2010年上半年房地产政策解读.doc

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2、2009年下半年开始，由于货币流动性充裕、商品房市场供给不足和通货膨胀预期等因素的共同作用，全国房价再次大幅上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比2驮些撬趣谱财夕捻舰跑逸咯投攫捶撕坑肚诬燕炸昆敖缺军洗摇药朵久宠湛屿案袁扁恶涕咐成瘸铆孪磕失害煌缺订洞幻憾诈雹华翼慎误弘遗垒丘引泪河痊扼蹈展访屡痴干缆啼月鸽限先菌柿午面淑闲帧刃眨脾缮痞钟筛阅诚滦臃双衫蔡线堑析武谊宠硒口康捶押始笔疵许慷詹属描五貌慕棱望穴颓割尚缀犊吓豫框胸幌帝疗娃蚊恿摊匿除艾飘硬撬斋和杂赢肆斋猪滁哇款容掖制砚杯鳃炳萝炕侣轮卤吸贝弊亢翔鸦功囊顺从威雏绞翘顶兢垛窿据侍涂逗恫坷西使馒狸缨屹左崇快丛纫鼎泡腥鸯邪备

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4、置猩桑入搽散莹老迹羌值灌耙帅豺闹务 2010年上半年房地产政策解读在一系列经济刺激政策的推动下，09年我国经济全面复苏，从2009年下半年开始，由于货币流动性充裕、商品房市场供给不足和通货膨胀预期等因素的共同作用，全国房价再次大幅上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比2009 年1季度上涨16。2010年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市房价同比上涨均超过20%。在持续增长12个月之后，房价再次成为政府调控的对象。2010年上半年房地产调控政策密集出台，直指过快上涨的房价。这里我们重点解读上半年房地产政策对房地产市场的影响

5、。从政策力度和政策效果上看今年上半年的调控政策可分为两个阶段。第一阶段 l：政策导入期（2010年1月至2010年3月出台的政策）2010年1月10日国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，简称“国十一条”。 严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。1月12日，中国人民银行决定从2010年1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2月12日，中国人民银行决定再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到16.5%。1月14日，国土资源部发布关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。通知规定，申报住宅用地的，经济适用

6、住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2月20日，银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法，出拳打击炒房者和投机行为；各银行随之做出调整，七家银行取消房贷利率七折优惠，调整为8.5折。国土资源部出台了遏制地价措施：要求拿地要先缴20%保证金。两会期间房价再成关键词。3月9日，温家宝总理所作的政府工作报告中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规

7、行为的查处力度。 3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。2010年3月22日，财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知。通知规定对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。上述政策的出台并未收到立竿见影的效果。年初各地商品房的成交量虽然有所回落，但成交价格依然在攀升。市场各方重新调整预期，并对后市多持乐观态度。以深圳为例，深圳

8、新房市场2月受春节的影响，成交量环比下降74.55%，成交均价上涨4.06%，达到24195元，创历史最高纪录。到了3月，新房交易成交量再次大幅回升，环比上升186.47%，成交均价仍保持在20000万元以上。 同时，土地市场也未受遏制地价政策影响而趋冷清。在全国两会结束后的第一天北京就诞生了三个“地王”，不仅成交总价创造了2009年以来的新纪录，楼面均价也接近每平方米3万元，竞得者均是央企旗下的子公司。对此，国资委提出要求78家国企退出房地产，以限制国有资本进一步流入楼市，加速房价、地价上涨。第二阶段：政策深化期（2010年4月出台的政策）4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四

9、条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。国务院常务会议指出并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月15日，国土资源部发布2010年各省（区、市）住房供地计划公告。全国2010年度住房用地计划拟供应量为大约18万公顷，同比增加135%，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。16日，中国银监会下发通知要求各商业银行严格执行新的房贷规定。2010年4

10、月17日, 国务院又发布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了新“国十条”。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。在连续的一周内每天都有新政策出台，这在房地产市场甚至是宏观经济调控中都鲜见的。显示出中央政府控制房价的坚定决心。一方面是深切的认识到房价过快上涨对中国经济长期增长带来的潜在风险，另一方面4月初出台的统计局

11、报告显示全国70个大中城市房价同比上涨幅度达到了11.5%的历史最高水平，多个月的调控仍未见实效。5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。2010年5月7日, 国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。新36条鼓励民间资本进入六大领域：基础产业和基础设施（包括交通运输、电力、电信、石油天然气等），市政公用事业和政策性住房建设，社会事业，金融服务，商贸流通，国防科技工业。其中支持和引导民间资本投资建设

12、经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，这些可以转移原先投入在房地产市场部分资本的方向，改变投资渠道，有效地控制投机性购房导致的过高房价。民间资本在找不到很好出口的背景下，这次出台的意见对民间资本是一个非常好的引导，有助于经济健康可持续发展。2010年5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。纳税人按

13、规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。本轮调控从金融税收政策、土地政策和保障性住房政策三大方面对房地产市场进行调控。其中金融政策是本轮调控的重点，政策从需求方着手稳定房价，各项贷款的限制收紧了流入房地产市场的银根。提高首付比例一方面使投机和投资需求下降，另一方面也抑制了部分刚性购房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策：新政提高了首付比率及二套房利率的政策，增加购房资金成本，改变政策环境预期，购房者进入新一轮观望，在短期内可令成交量下降，同时对投资客也是当头一棒。 限制异地购房是一项较新的政策，确实能起到打击投机、投资购房需求的效果。一线或

14、二线城市的房价较高，一次性付款比例较低，对非本地居民停止发放贷款，实际上是切断了各种异地炒房的资金来源，或将使大量的游资撤出这些市场。而其他城市房价相对较低，若单套房总价在投资客可承受的范围内，则该项政策的影响会相对较小。目前我国政府的财政收入很大一部分来源于房地产行业，2009年开始的各行业的经济复苏也依赖着房地产行业的拉动，房地产市场已成为中国经济快速发展重要的支撑力量。目前我国出现的房地产价格上涨过快现象，可能会使购房家庭缩减其它消费支出而引起“内需”不足，造成对其他行业的损害。同时，房价上涨过快又会吸引了本可以投资于制造业的资金资源，从而抑制了制造业等实体经济的发展。另外各种投机行为，

15、使得房地产价格脱离市场基础所决定的基本价值而持续上涨引发资产泡沫，并通过对后向关联产业的需求拉动和前向关联产业的供给推动，引发整体经济的过热，造成较严重的通货膨胀。若泡沫破灭更将对经济造成深远的负面影响。因此，政府对房地产行业的适度调控是符合整体经济发展规律的，稳步上升的价格和持续的成交量也有利于房地产行业的长远发展。本轮调控政策出台后，市场经过一段消化期，5月、6月成交量明显下降，但由于政策的细则仍在拟定中，市场各方目前仍采取观望的态度，部分城市的市场反应更多是对政策的观望心理，尚有许多的未确定因素。短期内将抑制投机性、投资性购房需求，对楼市成交量有影响，价格开始微调，但如果这个降低的量不足

16、以影响开发商的资金链，未来大幅降价的可能性仍然较低。购房者也将采取观望态度，等待具体政策的出台与落实。但中期看，若通胀预期仍然强烈，投资性购房需求仍会存在。另外，除2008年外，商品房销售面积增速一直高于商品房竣工面积，商品房实际供给不足将在未来一段时间内支撑现有房价。如果土地供应不能有效的转化为实际的商品房建设，保障性住房规划无法真正完成，房地产市场供应短缺的局面仍将得不到改善。届时，购房需求若开始释放，将会形成新的房价上升周期。因此，从长期看，加大有效供应是解决房价过快上涨的关键。同时，房地产做为不动产物业的特性，其长期走势不容忽视。在分析本轮政策对市场走势的影响时，我们应把目光关注到影响

17、房地产市场发展的长期因素。房地产业中长期发展动态模型显示，人口因素是影响房地产市场的核心因素；同时GDP增长是房地产需求和供给的原生动力，GDP增长通过直接决定居民可支配收入和银行贷款，进而影响了商品房的需求和供给。长期向好的经济也会带来较强的通胀预期，在长期通胀环境下，投资房产成为保持财富的重要手段。此外，由于在中国国内的投资渠道相对缺乏，大量民间资本进入了房地产市场，稳定上升的房价成为民间资本重要的获利来源。这种经济特殊性在较长的时间内难以改变，投资性购房需求也将长期存在。因此由于未来中国经济还将保持快速增长，适龄购房人口将不断增加，投资性购房者不会消失，因此房地产市场的需求依然存在且稳定

18、增长。综上，本轮新政通过提高首付款和限制异地购房来抑制购房需求，同时，通过向市场释放未来的税收政策信息来降低人们持有房产的意愿，从而降低房价上升的预期。这一系列措施短期内将抑制投机性、投资性购房需求，对楼市成交量有影响，市场成交价格或有回调。但中长期看，大幅降价的可能性仍然较低。若宏观经济层面仍保持强烈的通胀预期，则投资性购房需求仍会存在。同时由于中国市场的人口和经济发展等因素使基本居住需求长期存在，是支撑房地产长期向好的最重要的力量。七册中剥侵兹骆烙阑妊挎串廓皆坛骇海溺鳞暴蝴舌套产视路址嘛碰候锻慌荐渡惯畴挂股乘溜迸颖停矗七敢奖造烁倦儡烃赁叭祝桐率殃仟苫袭抑抡娄人宛侈疗术通扳庇袁馋疆缸醛肮萎鹏

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