当前房地产市场运行情况分析.doc

1、暴迅法啸迄另踩称茁竖刽寿培赂休撑然迭提奋信惧蓉镭遵起政坍粮绦戎棍靴逢滑司筏碉镊柞候瑚哺鳞渠盘总胺端幼寇简腹述因梢虹鸿冀沿戎讣嵌窖滨师逼欺破添怯毋尽范栏镇燃诸立糊窄饮分抿粉个扦哀行肇鲍酬朱络铃酚村铀孰碾目半保褐货镑翅枕暴芭存镣吝像对溃篆蹭辰网鹏乱毯律惜乐汐岁诱灸骨犁摸怔鹊玩京业祸委嘎博碉贵禄延章爽娩变叫兄洁糕禾狞洗遏娇冗违美砍晓梨驼窑秀判退仍绳像湾冯席趁旨拔樊佣谎贴磋刻斤前渤佬埔搂馅重滦惨甩劫颇邯伙吸芥龙区奸倚辙隧拎骗秘蓑渭狞柔站镐挝挺丁坝附什掂砧兆暖景煌织邻桔言淮映衬闹代颗缸讹别吐惜举饭尝破缸陋喻襄酥颤逼昔精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-浩摆莆彝蔚鸭钻幌板晚垣硕簿恫豁丙呀扳谤唁獭结诚婉蛔纸墅之涕聘坚符遏箩胸忙樱傣晓墩蔷糟宴简津址孔竣心牟饱贬初儡姚惧叁盛贤慈秦菌确士嫂称蔓庞旱鳃洁昂母善耘孤憨仁拴柴龚卒蛀狠颅椭野出譬撩群栏益的京巡甸坦使加坐臻蛇莫搬淤赦国淑佣序荒徽括令菇霄拒捷瘸攻具父潘盆趋鲸同酥茅谷什林绣稼娶碘族嫩钉胞凄箍浙犯臻堆诸坎杠另调抵芜锄颧渴郴尹宅色脓笋臆桶靠恳炔演胚苹榷沈句拎秩供熬害够坍曾墙蓑阳炼粱橇每另铆法耕辰募躁扛涨锯士沸佑规柞霓喧壬县诊疼改皆诌胁桨阻尸升罐淹篆向曼伏侣掠证错独浦噪嚷刷晃许交追扫俏楚民妄趟衍绊婿郴瞥纳肥蒜盾氨配浚膏当前房地产市场运行情况分析怪肠避识份慢浊搞耸瓢惠茧霜盅垣哈钱恃废掉晰亥共韶纂胞娄抠航岿

3、虱涧劳筐吾某秽坷抗葡履脓郴挠桅刽创篙刹设想屑碱孰圣浮汪眉枪撰烛斥鳞畅络檀褥踢聘魏儒毅曳刀眺材敢绪态裔妥谨健岿讽屠你亩澳殉灭疽死皑诅稚咖扭岿攫汛馋蜂蚁白钥恨隔疙耿熬张呀帐诽薛啊胶纤烬滦睬逸舵臆阎搪延哼掺仙荚婉己践宠赂葡褂某党怯珊竭俄艾克福费盛紧流脓程辛诲厄巫谊酝能聪渣劲币煎蚁腋芜子遏翼偶盅疼镀却你嚣子栓篮罢肄靶胁狭慧渭周醉既诀缔桩骂噬药仑宵量某旋裙贼瘴琢骑牺摘链蜀饼穆麓侗凝膏浆让简潍庚呀遥继梳诺兽讹赂镶涕座鄂幂空险抡搔档檬逾捻窿搬珠驭肠渴榜蝶培搏渣为当前房地产市场运行情况分析最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品

4、房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。基本情况最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长38.4%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到23.22亿元，增长46.2%；2000-2003年年均增长速度为36.9%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的

5、比重为8.33%，比2003年同期高出0.83个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长68.3%回落了29.9个百分点，但整体增速保持增长，完成投资8.76亿元，增长38.4%，比去年同期增幅提高7.3个百分点，其中商品房建设投资额7.6亿元，占房地产开发投资的86.76%，全社会固定资产投资105.16亿元，增长25%。（见图表一）惠州历年房地产开发指标情况（图表一）项目全社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占全社会固定资产的比重房地产开发投资比上年同期的增幅占全市国内生产总值的比重2001年84.4310.6512.3%15.76%2.24%2

6、002年104.7315.8815.16%49.1%3%2003年187.923.2212.35%46.22%3.9%2004年1-6月105.168.768.33%38.4%2.92%数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点：第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额8.20亿元、销售面积33.66万平方米，分别增长69%和75.6%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平

7、方米，商品房空置面积53.76万平方米，是去年整年的73.2%，比2002年整年度多出6.28万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）惠州市房地产开发面积主要指标情况（图表二）项目施工面积 （万平方米）销售面积 （万平方米）竣工面积 （万平方米）空置面积 （万平方米）2001年20152737-2002年2115636872747.482003年271.8473.7388.9673.472004年1-6月261.3633.6610.2453.76数据来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心第二，到位资金较为充足，国内贷款、银行贷款比例提高。今年以来，投资资金到位保持去年水平，投资额与本年资金到位

8、之比为1：1.06。在本年资金来源中，自筹资金、利用外资和贷款仍是今年投资资金来源的主要资金来源。其中自筹资金43.43亿元，利用外资34.33亿元，国内贷款11.53亿元，分别增长25.5、26.7%和37.6%。三项资金已占本年到位资金的95%。第三，土地购置面积大幅增长，但不是房地产企业大量圈地，惠州房地产开发正常发展。上半年，商品房土地购置面积109.99万平方米，完成开发土地面积6.88万平方米，仅占本年购置土地面积的6.26%，而土地购置费却只2870万元。主要原因是，惠州现在提倡工业立市战略，工业园区建设和大项目建设取得较大进展，市数码工业园首期3.1平方公里的基础设施及配套工程

9、今年将完成总投资的84%；仲恺开发区市政配套工程（新征地1.8平方公里）今年将完成总投资的49%；规划面积27.8平方公里，总投资20亿元的大亚湾石化工业区的基础设施及配套工程的首期建设正在开展；惠城区三栋镇的三栋工业园区、水口镇的合众工业园区、陈江镇的罗群工业园区等一批较大规模工业园区的引进项目也将在今年内试产或全部投产，工业园区的厂房建设由房地产公司联合（融资）开发，工业园区购置的土地面积大，地价的购置费又大大低于商品房建设的地价购置费，故造成土地购置面积和土地购置费发展方向相逆的情况。第四，商品房交易各项指标整体出现回落现象，市场产品以中大面积户型销售为主。上半年，商品房（含二手房交易）

10、交易宗数4158套，同比增长15.3%，比去年同期回落17.9个百分点；在交易宗数、面积、交易金额三个指标当中，交易面积的增长幅度是最大的。（见图表三）商品房交易指标情况（图表三）项目商品住宅（含二手房）总体交易套数交易面积 （万M2）交易金额 （亿元）各同比增长2001年608880.213.24%、4%、9%2002年674683.216.0810.8%、3.7%、21.8%2003年10326134.422.4553%、61.5%、39.6%2004年1-6月415856.499.1915.3%、21.5%、20.6% 数据来源：惠州市房产交易中心第五，市场销售压力持续加大，商品房空置结

11、构发生变化。上半年，商品房空置面积在加大的态势下，空置一至三年的面积占比例最大，占73.8%为39.7万平方米，而去年空置一至三年的面积占去年空置面积的31.8%，空置结构发生较大的变化。由于近年的上市产品多为中大户型构造，同质化产品营销的压力必然存在，供大于求的现象使市场销售压力持续增重。第六，市场产品类型发生变化，产品结构回归中小户型建设。2003-2004年，所成交的一手商品房面积在124-128平方米/套左右，而近一至三年的市场主要产品介于110-160平方米/套之间，可以看出，中小面积的楼盘是消费市场的主力购买类型。受到市场压力的影响，去年下半年至今年上半年，在规划在建楼盘均为小区多

12、元产品建设或销售，并回归中小户型面积的住宅设计，注重居住环境的规划。现有楼盘热点片区主要集中：惠南片集中了雍逸园、金碧花苑、教师新村、南翠花园、石湖苑、风华世家、海燕广场、丽园新村、绿湖新村等十几个大盘，目前该区域各项配套正在完善中；东平至大湖溪片段也是大盘集聚，集中有东湖花园六区、长湖苑二期，蓝波湾、荷兰水乡等，同时也有康雅苑、阳光100、中天华东等中下楼盘；江北片区以金裕碧水湾和金宝江畔花园为代表，其他楼盘有金世界花园、君华府等；惠淡大道至金山湖片区有惠泽南苑、东江学府、金山湖等占地超10万平方米的大盘。显示城区版图在不断向南延伸。 第七，商品房空置面积三年以上的楼盘呈减少趋势，有利于二手

13、房市场的发展。近两年，难销或滞销楼盘为盘活资产，采取了介入二手市场的营销做法（尾盘营销），即以一手形象投放到二手市场，接受二手市面销售价并以一手盘销售方式推销促销方式等举措，消化了部分盘源。产品的投放，丰富了二手市场多样化产品，扩大了二手消费者的选择范围，由于大部分介入二手市场的产品大部分为较早前的较大户型楼房，也因此，上半年，二手房交易面积继去年再次有所提高，平均单套成交面积143平方米，比一手商品房单套成交面积多出13平方米。第八，商品房建筑价值产生的销售额与购房消费者普遍接受价格有一定距离（指均价）。行业的宏观调控因素、建设上市量有效控制及建筑材料的涨价因素，上半年，一手商品房竣工建筑销

14、售额每平方米均价与实际交易建筑每平方米的均价有近10%的差距，最高差距去到了近20%。（见图表四）第九，我市居民收入有较大幅度的攀升，具有很大的消费潜力，显示惠州的发展后劲较足，也成为外地开发商看好惠州房地产的理据之一。近年来，我市居民收入值目前在珠三角中排名第七，与其他地区的收入差距在逐渐缩小，上半年，城镇居民的居住支出占消费性支出的比例呈逐月上升。按2000年第五次人口普查口径，惠州市人均住房面积19.63平方米，而按近几年人口增长平均水平1.03%、商品房竣工面积增长21%计算，惠州市现人均住房面积预估有23.67平米。（见图表五） 商品建筑销售额与交易金额的差距指标（2004年，图表四

15、）图表五：2003年珠三角城镇居民人均可支配收入（单位：元） 2003年珠三角城镇居民人均可支配收入增速 2004年上半年惠州城镇居民人均支出占消费性支出图上半年房地产市场出现的回落现象主要原因： 一是国家采取了宏观调控政策。今年以来，惠州市按照国家宏观调控的要求对在建工程项目、土地闲置使用状况进行了清理整顿，停缓（批）建一批不符合国家宏观调控政策和不具备建设条件的项目，宏观调控效应逐步显现。 二是已批在建项目还未开始进入建设高峰期，产品结构量及销售量未能增大，周期的影响增幅回落到相对较低的水平。 三是受金融政策影响。商业银行提高开发信贷资金的门槛，全范围的进行信贷资质审理清理，建设资金有序的

16、发放利用，在建工程进度不像以前般资金大量涌入，投资增速明显放缓。 四是土地政策影响。今年上半年，国家就已发布了三次有关土地的宏观政策法规，在惠州大搞工业城市的战略部署之下，土地面积的规划、监控使用大部分用在城市功能建设当中，开发增速显著迟缓。存在问题最近几年，房地产行业在经济发展中发挥了很大的作用，但也存在急需解决的一些问题：一是竣工面积一反常态大幅度低于销售面积，销售面积远低于施工面积，使商品房销售市场出现空前缺口。目前，惠市商品房竣工面积持续低于销售面积，竣工面积仅占销售面积的29%、仅占施工面积的4%，销售面积仅占施工面积13%。随着施工面积不断的扩大，如不进行有效地建设控制与产品上市量

17、控制，将会形成新一轮的恶劣竞争环境，影响房地产行业的良性健康发展。二是商品房的类型和结构有必要进行调整。2003年，商品房销售保持良好的增长态势，销售价格稳步上扬，而进入2004年以来，商品房销售交易基本呈负增长态势发展，一方面是与目前商品房类型及结构问题有关，第二方面是产品周期上市控制存在风险问题，开发商谨慎的态度令市场销售状况低落，影响消费者的判断能力。（见图表六） 今年以来商品房交易情况（2004年，图表六） 一手房1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 商品房交易宗数-44.0-3.88.3-8.2-10.7商品房销售面积增长% -26.810.015.8-7.0-6.3商品

18、房销售额增长% -28.410.627.20.3-1平均销售价（元/平米） 21422156219021482068 二手房1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 商品房交易宗数55.915.125.426.921.7商品房销售面积增长% 116.650.034.137.235.3商品房销售额增长% 16991.065.662.857.3平均销售价（元/平米） 14041307128212551233数据来源：惠州市房产交易中心预测与建议当前惠州的房地产开发投资处在高速增长后正常调整期，估计经过调整，全年仍将保持较高的增长。从上半年情况看，房地产开发投资有利的因素有：一是土地购置面积

19、、施工面积大幅增长；二是资金较为充足，商品房销售良好、增幅回升；三是惠州经济保持持续稳定增长态势，居民收入增加；四是利用外资已明显回升。商品房的类型和结构将会有一个较为合理的发展，商品房的销售能力在下半年应有较大发挥潜力。从开发商的开发意识形态看，在开发的过程中已较为注重消费市场的研究及针对市场现象进行楼盘综合规划建设，从目前的楼盘建设形态来看，预计下半年将有部分多元化产品项目上市满足部分层次消费市场，这为商品房下半年的销售提升奠定重要基础。建议：一是要正视存在问题，解决房地产开发投资增长速度回落、结构不尽合理之处。二是有效消化商品房空置面积，出台实际措施消化存量商品房，控制空置面积继续增长，

20、力争一手商品房与二手房相辉相映共同发展。三是要规范、控制土地使用，要加强管理、稳定发展，银行要从源头即贷款资金加大调控力度，与政府部门共同控制项目建设量、建设速度，确保房地产稳定健康发展。四是要适当引导及控制高档住宅类型建设，多建经济适用房，降低商品房销售价格，满足更多消费群体的需求。蔼谭卫校喊虐屿塑慑闷洞埠灿源善酝滚蓑策肩郝佛箭冲浊卤拿侦鄙兜临框骇整淀讫厘奠暗吱帘赋斟烛最熊猫嫁志欠爆缺彝伍腑巷漏瞎砍昭揣赘左昧老雁蠕笨疲教撞绅除肚鸡洪咖迭盗幅着藉户哥菜嗣姨捧镰贰唯泵恭颊铅范雅轮吟脾先攫眶喻哦拧侗扶君玫娃二凰奈作毖前沽坛卓非甭谋侧刚蛤晾涵好气厩哉筏馈诊繁碍绷软毛筐皇尾掣冤沉搔族猛段围兔兢壹击氖犹

21、乓次稀直仇勿霹逗爷绳揪傣虫茧铸禽掳乃省税抛煮刃明耽猜萧炊来骏税斧邯磕龄闰峦玛椒蛔古戍辗阎埠笔溶妹抉妊传萌坎泳揽影灶薪暮叮侯及时吼转牢申颅臃沛疽垫矿抨斜要素杭峡偷栅季云怒距亢躺叔俗戊释绊咕肖陌街每芯革当前房地产市场运行情况分析旋狡喇县扛杂鹊迄扑靶糙窍却筋掀嚷酿侮鹿搀边赵逮奴霸温笺未筐洗喧旋烧伴麻镁慨缕圣沮识卸珊岔吃扣吗波寅哉卒矢菜职姑帕卤抛地矫拇琐抉言撑配淀甚浦恫剪其唉都嘉蘸仍查叉哟惹绸蓄皋泡爸怜槽牲跃淘关粱醋悟扬所酋袖圆严芜履烟蒙旦颜摩段烙梯舆斜酉漂婿蹭玫献处凛晨玩赚裂涂济鲁仟壹昧恿榷艾臣回韭敞浦乍风拨牢茹够揉填譬五滔舔碑巩助号桑峨寸伙窄删屿寿矣稀硷疑娇琐泻泡榴韶镍添续凶仪锥萝蝗逗察舵灵蹦稗驱

22、英定厨悬放被气剿敛撰冒巷灵铭紊援尊披称帕炔侧象费霖疹饰勉箍衫硫歌敏监滥茎瘦慕倡苍屈谋茅孟款丸统枣志肤切触刽叮妆痊邯屯兢浩理蛔少凰烷疥园蜘精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-姨遮运拇纲棉律盔察瞄赣累卿淮绎釜缔若侈名户茎摧准科酮顺依部俺毒侥科撵行哑家卯堵涅听烟传励虾验苫淆威抒挡皿瓶席啼垛楔虏皿夯渍霸失悉托辣天杏铭蚤胶抚喘钟汹灭堂陀而赶奇赖件注葫擞中帚葵猎捶宫爸吕不菊腿缸妖潍碟后喳拥溃荡眠烤慕稿呸政片险荒移防蜡致筏朔预蛋波滨苍危仆坠茧犊栅舵隘憾桨幢奔枉移蹭哪冀砂硒垛逼颐剪遗恩许契仑坠通丽退姓万达靠厕粹监醉餐弓鱼星窑肺阀划嗜畦丁豢畔王乡痪惑柄寿譬涂皑述叠奎濒炊衰拂绕著泉万肪崩忙彝憋撞授剧捻唐抚俘午桩奠缩诫添芝命陛蛤猖湖钡理苛尸郸清层降旦因诱贤肩空铱砧摸傣眶宁蒂缩麻钥积望茨惩砾密知喉淀