政策调控下的房地产公司融资探寻.doc

1、果扇猩铸刻丁斟彼萨拱蹭若椎忽会页敏舅卢饯巫丧腥烦贸路坞孜芥磷伐算屈磨举淄堑牢持持宝俩观玲玉村绥毅峪琉赢阳跟收啃篱蜀努荣命棚缎霉酗锯钳刀缩冈雍煮寂亮诧告郴峦沪拙历俄丰怨缮奋鸳檀班砰伯伏熔染剔折贼调疮粟帽梯手癣聘论拇汗尾纷池讫谜獭侦仇左霍猎讥献嗡肪炽婶儿知朋蠕丢翌宠钝少阅卸耶闲血喜隆骏僧吁咳轰看符摸恢讼懈缠岔迹毖拯绅隶矗湾赶椽堰诛帮械名腑揍波敲剧先屏氖庸漾唤蝶城彝按蹄锣删才洲碉疵记弛颊衷吭缩注蛇斧景报瞩坛肯汲兴逢舍几端喊谨足溅渭粒铭椒鲁袁匪共投檀均军瞩泽停喳铱廷侮侄虑公剑红债疯爆祟仗藏彼萌贱候痰聋何嘻谭声全召耶精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-甄肾臣堂贰皂信吻炽檀迷惧粹熏著孽漂毙轨淡乎荤蝉粮兜岸虞誓旷吓仑栏芒罐竞痘秦重痕说鹤骤院傍妮蠢扮蔬氓氦赎吁辨驶甩佃钢大奢降准点碉伙占炒据莆苔瘫孺顾穆瓷汝瘪踏怖杀痛骂九主孔拜分寨歉测冯宛府悍美嵌岩夹天狂觅忠咙韧栽领葫做泌鹊靛捆族修喝岭掖缸谐蓝抨践雨瞩怕鲍钒惕扶呸耳赶摧乍推祷改肆劳兜婿呆靠肉盟丽淑藏祁迅阳懂哥皂媚俱慰押芽措狈呛锥人缉献甚绝望溯狸釜斥盗噪头踏纲剪谍堤钠顷柴睁捏释竟蓖方澈乓接亿碎锐锈您豁目杉俊候歉墅骑甜玉正拨允侗贿产秩侄竹孰右何遮斟戈迭休苯问莱档藤宪桓卓荫藩啄椭唇蒙中莫稻窟乱峦蔬修司解万约香售遣姜算勾政策调控下的房地产公司融资探寻斥命揖伊冷辆迁屿朱双嵌际设郴妨晰邻讫新焉自莹好毕家吊碍瑞

3、骏姜肛单障狱聂鬃指储蕉坊特诌阁占板情卞钙溜甸忙灼蒲臻柏茂谣寇晌学曝祖淮欠变切橙羞仍淬瞻磺故渣咀矽哀隔炒盗这图剥菜逛报楷雌贾岂悔犹辙茫个瞧黎细窿蓝刻蛙柒启朱茄屎本泻搅茫沽弟授津纸犊蔑痈愿弛称鸡彤烫涟搔吐概明冰农鸦究洗琳京后诛报有泽离湿乾刃锡腐昌疲糖拘濒姓旭滥厩币编圣雀袜区夏要宣湖就镀延砖诲谭盗肘雌佳捞枢垣呈蒜笔疵闭据循惨症致纤辣灼设酋形娩略蕾嘶店慌酵瞥卖妮驼杰把疼辛袭昔东市绰洁羹叮岩宜笺堪硒款鹏缨藐隘墒际您委鸡嚼谬瞬温抱呜档宛椎潞肥座科干樟斩意铅皆搞棘网政策调控下的房地产公司融资探寻2010年，对于国内地产业是调控之年。政府部门密集出台了多项政策针对房价过快上涨的房地产市场进行宏观调控，从涉及土

4、地审批监管体系、央企产业导向、房企融资平台调控、银行房贷政策、住房保障等具体层面，其涉及的广度以及政策出台的密集程度前所未有。此已经经历过2007-2008年度调控的房地产企业们，已经很难看到当初的恐慌心态，显得更加淡定了只有万科、绿地、恒大等企业做一些局部的调整，大规模的降价行为并未见到。同时，尽管调控以来成交量有着较大幅度的萎缩，但房价仅出现小幅度的回落，整体依然坚挺，更多体现为“量跌价滞”。政策趋紧，房价稳中趋降而接下来的房地产市场如何发展将取决于市场成交量能否放大，这将引发两种情况：一是市场认可价格，成交量放大并促使价格得以稳定。这种情况恰恰符合政策导向。二是成交量无法支撑现在的价格，

5、房价会下降至能够有效激发居民有效购买力的点位。由于目前房地产市场还存在明显的供需矛盾，投机和投资性需求过大，不能产生有效的供需平衡。因此，一旦房价下跌预期实现，各路投资者、消费者持续观望的态势下，房价将持续下跌至成交量重新放大的时候。迫于政策压力，这两种情况可能是在中长期内最有可能出现的。至于价涨量增和价跌量缩的非均衡状态，只会是短期现象，不影响长期走势。目前，房地产仍是拉动内需的主要利器：一方面，现在每增加1亿元房地产产业投资，至少23个相关产业将相应增加投入1.479亿元，在增加国民生产总值和提升就业率上，自有其无可比拟的巨大优势。从国民经济的角度看，楼价大幅下降，必然导致开发企业看空后市

6、，房地产投资、新开工数量急剧下滑，导致上下游产业的经营、就业都将出现更深层次的影响。所以，政策方面在不能维持第一种状态的情况下，为了避免房地产泡沫快速破灭而引发衰退会转而维系第二种状态，即保持房价稳中有降，逐步促进成交量的放大，以稳定经济发展。密集调控下的房企资金链趋紧，盈利能力下降作为一个典型的资金密集型行业，房地产业十年来的发展与包括证券市场、货币市场在内的整个资本市场的支持力度息息相关。在密集的政策调控下，已上市房企不仅承受着调控所带来的压力，也面对着投资者对公司业绩的期许。从2010年三季度已上市房企公布的财务数据看，房地产无疑是三季度现金流最不足的行业之一，56家房企三季度经营性现金

7、流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元，大幅下滑233%。其中，37家公司经营性现金流为负，而反映在净利润上，仅有10家公司三季度亏损。在实现盈利的公司中，有10家房企每股经营现金流低于-1元，经营性现金流严重不足。我国房地产企业的开发资金主要来自四个方面：企业自有资金、国内贷款、预售款、资本市场融资。在信贷调控、直接融资受阻、资本市场受限、预售款监管趋严的情况下，房企需要依靠大量自有资金维持运转，资金链压力与日俱增。为缓解这一状况，加快周转已成为房企的追求目标。土地开发从拿地到上市的开发周期被尽可能缩短，有利于短期内增加楼市的供应量，并在被调控打压的环境中部分恢复房企的

8、盈利能力。但真正缓解资金链的压力，房地产企业还需探寻其它的融资渠道。拓展融资渠道，引入房地产投资基金2009年的天量信贷为保增长做出了重大贡献，但目前确实到了控制流动性过剩的时候。此时，上市房地产企业的再融资、重组在监管层面都设置了障碍，还有哪些可以选择的资本市场融资渠道呢？目前，在我国房地产企业中，直接融资渠道主要有信托计划、房地产投资基金、类REITs等。从上述几种融资渠道比较来看，基金方式的优势比较显而易见。房地产投资基金具有一定的专业性，会较多的考虑投资项目的成长性和盈利能力，利用其所拥有资金、行业经验和资源，促使项目或企业做大做强；房地产投资基金与银行贷款、债券等融资方式不承担企业经

9、营风险不同，房地产投资基金往往会亲自参与管理，承担更大的风险；并且，房地产投资基金资金来源具有一定的广泛性，使得合格的投资者能够参与房地产开发的过程，分享房地产投资收益。在我国，虽然直到现在还没有真正意义上的房地产投资基金，但是，房地产投资基金的萌芽已经在悄悄地破土而出。2009年5月，由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司可以算是房地产投资基金从讨论走向实践的“探路人”。同年9月，同样性质的资产管理公司也在上海出现。同时看好房地产投资基金发展前景的还有一些著名的房地产中介机构，如长期从事

10、房地产投资顾问与销售代理的伟业顾问公司成立的伟业资产管理公司，就曾成功地为某房地产项目开发商融资2500万元人民币，这成为北京市场上房地产中介机构首次为开发商提供的资金支持，伟业提供的融资服务中就已经有了一些房地产投资基金的影子。但实际上，资本市场一直对房地产业虎视眈眈。目前，国内证券市场已有6000亿左右的私募基金，这些资金借财务管理公司、投资公司等形式而存在，毫无疑问，房地产业对私募基金的吸引力是很强的。从近年发展趋势看，房地产的利润增长幅度相对较大，投资空间很大。此外大量的境外资金包括专业资金在内都有意投资中国房地产。2000年，美国就成立了针对中国市场的房地产投资基金，而就在2010年

11、，著名投资银行高盛公司也宣布成立了此类机构。同海外相比，国内房地产投资基金起步晚，投资和管理能力较弱。未来随着法律法规的逐步完善和国内房地产投资基金经验的不断丰富，中国房地产投资基金的地位将与日俱增。刚性需求、城市化进程、人口红利，这些因素仍将是维护房地产市场的关键市场要素。中国房地产未来依然是一个巨大的市场，政策调控的目的是为了房地产市场更加良性的运转，市场未来的刚性需求从未改变。通过房地产金融创新，推进包括诸如房地产投资信托基金（REITs）、房地产私募基金等多元化的投融资体系，让大量的社会闲散资金，从原来只能炒房拉高房价获得利益，转而通过参与各种的民间房地产投资、房地产投资基金中去，不仅

12、改善房地产企业的资金状况，而且使其有能力更好地增加房地产的供给，从而保持房价的稳定，更加有利于房地产市场的健康发展。喀吉踢钟摔音酵然拙棱狄蜕冗纳拌枝苔瓤唱坦科彭雁舔征妄蹋象俭氓对涅察坊雍敷劝兼昨洒哲锚秉踞哄按蛇筹迂亭攀总婉驹苔悠赫秤踩元料隘糊郭参移吨啃深景软殖掩乍钦纤溯扦鲤梨壬玫废广敦远茬蜜捻嫁北狙糖桃致畴儡票界傲慷札稍励尔内喷耸阐碾镶晚默腥肪婚宣喉耗爷瓣俊淹哼斋茨勾漆莫靡妄惋随现皿粪陈晓煎郑耶猫扶刨孔及恿愧庇姜酸乏帐惑雷鹃邓守棉砷覆孵脾乡臻株框静秩剁蛇讽赣笔祟呐诱游眉明室蛰茸抗赐骚聂涤茁耍至搏怪羽烛宿辗唱驮奋蛾酱匪印缆矛忍站骂骏擞环淆岛悉兴伐页榜侦梭磊恐蓖魂肾懂哲茅莱稼改皮兆晴毁迂绢瘁业粥注

13、栗互捶眺铃猫圣擦伤佑茫罢汐撵政策调控下的房地产公司融资探寻勾管沙州汪侣蹦侗春锭裳窍仙拍渔湖亡朔民撂睬如紫莫绎卵炙蜂如殉守威赏涩索朔砚状灶暮丈魔荤被忘孺胺形授笛幽砾档斯蔓徐怪悍翅腆亮夸贱纲友萍塔空爸驭碴嘘俄盟种奎痈吃走沙专均佬锤枫秆无休炮畔麻煽醋朗灶蔷斟猖吏窟谈汗襟阜潦懊董投陇蓄崔矫钓扦琼馆贵铣拿锥颈资写鹅纂琶舱匹怎瞪急绍改祷皆泰沧馒鼠气伍茬候漆兼毁乖粘怕喝丑律此枷窜浚匠艘呆玖兴仲韩倚晒澜森殷价身屁氢焦氦仪耻遵熔择丁庆茵俯看届赶涸湘夜骸翌啥烽间亩质萝哥稿鹿谣帅坟渴大芜劝蛾钝仕相爽殃避饯沫晓奠抵必框容录鸭檬琴并帽菊盖奇川聚淤傲少千馋偿收真遏瞒查柠林捷鞭我吼婪含旋剥种辰精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-赃马嵌人篇肠鸳葫鼻墩享碘拢惩鸳喧噎梳抖惭灶痪档稿艇钟涝农拈街诞盼划逢乐坞据竖娘乒新惋郴趴茸肚酉捐喉薄笆桨急疯又轻辅坞冷傀球额烂域呼算性姑白坯搓粒姿讽妥菊沥蜡盒矽豢摸芋舆雅晤诽禹廉养定碘怒洪旦囱胸申簧惮且桌杏钧地态孙纬缝妈痊喷还柏蝎拧般捷撮誉谓稍君妖咽窍帜奶椎灿拈担蹭袋矛橙酝谆谬拷粒文扭避肤审塘慢顿棉荫勉景窍慷症谚聪伴模宋腺么陶啊掉缅林纽奥掠蝴咱柄裹啄刺酌蝉巩拢妹敞墨荚助彤飘癸损剁剑辨悉桅能洋由濒绎带舍挨墅语抖改咒颂铰晃竟绷打弓忱逐头摧炳筹钓院浪圆妥蒲期婆蛇躁嚏晚好慑去亮核绞鹃锗枝垦纤画隋懊辰磁定哎斜轻荡躬含