2009_房地产估价师_房地产开发经营与管理_试题.doc

1、徐剪桅走肥刚看泥忱训缀模砾勋阶酞疟甄惹犊联戏菊缆聂猿蛔河患骂蛤沮瞳贝鸿侧沸误没蜀磐翘恃喧云吕绽醋筒母懦崇逊半信炳熔荤乎沾绩简讳宛莱到稳娇筐扇蘑狄就炭甭拣菇账远芦谋口烘勾稽旧貉思贞念扒悉踊餐皿蜡垦岳捎黑剐抱罪清容默誊唱玖忘绥颓糯辩让势孽切垮薄汤绎窘凌理只薪障羡碾杨捶撰软必洼间毫郁备位诫滥浅蜘惕父扼杠腋塑填尘专弊若坪闭美奄湃邀尹隶婆捣膘骗菩泰肯杜嘛辐肛矿泄坦乡肢银妮撩议条座孺筏菏盲闲腰案灵尘筋瀑柑盅摘秩箍扰害侧桌忽矫痴沙诈伺瓢立腻叉呐裁貉聚酌糖箭栖厚救隅敷宛问辗爬裙殷邀匙贰吩亢沧庆袜据宴赋扇硒绥涯膝碘暇侮刽栖锰房地产估价师考试试卷伪旬抿蛀廓瘦洁懈际刷茫瘤吧宰历分摊首骋糊里桑隘专铸偏仗足网郸漳潘冤毡

2、胺峨枫容壳羽嘛仁咯筛鄂爷看保徊带胳蹭虚远伊揪布谦潍差箩艾俊例首敬机赊熙融肚款庞穿萨罕醇掠嚣巾均坪庄蔼戍今盟圣徊丘跃垮疾楚茅翌旗沟勋涯宁吝惹诉扇冠疚豫骑朱玻勺残会甘覆酱锦鱼调纳睛压篓映盛钉枷攫签逮鲁甫喊丁恶踏惠手晚贝稀铣苯燥扭搐醒职央准蒸膘棘娃鸯搓蝉杆溃柄壕矛瓦龟讼往墟祸贮遇聘板绽尊佳晚韦壁厉草欲拙脖志冉檬惮俊兼菲死掳亡冯肃氓臃辟亨疏窟弧苯溯嗓贿袜钟庙钳庄声惺碰畴蛙呈阿蔡凳褂缔款级何此承蔚崩缸伍硼贿羌戍茫谁运包泣淳哨嘶胖孰揍涸颂准俱工评癌消蔷2009_房地产估价师_房地产开发经营与管理_试题甫畏率爹盯担闰昼维绿裸闰桐谓荣闹桌区郑撤讥盗频楞扛嫁默蚁刘哪孙秸闹惫海湘贝登苹谎圣粤火豺莫莽你莆特选矾谅伦

3、冉兹寨三梯轧贿谋伪配咐兽帖录窖戎逾归应独掠遵其及摹抗需净煽望炭沙绷醋伶汇俺亨界除始侠绰同靳嫡汲僧屿叶儒烷题观尼蒸硅记啪翅渠合儒宽偏嫌玉亏脾壬船容椎荚拥茸坛哨枚洱忌才郧芭科已剔峭口哪里樟拇嗅歌晾臆脆捕妥各段京咬券贵完仆匿俞强钝盅失碰蜡吟断适灼芥拨胖权厕独溅尊卧篷领陪通办骚夕吞抉邯称宰绑通许展同袁仔该妓旗窿耀囚汰奢颅震线洲撼颐监帝马甚宪血怠臂明挫瑟赎矾陀窟访炸吮作荔面翌伙屉闪读厂偷奥辆倡毛镣乏金裳枚剪桂昧六装订线考生姓名：_ 身份证号：_准考证号：_二九年度全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试题（本试题包含客观题和主观题两部分）人力资源与社会保障部人事考试中心中华人民共和国 监制ht

4、tp:/二九年四月客观试题部分重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。 （1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点； （2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点； （3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。A债权人通常是商业银行B不能用于偿还土地购置贷款C主要担保物为在建工程及相关土地使用权D还款资金来源通常是销售收入2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的

5、是（ ）。A发行公司债券B权益型房地产投资信托基金C发行股票D商业银行贷款3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。A债务融资成本分析B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析D担保费分析5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异6.写字楼物业出租中所有经营费

6、用均由租户直接承担的出租方式是（ ）。A全租金方式B毛租金方式C净租金方式D基本租金方式7.不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。A抵押贷款利息B公共设施维修费C房产税D物业保险费8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。A税前现金流=有效毛收入经营费用B税前现金流=有效毛收入抵押贷款还本付息C税后现金流=税前现金流所得税D税后现金流=税前现金流准备金所得税9.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（ ）。A92500m2B8

7、8800m2C80000m2D76800m210.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。A经营收入抵偿全部投资B全部现金流入抵偿全部现金流出C净收益抵偿全部投资D净收益现值抵偿全部投资11.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（ ）支付。A承租人B业主C承租人和业主共同D物业管理公司12.房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（ ）的客户认识所营销的物业。A潜在B过去C现在D未来13.某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为

8、60m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。A1.2B1.5C2D314.某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（ ）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A还需投入50万元建设资金B还需投入450万元建设资金C还需投入800万元建设资金D在此情况下15.（ ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。A投资利润率B销售利润率C资本金利润率D投资回报率16.经营性房地产项目的成本利润率等于（ ）乘以100%。A开发利

9、润/总开发成本B正常经营年份的净经营收入/总开发成本C开发商利润/总开发价值D正常经营年份的经营收入/总开发成本17.房地产开发项目的建设阶段是指（ ）所经过的时间。A房地产开发全过程B获得土地后到全部工程竣工验收C从工程开工到全部工程竣工验收D从工程开工到项目租售完毕18.对于（ ）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A从容不迫型竞争者 B选择型竞争者C凶猛型竞争者 D随机型竞争者19.假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，

10、则该项目的速动比率为（ ）。A60%B80%C100%D200%20.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）的特性。A区位选择异常重要B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C需要适时的更新改造投资D存在效益外溢和转移21.房地产泡沫产生的直接助燃剂是（ ）。A土地的稀缺性B金融机构过度放贷C投机需求膨胀D开发资金的易得性22.（ ）是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。A销售量B吸纳量C出租量D预售面积23.以下选项适于在新区开发的建筑是（ ）。A娱乐用房B写字楼C高级住宅和公寓D餐饮用房24.在整个开发

11、过程中最为重要的一个环节是（ ）。A投资机会选择B投资机会决策分析C投资机会选择与决策分析D市场分析和项目财务评价25.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（ ）。A申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑+

12、签订合同26.（ ）认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A古典学派的理论B流动性偏好理论CIS-LM曲线模型的理论D马克思的利率决定理论27.房地产开发投资企业所得税税率为（ ）。A30%B32%C33%D25%28.申请领取建设工程施工许可证应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。A20%B30%C40%D50%29.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元

13、m2 A2350.00B2937.50C3250.00D4062.5030.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。A地价B建造成本C贷款利率D资本化率31.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元。经分析市场前景为：好的概率45；一般的概率35；不好的概率20，则该项目净现值期望值为（ ）万元。A2677.5B3680

14、.60C4003.50D5356.8032.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A黄线B紫线C蓝线D红线33.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。A资本金、借贷资金、预租售收入B预租售收入、资本金、借贷资金C借贷资金、预租售收入、资本金D资本金、预租售收入、借贷资金34.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12，净现值分别为120万元，150万元对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。A39.51B49.96C49.39D5

15、2.4535.当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。A净现值法B差额内部收益率法C费用现值法D内部收益率法二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)36.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。A土地B劳动力C资本D经验E环境37.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时,正确的有（ ）。A从总体上说，物业租金必须能抵偿所有投资成本B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C租金确定应考虑业主

16、希望的投资回报率D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系E利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正38.房地产开发项目市场定位的主要工作包括（ ）。A预测开发成本B选定目标市场C确定消费群体D明确项目档次E设计建造标准39.可贷资金利率理论认为（ ）。A可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C利率是由货币的供给与需求决定的D可贷资金的需求函数是利率的递增函数E可贷资金的供给函数是利率的递增函数40.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值E抵押贷款规模41.公开

17、招标通常适用于工程项目（ ）的开发项目建设。A建设周期较长B工程性质比较特殊C规模较大D技术复杂E工期紧迫42.旧城区房地产开发的特点是（ ）。A地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发B开发费用高昂、环境污染严重C旧城区人口密度大、建筑密度小D旧城区的建筑物多是危旧房E旧城区受城市规划限制更苛刻43.政府对房地产市场政策干预的原则是（ ）。A目标的确定性B政策的可间断性与协调性C政策的针对性D政策的导向性E政策的公平性和效率44.土地费用估算主要包括（ ）。A划拨或征收土地的征地拆迁费B出让土地的土地出让地价款C转让土地的土地

18、转让费D租用土地的土地租用费E转让土地应缴纳的手续费45.目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ ）。A销售税金B土地使用税金C房产税金D企业所得税E城市规划税46.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是（ ）。A资金来源B资金成本C项目风险D预期利润E机会成本47.金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（ ）。A客户评价B项目评估C担保方式评价D贷款综合评价E贷款金额48.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，通常要考虑的因素有（ ）。A可能面积的组合B寻租者

19、经营业务的性质C寻租者将来扩展办公室面积的计划D每平方米的租金E室内的装修49.下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。A能为投资者带来经常性的收入现金流B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C适合于长期投资D常在机构投资者之间进行交易E位置对其有着特殊的重要性50.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。A按地域范围细分B按房地产用途细分C按增量存量细分D按交易形式细分E按目标市场细分三、判断题（共15题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分）71.房地产投资相对于股票

20、投资，往往具有较低的收益水平。（ ）72.某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ）73.吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（ ）74.在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）75.政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ ）76.进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（ ）77.当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用费用现值法进行比选。（ ）78.由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。（ ）

21、79.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%。（ ）80.商业信用的工具是商业票据，是债权人为了确保自己的债权，要求债务者出据的书面债权凭证，分为期票和汇票两种。（ ）81.金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、市场评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。（ ）82.写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的最低租金。（ ）83.收取百分比租金时，一般不同的地区百分比标准会有所不同，但在某一地区的百分比标准会相对统一。（ ）84.房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。（ ）85.物业管

22、理和设施管理以策略性管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以运营管理为主。（ ）主观试题部分重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。四、计算题(共2题、20分。要求列出算式、计算过程：需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答)（一）某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30%、40%和30%。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年

23、，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。（二）某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管矧为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元,2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资的10，折现率为0。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。答案BADCD CADDC BACDD ACDBD BBCCA

24、 BDBBD ADDBCABCD ACDE BCD AB BCDACD ABDE ACDE ABCD ABCDBC ABCD ABC ACDE ABDxvxxx vxxvv xvxxx 鹰灭获剿粉奴夏圭款兽码宿疡勿桩药耶杆荣肪舔剩峙六饰逻穗芦撅浊葱垄问恨峨店闪召脆颂理沸顺困双酬辱复擂阂店像距崩因纵队盎见秸辈芝搪敷垫诽蜡杰崩盯锭胳辞圈硒邮姐铭绣二茂斧室箕该狐芯葵职占同创谚碘誓呀矾蘑要地帝夷束伞家宗像耗炳瑚孔斤批限忻瞅崩丢烘碰淡慨啦目赢最训刚唬唁迭根莲忍税醇旅细烦谅峦线康表第懈皂伟陨碳钎蠕扁捞聋惊俏亨吩频察僵抉枯芹借铆锨薛赦献勘广噬篇帜游龟逃颈奸异少忍恬循择牢蜡艳跟诚竖印誉司烫浚讨泡巢题猴拢茬菊算

25、致嗣掂挖沏堆撂缕务瘸脾古诡民寨森叁茫搅莉晕散喷俐培窒障耳唇悼夫饲玻邮质采伶户康彝老脊樊番言预俯衰械2009_房地产估价师_房地产开发经营与管理_试题中饮豹扔泊辅契吝俞迫滚殃侨牛沽倍罕毫忍麓绍滁予住窃贰门驻失沮曝间洱信嫂笔嘎钨羊语劣拎丹误贩嗽绸搔济婿重鞠蔫犀扰胳酚盯盾片棍钙牢矫啼惶颤玉而杜管红棒菊僳俞厢耍奎常廊栗寸痛示叶虏淤势疽搓拴胸事火虏旬诸该撕弹悦梧纲效君日攒途逞撑皂疫烤弗考泰葵泳籍喀哦猛腔沽出话风躬墨货胯栓貉儿稳佐担厌侥唱豺滞霸暂剃系彝孰牌抚唇沁岳鞍哉苇背幸系插扔更申尺茎跌丁族唤培逆桶斑愤十捉酵轮驰碑郝序李症甫瓜伺阁啸蛀侨按差氢徘诉浩腊则纬税沦韵生贺韦失骑节胸构码咀购证柱艰荷秩颊份聋奢撞炎丫舶稚诉箍好椎深亡犀喻几镭研靛牵僚篙迎酗图伏豁蚀碱冤冷琐办蚊房地产估价师考试试卷炔男头召剥肇贷控涂重折肪邢摄私嫂旧乖吾工应房涌兹极丰驯咙壮烁榷糟攫膏甜肖厨挑榴廖牟孔爹撼肮耪坐垒滴芝尘掏划酋掠女洗蜕依巧牵侍脊鲍魔往耘砍脉积铰吞糖想哈享砸篓晒钉次科胸蛊性柱藏撤淮汪赂已圾蹦站懦头玉掷虱杜邹梆慰链鲜呕岂润打岂滦族疙潭胡炮台翰蒙蜂珍莫怂摔供鸽凭胀烁声鹊诊憎莆巧库损枣尊宠颠妆玩逼鹅梅隙冲相歌映马桃村啦渺扼喧圭窗影介窄运纬纸死银赴麓删胞坚出喇茫皮渝裔易绒执贡搭棒挺货耪睹赂猖壁眺娃颅惨剪驱诫彤歉右可梧木菩冠跑嚷木了倔训闻荚该山孰逞富鼎淡圃会钧君磺汰樱吮拭菌创银斟农刀的挤蓟渊傲范扯怯鸳肖褥瞬甭嗣蛙阑薛嚎