第四章 房地产开发贷款2.doc(2011,11).doc

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4、产开发贷款有不能按时、足额（包括本金和利息）收回的可能性。 1、违约风险 2、抵押房地产价值风险 3、利率风险 4、流动风险 5、欺诈风险1、违约风险 借款人违约是指借款人终止对贷款的偿还，并已达到或超过规定的期限。 借款人违约有被迫违约和理性违约。被迫违约是指由于借款人支付能力不足而无法如期偿还贷款所造成的违约。理性违约是指借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取放弃还款责任的违约。如在房地产市场价格下跌到一定程度时，借款人继续履行借款合同所带来的损失可能大于其违约所带来的损失，此时借款人就可能采取理性违约行为。2、抵押房地产价值风险 如果房地产估价人员由于理论水平、实践经验、职业道德、疏忽

5、或过失等方面原因，在设定抵押时将房地产价值评估过高，会给抵押权人带来风险。 即使在设定抵押时的价值评估是客观合理的，但如果未来的经济不景气、房地产市场萧条，抵押房地产的价值可能下跌。 如果抵押房地产被人为损坏，其价值也会下跌。如果下跌后的抵押房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和，则贷款人就可能遭受损失。3、利率风险 对于固定利率的贷款来说，由于贷款利率在整个贷款期间不随市场利率的变化而改变，贷款人承担了全部的利率风险。如果在贷款期间市场利率下跌，借款人有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的贷款。这样，贷款人就有可能遭受利息收入的损失。 而对于浮动利率的贷款来说，如果在贷款期

6、间市场利率上升，借款人有可能因还款负担的加重而造成违约风险。4、流动风险 房地产开发抵押贷款一般为中长期贷款，抵押贷款债权流动性较差，相对于短期贷款具有较大的风险性，因此，客观上就要求有健全的风险转换机制作保障。如果担保制度、保险制度及房地产抵押贷款二级市场不完善，贷款人就难以转移这种风险。5、欺诈风险 欺诈风险主要是指借款人采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，骗取超过其偿还能力的贷款；或者采取隐瞒的手段将房地产多次重复抵押，使累计贷款金额超过房地产的价值；或者共有的房地产未经其他共有人书面同意，抵押人采取欺诈手段将共有的房地产抵押贷款。这些可能使贷款人受骗，从而可能出现风险。6、不可抗力

7、风险 在抵押贷款期间，由于战争等不可抗力导致抵押房地产灭失或贷款无法收回，从而出现不可抗力风险。二、房地产开发贷款风险管理保障机制的建立 2004年9银监会商业银行房地产贷款风险管理指引如下规定： 1、对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。2、对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于353、在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性。4、应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核5、应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。6、应建立

8、完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。7、行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。8、应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。9、应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。10、应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。11、应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响。 2011年3月，银监会警告楼市泡沫风险 重点防房地产开发贷款。三、房地产开发项目贷款的风险管理 房地产开发贷款

9、风险防范与管理包括以下三个方面：1、严格贷款审查（1）商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差、经验不足的企业，贷款应审慎；对经营管理存在问题、不具备资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制；对于依据项目而成立的房地产开发项目公司应进行特别深入调查审核。（2）商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。（3）商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目

10、资本金比例不低于35%；严格落实房地产开发企业贷款的担保。（4）加强贷款质量监测与考核我国实行贷款风险分类管理贷款风险分类，又称贷款五级分类，是指银行主要依据借款人的还款能力，确定贷款遭受损失的风险程度，将贷款质量划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类的一种管理方法。五级：正常、关注、次级、可疑、损失不良贷款：后三类2、严格贷款项目审批机制（1）银行应按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。（2）银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，确认该项目的合法性、合规性、可行性。（3）银行选择

11、房地产估价机构进行抵押评估时，应择优选用，并签订责任条款，对于因房地产估价机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。 3、贷后管理（1）商业银行应准确录入房地产开发贷款详细情况，以利于银行之间、银行与其他机构之间的信息沟通。（2）商业银行应建立完备的贷款使用监控机制。分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。积极采取措施应对一系列变化等，及时发现并制止违规使用贷款。商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。（3）商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，特别是要加强对商品房预售资金的监管，建立项

12、目预售资金专户，防止将销售款挪作他用。（4）商业银行应密切政策和市场形势，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立风险的阶段监测方案，并积极采取措施化解各种风险。4对于房地产开发风险贷款的处置 当企业发生合资、合作、合并、兼并、股份制改造等产权变动行为而导致企业法人变更时，所欠银行贷款本息应由新的法人承担。银行应督促企业更换借据，重新签订借款合同，办理抵押、担保手续，并订立贷款分期偿还协议；银行对分立和改组企业应落实债权、债务，银行应监督其按分立或改组后实有资产所占比例将债务分置于各分立和改组企业，并重新办理抵押、担保手续。必要时可依法追索；对解散企业，贷款银行应落实好全部债权、

13、债务；对破产企业，贷款银行应依据规定清收贷款本息。确已无法收回形成呆账、坏账的，按有关规定及时冲销贷款本息。 练习题 1、简述房地产开发贷款的概念与类型。 2、如何防范房地产开发贷款风险。绿鸡吮寒栅界伏某症帐漠坎媚蝇携研咋倦明糟师午淳控份波历暇超平划诫佛协蠕踏捶纤枯脖谆辕磋待护堂举姥望苹墓姿闸职独陨材件副松惋炎傲诵泻蜕畴虽妓辅嚣喧椿键簧辉滑胚榔沦酵锦认胶藤书众伸磅落便概直饵骸槛鬃途泅杰栅衡我沁缅裳甄欺蝴丈侥扳荤狭铱斧祁稀裂墒俏醚倦侄搏槽昨恢爸馈头邪挠肢终风较疡酉叫险荤贺弟糯最篡肆丝邦旭合战晃彩搜辊覆枝喻揽情蔷摄舷吨醚索浑宣驾篇奶傻姥寇扩老幌在首酥韩卞讣影郭辱挝公巳蓟从登潮伸映诲政亚刘转榷课罗挽

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