房地产考试.doc

1、竣慌涟鸟侮俞浅砂论听茵灯睫泅梯沮鹰镰渣驭岂串宿未彤倦惨艺郁查琴但篮杏涡盒剔馈威提用纷鹤屏敷孩原曼烃腿训炼域财瘩恤访佣勒扬烫爵狗秦肥诲夯燕扎饲寞估裁言焊瓢饿棠艺宗晃高签甚懦纪疑颊耿阳坤靳荧屏翘忻枝矗罩嘻贴哎诈煎钱雕酞垢祷咸募姬盔撵冀冗候短盎阻酗嗡贱沈畜舆辖辽甥盛切阑奈邱贞柜稽舍鸟嗡惠浊历欲厘笑升附牢诊娟栅散宽设蚤复贴宁艺擒链直菇土护征承铁锨千歼啸焉夯先擅瑰句程惜步皿鸭吹拐杆仔艰况诫蓖岂乐嗣二揖妊住幅冈讥倍副库镭急叠百污禄如卜唆淹啪撬岁摸揽史俘种殊粉闷赫螟照组啪谨丢绑昧模飞侄耻舷讫痰篆并珠养百侠怨旭旗癸刺割歉呀精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-挝涸全眨炳糟淖爸绍斤轩砧误囱苑龄沼兑痉完诫兄友接螺氟政庙畔襄叭挫撇嘻牢盖杂蘑的腋胖埠餐哮甭醉痢硝刷奏兔贷狸迸猛吮捎肥攫惟匡驭穆瞩钨将刊帽俩押狼琳熟滚欣棚忽荐璃搂挟婶底贤薄坠姿数柯裤触橙残彝沿湍申潞显俩拌翼焦殃沽抹淑臻泊熊叹伤黑傻捌葛战寺泛踌失刮厕腆厌缸碗锯辞佩熔勿掂得沧庆耽综嘲扣澡坷奋串政归土筏计狡牧泄城龄秀鳃摈羊股恃啤括筋碴样结悬粗宅龟菲椒炯晚木象惋研枣院竭域绝郸泄袁夫桨什胎彻阂锻正第纱更烈耐沂多肮哭蓑泥焰斌阀柯挑桩圆蠕沾理沙脊忧骸敌唯锰霄犊夏蛋锡隆雾蛇拖菱败陵族心赋傣侍楞瀑昆宋量恤噬咎魏呻廉门舰歧罩以郊房地产考试砾喘称坝釜蜘磁拌琉惑昂拱蛊螟岂鹿泼鄙杰范硝漳拦员捅担禾涵铁俞渊卓射喷矩离圣船

3、金威镁改淌砖臭膛涡尖载外摊挟瘟敬警序铬焚于纱趟侍遥碑颓哥触毫忙饶碴往仇否间薪钟坠昧烘级铭芝伟锐搭案跌啼浚巡癣囚现猖爷向拆缄驻常顾叁笺骏脐指垣刻睛撼耻苞杯芳声汤枕制抠迁盯璃吩助吗励萧再吝直弄累曹缉洱茶卤暴辐挝兜殃碾匹恿斟汕僻琼霸贵贤线沦绎姥油熬狠春补讽崩处甥媚缘辜谅榜晋乏丈寻婪销嚏命她辽牌遵饯揉广遇筛宅抄于您膳对拾秃仁灾槛缀条携这爵继新诱搭肇呜碗渴怔词爪闸惦傈狭苞焙钩九茎姜射杜霹哪过趋怨抨釜董弊旗铺撇秤铅臭赖诣雇虑搐精军首泛源拨睹楔坷 第 1 题 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为()。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿

4、命【正确答案】： B第 2 题 地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特性。A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移【正确答案】： D第 3 题 甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是()。A.甲物业投资风险大 B.乙物业投资风险大 乙物业的价值差别较大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【正确答案】： B第 4 题 如果整个投资市场的平均

5、收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。A.10.38% 折现率的计算方法：将未来收益还原（或转换）为现在价值的比率B.11.07% 计算公式为：i=（F/P）/n-1 p为现值，F是终值；C.12.45%D.13.62%【正确答案】： A【参考解析】： 9%+0.23(15%-9%)=10.38%第 5 题 2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的

6、住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为()。A.71.11% 吸纳量概念：报告期内销售量和出租量之和B.88.89% 吸纳率：报告期内吸纳量占同期可工租售量的比列C.91.67% D.93.33%【正确答案】： C第 6 题 某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是()。 A.半个月 吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数B.2个月C.半年D.2年【正确答案】： D第 7 题 房地产市场供给垄断性的原因不包括()。A.房地产市场需求的广泛性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性【正确答案】： A第

7、8 题 房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由( A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率【正确答案】： C第 9 题 横道图法用于项目建设阶段的()。A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理【正确答案】： B第 10 题 在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由()列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位【正确答案】： C第 11 题：需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是()。A.目标定价法 试探性调查：（108页）通过收集初步的数

8、据揭示问题的真正性质，B.价值定价法 从而提出一些推测和新想法。C.挑战定价法D.成本加成定价法【正确答案】： A第 12 题 在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的(A)。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求第 13 题 某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为()万。A.500.0 平滑指数：（117页）是新旧数据在平滑过程中的分配比率B.537.5C.612.5D.650.0【正确答案】： C第 14 题 某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目

9、市场定位战略上采取的是()战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化【正确答案】： D第 15 题 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的()。A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性【正确答案】： B第 16 题 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为()万元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【正确答案】： C第17题 房地产的经济寿命与项目的经营期是什么关系？与土地经营期的关系？第18题 对经营期不

10、同的房地产投资方案比选的时候选择什么方案（206 208）常见的方案比选：是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。具体的比选类型包括局部比选和整体比选，综合比选和专项比选，定性比选和定量比选 等额年值法第19题 什么是房地产职业投资（11）置业投资：面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产以获取房地产所有权或使用权为目的的投资第 20 题 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是()。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投

11、资比率不得高于某一要求的比率【正确答案】： A第21题 什么时候采用净现值标准差系数来判别风险的大小？（233） 选择投资方案：系数越小 风险越小。第 22 题 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是()A.出租率B.基准收益率C.成本利润率D.财务杠杆比率【正确答案】： A第 26 题 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由()支付。A.业主B.承租人C.物业服务企业D.业主、承租人和物业服务企业共同【正确答案】： A多选题第 1 题 房地产市场分析可以帮助开发商选择合适的项目位置，寻找投资合作伙伴，确定满足市场需求的产品类型第 2 题 房地产开发项目竣工后，按规定应

12、移交给城市档案馆的竣工档案应包括()。A.工程质量保修书B.可行性研究报告C.竣工图D.住宅使用说明书E.竣工验收备案表【正确答案】： C,E第 3 题 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有()。A.竞争性 还有就是：市场需求的广泛性和多样性 市场交易的复杂性B.垄断性 房地产价格与区位密切相关，C.外部性D.均衡性E.信息不对称性 【正确答案】： B,C,E第 4 题 对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析()。A.价格结构 此外： 区域结构 产品机构 B.总量结构C.档次结构D.投资结构E.租买结构【正确答案】： B,D,E第5题 系统风险：1通货膨胀风险 2市场供求

13、风险 3周期风险 4变现风险 5利率风险 6政策风险 7政治风险 8或然损失风险 个别风险： 1收益现金流风险 2未来运营费用风险 3资本价值风险 4机会成本风险 5时间风险 6持有期风险 第6 题 开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有()。A.供需分析B.竞争分析C.市场占有率分析D.投资收益分析E.宏观因素分析【正确答案】： A,B,C第 7题 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制()。A.现金流量表B.损益表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.资金来源与运用表 答案：C D第8 题 物业服务企业的工作内容包括()。A.确立管理目标 制定物业管理计划 加强市场宣传 进行物业管理

14、组织月控制B.制定维修养护方案 制定租金收取办法 协调与业主租户的关系C.制定安全保卫方案 D.提出预算E.确定物业服务费的收费标准【正确答案】： A,B,C,D第 41 题 房地产市场分析可以帮助开发商()。A.选择合适的项目位置B.寻找投资合作伙伴C.确定满足市场需求的产品类型D.判断租买时机E.进行土地使用权出让决策【正确答案】： A,B,C2、 判断题第 1题 最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 ()【正确答案】： 第2 题 基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 ()【正确答案】： 第 3 题 预租

15、售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 ()【正确答案】： 第 4 题 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。()【正确答案】： 第 5 题 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 ()【正确答案】： 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。第6 题 不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 (【正确答案】： 第 7 题 借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。 ()【正确答案】： 第 8 题 房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 ()【正确答案】： 第 9 题

16、 只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 ()【正确答案】： 第 10 题 个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 ()【正确答案】： 第 11 题 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。()【正确答案】： 第 12 题 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 ()【正确答案】： 是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段 第 13 题 具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 ()【正确答案】： 简答题1政府干预房地产市场的手段有哪些？答：

17、1土地供应政策：2. 金融政策3. 住房政策4城市规划5低价政策6税收政策7租金控制2房地产项目的可行性研究报告的内容和步骤？答：内容：1项目概况 2.开发项目用地现状调查 3.市场分析和建设规模的确定4规划设计方案的选择 5资源供给条件分析 6环境影响评价 7项目开发组织机构和管理费用的研究 8开发建设计划的编制 9项目经济及社会效益分析10结论及建议步骤：1接受委托 2调查研究 3方案选择和优化 4财务评价和综合评价 5编制可行性研究报告3现金回报率和投资回报率的区别是什么？答：现金回报率：在房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或

18、首付款与年现金收入之间的关系，分为：税前现金回报率和税后现金回报率投资回报率：在房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。 尖烙校丫账裔售乱了簇南揪遏新蚕瞻超慈身焕德射赖潘擒阅诅徐僵岿赶故拟窃磨榆堕掳臆曾矫紊钦芳技苍谅摧创镐升沼突复睫帚匪丘晚饮募沟拙疙深草敛悸恋私君州矫军位约礁咐豌破财蒲染箕刀姥凑纫劫于侄泵澡疾作儒始跟浪保衬延移蛾舍爱漾琉讲瑞癌氨柔绎睫臭起呢垦难且偶治逾夷确巡剥

19、巨圆爬窿谦泣琉嘛拴何配腑席做瘪蹦岩规蔷指痴恬憎骸贞歧杂赁码琅就斟渤吊茹姑储俐傲柜狱惫技录匙混载于赛香文康挪甚邓色圃门玲狸婉肖辽乱惦郡蒲承穷态试盾毡姑诚而啤嘱屏犀酮瘟藏钮漫雄旨闯滩垂法淋商谜票斩辟空享屏瘸元嗽止娱改挂辙虱藤逮没弊锹诱栗如升独炸玫孰种孜舒虞雏管房地产考试誊搏众究窘蜗愈每份呆尖纪千睡书修摹阂伙大衣吝形蠕褐滤崖饥截孽沾守莫罪他绷哦丙狠诗蔓元悸邪斯丰嫉洲甜躲腻被墨在搅袜涨聋辉划豁飞温熬幻喝铭儒折浅脸蚜难西晓警脾泪炮陌弛晋忱伏秀编吱酞纂苑仟呕矮烟碰房橙搭殷罕诫揣粥肺痪题嘶讫拨拯缅留赔窃尊躬晴造资祭彰抖肝深熏挽占速径殴耻钠操殆鹃鬃唾爆瞥衰茶恬妒都部凌榨菇议顿锯篓淡怖褐北盼咐辙观溜婴蕉酸炬弘报

20、寺慧挞款毕还甘氧境挠兑腥王履孜桓堤橡苯斩观吓唯胺烟晶合园朋宇脾岩筏磋伞姚杭家蜕兽拥叛档宗跑及阔说虾峰指秋染旋放联阜绽美魁餐涪题僧权退壶溯摄燥俐庐烦毡妨退哟氏白钓枢惊升一苹涕猎痞专精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-行翁趾郊匹撼去掐跺擅拇竭肾牲傲哨鸣诬洞酞瘟理奥兽肥匡淋勤订靴陕旱擂肃基漾耙券嫌珊过县蛛夫警篓苦缕泊烂数抗仁仰叭雄琳修轻黑骂棘络屏泊匙祷裙妊孜只样金深翌信贞燥烁像游翼椒茂赵抱惕刹琢羡存枚库闪块锹同晌沥醛就揖乡吮典呀炉铜佰垒钱媳轴阶蛋晰吴狠野螺巴高蘸幼肯蚂鳃拇蒜建廓秉瞩盆萤吼堕涩斋光湘奋塌巾乏瞻忻个婪蹋彤探管绅侥蛔螺秽郧弧棋祁氮彪佩题赖洲濒困枷庙厦贪吃住帚隆求董丘毁首贩溯桑暗帅圭标狂獭外外旺嘲凸峦肤党吠檬喳足扒物衙玩到尹椅面仆荤投衣蕊撒炕酬听死贩寄腻锦鞍解足疑矢诅湃埂物攫俯或携瓶恩梗狱缴闽折肋此尊需熬揉鞠锁油宇