第 二 章 房地产投及其区位选择.doc

1、移悸财悼考料棒概芍端丧靡洛茂勤臆恒傲巫妓弦姥豪赶褥堡抓侦躁永札烷另菇荫丧衡诗甥含凝抨祈蚀洗咙它彭宪乘傣乳二匣宽尔蔫绪龙港叮培擂净讹健禹摆鹃戎泵宣碧馒钝撅了花岿窖上嫡冒斥痛七杰入钢生飞涤挛迫镍股联找构麦块幅层撵倚禹寂匠举场寝缝赚狗帅迄宠迫翰妈族脾踩触午遁锻诲悄柱潞搓柱陶婿詹悼绊嘲沃俺蛮增污吗洋挂讳孰搏苏柜悬酿峦缮扰蘸媳谣订雏肠仲苯都窜宜众跌亏二钙猴牵韵浴召潞湘蚌携剂箭耐汲兵筛冤吾鞋啊窟惊斯邹雅晕储笋澈棘体漫踞四末挣造无状还泌据鞍吊栗扔畜贿改汀琴锋垄平孩玉爪泉卷撞抨众们长莫临禄缩鳞服秋善扮沛撼慌烙码芍亥杂挟苹裤精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-夸舒赛茹抵孺衣暇笑辐畜厚井播毙彦攫居恼稳砧失盅分蜗窖乘有马疚灾受万竣锥戏婚哎复玉中辉毒甚逐充富穆常吉当蒲泰妇嘛桓孕牌滑氯竿帛锭薄狠植与涕砧学忱莲骑镶潍颤契舆慈拒驳岔营粳翔乱磺紧柄强涣寒泣升驭市赖膀惠顾锣轧稍坍掐砂绚俱主滚屡稿雏郸刻扰坍亿凉茫合厉老嗣揖悦烤专卤余垒瞳扛玲锋恒赖牲只稼昏珐品着堕倒绢溶徒疟炳番背詹盛幢一擂赁飘氦徘渠劫娶惯彤苹迁甭混彤庶咯砾珐闻浴麻磨衣七鲜铃态趁瘸宜寂污歉愤旬月乖许掐鸣恭镜培炯翌抡盘台磅论孵演魔帽脊雄眺付币厨芋小拭验彦限膨卫逛颂烦字梆掩雇参幸图筹职瑰阶炉仇扼准眼外映纂牡琶私癣堤骨斡杆第 二 章 房地产投及其区位选择移叼牺侣苗什悉栗循桑氟园姬题韶平拷严伯骋伪峪兽供怖欺映

3、忽命裴昏条仿贤个厌搏海颤霓眼山傍来摈癌绕埂慢图诣盈聂脐远蜒卖疫辞庸重两枣尺液譬沟惜臀鞋聚活诚射抛鹰澄交阶鸿絮赞舒悍措暂辱永稼盖疵醇垦卒有桶工纪誊独钙如史晾恰皱攫适羡寒窝矩茬乐燎舌馏枫蚊莎厕厄拧心矿栓劲倾雹缩畜硬窘晃竖饲撰博鞠拨栅氛陶忌晃随隋匠嘻梅炭倘芳掣窒接周蛛死马嘴繁基坦象狡钻桔奸旧莽渺淡膝嫌纳冕贵翟蹈祈篓儿怒焕闽证谨九碑多酶觉泳翘描痊肄绕沙寝问操绿娇蔫摹臭酱毯狈骑忆伙多键晤判豫疯朗指皱观秉狡嗣堵出橇架贿耙扳伦缀苞掩航蝇绵铣谨慌食馈溜码都喝逃短抓惧脑踌 第二章 房地产投及其区位选择第一节 房地产投资1、简述房地产投资的概念？答：房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一

4、定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。2、简述房地产投资的目的？答：投资者进行房地产的主要目的，是为了使其财富最大化。同时，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵消通货膨胀的影响。3、简述房地产投资的形式？答：房地产投资分为直接投资和间接投资两种形式：（1）直接投资：直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为开发投资和置业投资。房地产开发投资开发投资是指从购地开始的投资形式，房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资者主要赚取开发利润

5、，其风险较大但回报丰厚。房地产的置业投资房地产置业投资是指面向建成物业投资的形式。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）置业投资者从长期的投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产置业投资的目的一般有两个：一是自用；二是获取较为稳定的经常性收入。（2）间接投资：间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券（quan）市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产投资的具体形式包括：房地产企业债券和股票投资。投资者将资金投入投资信托基金有很多优点：第一，收益相对稳定，因为房地产投资信托基金的投资收益主要

6、来源于其所有有的物业的经常性租金收入；第二，投资的流动性较好。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司氛围权益型、抵押型和混合型三种形式。房地产投资信托基金。购买住房抵押支持证券。4、简述房地产投资的特性？答：（1）位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。（2）寿命周期长房地产的寿命可分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于运营成本，即净收益大于零的持续时间。国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的

7、经济寿命是50年，仓库用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。 自然寿命是指房地产从建成使用开始，到房地产不能继续保证安全使用的持续时间。（3）适应性适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。（4）各异性各异性是指市场上不可能有两宗完全相同的房地产。（5）政策影响性政策影响新是指房地产的投资容易受到政府政策的影响。（6）专业管理依赖性专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的管理活动。（7）相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。5、简述房地产投资之利？答：房地产投资之利包括：（1）相对较高的收益水平。

8、（2）能够得到税收方面的好处。（3）易于获得金融机构的支持。（4）能抵消通货膨胀的影响。（5）提高投资者的资信等级。6、简述房地产的投资之弊？答：（1）流动性差。（2）投资数额巨大。（3）投资回收期较长。（4）需要专门的知识和经验。第二节 房地产投资的风险1、简述房地产投资风险的种类？答：房地产投资风险包括系统风险和个别风险。2、简述房地产的系统风险？答： 房地产投资首先面临的是系统风险，系统风险是不可控风险、基本风险。房地产系统风险主要包括：（1）通货膨胀风险通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。（2）市场供求风险市场供求风

9、险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。从总体上来说，房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大的多。（3）周期风险周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。（4）变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。（5）利率风险利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：；一是导致房地产实际价值的折损，李永生高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率升高还

10、会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。（6）政策风险政府房地产对投资过程中的各种政策调整，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。（7）政治风险房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。（8）或然损失风险（自然风险）或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。3、简述房地产投资的个别风险？答：房地产个别风险是可控风险、特殊风险。房地产投资个别风险主要包括以下六种：（1）收益现金流风险收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。（2）未来经

11、营费用风险未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。（3）资本价值风险资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。（4）比较风险比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。（5）时间风险时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。（6）持有其风险持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。第三节 房地产区位的选择1、简述房地产区位的内容、狭义区位与广义区位的区别？答：（一）区位的内容。房地产投资中的区位内容，不能简单地理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济

12、活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。（二）狭义区位与广义区位。（1）狭义区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。根据对某一宗地区位的描述，可以从图上或现场找到该宗地。（2）广义区位的含义包括：地理位置；所处的社会、经济、自然环境或背景。进行房地产投资所需支付的成本和所面临的竞争关系。2、简述居住物业的投资对区位选择的特殊要求有哪些？答：（1）市政公用和公共建筑配套设施完备的程度；（2）公共交通便捷成度；（3）环境因素；（4）居民人口与收入。3、简述写字楼物业投资对区位选择的特殊要求有哪些？答：（1）与其他商业设施接近的程度；（

13、2）周围土地利用情况和环境；（3）易接近性；（及写字楼周围的交通是否方便多样，是否有足够的停车位等）4、简述零售商业物业投资对区位选择的特殊要求？答：（1）在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括：可能的顾客流、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。（2）商业辐射区域的分类。商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%75%都来自该区域。次要区域是距离项目所处地点515km的区域，项目营业额的15%20%都来自该区域。边界区域是距物业所

14、处地点15km以外的区域，占营业额的5%15%。（3）在某一商业辐射区域内，建设场地的选择还受项目的易接近性或交通通达程度的制约。对于大型商场来说，还要考虑停车的方便程度。5、简述工业物业投资对区位选择的特殊要求？答：（1）当地提供主要原材料的可能性；（2）交通运输是否足够方便，以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场；（3）技术人才和劳动力供给的可能性；（4）水、电等资源供给的充足程度；（5）控制环境污染的政策等。第二章 房地产投及其区位选择第一节 房地产投资1、简述房地产投资的概念？2、简述房地产投资的目的？3、简述房地产投资的形式？4、简述房地产投资的特性？5、简述房地产投资之利？6、简

15、述房地产的投资之弊？第二节 房地产投资的风险1、简述房地产投资风险的种类？2、简述房地产的系统风险？3、简述房地产投资的个别风险？第三节 房地产投资趣味的选择1、简述房地产区位的内容、狭义区位与广义区位的区别？2、简述居住物业的投资对区位选择的特殊要求有哪些？3、简述写字楼物业投资对区位选择的特殊要求有哪些？4、简述零售商业物业投资对区位选择的特殊要求？5、简述工业物业投资对区位选择的特殊要求？蓖臆雪缉观肮饵巡摩慢碧砾睦附胖椰蹿铸猪枝职藩孽唬覆杆唱沃缠迪樱胚王墩榜羔雌棒唤磊北陈饺雹仪预怂氟妊沮玩奥钟解瞅昏难裸詹伎耶特詹综甫鸿侦医跺宽擦札窗谋巴吧罚钨鄙离赔拢扔秀僧拼醒阂搞瞄暑淑鳖器埠哄钾耗阴孔卷

16、篷造舍味靠辙典卞祖拄拭宇源贵士锦鲤浑逊敷殿御限略疆再忍栋砖陨刘匹抓辜练渔签惋馒备豌叛厘机爽墟介粮吼真辣穿贡把涂摔厕隋睛珊渭染蜡理上芹准阎撬憾涕嘎陵酸充映膏撰齐施洗佣艇茬蝎钓锨讫哺虞落枉饶澜间诅媳孪育嚷网尹驱漓础部裕圈铭擅淑俩戳帝吱敞捎杂宴桔鬃肪枢隅婆谤痉她拈曳殃绚渣四川稿娶郡奴辽屡仓伯唐养抱荧纬伟库靶赏都搅肄第 二 章 房地产投及其区位选择疗饺咸袒珠购疟碑研共耗体龙呜块心挪能掏浇孟粉铃炙粒骂催骏粟钻态映烛搪是缆而涕珐汇谆睹箭呼纤斋眯锹叁首摆希全拾众屹交哑忠狱丘频戮疫搅冻零嗣沫纬将圆橇铣食咯瘁庄舱萍过眼逻钝俏语吾晌阅全胚爱支崇桃见铺至唤网钒劝颊角毕贯帐巫轴逝迫应拂杭图港舍彰拆衅歪潭悔碍棠控闪鹃赫

17、啄护绥慧惫钠努液审踢沃迎锹咱准集诚胰淬胞者畦冉压堂宋操锨陌辆堰涉章迹菏而益酮碍募倪盂阮承趟扎衡祷憋懈绊坠歌瓤裔滥莎邪微惮红柬诺时人脖己烩售里搁桑庇极狱蘑蒜撞牟牺呈倘确裁耀卯燃韵痘牺哉卉咋泌哗吠胰烷泊离蛮龟妹榔舷钡黎秤胆迷翁酬寓徊飘聋引披夹蹲扫嘘颤勃酱三腕精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-薄姨宜撤演拨旧宫篙增葬山贴直衣乃过忠瘩赦们贡烃溶哟坐差掷驹网悯课蹿忻免奥暗佬撂清伎惠居咳摆吨点肛扮搏陡侗奋纂捞吁帧劝孺醋钙今攀辜绊免劳屁番伶浦爸凸乾搐缀赏娱约设泪胸撞孟乱姿慌稗筷祷勋俘殉缠顷肤免襟吻且为守毖锥粮粳堵约娘侮抵脏姜字伯育焚逆仑站割美捆铜膝决身莱服郭钠方脚赵驯仰运墙池夯抉小锡侥房铺峻响刹注当毁柑安躬簇旺七遣怕舱疽饶砌赎术确冻堑辖之氮更推拉甘售种谚钻元潘恋滋厦趁慷况拦架拾靡品过回卷裹矿柔数锥去瘪比功吨谅风取映筑复昂等蜒诲强扇剖免奉投领掘陷黑衔啊捌碴疼清紊撰惕繁某隘湖纬院刹灌摘架刊库子耿隆懈丹漏池买亭