房地产营改增解析.doc

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4、税，意味着作为营业税支柱税源的房地产业最迟在2015年下半年进行“营改增”改革，届时，将给整个行业带来重大而深刻的影响。建筑业、房地产业的重复征税是我国税收体制不合理的集中体现。比如，施工企业交纳营业税，其采购的材料中所含的增值税进项税是无法抵扣的；开发企业销售的各类房产，受让人是无法享受抵扣的。增值税，是一个仅就增值额课税的税种。在一般计税方法下，采用销项税减进项税的方法计算缴纳，有效避免了营业税的重复征税，保证了抵扣链条通畅。“营改增”影响的不仅仅是企业财务核算，而是对房地产和建筑业整个链条生态造成深刻影响。虽然具体改革政策尚未出台，但我们仍可以通过增值税固有的理论体系以及其他行业“营改增

5、”的路径，对房地产业“营改增”的具体政策和影响作出合理的预测。预测一，房地产业和建筑业同步“营改增”。建筑业与房地产业是上下游行业、兄弟行业。房地产业如若“营改增”，其最重要的进项抵扣来源就是建筑业。因此，为保证增值税抵扣链条的通畅，房地产业“营改增”必然要求建筑业同时“营改增”。但两行业又存在一定的竞争关系，尤其是在重要的可抵扣成本上，两行业将展开争夺，行业关系将发生深刻变化。预测二，造价体系大变革。营业税是价内税，在营业税环境下，造价部门对税费的预算是简单地以工程总金额乘上相关税率，计算简便。但增值税是价外税，原理上它不是企业的成本，而是负债。“营改增”后，由于在预算时并不能就何种材料何种

6、成本能否取得增值税专用发票作出确定性判断，企业的税负是不确定的，预算需对每一项成本的的增值税单独列示，这将使预算变得更为复杂，对预算人员提出了更高要求。材料信息价也将由现在的含税价改为价税分别列示。预测三，房地产业增值税税率17%？建筑业“营改增”后的税率是11%，这是2011年财税110号文中明确规定的，一般情况下不会改变。而销售不动产的增值税率在该文件中未提及，这说明，在该文件下发时，高层对房地产业的增值税率是有分歧的。17%或11%？届时需要根据国务院的宏观调控取向、各项成本的抵扣情况作出选择。可以肯定的是，如果采用17%，且土地不予抵扣，房地产企业的税负将比营业税时代普遍提高。房地产企

7、业会否将上升的税负转嫁给消费者，还要视市场环境而定。预测四，房地产企业营收大幅下滑。增值税是价外税，财务上所收到的增值税销项税须单列，不能并入收入总额。假设售价为10000元/平方，营业税制下确认的收入为10000元，但增值税制下确认的营业收入为10000/1.17=8547元（假设税率为17%），减少15%左右。利润是否减少取决于“营改增”后的税负是否增加，如果项目毛利高、能获得的进项抵扣少，那么该项目“营改增”后税负几乎是确定提高的。预测五，土地成本如何抵扣？土地成本是房地产开发的重要成本，在部分一、二线城市甚至是最大的单项成本。土地成本能否抵扣进项税是影响“营改增”后税负的重要因素。但政

8、府是土地一级市场的唯一卖家，土地出让金不征增值税，也就意味着开发企业不能取得增值专用发票。如果税率确定为17%，国税总局极有可能就这一问题作出特殊安排。预测六，新老项目区别对待。假设某一项目在“营改增”前就已建成，但多数房源未销售，如果此时“营改增”，新老项目一刀切全部按一般方法征收增值税，将会造成老项目畸高的税负，因为此时老项目已经几乎不能取得任何进项抵扣。因此，可以预见，“营改增”对新老项目一定会区别对待，从而避免不公平税负。在之前出台的其他行业“营改增”政策中，也有区别对待的先例可循。预测七，营业税大清算？2015年消灭营业税，是政府施政目标，目前看来基本能达成。营业税是地方税，增值税是

9、由国税部门征收的中央地方共享税。因此，在营业税退出历史舞台之前，必然有一次大规模清算甚至稽查。在实务中，有些税收任务较宽松的地税局对房地产营业税并未严格征收，允许企业暂时欠税，部分企业在预收房款时也未及时开票。在2015年底前，这些历史欠税将一次性清理，从而对房地产企业形成资金压力。 房地产“营改增”将从工程到采购、从财务到销售等各环节对开发企业产生一系列的连锁影响，企业应当早研究、早筹划，避免“营改增”后应对失措、造成巨额损失。作者：胡礼锋，注册税务师、会计师、律师，盈科律师事务所全国房地产专委会委员、财税法专委会委员。曾长期担任工业企业、房地产企业财务总监、高级顾问，深入研究房地产营改增。

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