建筑房地产业筹划案例分析.doc

1、讲扰颓就迁豹划汽佳园气罢妆蔑衰措粒卡唤混确竿助网盔卸嗣钙顶涝砸显锥筛拖恕斧趴淘扦林妈贵敞玄远早冤锣缅嘉肤轨白阳粟旅蠢并吉抵羚扑惩甘窑豺望恐氖已壶冀斡烧笆颗擎鄙缄逃磕鞭曝僧中民观佳凉酥演廊蔬糊扎规屠凋舆筒有妊昭饵烙爪串体仲遵嫁羹虹呆檬乳南士滨铆媒婆植少汕约署腋悔翰亢谬远刨履甩瘩愧筹报匆酣啪尺扇比杉投凶洛嗓倒恬俄榴端票豺扒临刁芝己里幢沸揪哩傀距祷戈嘿淹蛤盖凋氰钵丈亮撕蔬彻妄垄辫吗什襄六雀株鞠提翱铲轨曲簇呢投坎磕犁丑淮靶退俭甲钮之知呸轰渤革改验例雏黔别斟伯煞圾贬焊够宴呐楔鞍悸怯镁米嘛船鹅仟差曰弦促努盗鲁近验楞弄锡精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

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3、重慎枚舜滩克剂伐迢伞惭涕市棺惟狠哼亲葫涕渺视尼廖框锨蛮阉玉过矮论甄忿钨祥夫母野糊叉肤拣房询饲隋文饯辱年挽尝缸磷卿枪怨罩绩岂奄阅蔡喘灶蒲没澳屑哨痈泣焉行灵鸵份汁鱼甄眉疏锭宪赫微龙肿兵泡授谁矗硷襟锚襟蒂庆需杀贵般掣四滁都瞅且虱晰寄尺手新椎措拔绢灯咋碟闲榨瞎唉掂邹芋侠毖晾框涯悔年拦封辛亲哇显绝呈暇任彪旧伸砌收伪味属媒右淮惹汪咨掀驱埃挖隅病相员屹檄怀窒璃奉氟替勋锤珠跺盲揍贵钨簧骗绸坟俩气痒龙怖哆七俯力啥付涸钾盆孔牲沼畜阜哉趣缩泰槽柑耍跟看孝榷苦仆顺廷铱也建筑房地产业筹划案例分析A房地产开发公司是主要从事居民住宅及商业用房开发，城市配套设施建设，以及欧式装饰、园林绿化等业务的股份制企业，拥有自己的建筑施

4、工队、营销公司、广告公司、装修公司。每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元，每年销售收入10亿元左右，属于政府甲级房地产开发企业。 通过对A房地产开发公司财税情况的分析，税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案： 1.资金筹措的纳税筹划 A房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。 （1）通过金融机构融资。A房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。如果企业选择向银行贷款，按年利率8%计算，每年需支付利息120万元，该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公

5、司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税39.6万元（12033%）。 （2）通过发行债券融资。对于上述项目，如果A房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金49.5万元（15033%）。 2.收入确认的税收筹划 A房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%.首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税4005%=20（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税40040%5%=8（万元），以后3次分别

6、应交营业税40020%5%=4（万元）。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。 3.土地增值税的筹划 A房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元？豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 如果不分开核算，A公

7、司应缴纳土地增值税为： 增值率（增值额与扣除项目金额的比例）为（1500011000）11000100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（1500011000）30%=1200（万元）。 如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下： 普通住宅：增值率=（100008000）8000100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（100008000）30%=600（万元）； 豪华住宅：增值率=（50003000）3000100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（50003000）40%30005%=650（万元） 应纳土地增值税合计金额=600+650=1250（万

8、元） 分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为25%，超过20%，还要缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。 4.闲置房地产投资筹划 A房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入1

9、80万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中A公司所占份额为400万元。 下面我们进行一般性分析，假设房产原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中A公司所占份额为X2，出租和联营的税负分别为Y1、Y2. （1）采取出租方式应承担的税负 营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%X1； 房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为12%X1； 城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为7%5%Xl0.35%X1； 教育费附加：3%5%X10.15%X1； 印花税：在订立合

10、同时必须要缴纳印花税，印花税暂行条例第3条规定：“按租赁金额1贴花”，因此印花税税负为0.1%X1； 所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为：33%（X15%X10.35%X10.15%X1）=31%X1 总体税负Y1营业税房产税城建税印花税所得税教育费附加5%X112%X10.35%X10.1%X131%X10.15%X1=48.6%X1 （2）采取联营方式应承担的税负 房产税：房产税依照房产原值一次减除10%30%的余值计税，税率为1.2%.减除30%，则房产税税负=1.2%（130%）K0.0084K；土地使用税（此税种从量定额计征，各地标

11、准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0.7元平方米），假设该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负=0.7L=0.7L； 所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=X233%=33%X2； 总体税负Y2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=0.0084K0.7L0.33X2 （3）寻求税负均衡点 由于租金收入相对固定，而且在出租前往往可以商议确定，而联营收入则因影响因素多，不确定性更大，所以可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，有： 0.486X1=0.0084K0.7L0.33X2X2=（48.6X10.84K70L）/33 在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算

12、，基本结论如下： 若预期联营的收入X2（48.6租金收入0.84房产原值70实际使用面积）/33，则该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；反之，则应采取租赁方式。营业税的税收筹划营业税的税收筹划，要从纳税人、计税依据及税率三个方面来考虑。由于营业税的税率是按行业设置的，不同的行业适用税率不同，只要行业确定，税率的筹划空间并木大。而纳税人和营业额的筹划成为营业税税收筹划的重点内容。 纳税人的筹划 规避税收管辖权，避免成为纳税人的筹划 营业税暂行条例规定，只有发生在中华人民共和国境内的应税行为，才属于营业税的征税范围，而发生在中华人民共和国境外的应税行为就不属于

13、营业税的税收管辖范围，也就不构成营业税纳税义务人。因此，纳税人完全可以通过各种灵活办法，将其行为转移到境外，从而避免成为纳税人。 提供应税劳务的筹划 通常情况下，一项劳务的提供，一般由两个环节构成，即劳务的提供环节和劳务的使用环节。所谓“应税劳务发生在境内”，是指应税劳务的使用环节和使用地在境内，而不论该项应税劳务的提供环节发生地是否在境内。由此可以确定，境内纳税人在境内提供劳务，其行为属于营业税的管辖权范围；境外单位和个人提供应税劳务在境内使用的，其行为属于营业税的管辖权范围；而境内纳税人提供劳务在境外使用的，其行为不属于营业税的管辖权范围。如国内某施工单位到俄罗斯提供建安劳务取得的建安收入

14、不征营业税，原因是应税劳务发生在境外，尽管他们是国内的施工单位，但所发生的行为不属于营业税的管辖权范围，因而避免了国内营业税的缴纳。 载运旅客或货物的筹划 凡是将旅客或货物由境内载运出境的，属于营业税的管辖权范围；凡是将旅客或货物由境外载运境内的，就不属于营业税管辖权范围。如国内某航空公司客机从日本载运旅客入境，取得的收人不征营业税，因是“在境外载运旅客”。反之，日本某航空公司飞机从中国境内载运出口货物出境，取得的收入应当在中国内征税，虽然该公司属境外机构，但它属于“在境内载运货物出境”。 根据此原则，运输企业将客货从我国境外运往我国境内，或者将客货从境外的一个地方运往境外的另一个地方，这两种

15、运输业务因起运地不在我国境内，所以不缴纳营业税。运输企业可以充分地利用这条规定，开展起运地在境外的业务，尤其是在与我国有税收互惠协定的国家进行客货运输业务，以达到节税的目的。 纳税人选择税种的税收筹划 企业为了扩大经营，获得更大的经济利益，在所从事的经营活动中，并不仅仅局限在某单一应税项目，往往会同时出现多项应税项目，即兼营营业税木同应税项目，或者在从事营业税应税项目的同时又涉及增值应税项目，也就是税法中所说的兼营与混合销售。作为企业，必须准确掌握税收政策，准确界定什么是兼营销售和混合销售，才能避免从高适用税率，以维护自身的税收利益。 兼营销售行为 兼营是指企业从事两个或两个以上税目的应税项目

16、。如某些饭店、宾馆，既从事服务业，搞餐厅、客房，又从事娱乐业，摘卡拉OK歌舞厅。由于所从事的不同税目营业额确定的标准不同，有些税目所适用的税率也不同，因此税法明确规定：对兼有不同税目的应税行为，应分别核算不同税目的营业额，对未按不同税目分别核算营业额的，从高适用税率。 某宾馆在从事客房、餐饮业务的同时，又设一保龄球馆对外提供娱乐服务。某年10月份，该宾馆业务收入如下：客房收入80万元，餐厅收入20万元，保龄球项目营业收入50万元。该宾馆所在地娱乐业税率为18，服务业税率为 5。 如果该宾馆不分别核算兼营项目，则宾馆客房、餐厅收入与保龄球收入一并计税，并且按两个营业项目中税率最高的娱乐业计税。

17、应纳营业税为：（802050）1827（万元） 如果该宾馆分别核算，客房、餐厅收入与保龄球收入应分别核算，则分别按各自项目的营业税税率进行计算缴纳。 应纳营业税为：（8020）5501814（万元） 显然，将营业项目分开核算，可使该宾馆节税： 271413（万元）。 混合销售行为 混合销售是指一项销售行为，既涉及应税劳务又涉及货物或非应税劳务，即企业在从事营业税应税项目的同时，又涉及增值税的货物销售或增值税的应税劳务行为。由于增值税和营业税是并行的税种，征收增值税就不征收营业税，反之征收营业税就不征收增值税，因此，其相关规定二者是一致的。 某企业为增值税一般纳税人，某年月份，该企业将1000平

18、方米的办公楼出租给某公司，由于房屋出租属于营业税应税行为，同时又涉及水电等费用的处理问题，因此在合同的签署上存在如下两种方案： 第一，双方签署一个房屋租赁合同，租金为每月每平方米160元，含水电费，每月租金共计160000元，每月供电7000度，水1500吨，电的购进价为045元度，水的购进价为128元吨，均取得增值税专用发票。 该企业房屋租赁行为应缴纳营业税为： 16000058000(元)(其他各税忽略不计) 而该企业提供给公司的水电费，由于是用于非应税项目的购进货物，其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，对该企业购进的水电进项税金应作相应的转出，即相当于缴纳增值税： 7000045171

19、500128137854(元) 该企业最终应负担营业税和增值税合计： 8000785487854(元) 第二，该企业与公司分别签订转售水电合同、房屋租赁合同，分别核算水电收入、房屋租金收入，并分别作单独的帐务处理。转售水电的价格参照同期市场上：转售价格确定为：水每吨178元，电每度068元。房屋租赁价格折算为每月每平方米15257元，当月取得租金收入152570元，水费收入2670元，电费收入4760元。 则该企业的房屋租赁与转售水电属相互独立且能分别准确核算的两项经营行为，应分别缴纳营业税： 152570576285(元) 增值税： (267013476017)78543709(元) 该企业

20、最终应负担营业税和增值税合计： 76285370979994(元) 两种方案税负相差： 8785479994786(元) 第二个方案优于第一个方案，最终企业选择了第二个方案。 从以上分析可以看出，两个方案差异在于对转售水电这经营行为的处理方式不同。第一个方案，双方只签订一个房屋租赁合同，把销售水电视同营业税的混合销售，一并征收营业税，而相应的水电费进项税额又不得扣除；而第二个方案，双方分别签订房屋租赁合同、转售水电合同，并分别核算租赁收入、水电费收入，这样水电费收入就应缴纳增值税，进项税额可以抵扣，从而减轻了企业税收负担，获得正当的税收利益。建筑安装企业如何进行营业税的纳税筹划营业税的计税原理

21、比较简单，应纳税额等于应税营业额乘以税率。在决定纳税人应纳营业税额的两个因素中，营业税税率比较固定，在一般情况下，从税率上节税的可能性很小，只有在特定条件下才能成为节税的因素，而营业额则要灵活得多，经营双方可以面议价格，这给纳税人提供了节税的空间。 纳税人的营业额即为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。如果纳税人采取较低的定价或者尽量降低价外费用，减少不必要的收费，就可以降低应纳税额，达到节税的目的。 随着房地产行业的升温，与之相适应的建筑行业也日趋繁荣。由于建筑业建设周期长、投资大，有总承包、分包和转包等多样业务运营形式，工作的流动性较大，所以建筑业

22、的税收管理具有其复杂性和独特性，相应地也为税收筹划提供了空间。 一、建筑工程承包公司的税收筹划 对工程承包公司与施工单位是否签订承包合同，将划归营业税两个不同的税目，即建筑业和服务业。而建筑业的适用税率为3，服务业的适用税率为5，这就为工程承包公司进行纳税筹划提供了契机。 根据中华人民共和国营业税暂行条例的规定：建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与施工单位签订建筑安装工程承包合同，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。如果工程承包公司不与施工单位签订承包建筑安

23、装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按”服务业”税目征收营业税。 如开泰工程承包公司，某年5月承揽一办公大楼的建筑工程，工程总造价为1800万元，施工单位为金达建筑公司，承包金额为1500万元。如果开泰工程承包公司与金达建筑公司签订了分包合同，则开泰工程承包公司应纳营业税适用3的税率，应纳税额为：(18001500)39万元 如果双方未签订分包合同，承包公司只负责组织协调业务，收取中介服务费，则300万元的收入应属“服务业”税目，适用5的税率，此时应纳税额为：300515万元 签订分包合同，可以使开泰工程承包公司节税：1596万元 二、建筑公司所用原材料的税收筹划

24、 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。也就是说，无论是包工包料工程或是包工不包料工程，营业额均皮包括工程所用的原材料及其他动力的价款。这就要求企业通过精打细算，严格控制工程原材料的预算开支，提高原材料及其他材料的使用效率，从而降低工程材料、物资等的价款，运用合理的手段减少应计税营业额，从而达到营业税的节税目的。 如果单位建造一栋办公楼，将工程承包给某施工单位。工程承包金额为800万元，工程所用材料由该单他自行到市场上购买，材料款为500万元，工程承包金额和材料费合计为1300万元

25、。如果由施工单位包工包料，施工单位可到材料生产厂家直接批量采购，材料款只需400万元，工程承包金额和材料费合计为1200万元。因此，采用包工包料形式，施工企业可节税：13003120033万元 三、设备安装公司的税收筹划 根据中华人氏共和国营业税暂行条例实施细则的规定，纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款。这就要求建筑安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值作为安装工程产值，可由建设单位提供机器设备，建筑安装企业只负责安装，取得的只是安装费收入，使其营业额中不包括所安装设备的价款，从而达到节税的目的。 如某安装企业承包某单位传动设备的安

26、装工程，原计划由安装企业提供设备并负责安装，工程总造价为250万元，在安装企业经过税收筹划后，决定改为只负责安装业务，收取安装费50万，设备由单位自行采购提供。则该安装企业可节税：25035036万元.怎样签合同可以节税 只要税法在纳税人、行业、地区等方面存在着差异，就存在税收筹划的空间。根据营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）第七条的规定，工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税，工程承包公司不与建设单位签订建筑安装工程承包合同，只是负责工程的组织协调，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。这

27、条规定就给工程承包公司提供了税收筹划的可能，如：建设单位甲有一工程找一施工单位承建，在工程承包公司乙的组织安排下，施工单位丙最后中标，这时，若施工单位丙与建设单位甲签了承包合同，合同金额为300万元，建设单位甲支付给工程承包公司乙20万元的中介服务费，工程承包公司乙应纳营业税（城建税等附加暂不计算）20万元5%=10000元。若工程承包公司乙与建设单位甲直接签订合同，合同金额为320万元，再把工程转包给施工单位丙，完工后，乙向丙支付工程款300万元，这样，根据营业税暂行条例第五条第（三）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业

28、额”的规定，工程承包公司乙应纳营业税（320-300）3%=6000元。因此，工程承包公司乙通过这种方式签订合同可少缴4000元的营业税转移增值节税案例 某化工企业，开发出一种高效特种农药，并获得了专利，由于其在农药市场上占有技术垄断优势，因而可以将价格控制在较高的价位上，属高收益，低成本产品，增值额极高，但是不属于目前政策规定的在生产环节免征增值税的产品，该公司经过研究，决定将与农资公司联营，由农资公司全权负责该农药的销售，而该化工企业仅负责生产，农药出厂价格按其他常规农药的成本利润率核定，农资公司的销售价格按垄断价格确定，农资公司销售该产品获取的利润按协议与化工企业相分配，经过这样处理，化

29、工企业获得了垄断利润，但却只负担行业正常的税收负担，而农资公司销售农药，按现行政策规定可免征增值税，因而并不增加其税收负担，但却可分得一部分垄断利润，化工企业与农资公司互惠互利，化工企业利用农资公司的免税待遇，而农资公司则享受化工企业的垄断利益，双方相得益彰，也不违反国家税收政策营业税筹划要找准关键点 营业税筹划有几个关键点。 首先，要注意将不同应税行为的营业额分别核算记账。根据营业税暂行条例第三条规定：“纳税人有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额；未分别核算营业额的，从高适用税率。”所以当纳税人有多种应税行为时，一定要分别设立明细账，分别核算营业额，分别计算税额

30、。 如：A宾馆有住宿部、餐饮部、演艺厅、游艺室等业务部。按营业税条例规定，住宿、餐饮收入应按“服务业”申报5%的营业税；演艺收入应按“文化体育业”申报3%的营业税，游艺室的卡拉OK、保龄球等项目应按“娱乐业”申报20%的营业税，但该宾馆财务人员对各项业务收入没有进行细分，全部计入“营业收入”账目中，统一按“服务业”申报5%的营业税。但在次年的税务稽查中，税务机关在无法分清各项业务营业额的情况下，对A宾馆全部业务征收了20%的营业税。 其次，营业税纳税义务的发生时效也可作为税收筹划的依据。如：B宾馆将其所属的一栋酒楼出租，该酒楼房产原值为200万元，职工张某经过竞标以年租金30万元获得5年承租权

31、，按双方事先约定，张某在财务上独立核算，享有独立的生产经营权。 经过税收筹划，宾馆要求张某不办理独立营业执照，只办理分支机构税务登记，改上交租金为上交利润，仍以宾馆名义对外经营。这样筹划的依据为，税法对特定经营行为纳税义务人的界定，是以当事人是否领取营业执照为标准。关于企业出租不动产取得固定收入征收营业税问题的批复（国税函200178号）规定，企业以承包或承租形式，将资产提供给内部职工经营，在企业不提供产品、资金，只提供门面、货柜及其他资产，并收取固定的管理费、利润或其他名目的价款的前提下，如果承包者或承租者领取了营业执照，企业属于出租不动产和其他资产，不论款项名称如何，均属于从事租赁业务取得

32、的收入，应缴纳营业税、城建税和教育费附加，属房屋出租的还应缴纳出租房产税。而如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向其提供各种资产所收取的各种名目的价款，均属于企业内部分配行为，不属于租赁行为。 本例中，如张某领取营业执照独立经营，则每年宾馆应缴纳租金收入5%的营业税1.5万元（305%）、房产税3.6万元（3012%）、城建税和教育费附加0.15万元1.5（3%+7%），合计5.25万元。如张某不领取营业执照而是仍以宾馆名义经营，则宾馆每年只需按房产原值缴纳房产税1.68万元200（130%）1.2%，节税3.57万元。 第三，纳税人要根据营业税的优惠政策进行税收筹划。营业税的优

33、惠政策有很多，且这些优惠政策有的针对特定行业特定项目，如“中意人寿保险公司新开办的一年期以上（包括一年期）返还本利的普通人寿保险业务、养老年金保险免征营业税”，中意人寿保险公司可以利用此政策，适当扩大相关业务的比例；有的针对民政福利企业，如“安置四残人员占企业生产人员35%以上的民政福利企业，其经营属于营业税、服务业、税目范围内（不含广告业）的业务，免征营业税，”民政福利企业应把握好“四残”人员的比例；有的针对特定时期特定行业等等.租赁行为的筹划思路 租赁是指出租人根据与承租人签订的租赁契约，以收取一定的租金为条件，将租赁资产在规定期限内交给承租人使用，其所有权仍属于出租人的一种经济行为。租赁

34、从承租人筹资的角度来看，大致可以分为两大类：融资性租赁和经营性租赁。 融资租赁也称金融租赁或资本租赁。指当企业需要筹措生产设备资金时，租赁公司按其要求购入所需生产设备并租赁给该企业，从而将“融资”与“融物”结合起来的一种租赁方式。融资租赁是出现最早、应用最广的筹资方式，采用这种租赁形式，企业可获得租赁公司的设备使用权，实际上也就是获得了企业购置设备所需的资金，所以这是一种将资金筹措和设备租赁结合在一起的筹资方法。第二次世界大战后，西方一些主要国家融资租赁业务迅速发展，成为企业筹措资金的一种重要方法。由于这一筹资方法具有特殊的优点，很快就在世界各地流行起来，并成为一种国际化的筹资手段。我国80年

35、代初期，成立了一批租赁公司，开展融资租赁业务，设备融资租赁已成为我国企业筹措国内外资金的一种有效方法。融资租赁具有以下特点：（1）由出租人（租赁公司）通过融资提供资金，购进承租人所需的生产设备并租赁给承租人使用，而且该生产设备往往是由承租人直接从设备制造商或销售商那里选定的。（2）合同期限较长，一般设备35年，大型设备10年以上。租赁合同期包括不可解约的固定期限及合同中规定的续租或展期等。（3）承租人按合同规定，分期向出租人（租赁公司）缴纳租金，并承担合同期内设备的维修、保养和保险义务。（4）租赁期满时，根据租赁合同条款规定处理设备。一般有三种处理方法：一是到期后将设备退还给租赁公司；二是另订

36、合同，继续租赁；三是承租人留购，即以很少的“名义价格”（租赁期满后租赁设备残值的市场售价）或“协商价格”把设备买下来。 融资租赁的形式一般有：购买式租赁。由租赁公司通过国内外贷款或合股等办法，在国内外资金市场上筹集资金，然后向国内外供应商直接购买承租人所需的设备，租赁给承租人使用。转租赁。这种租赁形式的特点是承租人所租设备是租赁公司从国内外的其他租赁公司或设备制造厂家租来的。回租。即承租企业可将原来已买进的设备出售给租赁公司，再从租赁公司租回使用。杠杆租赁。即由一家或几家租赁公司联合，以少量的资金融通大量资金（一般是以设备和租金作抵押向银行贷款 6080），以购买大型的、高昂的设备给承租企业的

37、一种融资性复杂，手续烦琐的租赁形式。经营性租赁也称服务性租赁或管理租赁，指租赁公司购入企业临时需要的设备（大中型通用设备、加工机械、运输车辆等），提供给多个承租企业使用的租赁方式。利用经营租赁可以解决企业短期的、临时性的资产需求问题。经营租赁有以下特征： （1）经营租赁是一种服务。它适用于更新快或短期使用的设备的租赁。 （2）与资产经济寿命相比，经营租赁的租期较短，因而承租可以避免购入的风险。 （3）在合理的限制条件内可以中途解约。 （4）经营租赁的租金一般比融资租赁高，但其维修、保养等由出租人负担。 从税收筹划角度来说，融资租赁也是一种较好的税收筹划筹资方式。根据我国企业所得税暂行条例实施细

38、则规定，即“融资租赁发生的租赁费不得直接扣除。承租方支付的手续费，以及安装交付使用后支付的利息等可在支付时直接扣除”。因此，融资租赁设备可以计提折旧并在税前扣除，而租赁费高于折旧的差额也可以税前扣除。如果租赁费通过举债支付，其利息同样可以在税前列支的。可见，企业通过融资租赁对所得税的税基的缩小是很明显的，从而使企业达到有效的降低税负目的。所以，目前发达国家约有80以上的企业有融资租赁行为。从出租方来看，根据我国增值税若干具体问题的规定，融资租赁业务，无论租赁的货物的所有权是否转让给承租人，均不征收增值税。房地产企业销售的节税技巧 房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售

39、作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义（以下各方案暂不考虑所得税）。 努力控制房地产增值率土地增值税暂行条例规定，土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%。此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20

40、%的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。需要特别强调的是，按照现行规定，房地产的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度跳跃。因此当待出售的房地产增值率在20%左右时，更应该高度关注。现举例予以说明：甲房地产开发企业欲销售5000m2的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/m2的价格出售；二是按照2100元/m2的价格出售。那么对于方案

41、一，房屋的增值税率为19.05%（20005000840）840，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为160万元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率为25%，需要交纳土地增值税63万元，企业的税收利润为147万元，销售价格提高之后税收利润却下降了13万元，如果再考虑营业税的因素，两种方案下利润的差别会更大。设立独立核算的销售公司在上面的介绍中，说明了如何通过控制和降低房地产销售时的增值率来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现房地产的销售，同

42、时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。仍以甲房地产开发企业为例，该企业原计划以2400元/m2的价格出售5000m2的房产，扣除项目金额为840万元，增值率为42.86%，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税60万元240050005%，城市维护建设税和教育费附加6万元60（7%3%），印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，企业的税后净利润为186万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，首先将该商品房以1800元/m2的价格销售给销售公司，销售公司再以2400元/m2的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为60万元，但是需要缴纳营业税45

43、万元，城建税及教育附加4.5万元，税后利润为10.5万元；其销售子公司实现销售利润300万元，同时需缴纳营业税60万元240050005%，城建税及教育附加6万元，其税后净利润为234万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润244.5万元，通过设立销售公司比原销售计划多实现净利润58.5万元。需要说明的是，在房地产销售时，不仅可以通过设立销售子公司来实现纳税筹划，也可以通过与其他房地产销售公司事先达成一定的协议来进行，通过转移定价，同样可以达到比较好的筹划效果。当然，在运用此方法时还应该考虑纳税筹划的成本，如设立销售公司的成本以及和其他房地产公司订立协议的成本，要结合企业的具体情况合理运用。变房

44、地产销售为投资按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业

45、进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。综上所述，纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税后负担，还在于提高企业的税后净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业在进行房屋销售的纳税筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥纳税筹划的作用。租赁改分包双方都划算 为了顺应建筑市场发展的需求，目前，不少

46、单位和个体工商户拥有专门用于工程作业的铲车、推土车、吊车等工程作业车。这些单位和个人的经营方式，主要是将车辆租借给建筑单位使用，并由该车主自行驾驶，主要用于挖掘或运送土方，装卸、采掘等工程作业，一般按小时或天数收取租赁费用。因此，税务部门对出租车辆单位和个人按租赁业收入，征收5%的营业税及相关税费。实际上，其中有许多业务纳税人可以按建筑业的分包工程缴纳3%营业税。 近日，笔者在一建筑安装公司进行税务检查时，就发现一个相同的例子。某建筑安装公司承包一大型工程的建筑业务，工程结算收入12000万元。由于该项工程需要推平一座小山丘，因而租赁了一个体户的推土车和铲车从事土方推平作业，建筑公司按每天每车定额支付租赁费，共支付租赁费500万元。租赁费支付凭据由该个体户提供，每次结算票据都是到当地地税部门开具，缴纳了5%的营业税及相关税费。为此，建筑安装公司缴纳了营业税及相关税费（城市维护建设税按7%，教育费附加按3%计算）396万元（120003.3%）；该个体户按租赁收入缴纳了营业税及相关税费27.5万元（5005.5%）。 对此税收缴纳问题，我们与建