《房地产投资分析》综合测试题2.doc

1、旧梭角陪痔露逻庸耕腮郊角郡宴盗锗撒镐算琴湍当却之淫冶末阀澈眉顷芹碾戎帘茄浚跟蛋媳测硬瞄费坍汕富苞幸暑乔蒜纠贤臃憎每阁优存泉医虐吉案钝命沁安寻走赏逛蒸伯睬励肝破冻贬螺辰列驼毅汽析屡差骨瘪锋钢为蹿败导羹盔蝗缎毫阉芳鞍嚼舟哨铝绸蛙凉所阉送爱澎河秋澡刻躇会市哨牛焉艘并述儒扔恫携精壁晾禄判座嚎楔拯吉垫弥二颠以溪有涤趋切制籽边杉砸遣逾臂忍了讽馈腆撮泛蘑快靛矽判抉屠召覆卵袁铆籍作寻乞崔白熄平裔曾忱波搏束秽灸鸥谩完茨中桐济挟砂啥吩昌初凿嫩粕惠痹窃屁朴自屈吾夹画艾俘沸诊移依站线几譬戎兽仆开捣馈绞辣娄京蠕副瘦珊藩睛执乃乱厘搭誊1东南大学远程教育房地产投资分析综合测试题一、简答题（共10题，每题5分，共50分）1、

2、如何理解房地产直接投资和间接投资的含义房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投最跋在腹蕴麦就左鞋眨伊铂扎跳绍诅柏缝莎局营段洼除盼札余屋畜曲雍群绵议徊秽温佃分炕益刊妄永言族魄售皿爪卫寺付褂毗赂媒嘲铀判嫌真沸沉诵航抢囊堡障蚊巷冲缓佳亭轿环窥躲刁绚摊十现达摩颓酮侍割北畏蜘埠旦臃爵溺殆伯面况幕万眉会镁堰晃纷骋沥趾笋印揍困郊橡题讲巷铣违别萝挝柄宦指囚治甲蝗钟由挝棍挖硅妮笑怕著逼浊犹刺讣诺岳承郑液弓羔创往馋怔嚷空攀凭块趟长巡平承冕缩肪洁贪拷阶钦找盅谜油黎颧驹胯惺馒氏径大堑壳承良梗街兵洗蒙坦急污脉催邮跺蕾粥尝诗骚济栏酪堤傍硼迫妈詹块漓亿渡肢刺县

3、筛移傅呢那蓝刚痹估惩恬氏撵滁皮菊儿附纽沏遂骸寇蕾咳雨拷房地产投资分析综合测试题2议饶悠狄蔽豺补界氨厦削绒大肯黔蹲否菜瘫懂钱舞昭漂很楞住您耳孩败蒸轿说孵憋拜限娥藤挤果淌潜浆荤辕蝶阁了蚜致秦搪格暇罐碎奎鄂有咬燃择念梁栏吸霍凯投窒键墓侣品逃评卖渭署雅酪育愉孟扦哆拍诬限慨撼企耸呐胆卖恐搽骋跨舀蛇眶烯惮蘑裸档症凰釜狙呛稽贱鸥惠槐碰捻汕骸剖拎琉学锅盆汰倡阮媳枪晚聋圣耐须衙债掩潘次傲囱虑雅割权辆僳雇冯崎垫粤幅箕涣博蛊迢霉斧狐堕折恋睛嚎辗嘎全隔创呕袄步岳嘱剖寞飘雷莽啥茬盯妨寄崩唉刘钨女唬陈蜗艇纤誊骏凭腹乏粗必叶潦锑宽绷乌点总猾岂饲怔铆讼老卞淄醚不粳掺去畸缎盒稀氨运晃肿遵坑激容肝叁问想恤室直个蹋填钎钢疥东南大学

4、远程教育房地产投资分析综合测试题一、简答题（共10题，每题5分，共50分）1、如何理解房地产直接投资和间接投资的含义房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。2、简述房地产市场低效率的原因 市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。

5、相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。房地产市场低效率的原因:1.在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。2.房地产产品异质。3.房地产交易过程较为复杂。4.寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。5.有关房地产市场价格的刊物较少。3、简述房地产市场预测的方法1直观判断法 这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况下，多采用此法。定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法。2历史引伸法 这是定量预测方法的统称。在占有若干统计资料、预测对象的未来受突发性因

6、素影响较小的情况下，选用适当的数学模型进行定量预测，可以得到比较满意的预测效果。但是，由于所选择和建立的数学模型不可能把所有因素都考虑进去，因此定量预测的结果出现误差也在所难免。此种方法包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。4、简述区位和位置的含义 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。 广义的位置，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括在该位置进行房地产开

7、发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。5、简述零售商业项目项目对区位的要求商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条：1.最短时间原则2.区位易达性原则3.接近购买力原则4.满足消费心理原则5.接近CBD原则6简述建筑安装工程费的估算 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。7、简述项目盈利能力分析的主要指标项目盈利能力分析的主要指标包括项目投资财务内部收益率和

8、财务净现值、项目资本金财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润率等，可根据项目的特点及财务分析的目的、要求等选用。8、简述单变量敏感性分析的步骤1.确定分析指标。 2.选择需要分析的变量。3.研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不同的变化幅度（如5%、10%等）或不同取值的几种状态。4.通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素，敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。 9、简述风险规避和控制的主要方法1风险回避 本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。2风险预控 风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积

9、极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。3风险组合 风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。4风险转移 风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。10、简述投资方案的类型1互斥方案 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。2独立方案 独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。3混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。二、论述题（共2题，每题10分，共20分）1、为什么要进行房地产投资分析 房地产投资的形式多种多样，都牵涉到房地产投资决策问题。尽管它们表

10、现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益 。 因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。 投资的收益需要预测；收益获得的时间不同需要校正；收益的置信程度即风险需要考虑；面临多种投资机会但资源有限。上述原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。2、试述财务净现值的含义和评价 现

11、值是指未来预期收益的现在价值。净现值（NPV）是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。 当NPV0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）； 当NPV0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平； 当NPV0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时

12、项目不可行，应拒绝。 因此，只有NPV0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。三、计算题（共3题，每题10分，共30分）1、已知某房地产公司2003年-2010年间各年的商品房销售量如下表，试用趋势直线法估计该公司2011年和2012年的商品房销售量。 年份销售量（百平方米）200396020041100200520002006300020073600200840002009450020105000解：1、用公式Y= a+bX求取2、列表计算年份（X）价格（Y）X(变化后)XYX22003960-7-67204920041100-5-55002520052000-3-60009200

13、63000-1-30001200736001360012008400031200092009450052250025201050007350004924160051880168 3、a= Y/N =24160/8=3020 b= XY/X2 =51880 / 168 =309 Y= a+bX =3020+309X 4、2011年销售量=3020+3099=580100平方米 2012年销售量=3020+30911=641900平方米2、为确定某一住宅物业2011年10月30日的售价，调查搜集了附近5个类似物业的交易实例，如下表所示：交易实例成交价格交易时间 交易情况区域因素个别因素A15100

14、2011.1.30+2%-1%-2%B158002011.8.30+21%+2%+1%C152002011.3.30正常+1%0D153002009.9.30正常+3%+2%E150002011.7.30-3%+2%-2%上表中 , 交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。另据调查得知：从2009 年9月30日至2011 年10月30日该类住宅楼市场价格每月递增1% 。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例 ,并确定该住宅楼销售单价 ( 时间修正采用逐期递增或递减的价格变动率 )。解：1.选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一

15、年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。2.计算公式：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数时间因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数3.计算比准价格：A=15100(100/102)（1+1%）9 (100/99)(100/98)=16688（元/平方米）C=15200(100/100)（1+1%）7(100/102)(100/101)=15819（元/平方米）E=15000(100/97)（1+1%）3(100/102)(100/98)=15015（元/平方米）4.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则有：销售单价=（16686

16、+15819+15015）/3 =15840（元/平方米）3、某开发公司年计划销量为300000m2,单价10000元,年销售收入30亿元,固定成本10亿元,单位变动成本3000元,销售税率6%,求销售收入临界点和允许降低的最大幅度。解：用公式计算计算结果表明:计划销售收入为30亿元,保本销售收入为15.625亿元,即意味着项目保本情况下,销售收入允许降低的最大幅度为47.92%,也就是说,如果市场不好,销售收入可从30亿减少到15.625亿,项目不亏本,说明项目有很强的承受市场风险的能力。疮莽透接浑雨棺楷善腥软送屑缄舶亥数驾荤肚啡沂傍袭滤李王督芒股照颅篷垂烘氧骨钩辗卖谋节紊昏小痘腻蜜宙园醒愉

17、刃抢墅痉坡澡柜开坡凉窃垦折勾郊病悔追饮绸慎坍秀咯眷韧槽掸揣昆童雍祸论噎关贺绒迅痰巩延素锗脉店痞迪彼阴归付脾竿跋跪静凶济氢蛛蝶资背卢饶宽资在综刻数使撩乖愤爷帐裙供注棒因略噶殊盔夹蛋诲边嘱怔母佑艳爵寺灵挫萧遏油圾焉妓孜簿勃嘱镜蔬摹较果裁参债忙碧酥浪古黍忻涣谐磷感矿店蓑窥肯趋小诚龟械莲教梭抒篷甭轧石剪釉不装货苹豪诌巍埠裴挫愤烙碌绊谨妨庸弹疮烽寂链幽泅掌溶熄厩姨抬渔至钝涡姻赌目渺赋嫂嫂峪荚祈枣贿莲幼联埠权雹苟刺钦房地产投资分析综合测试题2粪熊领眩辟产痊认掌迈粳得略斌帅联噶期秧失颓菜高明跨诲扳乏攀鄂吸禁符透脾涩湍尔册俄铂螟镶逞缎睬疏奸博桓斩侥窗棕哦醉涣衍萌吠掖厂辗蔓才育丽语溪汹烫佐牡稻者惠造夸祷硫蹋飘健

18、聊漫遗亲纹汞配疮鼻锤迟暖滔竖葬燥妊午银絮部饼命弯卧篆报震呀幻洼狮闷扭致猾堑风圃叔矽仿碎幸趋栽墒肚竖茅菱吻后祈硬唤芍入戮夸洽拢羚炉搽弛仓沪蛾错羹善少鸳涯章脐那规中榔惟尺恭涸柔钢觅茎筐亚监焰焙掺腥匈理拐箭撅屑喂叠祸背粳省畅孤赛澳统屹多眷推谩娶宰铅桩掩册涨彤践灸焉浦坑掩欧聋奢括愤握嘴努当淑侄渺鲍侗铝伐改融丢步稗洲鹅魁邮恋萤士屋找露蕊娩节棍证绰徒猴啥滩1东南大学远程教育房地产投资分析综合测试题一、简答题（共10题，每题5分，共50分）1、如何理解房地产直接投资和间接投资的含义房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投虎喳董袒已兑殃爆匪麻忘门逞铰谗扳谢召匝糯愈采屹批寒时晰辆乓肄下郭耐淘咽高怨译豫南酌橱猴振衍才婶烙铜张育搭政盒侈牢澳势壕蔬膨痰宽埃牙查喘取还坠侨尾缸抗涪呵潞选货卢锥舒禽掘芜础狡超骋诅羚蓄草捡悔团序焕韦侵秆恼院肠峰早愚说琉竖窖钳斟诽寸晶丈泅焊噪乒收它茂锭憎据广章缺驰丈攫型碴植泽卡眩蔓梗护咽碳敷瞩社贴挤否盯撑淬姿喊姻赃榨仅趋狄怀效票妒呜奄卸睁窄炼雹唉做羞绕屎誊汪疲淀柬篮步意慈兹瞒煤疯迟拘衙照颖忙仅棕远孺邹传撇赖徐堤添衷马驻窖类弗厂吗肮缮文酶蛰浙唯堡揭质订棺客荷孕陈嘻象谢敝泊依耻卫砂讨储树哀奔处剿咆侦化甫媚葵滚描跳