我国房地产商业化进程的经济政治周期以及房地产投资项目风险控制分析.doc

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4、期与房地产发展周期密切相关 事情的发展或运动遵循连续重复的规律，连续两次以上出现所耗费的时间就是一个周期（如昼夜、年月等等） 经济学家们通常用周期性来解释经济的运行情况，但如果一个国家并没有实现真正意义的市场化经济时，就会随时运用行政手段来调节市场。那么使用非市场化的调控手段对经济干扰的办法，就已经不是政治经济，而是经济政治了； 这是目前的现状。 二、中国经济的政治周期与房地产发展周期相关性 （1） 1983年在农村土地家庭联产承包制的改革之后，城镇改革也随之跟进。 （2）1991年初，邓小平的南巡讲话给中国的改革添了一把火，让中国的经济从低谷在一年多的时间内迅速反弹，并且在投资的高速增长中推

5、动了中国改革三十年中最高的通胀率。但是1993年6月的“釜底抽薪”再一次用信贷管理手段来控制了投资规模的增长，在物价下降中出现了19961997年的通缩并且碰上亚洲金融危机。19961997年中国经济下滑的同时，全国房地产行业出现了全行业连续两年的亏损。 （3）1998年，在朱镕基总理的主导下，用住房私有化和工资中的货币化分配再一次靠房地产投资带动中国经济从低谷走向了高潮。 （4）顺时的经济之车没有运行多久，2003年中央又用关紧两个闸门、收紧地根与银根的一系列强制性干预手段下发了“土地招拍挂制度”“严守十八亿亩红线”“121号文件”等方式对房地产和整个中国经济进行打压。 （5）2004200

6、7年，又连续数年出台了无数套号称组合拳的文件，先是抑制投资、后是抑制需求，不但加税限制二手房交易，也提高利率与信贷门槛，直到让中国的经济掉头向下，才不得不于2008年又重新改变经济政策，从打压转为鼓励，再一次希望用房地产投资挽救中国和世界经济。2、3月份开始放量、上涨。 （6）2010年的2月27日，温总理接受中国政府网和新华网联合专访与网民在线沟通。 以上是改革开放以来，中国经济每隔三到五年必有一次调控的真实历程，过程中大都又以房地产作为诱因。作为房地产行业的从业士，应该关注国家宏观政策的走向，也才能更加了解所从事的行业与国家经济的运行规律，增强从业信心。 三、结合目前中央工作会议精神看政治

7、影响经济的轨迹 近10年来的中央经济会议基调 2000基调：加强和改善宏观调控 2001基调：扩大内需 2002基调：继续实施积极财政政策和稳健货币政策 2003基调：保持宏观政策连续性 2004基调：巩固宏观调控成果 2005基调：继续搞好宏观调控 2006基调：国民经济又好又快发展 2007基调：控总量、稳物价、调结构、促平衡 2008基调：保持经济平稳较快发展 2009基调：转变经济发展方式已刻不容缓 2010基调：调结构、促消费 近10年来中央经济会议的主题 2000主题：加强和改善宏观调控 2001主题：扩大内需 2002主题：继续实施积极财政和稳健货币政策 2003主题：保持宏观政

8、策连续性 2004主题：巩固宏观调控成果 2005主题：继续搞好宏观调控 2006主题：继续稳健财政政策 2007主题：实施从紧货币政策 2008主题：保增长，促发展 2009主题：调结构稳增速促转变 2010主题：保障民生，稳定物价 四、房地产投资项目投资风险分析 1 房地产投资项目风险的概述 （1）风险是指在一定条件下和一定时期内可以发生的各种结果的变动程度，风险是指投资的实际收益与期望值或要求的收益的偏差。 在经济生活中，所谓风险主要是指：遭受经济损失；实际所获收益小于预期收益的差。 （2）风险与不确定性的区别 风险可以事先知道所有可能的结果及每处结果的变动程度（一般即用概率计量或表示）

9、，如果说某件事只是有不确定性，则意味着对可能的结果无法估量。房地产的投资风险就是从事房地产投资而产和的损失的可能性大小这种损失包括资本的损失和预期收益未达到的损失。 （3）风险与回报 投资回报（收益）是指承担了某种风险而获昨的收益，但风险下回报之间没有必然的、固定的联系，受到许多不确定因素的影响具有很大的随机性。根据对风险的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：避险型、冒险型和普通型。 （4）房地产投资的风险的主要类型 1.自然风险与意外风险：（简单说就是天灾祸） 2.财务风险：即投资人在使用财务杠杆（信贷或非自有资金）的情况下，既扩大了投资范围，但同时也增加了不确定性，即现金收益不能偿债（亏

10、损）的可能性。 3.经营风险：指经营失误导致的时间偏差 4.市场风险：指市场变化的不确定性带来的风险。 5.政策风险：国家或地方政府对房地产政策的风险变化带来的损失。 6.社会与政治风险：由于政治、经济因素变动、社会习俗、社会经济承受能力、社会成员心理状态等原因造成的投资风险。 五、房地产投资风险与控制方法 1.风险回避,（就是不做，不买也不卖，就没得风险了） 2.风险预控：做好市场研究，做好预算管理和做好运作中的预案。 3.风险组合：用大小不同的投资来进行组合，以分散风险。 4.风险转移：通过某种专业的投资方式进行风险转移，或分散承担（比如银行、信托、委托代建、团购等等） 六、房地产投资风险

11、分析 1风险的测量与分析: 概率：所谓概率是指用来表示随机事件发生可能性大小的数值。分为主观概率和客观概率两种。 概率分布：由各个随机变量与其相应的概率组成的数列称为概率分布 标准偏差分析用公式：这个结果，即标准偏差越小，说明随机变量取值偏离其期望值的离散程度越小（风险也就越小）离散度大则风险也越大。 期望值：随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加权平均数称为随机变量的预期（其时也称为心理预期) 变异系数：变异系数又称“标准差率”，是衡量资料中各观测值变异程度的另一个统计量。 用以下公式表示，变异系数越大，风险程度也就越大。 2011年12月镑囤峪照右捐同肾嵌芝獭晰蔑日镑魔讯糊贾旺赁实校补

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