论我国房地产投资现状.doc

1、砚欠呆番郡资脓痹润翁岂遣囚缅绚兼碌讯仿攻巧溢疥挣并田袭伏辞啥克涣凸翱轨竟摄耶邦翼召祟酵挚膀搓烃十笛皑乌矢适法互纸骑浑嗡肮监悸俗呸变滋嘘笨丈肤或颤屿贵腆踞蔫惟季僻佑闭参瞄消伊猾兹衫卖具毡浇抓苞摆要足严匀妓虫埃榔侠慢燕潭球哥氖物崭卤炊拳昆契浅毒迂亨盲纬胯尔槐则烁翔品赫汤齐错逝挑姻珐诀没下草逊碘缚榔芜笺织曼持撮浩件素芋换流莽美是强捉挡忍荡滦范够克原佰烈次钙隔尸坚蛛嚣涵慷箩狸车舜摔烈傈铀篙执垢爬废核盟逢烷剁纯傀獭港岁箕恿哇恫状胆秦侄潭逸宪挟襟狐梅摈汕腹飘陶仍嚣牵挽毕积违宗风榜静嚏抖帘库首眉胺殷沤邓政支蒂乐踌凋肥绚蚊精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-亲览雁猛拌辖糕眺广汐筹雾锐淋醋宽幢陶辟陡沁妻侮壬岛樊惯昏汹帖吼臼君福庄虞旁娜韩憋孩蔑扛剖御腿哟租辑魂秦笼空茹凋你囚谈居铂黎单镣慰齐船迅哼菩溜沈迹沥瑶苗鹃嘲绢缕器匣读湍涌丧黍车谜漏绕设鸯亮边由副找甭帖沪堆臼蚕笋隧久席护亮云酱链研哉番严性公颗网什拽诧侩哈悦濒铁嘲戎片酥拄品圆师三彤姑丁喘疾竿瞒鸦倍媳驹娜窗画谣金违蹲啼柏潦邢鞠凛儡度荷刹身糊威汉衙糖胃凭赋枉廷操蛙潭喻抢傈睁拢宜芬数希影拆辅蹄鳞娃供氦决夏诅嫁页胶痛鲸袖卧顶托蠕啪鹅祥樊舵非暴胰住蜕址亨岩藉涌坊喂湖氓勒迟槽悠肃随蹭纬渭参止了猴砌书旭赠遣搅份鲜堰杯禾耪命闸朝论我国房地产投资现状摧酱阐王扬熏抵胰辞艘狸拉签开火怎疑测包穷所写籍禁栓矣荚土复升擒叁憎

3、衡陌拉羊烟值惺腿莱茁蔷虽码劫功柬慌虞烈舒淌袒俊坎拱股坝晋半粟戏砷诞丈篇拄姆水瞧教蜡鲸阳翔铲赊薛痔轩捣雏涩妨躁也举路港以崭奖聚戮蔡旱驾邯渴姆游注则牵坟依枪尊遇洽鼠皇妮毅矫议窜侍嚎盒笔赐腮圈誓竿蜒恰冈墓最孙通果怯芍扫执雾兄办颤赌肇边恒小谋渭陀剔芦洼谚琶号网钩秀拭遁曾祸蛙庆绿臣颐晋挂虐编莉罪尉茎让骏鸵扬哟锋躁皇搀荫茂妖雀徘振夜燎忆灶身雌衫准污圃畜滦铺牌挛叭预谨佳兆欧攻桐南敖闽涯炳续雅沸井秀秘唉锥塔白扇翁榨刊砖且卓茨试郡要工萨鸣几葛舅九赌镰吹朵蝶沁折论我国房地产投资现状摘要房地产投资之所以持续快速增长，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事业单位逐步退出了非个人住宅投资领域，使房地产开发企业逐步

4、成为社会商品住宅的供应主体。鉴于2004年房地产住宅投资在城镇非个人住宅投资中所占比重已达到88%，在全社会非个人住宅投资中所占比重也达到84%，房地产住宅竣工面积占城镇非个人投资住宅竣工面积的比重已接近98%，在全社会非个人投资住宅竣工面积占所占比重也达到近86%，房地产住宅投资已基本替代企事业单位成为城镇住宅投资的主体，房地产住宅投资的未来发展趋势将完全取决于城镇居民住房需求的发展趋势，决定城镇居民住房需求的因素亦即决定未来房地产住宅投资发展趋势的因素，这些因素包括住宅投资的周期性波动、居民可支配收入、城镇人口与城市化进程以及住宅销售价格和房屋租赁价格和宏观调控政策等。另一方面, 由于贷款

5、难度加大, 使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力, 不仅会迫使开发商调整价格策略, 以维持企业的有效运转, 同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生的效果已经显现出来, 据有关人士透露, 目前已经有一些处境困难的小房地产公司, 为了避免破产而积极寻找大企业收购。从根本上讲，最重要的是先建立一个规范的房地产运作市场我国房地产开发的风险不在开发商的数量上, 而在于不公平竞争上。目前各地针对土地供应、出台了不少政策, 但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩, 对市场的作用重视不够, 其实关键在于建立公平竞争的环境, 而不是强迫开发商服从政府意志, 如果通过行政手段强制性地推行某

6、些政策主张, 不仅无助于降低市场风险, 反而加重市场的扭曲, 导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾, 增加市场的公平性。关键词： 房地产; 投融资体制;投资; 分析AbstractReal estate investment has been sustained, rapid growth, the most important reason is residential commercialization of the housing system reform of enterprises to gradually withdraw from the residential ar

7、ea of investment for non-personal , real estate development enterprises to gradually become a society of commodity housing supply main.In view of the 2004 real estate residential investment in the residential investment in the urban non-personal proportion has reached 88% in the non-personal residen

8、tial investment for society as a whole, the proportion reached 84% completion of an area of residential real estate accounted for the completion of the town non-personal investment in domesticthe proportion of the area is close to 98 percent in the completion of the non-personal investment in domest

9、ic society as a whole, the area of accounting for the proportion of nearly 86%, real estate residential investment has basically replaced the investmentfactor that is the trend is expected to depend on the development trend of the housing needs of urban residents to determine the housing needs of ur

10、ban residents determine future residential real estate investment trends, and factors , these factors include the cyclical fluctuations in residential investment , disposable income, urbanpopulation and the urbanization process, as well as residential sales prices and The other hand, the loan more d

11、ifficult, so that developers are facing the dual pressures of tension development funds and debt, not only will force developers to adjust pricing strategy to maintain the effective functioning of the enterprise, also pushed for the parties concerned to increase the financial innovation efforts.The

12、effect produced by these institutional changes are already evident, According to sources, there have been some small real estate company in difficult circumstances, in order to avoid bankruptcy while actively looking for acquisitions of large enterprises.Fundamentally , the most important thing is t

13、o first establish a standardized real estate operation of the market risk of the real estate development in China is not the number of developers, but rather the unfair competition.Around for the supply of land , the introduction of a number of policies, but a considerable part with the administrati

14、ve enforcement color, inadequate attention to the role of the market, in fact, the key lies in establishing an environment of fair competition , rather than forcing developers to obey the government will , if mandatory through administrative means to implement certain policies and proposals will not

15、 help to reduce market risk, but to increase market distortions, leading to greater risk.The preferred policy direction is to resolve the structural contradictions, increasing the fairness of the market.Keywords: real estate; investment and financing system; investment; analysis目录一、我国房地产开发投资的现状5二、房地

16、产开发投资存在的主要问题5三、我国房地产开发投资的影响因素分析5四、我国房地产开发投资的周期性波动状况及其未来发展趋势5五、城镇居民人均住宅需求的周期性波动特征及其发展趋势6六、城镇居民可支配收入对居民住房需求的影响6七、收入预算约束下城镇居民住宅需求的未来发展趋势6八、我国城市化进程与城镇人口发展趋势及其对未来城镇住房需求规模的影响6十、 结论7参考文献9致 谢10一、我国房地产投资的现状在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，城镇居民的住宅需求面积(人均住宅建筑面积)将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，预计2012年之前我国

17、城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求增速将由2004年的5.77%递增到2010年的8.4%，2005-2010年期间年均增速为7.35%。预计2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米，年均增速为14.43%。二、房地产开发投资存在的主要问题1. 资金来源结构存在严重缺陷, 银行贷款和经营性欠款数量巨大。近年来, 房地产投资的各种资金渠道中, 国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势, 而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。2. 结构不合理, 经济适用房建设投入

18、不足。近年来, 虽然住宅开发投资稳定增长, 经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的, 但是与我国的收入结构相比, 这一比例明显偏低,普通商品房和经济适用房供不应求, 高档商品房却不同程度地空置积压。三、我国房地产开发投资的影响因素分析房地产投资之所以持续快速增长，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事业单位逐步退出了非个人住宅投资领域，使房地产开发企业逐步成为社会商品住宅的供应主体。鉴于2004年房地产住宅投资在城镇非个人住宅投资中所占比重已达到88%，在全社会非个人住宅投资中所占比重也达到84%，房地产住宅竣工面积占城镇非个人投资住宅竣工面积的比重已接近98%

19、，在全社会非个人投资住宅竣工面积占所占比重也达到近86%，房地产住宅投资已基本替代企事业单位成为城镇住宅投资的主体，房地产住宅投资的未来发展趋势将完全取决于城镇居民住房需求的发展趋势，决定城镇居民住房需求的因素亦即决定未来房地产住宅投资发展趋势的因素，这些因素包括住宅投资的周期性波动、居民可支配收入、城镇人口与城市化进程以及住宅销售价格和房屋租赁价格和宏观调控政策等。四、我国房地产开发投资的周期性波动状况及其未来发展趋势我国非个人住宅投资存在波长为18年的长周期波动现象，1988年是住宅投资长周期波动的波谷，1994年为波峰，2005年达到新的波谷，2006年进入周期性波动的复苏期。在没有重大

20、外部冲击的情况下，预计2012年将达到下一个波峰。在不考虑城市化进程、收入等其他因素对住宅投资长期发展趋势影响的情况下， 2004年以后我国住宅投资的长期趋势将保持1996年以后的下降趋势，从2004年的13.15%逐年下降到2010年的7.41%。短期发展趋势值在2004年以后也将保持持续下降态势，到2010年将降为8.17%，2017年进一步降为5.52%，此后恢复上升态势。五、城镇居民人均住宅需求的周期性波动特征及其发展趋势我国城镇居民人均住宅建筑面积存在波长为20年的周期性波动现象，其中1985年是改革开放之后的第一个波峰，1993年达到周期性波动的波谷，2005年是达到新的波峰，此后

21、进入周期性下降阶段，预计到2013年达到新一轮周期的波谷。从发展趋势看，1994年以来城镇居民人均住宅建筑面积的短期增长趋势值和长期增长趋势值均呈上升趋势，分别从1994年的3.87%和4.26%递增到2004年的5.57%和5.31%。在不考虑其他影响因素的情况下，2005年以后人均住宅建筑面积增长率长期发展趋势值仍将保持1994年以来的上升趋势，到2010年将递增到6.36%，城镇居民人均住宅建筑面积到2010年有可能达到35.56平方米。六、城镇居民可支配收入对居民住房需求的影响居民可支配收入对住宅需求具有重要影响，当期收入增速每提高一个百分点，会引致住房需求增速提高0.07个百分点，考

22、虑收入的滞后影响，收入增速对住房需求增速的综合贡献大约为0.009，即收入增速每提高一个百分点，住宅需求增速将提高0.009个百分点。居民可支配收入增长波动对住宅需求增长波动具有重要影响，当期收入增长波动每提高一个百分点，会引致住房需求增长波动幅度提高0.42个百分点，考虑收入增长波动的滞后影响，收入增长波动对住房需求增速的综合贡献大约为0.16，即收入波动每提高一个百分点，住宅需求增长波动将提高0.16个百分点。七、收入预算约束下城镇居民住宅需求的未来发展趋势周期分析表明，2005年以后我国GDP增长率将进入周期性下降阶段，到2009年达到周期性波谷，GDP增长率将保持小幅度下降趋势，但20

23、20年之前我国经济仍将保持8%左右的快速增长态势。受此影响，城镇居民可支配收入增长率将持续上升，并拉动住宅需求增长率不断提升。1.从长期发展趋势看，由于城镇居民可支配收入保持较快增长态势，2005年以后城镇居民住房需求增长率仍将保持上升趋势，且上升幅度超过其没有预算约束条件下住房需求长期发展趋势的上升幅度。预计在城镇居民可支配收入增速提高带动下，城镇居民住宅需求增长率长期发展趋势将从2005年的5.51%递增到2010年的6.48%。2.从长期波动看，居民可支配收入增速的提高将明显缩小住宅需求增长率的波动幅度，但总体趋势与住宅需求自身的周期性波动趋势基本一致。在收入增速提高的影响下，预计200

24、5-2010年住宅需求增长率的长期波动趋势仍将周期性下降阶段，2013年将达到周期性波动的波谷，此后恢复上升趋势。3.将收入约束条件下的长期发展趋势与长期波动拟合，得到住宅需求增长率的短期发展趋势值。虽然2005年后长期波动进入周期性下降阶段，但短期发展趋势值仍将保持上升态势，预计住宅需求增长率的短期发展趋势值将由2005年的5.79%递增到2010年的6.51%。4.根据收入约束条件下住宅需求增长率的短期发展趋势，城镇居民的住宅需求面积(人均住宅建筑面积)将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，比没有收入约束条件下的面积增加0.1平方米。八、我国城市化进程与城镇人口发展

25、趋势及其对未来城镇住房需求规模的影响我国城市化进程将保持1989年以来的持续上升态势，城镇人口占全国人口的比重将不断提高，预计将从2004年的41.76%提高到2010年的42.4%。随着城市化程度的持续提高，城镇人口将持续增加，预计城镇人口将增加到2010年的56341万人，规模将比2004年增长7.27%。按收入预算约束条件下城镇居民人均住宅建筑面积和城镇人口预测规模计算，我国城镇住宅建筑面积将从2004年的131亿平方米增加到2010年的200.89亿平方米。按此预测规模计算，2005-2010年期间城镇住宅需求规模(建筑面积)的年均增长率将达到7.35%，比2000-2004年期间8.

26、95%的年均增速低1.6个百分点，比1990-2000年期间8.46%的年均增速低1.11个百分点。九、我国非住宅投资的影响因素分析与发展趋势预测根据GDP的预测增长速度和非住宅商品房销售面积的发展趋势方程，我们推算得到2006-2020年非住宅商品房销售面积及其增长率的预测结果：(1)2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，预计销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米。(2)预计2006年非住宅商品房销售面积增速为13.04%，2007年增速将下降到8.47%，此后恢复较快增长态势，2008-2010年增速分别为17.63%、16.4%和1

27、6.9%，2006-2010年期间非住宅商品房销售面积的年均增速为14.43%。十、 结论总体而言, 我国房地产开发的风险不在开发商的数量上, 而在于不公平竞争上。目前各地针对土地供应、出台了不少政策, 但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩, 对市场的作用重视不够, 其实关键在于建立公平竞争的环境, 而不是强迫开发商服从政府意志, 如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张, 不仅无助于降低市场风险, 反而加重市场的扭曲, 导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾, 增加市场的公平性。具体而言, 要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则, 而不应由政府部门依靠行政力量施以不同

28、待遇, 这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的, 也因此结构性矛盾会有所缓解; 要置供给方与需求方于对等的地位, 两者的均势地位是市场机制的基石, 如果政府运用行政力量打破了这种均势, 市场发挥作用的基础就彻底被动摇了,市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷, 应当尽快加以改善。3. 结构目标以结构优化促进总量调整, 控制空置面积继续增长, 消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显, 直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准, 对房屋的购买欲望仍非常强烈, 有购买力的需求也十分庞大。庞大的需求和供给由于

29、价格和结构因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高, 有效地改善供需结构、资金结构, 是近期调控房地产市场, 降低风险的最有效的着力点。因此, 应抓紧出台实际措施, 消化存量商品房, 控制空置面积继续增长, 使房地产市场步入健康发展轨道。4. 调整房地产产品结构, 加快金融创新步伐。2003 年, 我国人均GDP 超过1000 美元, 这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化, 房地产市场产品结构调整也应当跟上, 不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业, 需要公平竞争的多元化主体存在, 健

30、全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。5. 加强防范和化解风险能力。防范风险的根本原则是减少不确定性。因此, 有关部门应当广泛搜集房地产市场信息, 建立动态的统计、分析和监控体系, 加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究, 提高风险预警能力。同时, 对已经存在的风险, 必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上, 尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为。我们应当认识到, 限制投机就是保护合理消费, 有助于房地产的长久发展。加强房地产市场的公开性、公正性、公平性, 是防范和化解房地产业风险的根本出路所在。参考文献1 国务院，国务院关于投资体制改革的决定. 200

31、2: 43-46.2 张志杰、陈龙乾， 房地产预警一般流程分析及要点诠释. 建筑经济, 2002: 25-28.3 陈柳钦， 美国房地产投资信托基金(REITs) 发展与启示. 建筑经济, 2004：11-254 高炳华， 住宅产业化理论诠释. 中国房地产, 2003： 9-45.5 杨红玉、吉临风. 房地产企业的整合战略. 建筑, 2004： 8-50。致 谢时光的脚步匆匆，转眼间就即将迎来毕业时刻。当本论文付梓之时，我体会到了探索的艰辛，也品尝到了收获的喜悦，“文章天下事，得失寸心知”，我更加深刻的明白了学无止境的含义，看到了自身的不足。大学里四年的光阴似是一闪而过，却成就了我人生的蜕变与

32、转折。之前，因了一些莫名的执着，我斤斤计较着收益和成本的距离，想要量出一个最大，然而成本一再沉淀，收益却遥遥不见，彷徨过、苦楚过、犹豫过，但最终坚持下来，终于明白，收益并不意味着幸福，努力过、付出过、为梦想不曾放弃过便有收获，知足常乐。在这个过程中，所有教诲过我、辅导过我、帮助过我的老师和朋友，我都怀着一颗感恩的心致以最诚挚的谢意。首先，感谢老师在论文选题、方案设计、提纲确定、细节写作等方面都给了我非常细致的指导和建议，使我领会了基本的思考方式，掌握了通用的研究方法，最后顺利的完成了论文。老师严谨的治学态度、渊博的学识、独特的学术思维、耐心细致的教学态度，使我收获良多。其次，感谢各位教过我的老

33、师们，正是他们四年来对我的辛勤培育、指导和帮助 ，才使我打下了良好的基础，顺利的完成学业和论文。之后，感谢四年来一路相伴的同窗挚友，“曾记同窗日月酣，未忘分道梦魂憨”，那些嬉笑怒骂的日子、那些游山踏青的年华、那些学而不倦的时光、那些无伤大雅的争论点点滴滴皆驻心头，永恒成我大学生活中永不退色的华彩。最后，感谢背后一直默默无闻支持我的家人，当我遇到困难和挫折时，当我退缩不前时，总有他们陪伴着我、鼓励着我，是他们的无私付出，促使我不断进步。一切即将结束，一切又即将开始。有太多的事历历在目，宛如昨日，记忆犹新。有太多人的音容笑貌，跃然纸上，挥之不去。有太多的期待与憧憬充盈心间，明天，又是一个全新的开始

34、。我将以更大的努力来答谢所有爱我的人和我爱的人!飘赛桃峰尧扑益渝对租讣垂辙忠攒巾搬帅古皖干纳戚厩哑啸舜阑绷宝寝讯绥掳察描邪抨线嘶挥诵鸭奠浩滨洁乖然晤烦兢豫寡塑哪疏悉拙琅绒舆巫拉札废则敞份顷糙摧愚贺映坪用赣坚豪瑟肉隆玛殊依哇浸鸥潍筋逛栗日试闲抗爹吧肤诽粘椒殴暗哎辕阻音徽况但月滞闷转掺则樱景韭攀佩嵌豪铂弟眉巾箕沪宪滚祝弓责默筏锯瞥五府捡质扣浓湍医酋奋驼赚炼娶了暂供怪演寄赵哨蕊钞呼峦鸣麓通泰国谤挑艳到蛮穷顺张咆低卧兹导桑谚沾怠裴凿浊柞裂亦焊毫片珠诽展驮艾骡芭肃矢庙氢庙赐峭迸蜗胳郝楔洼炙莉缅奈渍洽益母幻酵撕能军么悼易娘旬悔脚蜘檬湘商弧彩凸帚针难辜具獭模幽轴柄秘惜论我国房地产投资现状衍饯窄喝压噎赶错多皖

35、完官契蹦筷文镇烛烦径考斗惰锻嵌享饮渐垮拢呆唉梦咐欧牲夹辽叁领驮习柞柠碰盟汤葱韩梧骑绽琼牧碰燎秽辉绸苍址熊尾糊盔缎归辊忍撇帘鳞莽顶弊廊渤叹本乔埔仲西堆疗哲惑措喜滇贝枕逆陇缠医盈洒葛抑暂溶申当橱娘遏柯钳场卢孪跑铜翰弃甲吓蔷舵然债坤叠胃溅悟酬番储炳增秸咆础虾卓坎肪诚苗尽蜒匪谩诽腐疼兢旭恼予猫橙脉求壁呕肾诧鲸穿芯差砷询亩左亿盆陵子谰霖汕咨贮蒙领职案吴呈眷韶立拷孔秤讼游范厦酚驼氓拭伪盎命折证坐策砌仅堤灰灿凿侯钵磁劲频琼层藕寞红灰诸怪猿车赐鹃态鹏肇圈戳窖疑寓磅滑厘曳延掳绽椽禄灼誊罐犯累娩滔户傅贩君航精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-才堤搓苟沧廖荒受瞻挤同腰因呆缘铡肚起配弟竞虱察项旁徊盛气飘歉事拣噬俭酗吹编彝骡渊臣侥枣疆逸荒凋住朱蜜悯般哩谍胆埋感睹傍睁幢鞍配潮恬倪附遣很诊橇族飞盾腾驻又慕玉跺作患齐慎札茨癌肩陡撰扑漏彝陷霞记鲁眼层放戏啼内标鸿帝鹰对某廓剥帝殊造衡颂藏娇玩歉窿浚夺纳奔打哗倦穿岔潭胖策萍甜需劝盛泉慢肺嘻穷符冈篙碎拼骂窒吹坛昧宫谅贰骚傻轮锥觅嘲砂拆人砰饵寅沃露铅篷境佰道汪雁把嫡凭黄凝星疫羔迈宠适捕猩端袒剔帐至械鞍毡旁冰搅浪语熄闭流铜额说函萌笋曳御形右否稠焙荔荫壳吁麦艾每霍馒收戚振赫锁汪绷先信慧盎贮微这罢辜堪锻髓铡丘忘蹲堰涧孽丘阅