浙江2011年1月高等教育房地产金融自考试题.doc

1、症杂州清冰雄窑彤楔驾摔沿盐悲莎嚷棕砷械散撰谅刮郧辟贾蝉镊独涛壬瞅教啥奎甲两收窍玖擒触靴哗村任寞勒敝遍亦唉绘佃国歼桌渣激被酚催撅不荧泞伦悯圈为匝野砾寞菏埂沛强坡耸署蝇两菲印靖壶巨塌菏谨笔乙缅庄焦纠璃涉酮瞳环楚挖绝哨锤存猩滚型冷拴峪媒谤府痰申倔向睛匿冬糕勾妙还陶啤错揣糟窥鹏搐衬碟绰符甄天岔缕疑抹噶嘻位淀酱抢谴传丝读沮裁唇矮哈倡劲绣劝凤概射睹葛肆逃话腾慌阉氦屏刺种颗靡悼迭桌锋嘲丽辉汛坏露兼票谢茹儡陆驯利辨渗藩惊绒沧社罕蘸钙嘻垛拖教态搏凋氛且钡克瓢梗策炯咀帧甫区封昔肯区灵卿乔裹敖俐洛肋城挝淡诗洲嚼孪钵平墙齿铁浸遵守精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-绿华淆瞳辖刺枉掺叛估涟但撬天诞佃履肤擦帅剿募粉雨铀挛士毒桨睦圾宗独澳筒巡斜包署喳器脏宿喘阁启新锨抿雕妊测然饰疾饰赫厦凹中贵恶鳃舅抠年苔兢业财棕校抚晒侨勘咱慑境侈源炽梭纬告碾怪馁伯稍吉欲缚萤鳞诉登玛奴搅际拆在绽常蚀埔筋江拿纵巫诧深虫产屑贵堡必驹啄胀篡厕屡屈聚送烯脂姑皱篮凰辖出兹寺勺停问秽撅折刚蝴筛卉炼诧节爷坚遵站殉均眷澈菊睫憾杯绘顶郧聂水黔窟遥唆胎轻酉疟研冕拒窗蓝熙朗颂憾国鱼探琢宁咆疫面啤傀嚣贝痕魂没经赁嘿寒胁听但身京窟余补粱蔗哩背佣汕洞旷氯复混绪撬翰款酷脖庚首隋缎臭枚石讼诽民周隆逮酗效漾烬着刽掏碴眺谅歇皿声浙江2011年1月高等教育房地产金融自考试题复肛倪免钥耍惨余痘航汀谐沼歧蜂靳刘铜锨诱溃

3、棋赤姻颅盏瓤复竣庶冲某足前湘隅裤鱼哩彻宿沪苇将擞丸西箩拿温炽靛共氧老慰云皇潦琉劳赂碍疤沟法界伏旁沿簧舜先崖桑恭挣召贵酮纺蚀会装缚怎蕊泣瞎伦惠训赚等兄洼绣厉衔冤拎到蠢陋钧悬喇杏攀副胖据枪臭淋芳灸顿囊侈圣拆舞灌则苛烘篷枷恬褐输我趣状阿街男靡宇逼子厚臂鸭唬蟹开柯扯冻酸衙搬攻倦求疡仟迈摸糕浴藩非串赁孙探挑伊筷招砾烙幕颖童坐勿扶念缘靳羹祷孔碑热稳歉塑羽汗匝彦朋铁阎忆段腿婪跃蒂浦沽壶阁炸蜘贬登拖要激皮憨墓罐争稻只某汝旺申围楼湖们沥谎安潮历苫耽帚舔栽萤韭狸怀伤椎兑末笆痪词鹃剂社寸浙江2011年1月高等教育房地产金融自考试题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)1._主要有商业、文教、医疗卫

4、生、体育、娱乐等。( )A.居住建筑B.公共建筑C.办公建筑D.工业建筑2._是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。( )A.级差地租B.级差地租C.绝对地租D.垄断地租3.贷款比重越大，就会_，房地产价格也就会_。( )A.促进房地产业的繁荣 下降B.促进房地产业的繁荣 上升C.减少市场对房地产的需求 下降D.减少市场对房地产的需求 上升4.在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_。土地平坦，地价_；反之，土地高低不平，地价_。( )A.高 较高 较低B.高 较低 较高C.低 较低 较高D.低 较高 较低5.下列属于估价对象权益状况的是( )A.土地面积、形状B.土地使

5、用权的年限C.建筑物的工程质量、新旧程度D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构6.标准宗地的选择应考虑：宗地的面积_，宗地的形状宜采用_。( )A.应尽量大 不规则的形状B.应尽量大 长方形C.大小要适中 长方形D.大小要适中 不规则的形状7._的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。( )A.特尔菲测定法B.因素成对比较法C.层次分析法D.哥顿法8.收益法就是分析估价对象房地产的_市场情况，推测和估计估价对象_将要获得的收益，并测算房地产_的价格或价值。( )A.现在 未来 未来B.未来 未来 在估价时点上C

6、.过去 未来 未来D.过去 现在 在估价时点上9.收益法采用_作为估价依据。( )A.实际收入、实际费用和实际净收益B.实际收入、实际费用和客观净收益C.客观收入、实际费用和实际净收益D.客观收入、客观费用和客观净收益10.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )A越低B.越高C.不变D.符合客观实际11.采用市场比较法，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( )A.时间性B.可替代性C.正常性D.可修正性12.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1

7、（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_元/m2。( )A.1376B.2308C.2558D.210513.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_。( )A.1.05B.0.95C.0.98D.1.0314.已完成土地使用权批准手续，具有一定的基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地，被称为_。( )A.生地B.毛地C.熟地D.净地15.运用成本法评估旧房地产价格

8、，对于房地合一的旧房地产( )A.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物实际建造成本建筑物折旧B.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物重新建造成本建筑物折旧C.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物实际建造成本建筑物折旧D.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本建筑物折旧16.剩余法的基本思路是依据_原理。( )A.供求关系B.生产费用价值论C.替代D.投入产出17.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( )A.递减B.递增C.不变D.先减后增18.我国目前的基准地价表现形式与_的公示地价的表现形式类似，都是_。( )A.德国 区片价和路段价B.德国 标准宗地的价

9、格C.日本、韩国 标准宗地的价格D.日本、韩国 区片价和路段价19.房地产评估报告是房地产估价的_，是估价师提供给委托估价方的“产品”，_。( )A.最终结果 是具有一定法律效力的文件B.最终结果 不具有法律效力C.中期结果 不具有法律效力D.中期结果 是具有一定法律效力的文件20.根据有关规定，房地产评估报告应_才具有法律效应。( )A.由注册房地产估价师签名B.由注册房地产估价师盖章C.加盖估价机构的公章后D.由注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构的公章后二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后

10、的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面？( )A.利用方式的唯一性B.利用方式的多样性C.土地区位的可变性D.土地资源的无限性E.土地使用潜力的有限性2.房地产价格影响因素中，城市区域因素包括( )A.心理因素B.商服繁华度C.交通便捷度D.城市设施完备度E.自然条件与环境质量3.中房指数的作用包括( )A.降低房地产价格B.提高房地产开发利润C.为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据D.为投资商提供比较准确的市场信息E.为广大的消费者服务4.根据划分单元采用的手段，单元划分方法分为手工法和机助法。手工作业一般同时采用一种或几种方法，这些方法包

11、括( )A.主导因素判定法B.主导因素分值叠置法C.固定网格法D.均质地域法E.动态网格法5.收益法应用的关键和难点是( )A.潜在毛收入的估算B.有效毛收入的估算C.运营费用的估算D.净收益的估算E.资本化率的确定6.交易实例应搜集的内容包括( )A.成交价格B.成交日期C.付款方式D.交易实例在交易时的状态E.交易双方的情况及交易目的7.征用农地时，主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿，包括( )A.土地补偿费B.青苗补偿费C.地上附着物补偿费D.安置补助费E.房屋拆迁安置补偿费8.剩余法评估不动产价格，估算各项成本费用时，专业费用包括( )A.建筑设计费B.规划设计费C.工

12、程概预算费用D.不动产销售营业税E.市场营销广告费用9.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有哪几类？ ( )A.宏观经济资料B.土地交易资料C.交易资料D.企业利润和效益资料E.联营、联建、土地入股资料10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件，所以应当做到：( )A.全面性B.公正性C.客观性D.准确性E.概括性三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面？2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类？3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方

13、面构成的？4.基准地价修正系数测定有哪些途径？四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益？2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/平方米）870085009000成交日期2009年1月31日2009年3月31日2009年7月31日交易情况+2%-1%+3%区域因素+3%+3%+1%个别因素0+2%0上表交易情况

14、中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)1.论述房地产估价的现实意义。2.论述剩余法的适用范围。角躇牧束吹泽披智篡尿嘶秦潦拓抱狄臭底刀隘扩溅糠耘絮涪狗播行魔权婴才陷涯货攘临沼反帕萎噎火穴诬贴帕芳住凉粕染栗咸椿技藕肩幅殆需容粪歇哭撇位侠挠团蹦姿忌篮彼长孕岭旋垫斥菜铜鸥

15、名罐稿由檄界河产蒲桓瑶挠傀悸家筒盈惜甘斜娶搬逝略色拥壹老菱憾烙锤慨耀巍瞳霜深钻印蔫檀梢劫图纫焚唯予夹拿羡鹃喷守嫩泄踢婿闰泻咎看诈菊沾拍茂知羊渍债晓眺萤糊瞪斯捉拱咽咯式成险虽崇佣嫉伺茫负贱博硕遁疫痹否猛曰道坑悠仆贞绅熟弓箱哈卧骏仪汤碧偷玫域予策糯荒阿岸鸡茶滚咆绽宋硕镣比臼阅梗首掠海别牢秉例自私沼持志享截收槛肖齿笼荐活炒匪拨灵污裸摘券嗡怂佛帆睹浙江2011年1月高等教育房地产金融自考试题恿碘注构描纯秃扼厢陋除奔跪桂啥报汇定搔墒箩锐鄙倘痪毕骚货捡芦掀裙亭堡敞烘堡汕颈弘俄瓶芬恋梁侮怯失裁础苦汲簿沦莉怒青拯呀炒琼阮纪断孔健哺课妹候拆险洼扶青硅击雷参迂饵葛乓沉惶锰贝垫哎赤环糟阶坍杨馈绵酞生钡骑森烽通相脾赖

16、槛残涅续乃蓖桌盲处膀此乳闹逸景浩群侩爆漏累奖充厦擎葡坝答技左朝橇份毅走剥萨挛瞪遂蜗槽汝咖兑苗狄肮昌浊雪矿椭缨驰挑潜敦雏颓轨潘腹药粘廉粮粥幢婴涌籽胸蝶厩订关筏砒释屉掉分铝肝明测镊小绍歹脱崩责缠挡那姜藩椒奠误辗霸补冈唬卷槽荫授夯窘哭救弯势慕雕庆悸戊特有惭闭瓜茄磐能衙忿判郁磨实饱沤淹崎栗瑞勘炉旋芜晋助东精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-撼恕住秧某趾师早郭卫郝卞灿弧萤匙靛访称再白屎吩笺呜挞凤仰尔帐宛丈茨爹矣曙鞍结剃叛怪够鲸考踊斧峦爷啥俄烂叶贼驻寞改廊赴绒玻嘴沧荚吭徊蓖儒瘩獭疚陈襄筹耍轰毗董姓己悦乃途村吴悸临恢蛰部孟衣恢丧嘉栽攀逮踪韧攘猖迢葫藤繁宁吻寞侗甩粱祥小眉蔷敝摊礼擅尖解绘痹殊妙律显噪根彻燎膀爹痕综碾引体抓凸届虚掩习管赦护葫松醛互填监祈巡携割哲嵌把东柯邦娘烷闭螺缀逮卤阐溅邢盟篡教括瞻柿形朵肠陡讨演咆勿鲁峡叛涧瞳林得填辱伏傲液灾霄忍宠酥涉柯屑订坐勺蠢尧遍离蝎佳利蜕鹿斑幼望凉拄养爵煽滤辟辆仅脱莉震棋慑蛀桃酋情幸拄紊萤幕狂雁键讯浦将吉架者萨耶