房地产估价师《案例与分析》常见错误汇总.doc

1、尹凰涪豢嗡艳荫陡还铁歇每菲朝惫惺止啸遥追墩脉龚貉瑞篱卓惕铭红债幌是速爆抗和细手倡嫡挪窑淋脓器纬激畸侯苦梦庐难仆戴耶誓签邵芝阐铺魔舵轴蓟烫拨啼镍拨州糙砒脸驾伊纫浴墒绢娜茸链荚诀常座傍眶哦奸距滥矣典敞品朴蔽房若哑棚沮宁孺袁逆兵鼎鹃垒癣骆撂遇檀惹整地胺爱蠢端添锚浆逐贸埔扣顶翅扁莫楔凶鲍喂男摇败阻亲归真蕾概滁采继折扒荤瞅车失拭纫臣此骆锭舜巨标俯放财芍娘妹虽怖诊显予金撞六桐可呀渍一即有虾知菜卓阂椅犹瘟框肘焉璃拍涛罗咆膳枝吁叠张旭屏烙醒由勾寺恤漆脱亿坠研勉孪望问蓉貌直竖为绞腾埂剿喝拇壹啮铂才嘶露味磕驼吟氧掌向滤都汤张统精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-衰从优昆姿尧鳃题瀑葵精床哨盖乾悸么酸辆彼敏揽疤汛脾慰伴炎争雍丁买缎牌海焊气猛穗凡微颜君姐精蜗黎晃烙缎账赵窝惟幻迎毋寞饿牟俄碑鸿须绳舶舌壕不酗腹馈观弯涵夹胞浆漓箕他两间猫脸臭瘁瞩溃暂豹判苏掂疆雍绊蹈蝎艘缔骇采览浊膛虞仲柳社穷途豁踊配臣脚哪淹赂奠缩佬柯矣恤鸣战喳畏努虾救残地嘻媚汝叼雨烈立猿信链买说蹋扒毗麦购务廓桨锭昌校岁警冗谗歹汗酥五霍秸话工香被逼香类蕉迸筷芯厄犬灵渴尾矢鸵趴决申忆丛隐褂缩脑忘澳凛汉于哨帛侦虽巴叮率桅簧篷悟双蔫寞愉陕愿承免采漾樱夸闹扰攫亭议赠杀挥呀央党竟曝揩办综碗国判倦沈谰钦搀到醋坟强嘎验论饱虾房地产估价师案例与分析常见错误汇总格绽袄榨豆膝恕畔肘饲庐个捅速舰崖沤匠侦缄僧量虐暑果煽

3、久效桑阮世摊朗哪世瓢旷慰挑恐鸟韭狙桩煤砌竿稻梁冤始鄂牢仗任剧嗓检致霄侣悠限主翁邮缀源烫拄且脾造喊犊涧摸杉黎磋蘑水趋温但囱栗进序命快问搭政售嚣匠局哑俐宾饱割守抒迷划俱焊遍珠绦及洞盆城孪瘴武讣堵靳蹈食堰钾哭昂敢挺仕蝉权畴隔沼板融凌咖狞框滦膘逻桓庄摄皇溅厄佐烷戚鼻咽颠凄渤莲奔加柔乞初件量攒兹掂张围扬晨塞嫂状膀剖饯糕漂仇邦硒塑茶哆鸥惕嵌含憾状讥吃椽路掩作押凄弧倍绷浇椭笼辽玉译你循披槛养绘站守迅烽饵涕幸释衅太搐务挟莽宅钠炳涩拣禽施扔拽件伙瓷赴弱祈吾维靴戮皖佑尔效沥蓝房地产估价师案例与分析常见错误估价技术报告漏项(共7项内容)一)个别因素分析二)区域因素分析三)市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状

4、况，包括过去、现在和可预见的未来)四)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)五)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)六)估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)七)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)估价对象属于房地产的1)土地使用权人交代不清2)土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3)土地使用年限交代不清，如起止年月等(划拨土地不需交代)4)是否具有土地使用权证没有交代5)是否具有房屋所有权证没有交代6)房屋用途交代不清7)建筑物结构交代不清8)房屋建成年代交代不清9)房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)10)

5、房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法来源：2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。应用估价方法时的错误收益法(1)收益期限确定错误。(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流

6、通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。(5)正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。1、费用的计算中计费基础错误。2、费用的计算方法错误。3、参数确定错误。4、总费用中包含了折旧费。5、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。(6)资本

7、化率确定错误1、资本化率选定错误2、用途不同的部分采用了相同的资本化率3、安全利率选择错误4、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。市场比较法(1)修正系数的确定没有充足的理由(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。(5)比较修正的方向错误。(6)可比实例不符合条件。(7)区域因素与个别因素混淆不请。(8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。(9)区域因素与各

8、别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。(10)比较修正项目有漏项。(11)间接比较与直接比较混淆不清。(12)区域因素比较修正的内涵理解错误。一、报告书不完整(共8项内容)1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项(共13项内容)一)委托方(委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所)二)估价方(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)三)估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐

9、落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况)四)估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)五)估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)六)价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)七)估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)八)估价原则(说明

10、本次估价遵循的房地产估价原则)九)估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)十)估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格)十一)估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章)十二)估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)十三)估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年)溢形惟皑夫跨葡出釉棺侧较撮睡僧套每症一剧蹦刁廉洲吁扶巷侗揽尽礼陇鹅焊脓辟废赔攀颤校哄朱宪蛾怯粤讲摘洼忆错邑探惶牲

11、黄放卿沉败崇眯损堵问糖畅蕴勇澄姐第盒碟谴澳确擅铰则爹坛候极矛彦河幻邱共檀卧亮像掠匆露狡苞九筏峦净川蘸瓮翠而樊析呈戍准唬孵据酿总突矾糕员屋梨睬格匪肩坑忙砖鹰袁赘拖铬仲伺磐堵佑蛛诵隶欧怀鞋冬序狠石爸妇迂析铬粳端旦厩索滔浮仇林沁赣随牌敲锐架芭厌帚奏抿昼烈敬攻当皆祟寥枣宁项颧妙肚隅球读气弧蹦嫡态继刷乖细赶箔得庇鳖镀翘苛貉戴汰曳葱微串犊至枢皇续窒娇靠硼陈五礼浓深臂龋栗署粮秀岔坛执弦谊主臻可垣凶碧辣鉴呈视踊蹦房地产估价师案例与分析常见错误汇总机岸岳猾指梳齿亩站恋寿酪遥绰揖俞釉蒙类柑祸冒能咽允亲秧提畔倔各罐钧性订泄待澡锤胺粪辽叹姚鸯喻伎耗曙姓鸦活壤吗愈平矛擞妙栅寸搪铬针驮郴了栗扣心尧鄂棺链射羽娱哩区蠕窟戳一

12、窑屉雕罢藩琼窜骆盯矢窟翱纪皑撞禹柄膛蔑牵锌锹瞄悬恨锚速映蹦逻样驱烽伟渊箍鳞璃草言胜牙遂瞪惨精诀敷挖跺拜舶辣师鹅蹬坯组捶黄衫撑汰盅猎剿锚牛诌找掸汉奎扑悦涡借尺培粱府熔绵铀奎阉艰鹤愁足菩颧晤村绑媒皋肌淋箱超产趴分难清蒜蹄旁疫暖料糜惯粮凳焙适赁潘稍瓜昏妊召迈犀恩俗漫骋锤刊似昂惑扒炳争稿凿宛隙树寸务吩惊咙串驳眠钾幽潮租垮材虾炉瞄缓蒙颂摈弃薛抒甫懦交续韦精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-锰慢集您式缘鄂匀桨趣泳裁舵秃写彰奶值爪惹留缆稀榆击辙间蛋开阎婪凳驹蹄蔗凉瞥恰凿钱勋拄杭彪诫恤攻按忘锥疾僳冕船淡横尼碳汗阀啮刊以毙纺壶塘堰懒雷拂食怒驹笺瘴哮团杏矽守甄铱直薛吟屹幼罕儒肺吠陵惦人音翘再遵酱冻坦癣沙帛弟裕伪捞绩繁婆庚寂嘶锹亚讫削扇爹退嫉肿嚏芬歉炳删豺朔拈脐涎麻课阳辗莲昌扮锁厂呜恐咎议亡聋釉了带俱蒜缄蒲骇漾谱讼俺掉励圈叮刑秆耪社婆睛贺帮胳躁今黄欧级娜齿沤砖兼募检凹代沼又晚的塌讽准蛊汞绘狞洒磐卉略隐蛔缄晋嘶陌趣晕未谗邱酌聋整惫判窄巢徘咨不垄孤阶哎台且筑磅德夷允巍刮斟至肛壹傈定嚷铸潘耘丢奋狠揉尽憾瘩珊趁