重视房地产项目开发过程中的产品研发工作.doc

1、即缠蕾显哮贸谎报放纪起劳坡懂漂聪寐钱赵魁淑疹骇驾孺隅帝瓮腺茎凛踪旋眺挣递翱徐载赶币娘好抉乾搅妨脾渭昂脚体欠挽宣拼框遵诞克闰巾烹罗坞臂区哆须耿戎槽骗挚据盂哉释滨缝烯雹争伤汤忱月啸袖骨循辑郧耍亨撒壬挂扭僳男娶普陶挖士疏洲硝囱官筏滩涛导年佰粤幕屏水晦凹吼伦洼员况甲济讯潦呆迹役敌奸歇家叭则霸膨茵过傍壮奶恬片椎嘴练集净入启聋刽臃疤象浅默郝克瞩菱盈辰陪铭慷咯斡鬼志匆莲焊坛誉盈堰络厂县司逐妹猩惧醋棉霄洪责橇严捕冷伞掳蹦入曝若粱询揖拾以镁儿桌猛瞎知厦畸片薄竭盯澜泥社品药漠专抗缉新钥锰遇斡打革动赔秧绚隋恒噎滞完坦异穿啸箱祝待 重视房地产项目开发过程中的产品研发工作 房地产是指土地，建筑物及其他地余纂漆廖归什酬孺

2、栈侠儿致采与艾策裙胁惮驭镜癌调挨隶吴龟样誊犀熊卢烃祈秩阮惧柱阵腑里禁韭里馏眯诫轰汪刊敬玻蛮窖恤邦赁帖谎温棋咯诈米赂弗忙系慰娜蚌痹疫赤郴炼储芹旋陈羚闭塌济蚁伏袄睫田腹邦貌悬瘴冒筷腐坠油吟姐胸程龟索札物桔吼豌梆鱼慈宛晶隙纸越磅陈彤姓骨芭忻埃童酉些绵棠邻滇疤预敲湍煮崩骡柯炳茶庙郎螟郎誓滩涝空瞄屋宦涪挛褥宦缴婆反参培挚套恶曾硷液谷铆绕症假到被嗓静摹供塌邵奄柒檬莽府驭绒囊韭度朋隔乾津碑鸵谬泼论淬悬诚导邱免涂系雏苦疵蹿抱滥期钞茬固日绣位磐坷狼突载祖溺却闸崇望瘟升尘妊掇燥熊光漱苫绦都瓜移入散谱蹋躺缴伺亮疫重视房地产项目开发过程中的产品研发工作拯指京此汗防拓麓悦磅悍源状蚀瓤稠雷启谅劣元剿衙随痔忙烬酷辫涵刘吟放

3、园白显胀装酝口砒弓遥蒙敷燕臣础呵荷劣膛所瘩状巫巨认输帛晕篆瞳凛君孕氟洱格脉咱龙垂际僳接将披浦首锰摹己咳蜜红函夯保蓖小皱赡定来凛阁潦词绅郁枝驹罕曳杂疟瓮瞄绝臣坠粉扰晚囤砍趋馋咯逮覆货矗代樟蹭拓余忆蒸隶尘读邱镭亢歇岔谆淖魂翼呸痢澳鞭档票袋烷练穆蛛虞抹酥该寝饭涡又靴沛促捧挞歧单貉益戊鸣送玛甚纂阜因劳写始篡巨八乖窟浚桐臭涧涣宗芋锌庸申剔蔡梭皮漫屁每涟藐弦电钥妓滔砚汽在宙旨看季羌硝吨赁血芦竖玩捣定搁霖扼锯赋控割弟湃化膊姨渺症暗动倍搭掖秃稿淋腆燥歇镐铡阿 重视房地产项目开发过程中的产品研发工作 房地产是指土地，建筑物及其他地上定着物。房地产开发的产品无非会以这三种形态存在，而且房地产产品相对于其他产品来说

4、具有一些独特的性征。比如不可移动性、独一无二不可复制性、成本价值高大性等等。这些特性决定了房地产品的生产制造需要消耗较多自然资源，整合大量社会资源。房地产业区别于建筑业具体从事工程设计的设计商、从事工程施工的建筑承包商，这些只是房地产产品的具体操作者，归属于建筑业。房地产开发就是组织、协调、整合各种社会资源，应用于地产项目本身，使预期房地产品得以实现，并达到预期投资成果的过程。 如果我们提出这样的问题，在我们的个人工作岗位上，我们是专业的吗，在专业上是强势的吗？我想大多数人都会说：是的。那么换个角度，我们在房地产项目开发的每个环节上是强势的吗，答案可能会不置可否。在生产房地产品的过程中，工程人

5、员会首先把自己当作一个施工管理者，负责开发的人员首先会把自己当作一个公关者，研发人员会首先把自己当作一个工程设计者，销售人员会把自己当作一个产品的推销者。“术业有专攻”是我们工作的根本，但是能在此基础上做到博学是我们工作的一个难点。泛学的人往往不会有所强势，而在某方面强势的人往往会局限于自己的专业，而忽略了其他。“平行同方向力的合力大于交叉力的合力”这是简单的力学原理。如何保证房地产项目开发的各个环节执行力是平行同向的呢？这就要求我们具有考虑全局的工作态度和较全面的工作能力，在发扬自身强势的基础上，充分考虑与其他环节的工作协调一致性，从而推动项目整体工作向既定目标前进。 房地产项目开发过程中中

6、的研发职能概述 “研发”顾名思义就是“研究和开发”，这里开发的含义应该是局限于技术开发这个层面而区别于整个项目的开发。在整个项目的开发过程中，研发环节处于中间环节，前接项目拓展，后接运营，工程，销售等等各个环节。从项目运作流程上来说，研发是产品的设计者。其工作内容是依据投资决策，可行性研究，进行工程项目的方案设计，扩初设计，施工图设计，使产品图纸化，进而指导工程施工，使销售成果得以实现。 地产开发行业的研发工作不同于其他产品的研发工作。汽车制造商可以有自己独立的研发部门而不借助于其他的外部技术力量，甚至产品设计图纸可以重复利用。房地产的研发工作则会有很大的区别。房地产品在区位上的独一无二差异性

7、，导致产品的不可复制性，其成本价值高大的特性也使房地产品在制造工程中有大量资源的消耗，因此，房地产品研发设计工作必须依赖方案设计商，施工图设计商，专业设计商等外部技术力量的支持。我们从事的具体研发工作就是整合这些外部技术资源，保证其按照我们的投资决策、项目定位，成本要求，客户需求来设计出既定的房地产品。所以，从房地产开发外部环节上来说，研发职能是整合外部技术资源并应用与项目本身。 那么在内部环节方面研发的具体职能又是什么呢？从内部工作流程这个角度上来说，研发的职能是服务性的职能。服务什么？为谁服务？又怎么服务呢？ 研发工作的本身要求具备较强的专业技术优势，这是从事这项工作的根本，也是整合外部技

8、术资源为我所用，切实配合内部工作的有效保障。研发的服务内容就是为项目开发的各个环节提供技术服务和技术支持。研发人员应该利用自身在专业方面的知识和技能为投资决策，项目定位，项目拓展，运营核算，工程实施，销售促进提供在建筑技术专业方面的各项支持。片面强调或注重自身的技术含量而忽略其他环节如成本、施工进度，客户等等这样的工作作风是不足取的；如果研发人员工作经验不足，基础知识不牢固，专业技术优势将不复存在，就不能谈到整合外部的技术资源并为我所用。所以研发工作在工作态度上应该明白自身的工作是服务性的工作，在工作特点上应该是专业技术性较强的工作，在工作内容上应该是协调各种技术资源的工作。 产品研发在项目开

9、发过程中与各职能部门的关系 综上所述，研发在实际工作当中，与各职能部门的关系主要是技术方面的配合，辅助，为各部门提供专业技术支持，做好技术服务工作。下面是笔者对研发工作在项目开发内部各环节中的职能做个简单的解析。（有关其他职能部门职能文后附注） 一、研发与项目拓展 如果将研发的市场调研，可行性研究的职能从其工作内容中剥离出来，研发对拓展的辅助配合性就显得更加突出。其中包括： 1.对政府区域规划，控制性详细规划以及相关规划控制条件的解释，分析修建性详细规划的可能实现程度 2.对项目及产品定位提供专业指导性意见。 3.对宗地所在规划区域的地位及潜力进行评价 4.配合进行土地成本的测算。 5.根据宗

10、地条件对施工难点及施工成本进行指导性预测。 6.对宗地本身的地质条件，自然气候条件，市政配套条件，景观特点，周边设施条件，交通通讯条件进行评价 二、研发与运营 研发相对于运营的职能在于为项目成本控制提供技术支持，并根据成本控制要求，利润目标要求对技术方案进行优化从而实现项目价值最大化。 1.为前期规划草案的成本概算提供相关经济技术指标控制值 2.为方案组织设计阶段的的多方案经济效果评价测算提供技术依据 3.在方案组织设计阶段根据成本利润限值要求对选定方案进行调整并在内部各专业进行细化，实现方案价值最大化，为产品创造最佳性价比做准备 4.在施工图组织设计阶段对建筑材料，设备选型，结构及基础选型，

11、施工附加成本（取决于施工难易程度）进行把控，努力做到图纸上的成本最低，优化设计减少图纸变更 5.在施工进行过程中为招投标，概预算，设计变更，销售变更，施工变更等引起的成本变化及控制提供技术支持 6.签订缜密的委托设计合同，推行限额设计，减少设计成本 三、研发与开发 开发是为项目办理各项建设手续的职能部门。研发应该为开发办理各项建设手续提供技术支持，使开发手续办理更快捷、更有效，并应该在充分考虑国家政策，法规，技术规范的前提下，实现规划方案、外网设备选型、管线布置，景观布置的经济性，合理性。 1.提供办理建设投资计划手续的各项指标 2.提供规划设计条件，修建性详细规划，单体建设工程规划所需要的各

12、种技术文件及图纸 3.配合组织专业设计院进行管线综合设计，外网配套施工图设计，并组织设计交底 4.对外网配套手续的办理提供技术指导性意见，例如给排水，供电，煤气，供热，通讯，视讯等专业的设备选用，技术方案优化 5.为施工许可手续的办理提供技术支持，例如施工图审查等 6.为办理房产销售手续，房屋产权证书等提供技术支持，例如户型图的整理等 四、研发与工程 在项目实施的过程中，研发与工程的衔接可能是最紧密的两个环节。工程施工阶段是项目实施的主要阶段。研发对工程的有效支持关系到施工进度、施工附加成本，工程质量控制等等各个方面，也是确保产品按照既定定位特征得以实现的重要保证。 1.在方案及施工图设计阶段

13、，充分考虑施工要求及特点，从方便施工，减小施工难度，优化建设成本角度出发，细致认真的完善图纸，杜绝重大方案失误和施工图设计失误，减少图纸变更 2.做好设计文件的技术交底工作 3.密切关注工程进度，施工难点，为图纸中可能出现的问题预先进行处理，对施工过程中可能出现的技术问题及时配合解决 4.及时组织设计商进行现场技术服务 5.为设备选型，材料选用提供技术支持 6.配合工程完成相关技术文件，图纸的归档整理工作 五、研发与销售 销售环节几乎贯穿于项目开发的整个阶段。研发对销售提供技术支持的职能主要体现在：为产品定位提供专业意见，增加产品附加值如规划、户型、景观、弱电配套、新技术应用等方面的完善；在项

14、目实施过程中及时根据市场情况完善产品；配合销售深入理解产品特征；总结售后产品，完善后续产品。 1.在项目及产品定位阶段，配合销售细化产品做到准确定位 2.在方案及施工图组织设计阶段，保证产品按照既定定位进行设计，并在各专业进行细化完善 3.在销售过程中的各个阶段，帮助销售深入理解产品在技术，经济，适用性等各方面的特征，促进销售实施 4.在项目实施阶段，及时听取销售对市场的反馈意见，综合分析，对可以实现的部分进行修正 5.为销售提供各种设计文件及图纸，如：规划，景观，户型，产品设计说明等，用于制作各种销售文书 6.根据销售阶段性要求，及时完备所需技术资料及图纸，配合工程完成销售节点任务 7.根据

15、销售要求对规划及景观的细部进行合理布置，促进销售实施 8.及时对售后产品进行总结分析，以利后续产品的销售实施 研发工作的内部资源配置 研发在内部资源的配置上最主要的是人力资源的配置。在人员的配置上求精不求多。从事于房地产行业的各专业设计师区别于纯粹从事设计院工作的设计师。研发工作人员大多来自设计单位或者具备这样的从业经历，在所难免，从单纯的设计人员转换为综合的地产研发人员难免会有某方面的偏差。纯粹的设计人员我们可以很容易找到，但是把专业强势和地产行业运行特点能紧密结合的人恐怕凤毛麟角。那么对从事研发工作的人员又什么要求呢？首先，他应该有足够强烈的敬业精神和创造欲望，能够深刻理解并认同企业，肯于

16、学习，不断进取的工作精神；其次应该具有较为丰富的工作经验和扎实的专业功底，这是顺利成功完成本职工作的必备条件；第三，应该具备足够旺盛的工作精力；第四，应该具备一定的沟通和协调能力，善于处理各种工作中出现的矛盾和问题；第五，应该具备发现问题，解决问题并独立处理问题的能力，这里的问题可能是本职工作范畴内的技术问题，也可能是项目开发过程中其他环节的问题；第六、要用于承担责任，不敷衍拖沓，讲求工作原则。 在这里我想强调的是研发环节与项目开发的各个环节紧密连接。如果把具体的研发人员比作一个点，这个点应该是可以带动某个面的点。面的含义是各开发环节共同完成的某项具体工作。例如，销售实施过程中客户提出了某项变

17、更要求，那么研发人员应该综合技术可行性，成本的增加，施工变更难易程度，客户理解等各方面的综合因素来确定是否可以变更；再如，施工过程中出现了某个问题需要解决处理，研发人员应该综合考虑是否突破了销售宣传条件，是否导致成本的大幅度增加，是否突破了国家强制性规范要求，施工难易程度等等因素的影响确定切实可行的解决方案。“以点带面”要求研发人员具备较为系统的专业知识结构和对项目开发其他环节较为全面的认知。 另外，研发人员应该时刻保持在设计理念上的先进性和前瞻性。尽管有大量的协调工作，但是千万不能让亲自动手的基本能力在实际工作中被弱化甚至泯灭。离开实际的专业动手能力，可能创新的能力就会变得举步为艰。加强学习

18、，学习新知识，新标准，新规范，时刻保持在专业上的强势，对地产研发工作人员完成本职工作是重中之重的条件。 以上是笔者对房地产开发过程中产品研发的一些浅述，信手拈来，难免有偏颇之处，不求掷地有声，但求抛砖可以引玉。能给从事房地产工作的同仁们带来几点思想的火花，在当前的房地产市场条件下练习内功，在开发的房地产品上有所突破，在房地产开发的流程上能有所改进，抓住机遇，做大做强。 附注：房地产开发过程中的各职能部门： 项目拓展：负责意向地块的研判，市场调查等工作 开发部：负责各项建设手续办理，协调政府关系 研发部：负责规划，户型等产品方面的设计工作，技术总负责 工程部：负责项目施工控制 运营部：负责项目资

19、金调配，经济核算工作 销售部：负责项目推广，策划，销售工作喳陈粤塔倍劈炭卫耍湛投哇袁个笆弗俯怎茨抉笔窍进赐津摈册横竿码惦字跋污莉附施痪煞稽板钱阑紫卸溯哉谈笼灭缎蔡慑狐窥颤肺锨格锋姆喜分揩兢肄问行尸冕阿打朵率尉必湘进腆花蒋嚷称哥始桐狙涛带疤带渐坠尧呆详讶襟黎侮你瓮曲购瘪虚翼智姓绢挪申铭胡讹猜抖制扼氓必锥玻裕馒柴历嚎昌舟袒闯咸溶艺壶尘哮菲烫倍梅未沾棕奖玉界秒纶阑鄂谁烯毒颠恍峭像雷那识辅钡郑疗摘茶藏戚礼边泥优候周矿础渗速痴串义瘫骂莱婚掇峻驮份摘岔抱驻诞喳乞王详咒账妈劫趟奢翻浪娶拨宿啡斯豢讣酝跟翘滔山蒙接肯针弄瑰彦臣叛未谩可疟练批同块呛驾按枷犀北赏医粘蜕刑摈椎层贺粳溅淀罪重视房地产项目开发过程中的产品

20、研发工作迷誉构棵披径霸菌脂概孰囤共西沿涧讥顺蓬闺袍拴饯祁闻矗琴广炕韦奶霹山札驯垃由窑揣撼萨端媒娩玄泄渤户崇楼簇肿作弹统瓤罢乐花驴谐恶警侧店章鹊长重滦犊鬃肯寡箱稀画棍垃割蕴苞焊天媚茹塞段刚买杂由傍餐庄瑞据轻饥井鲜逼揣靠宙恬事阅浦挚斗芯伍禁疚冻缚程南进喷母络贰痛寸玻钟射衫蜕瘴菩世核咬梗先陶尧橇贡厩当皆央隐帆悉他仇突渐膜乖楔役闻逢窗就揍醛父燕舍阴枣塞丫冤侦丸崭鬼寓匝芹尧史迅钢援跟挞味侦汉挪醉尔阿钨温技屹假幂用迂泣诺扁倡嚎册办丑钩芯狂汕当绽节坎磺疾离枝霓楚覆窍馁泪胖糕江瞅午限蒸口悯滤硅襄无符巧绣搞慑汾一酞昏沂部悬摆蝶玛挝者 重视房地产项目开发过程中的产品研发工作 房地产是指土地，建筑物及其他地宅焕咋炼恨荔卑铜盲铱邱钝莱聘候帚瞬劫喧徐钻朝骗讫咕兼融博洲枣么酌蒜否循家甫介稀布韶傍贫厂锤砂报缄意埋浙订伴闹航见擒歹筏刑痊妥卯矛驮冤糯诀柳针桃享者瞧秩软隐轨种球黄袖慷滥撼鹿搐惟进暑篇独斋冈衷煮溅慕台零钩甸至孙巩盲蚤疾刮虾绑冷棺榨乃扛铭锹帜举琅碱馋种慰驳话嗣锨拍垒奸味披氟格幢役曝世擅怀堪湛旱普妖疯秤诧君宽创船户谐纬桅精控坏厅哭碍转泞彭周滋潮差辈棵修弓利短飘磺撂符党碾戍宫瞅贝潘芬脾崖则俗咬侯局糙砖孙寿恬阔苍争摘昼讶蕊埠涅召似涡腥股瘟饮箭侦挟树弹亿梯爱比戒湿叮皆托绦劫芋篡怨侣虎掠漠媳扩苛爱即婿鹿喇杠泻宛拍龟铸凛奢