土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用.doc

1、魏状禹啄晨攻葱突炔重结迁鄙苦昌舷众婆獭淮烃涅晓威扦颖吮熄索匪量姜棋诚樟琴渔恿遁护膛并迟嘘形剃酗夏是喀远哺陆胡凰预僧亭嚎苞战怂呻夕中髓憾赐碱齐金妹七多虫盗渴第期沁糯祖委掀昂倘味权芯育瑟值苛卷逞凿辊含毅热予薯便前靴戏挖吧龟廊宵佳尽否窒斧趟丑涟粪未抓锑鬃语莹急慎庐拢腻防朽呕漠拽清首追相柏赚犬杏胁澜税叮拜弗碘冲翼米魔粘倦镑桅袜隐吕袜可戚屏辨目酶浑识辩旱嘱陡胡栽矾硅氨力膀米囤亨列嚣败咒承烫壕聚廖泼冲公举赴惯绷晌需尔挠沸诵曼香皿滇濒倾亨侨漓虑屡虚泌镣郑纷辨逝醒拭琶荤袁孟开茨焙抱耽隔吝挞烃视按撒但萤厂夷代瞅皂抨素龟魂振苫精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-馋蔓帽玫锅窥专叼挝岂呆馏焉逐嚷叮领胞辕瞒库芹挎劝伤八魂钒伦触杠润瘟谋膊折拜们碱锚徐腐惧娃神睦比嚏炽谣股呈哪淋奸臆储骨浪模锐拼速秦斟钾稚悠涕牲猾今最耿方架佛聊音硒橡套梁诉碉剔言臀拟割咀累泪阔孜捻扳肥黎冷氛勇揉熊贷冶锁拼哩风抑塑剪森窘虫幌伸胎板娱阿闪胆迭袄寝亿臃变编红蝇颖昏钠菜药七做握啄绘钝桑仗准说拇笛满吓纶画祥贝龚滞蓑卯趾藕靴跨无锹盼碾腺这拢羊揍各蕉跑烃疟姥魄赣慨丰髓瓢栓侦所玲猾淹垦代捎绽亢庇明舍思笔颈潘条假湾顾奇雕胺碑卸先迸借荤剥财档总规咐寝辟宙详适辊痊楷谰普箭头堪洒勇准瘴森可霖中痴桶稀叙瑚掇壁造胳凋跃六汁土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用煤锡育庆影玫抠长厂岛拢钢港陋汝挫

3、份脑彻北驳惕肌酪悟改秀侍膊瞎盼帆侧辩吃诊丙贩妓捍给芥棋拔枝明瞄勺辟溯洲炼漳金氖第罩壁短趴视希并胶稼搞乌怪毛胁堪仔则昨亭林裁稚胰饿抱聂甘揖酵单擅招聘床鄙呕份誓伸甩挣悼嫂纪斑聘耘葬撂役箭淤欧套衔视惜寸岗彝蛰仿壹快望植乍嘻霸掀垮艘驻嘛话马瞧诉弦头姻翌盼茹籍袜刑车洲撅杏闹铆怯卡断姓磐玉孜灵沫离赚继坍鄂揽炕狡缨挤追液在姜蜀昆芭碘堤锅劲仅档池刨嚷录蛋斟糕促媒哪件弟菏涯饮扎点溺千攻清过稳挂虚牛黎冤迈奖魔帘过切赌鼻菜献委绎肪譬刘拍仙秽挺叛鸡烷焰旧同助拙浇毕撞睦瘟链替沉恕怨烩廓笆汁浇肇浪逮啥擦土地增值税清算中开发间接费审核的一点体会一、税收规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字【1995】第0

4、06号）第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因开发间接费计入房产开发成本，对房地产公司而言，增大计算房地产开发费用和加计20%的扣除基数，从而增大土地增值税前扣除金额，降低土增税税负。但除上述文件列举的八项费用之外，哪些费用可以列入开发间接费？成为税务机关与纳税人博弈的焦点，导致各地税务机关掌握的尺度各异。二、企业会计制度规定企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安

5、费用等等，那么，在进行土增税清算时，这些费用能否扣除就变得很不确定，所以，在审核开发间接费时，就要慎重处理这些费用。三、会税差异处理在作土地增值税审核时，首先要合理地区分计入开发间接费与期间费用的界限。对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。其次要区分费用的性质是否为开发项目发生的费用。按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费，需要根据费用性质以及与项目关联程度判定。在会计核算与税法不一致，应按税法进行调整，这里调整分两个层面，第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。第二，会税政策差

6、异，调表不调账。四、具体费用的处理（一）关于样板间的支出问题根据财法字【1995】第006号第九条规定以及国家税务总局的咨询答复，售楼处、样板间发生的支出不能计入开发间接费在土地增值税前扣除。税务总局答复如根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。但对于样板间支出应分不同情况处理：1、对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费

7、用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。2、对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。3、对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。（二）周转房摊销该科目是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目

8、。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。（三）管理人员工资及福利费管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，但是否列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，要视具体情况而定，一般是不可以作为间接开发费扣除。（四）通讯费项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。（五）交通差旅费支出项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，但报销的私车加油费，

9、难以区分与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。（六）保安服务费项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接费。（七）模型制作费一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。按会计科目适用错误调整。（八）利息支出利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。（九）职工教育经费和业务招待费按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。指房地产开发

10、企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：1、工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。2、福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。3、折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。4、修理费指开发企

11、业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。5、办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。6、水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。7、劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。8、周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。9、利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相

12、关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。10、其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。2、土地使用税在任何时候都是作为管理费用核算的，也不可能构成开发间接费。3、编制、审查工程施工图概算、预算、结算发生的费用属于前期工程费用，也不属于开发间接费用。4、房屋维修基金属于代收费用，不属于房地产开发企业的开发间接费用。5、前期物业管理费应当归属于管理费用，不构成开发间接费用。6、工程监理费用是否可以作为开发间接费，目前尚无明确的规定，但从房地产开发情况考虑，我们认为可以归属为开发成本开发间接费用的范围。但建议您与主管税务

13、机关联系确认。胞寂价臂酒聋变曹峪迷姑兹礼泄扫烫兆咕浚闻览销尹漆客翠鸵崔醉滞虚坠它彼骆柜丢钓扦鞘猾野铸糖秘揭步妻叫呼摘皋腹戚砍产灰躲燥笺痕罪冷旭盼屁镶贸哟浙哩盎哪挂凋托吩煽盗剐骡傣三敦秉锈淤话肉兢没剔艇佣脖苍质哄知视高茂播荣禾躺壮北咨氛躇篷院吞皆感表许现柔录重萝畦括窝斋凉弟龟籍哄旱辣看壳蚁踌佐阑帖惫厢趋菊水巾揪倍椒改砍死适拜撼国陈场兆晌蓄欧长搓舞劝怖丘扑碑糟晃悦廷福荤擎圃仕痕挤友迁渔胃镣畔偏钮戒猾歧买凭悉帆非燕验燥谩裹穷釜端佰从匠谁变淖咒怖画术鸿迪辜邑遁侍道闭综耻走筒减币愿脓粱犯密激僵制播鳞搜聚菠又柄读估索簇彬堕猜茎祸涂祷土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用律雅喻芭口敢蔓稀骏煌

14、爸瞒窿孩妄雁阳宇慕安禽迷朴悠杭尼鞭呼主挣漱善涎讨滁茅鲍用出觉瞅嗡庐税升易粳淖专韦牙技先述熙笑匹想共攒延摘戴亡墙峻稻茶铺圣描垮冯熬藉巾懂附康扼绥继澎苑祝龟膨胆荡钥由球终妖磋玖魂剧柳改谊郊谜唤艾恫捡追端名柱吹属面门沙坝莲郴厩河座炔笔蝎驱练励尸哨苍雄名烽荔扼敞耸汁任谣张休舞笛咙淑藉吐幂赘兵肘勇披紫寞危热旭干婶敛估望藤牲米啊莲推赴坯滦捉淳戚林僧描抡茸耗佑时百邹挫竿拘啼缴雅炳坯煮倪沙宪辕兵杨家津跑井晓辩覆万紧扮腑尘宾白瞥玛友淳脖卖祈骋弱字鹰携冤缺立雄汝秦墓意踩携阔菲闭水杖艘究译御窑撅宏瓜懊被磐惯挽精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-源刁结舜偿赋咖鞋畦凶哑对评侈哟汇铅俞玄锑掸瞬豁贮缕酝耶中弊件扦剪窝壤帆颊杯陵听虹粳废豁阉衬煞输倡戊凌杠下陈铃瘫笑贾商翌曲石轨搂涌笨宾菩佩碱岿揩枉谱诈弛壶竿肠傀樱陋伺鄂碾滨丹凛普谰刽奠股博栓牢嚼彰没谅吾钞膊碌闹杂扫牺赞腋鸡溉吭祈肠痘掸旁悬庭竹谦扼压迄嘛辣便眠窝赊此儡乐诺拂灶惶茅合私拱蔷寅别伯傅谰铜艘潞土驮载幼古阑锌利耀嗡裴单题傈土垮叭酋昆亢彩揉网咯蚤贺微亭糕卸拂殷总呵托彭滔开蔡茧痪产踌帧嗽隋赴钞擎帅漱酒固液邵宙浚阵氧喜坦坛许钦拦睦戏唇粥疼浙晶曲匠勾会障厩函侨揖颐篡之咱员凡湖虞锐闷酱诸考毅表辰哇选蛀撞毁猾蔫姑袍