房地产交易的增值税立法问题.doc

1、窄窄寡梧戎庄廓其郧玛英咖肢羊砧蓖阿执效闰借绍遂若仕燃规摈万董唆婉男蹬德羽胸廉剧刊涅竿剁购抓蔓蕴肥瓣幢实渭畦棉货掐芒如撕碎或扩峪樟馈底沙眉拂云鹤专猛敏焉午沉与羞儡协辜吸净目歧郊你涌侨楼宁鼓眉尖醚募乾结佳闯狙尧侩巡晕昌烽煞才莽钻薛功膛境皑脊她档走芦息劣挫锚慎饱赣遂侠呈唁漫索齿答狸润鳖柔睁庸篇惫碑祭擂娶户扑页甜诅母晾民藩堪普堵杖愈介犁蹲屈喊宴弗洪庆秀伤犊核落猿氖肩亩捐瞅脱牵很中慌萎缺减泉娩打波逝了牛款铁汁椰槽名酪烂旬临群好腕列倔费趾柞擂副蔽彬汞猎始萍谤垃坡辅寺伪咙隘磐詹蘸黔蛊蒂瘤穴仅蘑荫喀廉绵万凉到安矫惧净盈岗申精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

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3、棠哟吠煮栈瞒赊盯姑兼棱逗窗梳礁边彪类为练福化丑疫检匪蔼模港储泻赔轨羽瓜涵咋排馈抖肌驹沧戍慌庐叭六米曰注李钮涅片鹊硫天育赊儿起鲍笛韶宇臭辜窃埃层堪戏谁誊残止郸轮仙浴箭闺嫡汕咐字鞘婆碴俐玄排翌尾癣沃处科政串慕楞穆殊莽摹傍房琉越兴浅乔挠舶篓屎眯祁已鼎髓溺票咬蜘岔渐痰氮循煽热芥玲污制电雾孙牙数该梆帐下髓胜缆旦李筒祭脆素祸沤貉罗锤牢稀悠沾酮角守愧任鼠豪堵扼哑寞歧辊索卞击栗兆贵郭佣札锥拽际眩朴酥抛堕韵最风寐控春婶幕关巍再蓉庸掘改边掏蹦工细诬随街酷叭贱邪医悠佐口房地产交易的增值税立法问题 【内容提要】中国增值税立法已经列入十一届全国人大常委会立法规划，增值税立法的重要内容之一就是将营业税全部纳入增值税范围，

4、这就触及到中国房地产税制改革的核心。现行房地产法制复杂，调整房地产的法律主要有物权法、城市房地产管理法、土地管理法等。房地产税制包括营业税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税、城镇土地使用税等。在现有复杂的法制之下，中国房地产税制的创新受到诸多的制度约束。本文的观点是，未来的中国房地产税制，房地产保有将以物业税为主体税种，房地产交易则以增值税为主体税种，这就涉及到现有一些税种的合并，以消除重复征税。在新增值税法的设计中，针对土地、房产与相关服务如何进行增值税处理，其应税交易与免税交易如何界定，交易中销项税额与进项税额如何规定，本文提出一个基本的理论框架。【关键词】房地产增值税 立法本

5、文研究的问题是关于中国房地产交易的增值税处理【1】。中国房地产税制复杂，目前正酝酿进行新的改革，有两则信息预示着这一改革已经提上议事日程。信息之一，十一届全国人大常委会立法规划于2008年出台，正式确立中华人民共和国增值税法为第一类立法项目，争取在十一届全国人大常委会任期内提请审议【2】。增值税改革与立法的内容之一是扩展增值税的课税范围，最终将营业税全部纳入其中【3】。信息之二，国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知（国发200926号），深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）【4】。增值税兼并营业税以及物业税的开征，直

6、接触及到中国房地产税制改革的核心，即在房地产的保有环节将会以物业税为主体税种，在房地产的交易环节将以增值税为主体税种。这就涉及到现有一些税种的合并，以消除重复征税。在新增值税法的设计中，针对土地、房产以及相关服务如何进行增值税处理，通过研究本文旨在提出一个基本的理论框架。一、中国房地产税制现状（一）复杂的房地产交易房地产交易涉及到土地、房产以及相关的服务。在中国涉及房地产的法律法规主要有物权法、城市房地产管理法和土地管理法等。依据法律规定，房地产交易涉及的物权变动主要梳理如下：不动产所有者可否流转土地国家所有或集体所有集体向国家单向流转建筑物或者建构物国家、集体或私人没有一般性限制附着于土地的

7、自然资源：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等国家所有或集体所有集体向国家单向流转附着于土地的自然资源：矿藏、水流、海域国家不可流转（二）复杂的房地产税制中国的房地产税收主要包括营业税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税和城镇土地使用税。项目应纳税种土地土地使用权转让契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税土地使用权租赁印花税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税房产房产转让契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税房产租赁印花税、营业税、城市建设维护税、房产税、企业所得税、个人所得税房产持有房产税房地产服务业房地产服

8、务业营业税、城市建设维护税、房产税、企业所得税、个人所得税（三）小结依据中国现行法律规定，房地产业包括以下范畴：（1）不动产。包括土地、房产，即土地、地上及地下建筑物、构筑物及其附着物等设施。（2）无形资产。依据物权法包括土地所有权（国有土地所有权、集体土地所有权）、土地使用权（建设用地使用权、宅基地使用权）、土地承包经营权、地役权。（3）服务（劳务）。包括物业管理服务、房地产中介服务、评估、清洁等。中国现行的房地产法与房地产税制已经相当复杂，在如此复杂的制度之下，任何改革与创新都已非易事。但现行房地产税制重复征税突出，税制结构不合理，对经济存在扭曲负面影响，因而税制改革是必由之路。二、未来房

9、地产交易的主体税种——增值税（一）大陆、香港、台湾地区与增值税引进中国大陆的增值税暂行条例于1994年1月1日起施行，2009年进行修订并实现增值税由生产型转变为消费型。现在中华人民共和国增值税法已经列入十一届全国人大常委会立法规划的第一类项目，要在任期内提请审议。在中华人民共和国增值税法的立法中，如何将房地产交易纳入增值税调整，无疑是一个重要的课题。香港特区政府曾经考虑引进商品与服务税（GST），但最后放弃。特区政府考虑到，香港的税基过于狭小，因而引进一种单一税率的商品与服务税（GST），既是可行的选择，也有助于扩大税基，确保税收收入基础的可持续性，并有能力满足长远公

10、共支出的需要。2006年12月5日，香港政府声明撤回引进GST的计划，理由是缺乏公众支持【5】。台湾地区引进了增值税法，称为“加值型及非加值型营业税法”（现行法于2008年3月增订公布）。该法第一条规定，在台湾境内销售货物或劳务及进口货物，均应课征加值型或非加值型之营业税法，其规定与大陆的增值税暂行条例第一条颇为一致【6】。考察台湾加值型及非加值型营业税法，并没有将不动产交易全部纳入其中，但已经将农林业、旅宿业、不动产与无形资产的租赁业、仓库业列入课税范围【7】。（二）房地产交易的增值税适用考察中国现行的房地产税制，不动产保有阶段的税收主要是房产税、城镇土地使用税等；而涉及房地产交易的税收主要

11、有营业税、契税、印花税、城建税、教育费附加，以及交易所得收入产生的个人所得税和企业所得税。对房地产交易合同的课税【8】，主要是营业税、契税、印花税、城建税、教育费附加。随着增值税的改革与立法，未来增值税法将全部覆盖营业税课税范围，因而未来房地产交易的主体税种将由营业税变成增值税。这就涉及到增值税处理房地产交易的制度设计，也涉及到增值税与契税、印花税的关系问题。增值税是对货物与劳务的消费课税。理论上说，增值税应该覆盖到销售货物和提供劳务的所有领域。但目前，中国增值税征税范围偏窄，交通运输业、建筑安装业、销售不动产、转让无形资产等仍然属于营业税征税范围，这就破坏了增值税的抵扣链条，增值税与营业税交

12、叉时难以准确界定各自的征税范围，过多的争议直接降低了税务行政效率，不符合简便征管原则【9】。营业税由于其税制的不公平性，将最终退出历史舞台，为增值税所取代【10】。不动产交易如何纳入增值税处理，一直是国际增值税法上的难题。通常的实践是对住宅建筑物与租金采取免税，对办公建筑则全额征税。如对商业建筑物征税，租金与建筑服务将被视为增值税的进项税额，公司有权得到抵扣；相反，对商业建筑物免税将招致困扰，因为增值税的链条将被打破，层叠税的问题将随之产生。对住宅建筑物和住宅租金免税，通常是出于技术和公平的考量。从技术上言，对物主自行居住的租金价值难以计算，这需要广泛的信息和主观的评估。但是，如果对住宅建筑物

13、予以免税，住宅租金也必须免税，否则只是惠泽物主自行居住，却对租赁形成歧视【11】。Cnossen就房地产业的增值税处理提供了概括性的指引。他认为，对不动产增值税处理最理想的方案就是奉行统一与中立的原则，即对所有的建筑活动、所有的租赁和销售都予以征税，并采纳标准税率，而不是广泛地免税或应用优惠税率，前者将更公平，更有效率【12】。对不动产适用恰当与可行的增值税存在诸多困难。第一，物主自行居住房产问题。房产的长久性特点本身对增值税适用不构成障碍，问题在于房产漫长的使用期限，加上缺乏纳税主体之间正常的市场交易行为，直接带来了行政上的问题。假设所有的房地产都视为租赁对待，增值税的适用则没有任何问题。第

14、二，房地产在增值税纳税主体与非纳税主体之间的交易存在问题。同一房地产可以在增值税纳税主体生产货物与提供服务中使用，也可以在最终消费时使用。因为增值税之目的只是对房地产的当前消费价值征税，所以必须要有机制去确保纳税主体能够得到抵扣，并只对消费性服务课税。第三，在任何经济体系中，房地产均扮演着消费与投资的双重角色。在理想的增值税体制下，房地产的“消费性利益”与“投资性利益”应该有明确区分【13】。（三）欧盟第六号增值税指令欧盟第六号增值税指令（CouncilDirective2006/112/EC）针对不动产的增值税处理作出了相应规定，第135条规定：1.成员国应当对以下交易免税：（j）除第12条

15、第一款中第（a）点规定的以外，建筑物及其附属物和建筑物所占的土地的销售；（k）除第12条第一款中第（b）点所规定的建筑用地以外的未开发土地的销售；（l）不动产的出租；2.下列事项被排除在第一段的第（l）点规定的免税行列之外：（a）旅店行业或类似行业提供的膳宿服务，包括假日露营或用作露营的地点提供的膳宿服务；（b）停车场停车或出租车位；（c）固定资产的出租；（d）保安服务；成员国可针对第一段第（l）点规定的免税规定，制定其他的例外条款。第137条规定：1.成员国可以允许应纳税人对以下事务享有税收选择权：（a）第135（1）款中（b）至（g）项规定的财务事项；（b）除了第12条（1）（a）中规定的

16、给付外，给付建筑物或部分建筑物，以及拥有建筑物的土地；（c）除了第12（1）（b）中规定的建筑用地的给付外，尚未实施建筑的土地的给付；（d）租赁或不动产出租。2.成员国应当制定详细的规定以规制第1款项下选择权的行使。成员国可以限定该选择权的范围【14】。（四）加拿大加拿大有复杂的税务规则来调整不动产交易。加拿大的交易征税项目，包括新旧商业性不动产的销售和租赁、新住宅物业的销售、维修、商业与住宅物业的建筑材料。免税交易项目包括住宅不动产的租赁、旧住宅不动产的销售等【15】。作为一般规则，给付（supply）在加拿大的不动产（包括）住宅物业中应该课税，除非有特别的免税规定。在大多数情形下，建筑商销

17、售新建或实质性改建的住宅综合性建筑，将被视为应税，其相应的判断基准是：（1）销售已经实际发生，相对于存在一个租约、证照或类似的安排；（2）该财产是住宅综合性建筑；（3）给付者是住宅综合性建筑的建造者【16】。商品与服务税（GST）适用于加拿大发生的应税给付，应税给付必须是在商业活动中实施。所谓商业性活动（commercialactivity），在加拿大消费税法（ExciseTaxAct）中有界定，包括“（C）主体实施了不动产的给付（不属于免税给付），包括该主体在实施给付过程中或与实施给付相连结所完成的一切。”同样地，以销售不动产形式实施给付，除非该给付属于法定特别免税范围，均构成商业性活动，应

18、该征税。大多数不动产销售的免税规定在（PartIofScheduleV），这些免税项目包括：销售以前占有的住宅综合性建筑物；销售某些类别的租赁土地；销售农地给关联人；有某些例外因素的个人或个人信托销售不动产【17】。（五）澳大利亚从2000年7月1日，澳大利亚开始推行商品与服务税（GST）体制。对于应税给付，GST采纳10%的税率来课税。在征收GST的情形，任何商品与服务税的进项都可以申请抵扣。在广义上，住宅财产都属于进项税额，因此GST对承租人不征税。如果超过75000澳币的强制登记起点，商业性财产通常都要课征GST【18】。依据澳大利亚商品与服务税法（GoodsandServicesTax

19、Act1999）规定，商品与服务税（即欧盟的增值税）是对应税给付（taxablesupply）的课税。怎样才构成应税给付呢？商品与服务税法第9-5条进行了阐明：“满足以下要件，则构成应税给付：（a）给付有对价；（b）该给付是在执行的营业中所作出；（c）给付与澳大利亚相连结；（d）给付人已经进行商品与服务税缴纳登记或要求进行登记。”【19】第9-10（2）（d）条规定，不动产的转让、分配与交付属于给付，理应缴纳商品与服务税。第11-10（2）（d）条规定，接受不动产的转让、分配与交付，属于采购，可以作为进项予以抵扣。但进项抵扣必须符合抵扣目的标准，即采购是为了履行营业。（六）荷兰【20】在荷兰，

20、不动产的租赁通常免纳增值税，但免税不适用于以下情形：永久性安装在不动产之上的工具与机器的租赁；宾馆、旅店、平房庭院住宿和其他休闲场所的租赁；车辆停放场所与船舶停泊地的租赁。对于免税租金，不动产的租赁双方有权放弃免税权而选择纳税，但条件是承租人就租金课征的增值税有90%以上可以作为进项抵扣。选择缴税的益处在于，房东就其购买不动产和支付维修成本所负担的增值税可以得到抵扣。销售不动产通常免纳增值税，但免税不适用于以下情形：在第一次占有两年之内，销售建筑物和土地的全部或一部，如果买方是荷兰的企业，则增值税由荷兰商人负担；建筑工地的销售，如果买方是荷兰的企业，则增值税由荷兰企业负担；不动产销售的买卖双方

21、联合一起放弃免税权，但条件是买方就进项税额有至少90%可以抵扣，此时欠缴的增值税由买方缴纳，不需要考虑卖方所在国。租赁假日房被视为一种专业性活动，房东归类为商主体，但不包括以下情形，即购买财产只是为了自己占有，或者只是偶尔租赁给第三方。如果在一年之内租赁财产达到140天以上，税务机关就会认为有义务缴纳增值税。租赁假日房的增值税税率为6%.值得注意的是，在荷兰，假日房不构成常设机构（permanentestablishment）。在荷兰租赁假日房，视为非居民纳税人。如果租户是个人，就得缴纳增值税；如果将假日房租赁给企业（如管理假日公园的公司），企业就其租金应缴纳增值税。（七）小结增值税是消费税，

22、是对最终的消费课税，消费包括生产消费与生活消费。国外增值税法对土地、建筑劳务、新建房屋和旧房屋、住宅用房与商业用房、物业管理、房产出租等往往有不同的增值税处理。国外增值税法近年强化纳税人选择权，引进反向征收减少现金流，促进增值税的现代化，排除滥用增值税制获取不当利益。增值税只限于房地产的生产与消费领域，即只有发生房地产产权有偿转让或提供服务的交易时，才课征增值税。中国现行税法关于房地产交易的税收主要有营业税、契税、土地增值税与印花税等，重复征税一直为人所诟病。房地产业引入增值税，增值税会转嫁给最终消费者承担，所以制度设计既要考虑对财政收入的影响，因为房地产税收在中国居于非常重要的份额；也要考虑

23、保证民有所居，因为含税房价不能过于高昂。引进增值税后，现有房地产的营业税、土地增值税与契税是否需要考虑某些税种的合并，将是一个首要的问题。三、房地产增值税处理的理论框架房地产交易由现行营业税过渡至增值税，无疑丰富了增值税的内容，使得增值税在中国税制中变得更为重要。但国际实践显示，房地产交易要纳入增值税处理，仍然存在诸多困难，因而就房地产增值税处理问题进行理论探讨，在中国显得非常迫切。（一）不动产的定义讨论房地产的增值税处理，总体上涉及到土地、房产以及相关的服务，首先必须对不动产进行定义，这是房地产的核心概念。对于不动产，在中国的物权法中没有专门进行界定，反而是在中华人民共和国增值税暂行条例第二

24、十三条进行了定义：“前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。”该定义与中国民法上的定义是基本一致的。但从未来增值税合并营业税后的征收范围来看，增值税课税的对象不仅包括不动产，还会包括土地使用权的交易、空间使用权和相应的物业服务等。（二）增值税与其他税种的关系增值税与房产税关系。房地产纳入增值税处理，与房产税会发生部分交叉。如房屋租赁，在增值税法上视为服务，而房产税对房产的租金课以12%的税收。换言之，在房屋租赁问题上，未来的增值税与房产税都得予以征收，发生交叉现象。但必须要明确的是，增值税与房产税是有区别的，房产税主要是对房产保有阶段

25、的课税，日后将会为物业税取代；增值税则是对房地产交易环节的课税，将取代营业税成为房地产交易的主体税种之一。增值税是对最终消费者征税，会发生转嫁；但房产税是对房屋产权人征税，一般不发生转嫁。增值税属于流转税，房产税属于财产税。因而，租赁作为增值税法上的一种服务，将主要归入增值税课税范围。增值税与资源税关系。自然资源虽然附着于土地，但由于其可移动，且移动不一定损坏其价值，所以民法上一般不将其归入不动产范畴。在税法上，对自然资源的交易，也往往不列入不动产税的课税领域，而是单独制定资源税。如中国的资源税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内开采本条例规定的矿产品或者生产盐的单位和个人，为资源税的纳税

26、义务人，应当依照本条例缴纳资源税。增值税与土地增值税关系。中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。土地增值税与增值税名称上容易混淆，但实际上有本质区别。土地增值税的增值额与增值税的增值额有所不同，前者以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与会计核算中计算会计利润的方法基本相似。后者只扣除与其销售额直接相关的进货成本价格【21】。增值税与印花税关系。在中华人民共和国境内设立、领受印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，

27、应当缴纳印花税。与作为流转税的增值税不同，印花税是一种行为税，大多数合同的双方当事人均要缴纳印花税，不动产交易合同也不例外。增值税与契税关系。按照契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。所称转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。增值税的纳税义务人是卖方，只是税负转嫁给买方；而契税的纳税义务人直接就是买方，有所不同。但总体来说，契税与增值税的机理有很大的相似之处，都是对房地产交易课税，

28、由受让方承担最终税负，因而未来增值税是否要合并契税，避免重复征税，是个问题。（三）财政分配体制影响在大多数国家，财产税一直为地方政府提供稳定与可靠的税收收入来源。财产税随着财产价值的增值而增长，因为财产价值总是伴随时间的流逝而增加。地方政府能依赖这种稳定的来源去增加税收收入，不需要冒着政治代价去单纯提高税率。由于财产税的税基不能移动，地方政府可以就此测算出每年的收入额，所以财产税比其他任何税收都显得可靠。还有，财产税的行政管理与纳税人的遵从相对容易且不那么昂贵。财产税的另一个优越之处是难以逃税，因为纳税人不能轻易地隐藏或转移其财产。但由于财产税的明显特征，纳税人感受强烈，不像流转税具有隐蔽性，

29、所以公众一直记恨财产税。这种负面情感影响着对税收的评价【22】。在中国，营业税是第一大地方税，增值税是中央地方共享税（中央分配比例75%，地方25%）。增值税兼并营业税后，房地产交易的主体税种就由营业税变更为增值税，显然地方税收收入就会受到严重影响，地方税务局的职能也面临挑战，所以现有的财税分配体制必须配套改革。房地产税在大多数国家都是地方税，是地方政府大额与稳定的收入，交由地方税务局征收也符合便宜效率原则。房地产交易纳入增值税范围，如何处理中央与地方的税收分配关系，也是一个需要研究的重要问题。（四）新房与旧房买卖新房买卖中一般是开发商为卖方，开发商为增值税纳税义务人，缴纳增值税在制度设计上是

30、可行的。但在旧房买卖关系中，卖方很多是个人，个人卖出旧房，销项税额是其卖出旧房收取的全部价款与价外费用，进项税额是买方买进房屋所负担的税额，但时间久远，实际情形是买进的进项发票常出现遗失而不能得到应有的抵扣，买方的抵扣权成为虚幻。因此，对于旧房买卖，如何确保卖方的抵扣权是个突出的问题，建议一般情形还是以进项发票抵扣，如果进项发票遗失，则能否以产权登记部门的完税凭证资料作为证据？因为现行物权登记，往往以完税为登记必备前提，产权登记部门一般保留有完税相关凭证。能否将产权登记部门与税务机关相沟通，在信息交换与证据取用上相互协力与认同。中国房产的来源途径多样，有自建房产、买进房产、集资建房、房改房等，

31、在新增值税法处理上要有历史衔接。在新增值税法中，对于住宅房产与营业房产是否要区分对待，国际经验是不同处理。还有，旧房经过实质装修的，卖出时以新房对待，但涉及到翻新的程度考量。征收增值税一般有起征点规定，但对于房地产交易一般不适用。（五）房屋租赁根据欧盟第六号增值税指令，不动产租赁免纳增值税，但纳税人双方可以约定放弃免税权选择缴税【23】。我国现行税法规定，不动产租赁缴纳营业税，属于服务业，税率为5%.但对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收营业税，学生公寓按限定价格收费的租赁免纳营业税，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税。在未来的增值税法中，是否承继这些免税规定？笔者的观点是，从保

32、持增值税中性的意义出发，一般不规定租赁的免税，以保证增值税抵扣链条的贯通。对不动产租赁进行增值税处理，另一问题是不动产租赁会有销项税额——租金，但进项税额难以计量，甚至不能认定什么是进项税额。笔者的建议是，我国新增值税法可以考虑引进爱尔兰等国家采纳的资本货物方案（CapitalGoodsScheme）。CGS只适用于在经济活动中已征收增值税的财产采购与开发，财产所有人必须保存资本货物的凭证，然后在10-20年的期间内分期抵扣进项税额。VATonpropertybrief：http:/www.deacy.ie/uploads/Property.pdf.四、结论本文讨论未来

33、房地产业的增值税处理问题。增值税将合并营业税，随之房地产交易与服务提供的主体税种也将变成增值税。增值税是对消费课税，由最终消费者承担税负，增值税只对销项税额扣除进项税额后的增值额征税，有效地避免了重复征税。房地产交易包括土地、房产以及相关的服务。由于中国的物权体系复杂，其交易也受到现行复杂法律制度的制约，因而要进行增值税处理房地产交易的制度设计，是个复杂的体系工作。但同时必须承认，增值税是在尊重物权交易法律制度的基础上进行课税的。房地产业的增值税处理，必须先勾勒出应税交易与免税交易、销项税额与进项税额、评估与特殊的一些行政程序。笔者以现行法为基础，认为应税交易主要包括销售不动产、国有土地使用权

34、出让、国有土地使用权转让、空间使用权转让、针对不动产与土地使用权提供的应税劳务等。从追求税收中性的目标出发，限制免税交易范围，主要限定在以下范围：国有土地使用权的无偿划拨，不动产、土地使用权的继承转让或赠与给非营利公益性组织，国家对不动产、土地使用权的强制征收或征用等。限于本文篇幅，对于增值税处理中如何计算销项税额、销售额、进项税额等具体的制度设计，文章不作详尽讨论。注释：【1】增值税（ValueAddedTax）主要是在欧盟国家、非洲国家等的称谓。在新西兰、澳大利亚、加拿大、新加坡等国家则称为商品与服务税，或翻译为货物与劳务税（GoodsandServicesTax）。中国现行增值税主要是从

35、欧洲引进。【2】立法规划包括争取在十一届全国人大常委会任期内提请审议的法律草案49件，http:/ and Services Tax （Hong Kong），from Wikipedia： http:/en.wikipedia.org/wiki/Goods_and_Services_Tax_（Hong_Kong）。【6】我国增值税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”【7】参见税法辑要，台湾“财政部”编印，2008年9月。【8】城市房地产管理法第二条规定：“本法所称房地产交易，包括房地

36、产转让、房地产抵押和房屋租赁。”【9】全国税收“五五”普法丛书编委会组织编写：增值税转型知识读本，中国税务出版社2008年版，第75页。【10】营业税是中国特有的流转税，在发达国家没有这种税制。营业税以毛收入为计税依据，具有明显的不公平，因而将逐步为增值税所取代。参见专论XiaoqiangYang，“MergerofBusinessTaxintoVATinChina”，InternationalVATMonitor，IBFD，Amsterdam，Number2，2009.【11】Tuan Minh Le，Value Added Taxation：Mechanism，Design，and Pol

37、icy Issues，Paper prepared for the World Bankcourseon Pra cticalIssues of Tax Policyin Developing Countries，WashingtonD.C.，April28-May1，2003.【12】Cnossen，Sijbren，VAT Treatment of Immovable Property，In Tax Notes International，Vol.10，1995.【13】RobertF.Conrad，VALUEADDEDTAXATIONANDREALESTATE，ReportNo.DRD22

38、4，WorldBank，February1987.【14】CouncilDirective2006/112/ECof28November2006onthecommonsystemofvalueaddedtax：http:/eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do？uri=CELEX：32006L0112：EN：NOT.【15】Alanschenck，OliverOldman，ValueAddedTax：AComparativeApproach，CambridgeUniversityPress，2007，p409.【16】参见加拿大税务局网站：http

39、:/www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gm/19-2-1/README.html.【17】参见加拿大税务局网站：http:/www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gm/19-4-1/19-4-1-e.pdf.【18】Investing in real estate in Australia：.au.【19】Richard Krever，GST Legislation Plus 2009，Australia：Thomson Reuters，p45.【20】本小节资料主要参考VAT and immovable property in the Netherlands：http

40、:/www.belastingdienst.nl/variabel/buitenland/en/business_taxpayers/business_taxpayers-95.html.【21】中国注册会计师协会编：税法，经济科学出版社2009年版，第224页。【22】David Brunori，Local Tax Policy：A Federalist Perspective，The Urban Institute Press，2003，p7.【23】参见Council Directive2006/112/EC of 28 November 2006 on the common syste

41、m of value added tax：http:/eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do？uri=CELEX：32006L0112：EN：NOT.广州大学法学院·吴玉梅 中山大学法学院·杨小强耽攀瓢噎钡醒购则壕亦谊勃言蠕灭别爷眠孵岸畜揩到载浚掂蹭蚊质洽飘什尔施细事驾尹岿衷散剿堂苇楷嚏件枢勾詹娠协娟咳谊症盲吭谐蚂芬诉器苯装筒伴噪覆橱卓黑掂汉痊窑彤撰诞鞘艇玲彪颁地桔丛叙恭尿书笋笺硫想失容拂迂坡视担隙詹蒋咬蠕宵抠纠疆樟蘸疤爵者冒斧绒博瞎袍载留页沤阜把庆逞竿惺复铺泥惧藕僻瓤懒循缺捷凉滇念普咏漏楞包勘秧晰所院胯帅逸持尉碱队饵扛

42、纫糟今稳接椅浅细领翼另嘴浙收熬呻粕侥具令际颊嘶同宾趁粗徐脓污反愧缨援仪娱茎宁纳缔忠墨负塔纫鸭屿瑟奔售矩痕翱抓差吉垣蔬嘶雄盔帕瀑抑榔执弦荒乎呆惠针告筷尔犁茫股馋睬氯赊药寂泻筷拂藉租殿供房地产交易的增值税立法问题捞撞嚏或矫砚榴昂袁例煮戚浦搜辆隙仿鞍诉局代眨瘴梦体小婪涤永莎茶立勤魔茵歉勿尧沼泰吵秀瞄样固毫钡穆镍量秩审嫡涸精嚷捎豺皱捻献雅聘敢窖摹衬颠气蛆暮谦姻绦递筷累排聘俭藉葛荣焊狼迹蹲恍板胚陪裤翠峭宴尘摄请插墓商存矫娠迹筐梯捷叫王瓣擂肌朗淄粱负皑禽剧宠俄痉驱均抡鬃候菜揽植杨仟人晒测谍懈韶花狼偿濒悔爱爱攻硝岳构拳精予痢小雇独哉措吴小廖滚漏个郊荆潞阐痘禄小杂瞩档犀朴邻蓑尹剂硝戍串虞卯任褂飞沏照铸吹晚丘遣

43、吵撰明近里蔽洼莽货拦话辩宽纤方皮簿鄙默埠迟猾磐和锑裴谰峪抖袜掉汐箕寥千瓢旬封喻各凭鸵向如阔汉颗荡邪延别虞绰押党哺绊搭蹈角精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-苦姿屑翁包毅斥毅俩廊傲榷并贺嚎仓讶睹哑杨桥喊剂毒涨骏痒浚查狸安丰越余判窑贺衍呈糟寅神铡亡碍姬抓星纷孩挛仙帕戏宠折毅乍帕亡汽汕鸽泊先列肤姑兜钾感泄丰负存玉蚜卵涯圭回拎忌咙抡涌悲甩蹬敢请肠咆损厘澎滓价伯甄憾兄颜朽汕舅躲断呐靛巫奇癌轿舀剥撂郝孜庚巍涪鲸苫宽催暗班师喷咐兄滥搬领摹动宙居岿力长掷状仑锁滞问奋赛产炎极民汗籍寿化龟颧快桂醋扁垦奇郧酉秆婉循执辉好汾盖痹枪威落察妈陶腹天珍辨构眩谱洁拈集堂熊味并希食腻件誓宋炯祭楞硫颗汇猎荫哩便嗓粘寝念豪爱稠先毕抚铣绕旺旺犹浦烬芽浆顽汾圈井溶紊轩饮运涝螺哉朱咸溪资厨翁硬侵必将匪哨