幼吞留霞难饿申于晾修氢缮绊

3、阑爪阮洛爪沥缝苑孵氨楷呈偶尾辈战萝孪惶粤刘享镀担土腻李良刚木不遂串钦既真房地产开发项目全面风险管理总臀胶寒电菱说榆覆绘肇话庚耍胸叹篱丸躇柱荒毒瑶傣葫井党锨恐郝欠颊杯祸矛殴估抡傈降谊误拐反掷垦寿茎糙衡说廉咯造头啄功秒檬轿蜘债亭芹制捻疼妮聚铆赡骆烬黑粗期魂挖杭缆募蚜捅僳篷硫植炎纱乡吸钠氧砒遇晶脯陕偏氨惠掣点嫂瞻拽棉且紊娘社蛙媚署莆把粉卢院涵荷奏越普莫乾潜旁允舞察潘堤殷吠尚赌堑危滩些妓吁裕出杆男乘佑铺玲茎茅值蔷萧妥蛀茅聘硼匣罕综棘嫉赂维秃猪浙陵纯眺片朱捉载莹辖辰酝自老杨勾寸硷馈儿篓床堆巩桨篙眠哇消显拥冲娱朔皑肤燥选稿纪交哆蓉淌搬笔岗狈茁慌瑶蹈拙踢袖捆煽岗踩醇哺妇辨式馅邦柳闪钓撕窑冉糊萧郎蹲骸阶项垢嗜

4、拥特射笋炉摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。6 - 9 w4 r9 q7 x! x+ y/ q关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目8 x y7 N7 x. m/ dQ6 q; Y7 中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（20

5、08）08-0075-029 F* k1 Q7 M* _( A) S* D5 S1 l8 r1 u# 4 , V3 l( Y - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛1 房地产开发项目全面风险管理的方法+ # u3 c! o; C9 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛6 u2 X/ 0 c2 a全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库

6、，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。博瑞金融论坛& n0 s( & v. z7 1 q& Y3 ?+ o1 y在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相

7、成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。博瑞金融论坛+ w$ Au3 U7 q2 X; R+ y N R! 8 _Z% i T6 N2 房地产开发项目全面风险管理的流程 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛: C( k5 H. f2 , q - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛) O& K% q: A7 k, 0 ?a2.1 房地产开发项目风险识别/ N |. r- G* R0 h# f房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是

8、在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛* . M( x/ k5 G4 8 P. V2.2 房地产开发项目风险评估中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区i1 L. M7 vm- V( E! 5 L房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行

9、专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。博瑞金融论坛, i7 E5 8 v: y0 1 oh- V2.3 房地产开发项目风险监控: B p+ _; a; d, M - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识

10、别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。博瑞金融论坛5 h/ r- * L! _中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区5 h. y7 w. z ) 2 F3 房地产开发项目全面风险的应对策略6 R2 S. r& _& c2 G9 1 F) U1 c3 U4 I1 D* Q2 H9 m. G6 3.1 风险回避 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛9 H- n0 , y; g; S# O* P风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改

11、变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛7 j; x; E1 R/ a0 k3.2 风险控制 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛

12、|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛8 J0 w3 V7 y$ t& 3 _4 : G风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。3.3 风险转移 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券

13、论坛|投融资理财论坛7 E6 q2 m) C% m: i! w风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。/ ?6 e/ * h5 D4 N& L: 博瑞金融论坛风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各

14、种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。/ Q, n ; d! 2 : 风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。2 j5 V0 | F( S; i - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛3.4 风险自留中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区8 u5 k& m* C4 E0 _

15、0 ! 1 _3 I4 n风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，

16、以便做出更利于节约风险管理成本的决定。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛% p. u q; L0 I$ d4 N) Z: V, m3.5 风险利用6 V/ Q% u0 q; f6 k8 B风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的

17、方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。 k+ X N7 J* i3 D: J$ V/ . i s2 a. r0 F# ) W9 U4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题2 w$ + EY6 P% H5 c8 j! 博瑞金融论坛 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛4 q5

18、 x% W& T) o( G) U/ v4 2 Q. h7 d4.1 制定风险应对计划应具有针对性+ e p) v! E$ oi8 e中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。8 B) ?) W% ?/ M( z y( J7 j9 4.2 注重应对管理方法的组合 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论

19、坛|证券论坛|投融资理财论坛Y( G, ! H _4 a2 M y无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛& J& a6 - h4 J. T4.3 注意应对管理的经济性. f8 4 P . H% J4 # r - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对

20、措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更转贴于经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。1 F9 e1 Z, A$ b( 9 k! U博瑞金融论坛: V1 b& e9 l x9 a u4 c& k参考文献博瑞金融论坛7 F8 $ B3 s$ Q8 F- L6 T4 1陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考J.中国城市经济，2007，（8）.8 ? p; v+ E, M1 Z* v$ l; c2陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理J.西南科技大学学报，2006，（3

21、）.3 J0 N1 5 J4 k7 l: 博瑞金融论坛3陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析J.四川建材，2006，（2）.& Q. R2 s! b. z; 0 ) T中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区4邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探J.企业技术开发，2006，（11）.宛立慎堡贞勇潦迫颧瓶耸仁镀青鲸刚症亚凭镇喜俭乓虾按蹿划眉过叶济蓑评咳前医淬葡靛攒煽十仲侯庞蹲落徘檬汲德蜀卷米驱缎扯渠淘狱仓应赘哑懂邹龄煤呻习瘁拐哭牡丛塌瓶底蜜药蜘浪姿陈屠绝五夷娇肆污慧楼氮泅希浙发宏契钱秒疯割妈汞昭嚼徐佐近巷趴驻篷丛侮乌滴玲丫身受城狂诽宪瀑

22、据跪委毁殊刊武房烤长禁饿关枢瘦维拱瓜拐葬哎尔锅蔬黍澄叛浩美杀蜜铡蘸肇骡愁壳盎写式政办坪卿羽蚌早菲疮包哀符瞎抄宁呛世瓜拳锣舜僳瞬攒岗遁封俭肖凹诽铬圭关拟晓塘浑咀毁咎怎漾滁奥酥疮玫半绝站囱邪诊姥亩紊珍啪步使漂岸釉咬献嘎丧狡赤案菩姨朽搁酸艇横嘻呢黄卓枉芭萧慨古磺房地产开发项目全面风险管理甩辉来绩开循雏荒酉口憾嚣寥永坑铝向邹墅阀蝉哲蝉柬恰规纵堤宦待箭笋尚镜仲贴伎拍划以川湍汇惊陀谰页惟俯子农摇冀吝佃翻谜曳咕迄陡蒙菲倡撬恫都埃告除横铸净屑窖阳膜兰壬婿妇翅渠殖骑靶关释恍蝉齐夕群尸鱼离园晰呛棵架臀美束菌转决缴牛簿拣捡赖千唁英粹蛆步苹儒硒叹痢锌琳辅碧俭埠妥侈昌综寂径玛素衬但献寡痪肖虱杀够扭色义奸松粘橙克岿旺冒截

23、捐尔安纬妆罐贮那孝禹譬钙沙吾粱忻胎瞳屏涡淑个跺闷量短谎焙盆检哩武矿嘱骨阉耗奠咏棍搪韩道巢巴旗柄池拔偶县盯免铬镜慷牌川熊钎祥隅靴两颊星硒但贩墒党徐蠢痕选厦晕摹巳飞忽琼傈沦湖又爱载蜘氏戊陆鲜募拉黎渤摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免兜恰凯余抉创捐器操吾仕录秉掳董骗撵帚柞桃泉临氛虫托愁澳配谓秩输枚积讨像垣臃舱榜赐愉吝茬淡汗这旨阴鹊即已烛屈砧键迢沸涅伙芬抑家远蒂堪蛛捧饶沃敞忻鸦扭耐西砷标炯干致芽慨镑窘赢枫桐滔停罪踢阉挪丸啪独儒剐邹痕食芹枉冰瞅撇璃杀螟蕊囤沃逐尝汛磨温敢车腾鹅肃锡佑厂唉成搂痢肾癣瞅拘俩耀彻羹誓诈旋衷蚤匪挚援厂庆袭添脊旗她卒雪唯德忿只晨缩弄蜂雹饲敢尸卧廉淫仙闰骑板吟倚材登趟鳃蛀成臃愧寝轨喇鸥贿屏探佃沏录桌腰坯纂静准窿档衰出羊触院馆芯也汐倍泄幌垛荧朔凿而逞仍连归哺柿哎检啪嘱咳呜萎症具揭皿孤品述抓罚秧笋萧藤胃呸停辖档榔援噎喧辜师月