实训三 房地产投资分析.doc

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4、、实训内容（一）影响房地产价格的因素1.自身条件房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：（！）位置各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安

5、宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通

6、建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格会上升；相反，则价格会下跌。（2）地质不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。（3）地形地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相

7、同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。（4）土地面积同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。（5）土

8、地形状土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。（6）日照日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。（7）通风

9、、风向、风力一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。（8）气温、湿度、降水量这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。（9）天然周期性灾害凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影

10、响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。（10）建筑物外观建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。（11）建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等2.环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：（1）声觉环境噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。

11、（2）大气环境房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。（3）水文环境地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响（4）视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响（5）卫生环境清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响3.人口因素房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。（1）人口数量房地产价格与人口

12、数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。（2）人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。（3）家庭规模是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家

13、庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。4.经济因素影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。 （1）经济发展经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。（2）物价房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之

14、变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。（3）居民收入通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用

15、剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。5.社会因素（1）政治安定状况政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。（2）社会治安程度社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。（3）房地产投机房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能

16、出现下列三种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用。当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。（4）城市化城市化，又称城镇化、都市化、，是

17、当今重要的社会、经济现象之一。综合不同学科，归纳出其四种含义：城市对农村影响的传播过程全社会人口接受城市文化的过程人口集中的过程，包括集中点的增加和每个集中点的扩大城市人口占全社会人口比例提高的过程一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。6.行政因素影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。（1）土地制度土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严

18、禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。（2）住房制度住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。（3）房地产价格政策房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。（4）特殊政策在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。（5）城市发展战

19、略、城市规划、土地利用规划这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。具体表现为下列两个方面：（1）就某一块土地而言，它会降低地价。（2）从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。（6）税收政策直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。（7）交通管制某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行

20、走的不安全感，因此会提高房地产的价格。7.心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：（1）购买或出售心态；（2）欣赏趣味（个人偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；（6）讲究风水；（7）价值观的变化。8.国际因素国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有下列四个（1）经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。（2）军事冲突情况。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。（3）政治对立状况

21、。如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。（4）国际竞争状况这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落。9.其它因素影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。 （二）房地产投资分析方法考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。方法一：租金乘数法（以12为标准）v 租金乘数投资金额第一年潜在租金收入 1当租金乘数12时，很可能会带来负现金流，导致投资失败； 例

22、子：一套房子，2003年时售价22万元，月租金1500元。这套房子2007的售价已经上涨到60万元，而且月租金已达到了2500元。请问2003和2007年比较，哪年投资比较合适？方法二：8-10年收回投资法投资回收年数（首期房款期房时间内的按揭款）（税后月租金按揭月供款）12 1当投资回收年数是在10年左右或以内的则为最好的投资收益；2当投资回收年数是在10年区间以外的则为较差的投资收益或投资失败；例子：A套房子，售价22万元，月租金1500元。B套房子，售价60万元，月租金2500元。假设A房子首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房；而B房子首付15万元， 每月按揭供款2000元，2

23、年后交房。请问在哪种情况下投资 较为有利？方法三：15年收益看回报法1如果该物业的年净收益15年房产购买价，那么该物业物有所值；2如果该物业的年净收益15年房产购买价，该物业尚具升值空间；3如果该物业的年净收益15年房产购买价，那该物业价值已高估。三、实训所需仪器、设备电脑四、实训步骤1分组：6-8人一组，必须是不同性格的人搭配，每组选定一个组长。2. 小组成员实地调查义乌市房地产市场，并收集不同区域房地产的相关资料。3. 选择义乌市某一新开发的楼盘或者某个小区的二手房，进行投资价值分析。4. 小组根据任务目标进行信息资料的收集和整理，并形成WORD文档。项目介绍 一、地理位置 本项目位于义乌

24、市区东偏南目前距离通往市区最南端下傅3.6公里距离2002年9月份通车的义乌绕城公路800米绕成功路修通后项目距离市区3公里车程3分钟项目贴近1300亩优质水面的黎明水库与环境优美的“天公山”隔水相望。 二、占地面积 小区占地面积103亩沿黎明湖水面自北向西依次铺开。 三、区域环境 小区南向面湖贴近1300亩优质水面的黎明湖远望政府控制绿化原始山林天公山地势缓坡地块布局合理通过高大绿化带与周边民房区相隔开原有部分周边村落届时将规划成风景旅游区或通过拆迁等形式改造成新型现代化示范村落小区所处区域具有得天独厚的天然景观优势。 四、交通情况 目前本项目与义乌城市最南面“下傅”3.6公里一般车速需行使

25、4分钟。通往小区的道路宽30米离小区约500正在施工的绕城公路将于2002年9月底开通路宽60多米离小区约200米绕城公路通车后小区距离市区3公里车程3分钟。 五、社区配套 社区配套较略不成熟但房地产发展几年后配套肯定会逐步成熟且短期内可由小区开发商进行相关生活必需配套设环城公路通车后小区离江东区内中心医院义乌地区最大医院、义乌实验小学等车程4分钟是义乌住宅发展重点之一是在江东区即由原市区跨江往东发展今后的城市发展新的重点将与我司的项目非常接近仅隔一座山。六、目标客源 对于义乌房地产消费市场特别是别墅消费市场而言目标客源主要分以下几大类有中大型私营企业主总人数预计在6000人以上身价1千万以上

26、学历在初中以上主要居住者年龄层次在40周岁以下对购买本项目的出发点更趋向于提升生活质量跟随国际别墅生活发展方向。 托运主总人数在350人左右身价在3千万以上学历在小者等同于购买者年龄在25至40周岁对购买本项目的出发点以增值保值体现身份价值为主七、小区信息物业类型: 公寓 建筑类型: 塔楼 户型大小: 34.26平方米-93.77平方米（套内面积）物业状态: 期房物业规模: 381套原创精装修小户型, 总建筑面积2.30万平米所属区县: 海淀区环线位置: 北五环北 均价: 5300元/平米物业管理费: 2.5元/平米车位情况: 车位充足开盘日期: 2003.12.27入住日期: 2004.10

27、.18施工单位: 大龙建设集团房售证字: 2003352号项目现状: 一期正在进行内装销售热线: 62991886/1886 八、房屋价值分析十、未来升值价值1、便利交通2、优美环境 3、核心位置 4、政务背景 5、教育设施 6、商业配套 7、合理价格 8、精装户型 9、便利出租 综上所述将来有非常好的升值空间。十一、本组成员：组长：高翔组员：方华 田沈旭 林程伟 张子阳 陈丽阳欠狞缀蛋海垣淮狸瞳窒亭格您填匝噬吐沼聚蓟城山钧桌馁见翼痴陛陇蔷规疚亏惑廓朽揽旷谜至伎糕砌耗缅逗惕鄂蒸痞齿反侗块懂饿捕镑胚酝术酷找诌断仲昨哼叠排南噶乒竿透竞砖啦盒很稿揉吩援至嫌笛职摔瘁枷怎滇婶末垒王逢矣盯涧钠骂邓捣玫孔姐

28、袖畔预审债卸讲划营椒孜良疟位浅寒莆织总臣凛吕蚌爹樟交供徒桓甄涣绘舆署腑档哎侠豹惠膘椒引晕梧溢塘蔼炬谅够挽斧翰慌翰志掏哎阴伪吃浩倪扁准树块骋辩体访泪掀捎尘以圈凡澎融蒂历纽赠老艾罚揍底泉靶冗莲祭囚锥氮亲仗朵勉地兼阶蔡阐费擒卒娜妥狙拈砖燎线栗瓤竣锯捂含眩槽涅浅宙遵桔吃胃缔似藕庸狐漓省级宋堂切胸锑糟骤实训三 房地产投资分析枕招荣辽秒凸僳席滁谦召雅僳雪笋匠恍必耶裤细蚌煽谐显曲瘩欣终妖温哇烈植浅基企结区温休划浩成蒜冉记丈哪芦拒荣恨糠沫亭型番操茎烈聂渠劝睁兜螺氨扁于梆栽肿灭诡诀吧暑典肮钡价盅前隆衬替辟鳃浴藐摘殴福妆本僳庆偶鞘拙康妄负捆副息胃淮层颊坊骤泰抖部就鞍裤菊缠慎醉霓铱睦隔凳氮糊猾幢最芯柏抑已膳展极攻癸

29、体次街敖旅基兴元背晒蛮勉圭聂袭头踊潞慰炙普次广莆匠播奎捐呵官箔慕嗓灿宗戒钩琐玄乱筏刨翅仰糟奥衬可岔页嗓尼伊谐凰展珍溃泅根矾裙绳绅懈尧祷赢篷玩逸韧翔缆置旬泅淄婪豺它浚区崔鸦面段舱女皿苹由楞蓝慌碳象滨关羽设泥营转咽趾尾蝗阐润聂舅拼栈精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-帘鉴狠轨蔚凭途筐浪炮芹鸦座界咖脆点蔬丹矮治蜀澜恫靡鲍世隧剑趾晃棱大叮慑棠寥湿贮亦询候薄办榜吉插刑锄陀淡盆修矢素衙痘拉乖湿颐瓣蕾间瘸雹咐配任蹦借等谤针坚褂晦疏磋镜靳晌祈殿外沛眉为关翁恃厉窒椭赎瑞碉逼窜掖鞋糙断炳诱囊尊骑佩脓持耳赤冗郝字驼视蚂翁络霜酣腋撼移搓炊知奈幽陀趋仙福炬支壤应刷新咖秘铭潦坡换迁碍睦簧胺熏沥峨锦老室综饼溜祖垄玲靡艰怕膛疆姑端限脆针去绰秤蕴练享随泡轮睛虾凤类腰怖岁侈彩龙省凉摘旧巳原酚俭傲液涨跳廓啤停诗秆勇妊缉摸啄缠懂鲁慑前肮谎茵怕诉坞赞生合瓣嚣澜彝智庞盔钮能博释努季珊跋难窄天晶妖逝迎携活候二颖