房地产司法鉴定估价规范研究.doc

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4、侵害，最主要的救济仍然是侵权的损害赔偿。从一定角度来讲，离开了对不动产价值进行评定和估算的房地产估价，就不能有效保护不动产物权。房地产管理法规定，国家实行房地产价格评估制度，实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价，尤其是司法和仲裁当中的房地产司法鉴定估价，从不动产价值角度来保护不动产物权，发挥着十分重要的经济鉴证作用。从一定意义上讲，房地产估价制度的完善与否，该制度执行的效果如何，直接影响到物权法的实施效果，比如，对于不动产的征收征用，对于当事人不动产物权的侵权责任追究，都离不开房地产估价。另外，因为社会财富的50%以上体现为不动产，司法和仲裁涉及的民事纠纷，许多案子直接以房地产为诉讼

5、标的，不以房地产为直接诉讼标的的，大多数案子在诉前保全、执行程序当中均涉及房地产，房地产司法鉴定估价对于纠纷的解决发挥着重要作用，甚至直接影响到司法公正。本文旨在揭示房地产司法鉴定估价的现状，提出完善现有制度的初步设想，希望通过充分发挥房地产司法鉴定估价的作用，能够有助于物权法的贯彻实施，有助于促进司法公正。一、房地产司法鉴定估价的现状房地产估价，是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，综合分析影响房地产价值的诸多因素，对房地产在估价时点的客观合理价值进行估算和判断的基础上，向委托人提供专业意见的活动。对于司法鉴定的概念，一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关

6、和公民、法人或其他组织的委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。由此，可以给房地产司法鉴定估价作如下定义：具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价值进行估算、判断并作出结论的活动，房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。但是，目前的房地产司法鉴定估价，离上述定义的标准尚有不小差距。（一）估价委托程序不规范房地产司法鉴定估价委托程序不规范

7、，主要体现在以下方面：一是受托估价机构的资质不符合相关规定。房地产司法鉴定估价，是为司法机关、仲裁机构解决与房地产价值有关的纠纷服务，这一类估价具有鉴证性、证据性，应当由具有相应资质的估价机构和估价师来承担。但是，据笔者掌握的资料，有相当部分的房地产司法鉴定估价，委托给了没有房地产估价资质的资产评估机构、土地估价机构。有的估价委托，虽然是委托房地产估价机构估价，但超出了其资质等级许可范围。2005年建设部令第142号房地产估价机构管理办法（以下简称机构管理办法）第24条规定，“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构

8、可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”二是委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。依照推荐性国标房地产估价规范4.0.2的规定，房地产估价应当明确估价的基本事项有“明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。”估价目的应由委托方提出；明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况，这包括估价对象的房屋所有权证、国有土地使用权证等权属

9、资料，以及装修情况说明，查封、预查封、抵押权设立、出租等情况说明；估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。当然。委托方可能并不完全知晓估价规范的有关规定，需要房地产估价师与委托方进行沟通商议，但最后应征得委托方认可。但是，就笔者掌握的情况，在房地产司法鉴定估价委托当中，很难看到规范的委托书。三是没有委托合同。机构管理办法）第27条规定，“房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同”，估价委托合同应当包括的内容有：委托人的名称或者姓名和住所，估价机构的名称和住所，估价对象，估价目的，估价时点，委托人的协助义务，估价服务费及其支付方式，估价报告交付的日期和方式，

10、违约责任，解决争议的方法。目前，法院对外委托估价，几乎都没有委托合同，虽然有的委托书包括了委托合同应有的部分条款，也没有包括委托合同应当包括的内容。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。目前，全国各地法院在对外委托估价的程序公开方面，较之过去有不小改进，做法较好的法院，一般采取抽签、轮候抽签等方式，有时抽签时还有法院内部纪检部门参加。但是，法院对外委托估价的司法鉴定，其程序包括了诉讼当事人提出估价的要求、法院审查认可、估价机构的选定、估价委托书的签收以及估价有关资料的转交等等。尊重当事人的诉讼权利，是指法院在对外委托估价中从启动、估价机构选定、估价相关资料的移交等方面，法院均充分

11、听取诉讼当事人的意见。尤其是在是否需要估价、委托谁估价、估价基本资料的确认以及诉讼相对人的配合义务等方面，尊重当事人的诉讼权利，这对于当事人最后的服判息讼，有重要作用。总之，房地产司法鉴定估价当中，法院对外委托估价的程序方面需要加以完善。当然，上面讲到的几个方面的问题，并不完全是法院方面主观的原因，其客观原因是法院负责对外委托估价的司法辅助人员以及法官，他们对于属于专业领域的房地产估价规范以及相关规章及规范性文件等，并不了解和掌握。这就要求房地产估价行业加强与司法机关的沟通和交流，需要共同出台规范性文件来加以规范，需要房地产估价行业的专家给法院相关人员进行培训。（二）房地产司法鉴定估价缺乏质证

12、程序房地产司法鉴定估价不同于其他目的的估价，除了在估价目的、估价价值定义等方面不一样而外，对于从事司法鉴定估价业务的房地产估价师来说，最重要的不同，在于估价师有出庭接受质证的义务。其他目的的估价，在交付估价报告之后，最多承担解释的义务，而司法鉴定的估价，估价师必须履行出庭接受质证的义务。但是，国家标准房地产估价规范没有相应的规定。2002年，最高法院人民法院对外委托司法鉴定管理规定，以及一些地方的高级法院出台的规范性文件，规定了鉴定人出台接受质证的内容。但是，对于质证的程序（当事人的交叉询问、法官询问），质证内容的具体内容、估价师的答辩义务等等，均缺乏详尽规定。正因为房地产司法鉴定估价有质证程

13、序，估价结果对于诉讼当事人有直接利害关系，对估价的质证关乎司法公正，房地产估价机构的资质管理规定，要求从事房地产司法鉴定估价的机构具有较高的资质等级（仅限于一级、二级）。另外，从事房地产司法鉴定估价的房地产估价师，不仅是相对资深的估价师，同时还要求掌握包括诉讼程序方面法律在内的司法鉴定相关法律知识。（三）房地产估价规范缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定国家标准房地产估价规范对于房地产司法鉴定估价的规定，几为空白，在“房地产纠纷估价”当中仅仅有3条粗浅的规定（6.9.16.9.3条）。可以说，仅仅依靠房地产估价规范，已经不能指导房地产估价师的司法鉴定估价业务了。房地产司法鉴定估价（为诉讼、仲裁服务

14、）属于鉴证类房地产估价，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师提出了更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，普通的估价师和资质一般的估价机构不能胜任这一类的估价，因为其公信力不够。因此，有必要完善房地产估价规范，条件不成熟时，可以先出台指导意见，以尽快规范房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动。（四）法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不到位房地产估价，作为市场经济当中的重要经济鉴证行业，房地产估价师提供的估价专业服务，贯穿于市场经济主体从诞生到消亡的全过程。比如，企业成立之初股东将其拥

15、有的房地产进行作价入股，企业经营当中的房地产抵押贷款，企业正常经营活动可能面临涉及房地产的诉讼或者执行标的，企业上市当中对于房地产价值的重新核估，公允价值的会计计量，企业的清算等等，都离不开房地产估价。对于司法机关的法官、检察官，他们可能并不知晓房地产估价对于财产保护的重要作用。在具体对外委托估价工作当中，对于房地产司法鉴定估价认识不到位，主要体现在以下几个方面：一是对国家的房地产估价制度不熟悉。不熟悉房地产管理法规定的“国家实行房地产价格评估制度”以及“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”，不熟悉国务院保留的关于房地产估价机构资质核准的行政许可，以及与这两项制度相配套的房地产估价国家标准

16、，国务院的涉及房地产估价的行政法规、部颁规章。二是对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。与物权法相配套，建设部出台了房屋登记办法，不动产登记制度开始逐步建立。由于对房屋登记基本单元、楼面地价、容积率、公摊建筑面积等专业术语的不了解，房地产司法鉴定估价的委托书当中，经常出现估价的范围界定不清或不合理的问题。比如，委托估价的房地产没有清晰的界址，或者将属于建筑物区分所有的设备用房、酒店大堂、物业服务用房等，列入估价范围。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。房地产司法鉴定估价，房地产估价机构在接受委托前后，在明确估价基本事项、搜集估价所需资料、实地查看估价对象等三个方面，需要得到估价

17、委托方和诉讼当事人的配合。明确估价基本事项当中委托方的配合义务，前面已经谈到，不再重复。估价所需资料包括：估价法规资料，估价行业标准及规范，委托方提供资料，估价有关的房地产交易市场、成本、收益等市场资料，估价方法涉及的相关参数等。其中，委托方提供的资料主要包括估价对象的法律权属资料，以及反映估价对象实体状况的装修、设备使用情况等。估价委托方提供相关资料，并对其提供资料的真实性负责，是其基本义务。按照房地产估价规范的规定，房地产估价师必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等情况，并对估价有关资料进行核实，拍摄估价对象及其周围环境

18、照片。可见，估价师的现场查看，离不开委托方和诉讼当事人的配合。但是，实际的司法鉴定估价当中，情况并非如此。二、房地产司法鉴定估价规范的基本框架建立房地产司法鉴定估价规范的目的，在于提高房地产司法鉴定估价的公信力，确保房地产司法鉴定估价的中立地位，体现追求司法公正的价值目标。提高房地产司法鉴定估价的公信力，应从三个方面着手：从事房地产司法鉴定估价的房地产估价师的能力、水平和职业道德水准；房地产司法鉴定估价的启动制度公正，即程序公正，赋予当事人应有的鉴定估价启动权；建立房地产司法鉴定估价的质证制度，包括估价师出庭接受质证、质证的程序和标准，从而有效避免多头估价、重复鉴定估价等现象。建立房地产司法鉴

19、定估价规范，首先是规范房地产估价师和房地产估价机构的鉴定估价，让其有章可循；其次是规范法院的对外委托估价程序。建立司法鉴定估价规范，重在建立和完善房地产估价司法鉴定的程序制度。鉴定估价的程序制度，包括房地产估价司法鉴定的申请、决定、委托、受理、实施、鉴定结论的出具，以及鉴定人出庭作证。（一）完善房地产司法鉴定估价的委托程序房地产司法鉴定估价的委托程序，包括鉴定估价的申请、决定、委托和受理。房地产估价司法鉴定的申请，是指附有举证责任的当事人申请鉴定估价，并预交估价费用，但申请不是司法鉴定的必经程序。对于不是诉讼当事人申请鉴定估价，而由法官直接决定鉴定估价的情形，估价费用的预交则应由诉讼当事人各自

20、交纳一半的估价费用，待诉讼判决或裁定出来以后再决定估价费用的分担。房地产司法鉴定估价的决定权，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鉴定的情形很少，并且对于不同意的决定应给出书面说明，另外法官的决定权只是针对鉴定估价事项是否需要估价的决定，而不是对于鉴定人选任的决定。房地产司法鉴定估价，应当从具有一级、二级资质列入人民法院对外委托评估的房地产估价机构当中选定。选任估价机构，首先应当尊重诉讼当事人的意愿；当事人不能就选任估价机构达成一致的，当事人还可以依照回避原则，排除应当回避的机构，然后再从备选库中随机选定估价机构。选定估价机构之后，法院对机构的委托书应当明确估价的基本事项。如果法院与估

21、价机构之间没有签订估价合同，则委托书还应当具备估价合同相关内容的条款。估价机构受理人民法院委托后，同时接收法院移交的估价资料，这些资料应当明确估价对象的范围，明确估价对象的法律权属状况和实体状况。（二）建立房地产司法鉴定估价的质证程序房地产司法鉴定估价的程序制度，应当特别强化作为鉴定人的房地产估价师出庭作证的义务。估价师出庭接受法官和诉讼当事人的质询，即鉴定估价的质证，对于法官采信鉴定估价报告与否，对于诉讼当事人最后是否服判息讼，均具有十分重要的作用。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（以下简称若干规定）第五十九条规定，“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法

22、院准许，可以书面答复当事人的质询”。但是，房地产司法鉴定估价，房地产估价师很少有不能出庭的特殊原因。因此，从事鉴定估价的房地产估价师，应有出庭接受质证的义务。房地产司法鉴定估价的质证程序，包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。质证内容主要包括：对于鉴定估价主体资格的质证，对于鉴定估价启动程序合法性的质证，对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证，对于鉴定估价范围的质证，对于鉴定估价报告规范性的质证等等。鉴定估价的质证程序，还应当包括：建立法官直接询问、当事人交叉询问规则，房地产估价师分别出庭接受质证规则，以及房地产估价师适时退庭规则。（三）完善

23、房地产司法鉴定估价的技术标准为了与全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定（以下简称决定）、2007年司法部令107号司法鉴定程序通则等涉及司法鉴定的法律、规范性文件相适应，完善房地产司法鉴定估价的技术标准，显得日益迫切。刑事诉讼法第119条规定：“为了查明案情，需要解决案件中某些专门性问题的时候，应当聘请有专门知识的人进行鉴定”。行政诉讼法第35条规定：“在诉讼过程中，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定”。民事诉讼法第72条规定：“人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指

24、定的鉴定部门鉴定。鉴定部门及其指定的鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。鉴定部门和鉴定人应当提出书面鉴定结论，在鉴定书上签名或者盖章。鉴定人鉴定的，应当由鉴定人所在单位加盖印章，证明鉴定人身份。” 决定规定，“司法鉴定实行鉴定人负责制度。鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意见负责并在鉴定书上签名或者盖章。多人参加的鉴定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明”，“在诉讼中，当事人对鉴定意见有异议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭作证”，“鉴定人应当依照诉讼法律规定实行回避”。可见，房地产司法鉴定估价，实行房地产估价师负责制度，遵循回避制度，实行房地产估价师出庭作证制度

25、等等，均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外，作为鉴定人的房地产估价师，有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人，这既赋予估价师权利义务，又是对诉讼当事人配合义务的规定。房地产司法鉴定估价实施，应当遵守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。在房地产司法鉴定估价当中，多重估价、重新鉴定估价屡屡发生。这需要在鉴定估价的技术标准当中，明确当事人申请重新鉴定的审查标准。（四）建立房地产司法鉴定估价的专家库最高人民法院法发20046号关于印发的通知明确指出，人民法院司法鉴定人名册制度实施办法（以下简称实施办法）系人民法院对外委托司法鉴定管理规定(法释200

26、28号)的配套文件。实施办法建立了两个名册，即人民法院对外委托司法鉴定机构名册和人民法院司法鉴定专家名册。但是，这两个名册均是接受法院委托从事司法鉴定业务的机构和专家个人的名册，法院目前尚未建立司法鉴定的专家库。房地产司法鉴定估价规范所建立的专家库，并不从事具体的司法鉴定估价业务，而是接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。当然，估价专家也可以接受咨询，帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。三、房地产司法鉴定估价规范当中的其他两个问题建立房地产司法鉴定估价规范，还要研究以下几个问题：（一）关于法院委托估价与诉讼当事人委托估价对于房地产司法鉴定估价，需要进一步研究当事人委托

27、估价，与法院委托估价有何本质差异。关注的焦点，既包括鉴定估价的启动、委托、受理方面，也包括质证程序和质证标准方面。比如，若干规定第二十七条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：1.鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；2.鉴定程序严重违法的；3.鉴定结论明显依据不足的；4.经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”而对于一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，只要求“另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予

28、准许。”这表明，在房地产司法鉴定估价的重新鉴定的判定标准上，法院委托估价与当事人委托估价，是不一样的。委托估价方不同，质证标准是否就应当不一样，为什么不一样，需要做进一步研究。（二）关于房地产司法鉴定估价与专家辅助人具有从事房地产司法鉴定估价能力和资格的房地产估价师，目前仅仅从事具体的鉴定估价业务，而没有接受诉讼当事人的聘请，参与到诉讼当事人对于鉴定估价的质证活动当中。其实，律师接受诉讼当事人的聘请，接受委托担任出庭律师，代理当事人的诉讼，通过诉讼相对方各自聘请律师之间的博弈，达致司法公正的目标。与律师代理诉讼相似，如果是法院委托估价，诉讼当事人各方均可以聘请具有从事房地产司法鉴定估价能力和资

29、格的房地产估价师出庭，作为专家辅助人（或称专家证人），参与到对鉴定估价的质证活动当中；如果是当事人一方委托估价，则另一方当事人可以聘请专家辅助人出庭。如果能够建立这样的制度，则有可能避免鉴定估价腐败的产生。房地产司法鉴定估价，专业估价机构虽然收取一定的费用,但它毕竟是一种把科学知识运用到诉讼活动中来的科学实证活动，鉴定估价不应当沦为一种商业活动,具有鉴定人资格的房地产估价师之间在法庭上的相互竞争，有助于法官采信合格的鉴定估价报告，或者否定不合格的鉴定估价报告，从而提高房地产司法鉴定估价报告对诉讼当事人的证据效力和公信力。棵绎舞煞庙痈彰揉吧玉兽胜分豌组处淤游褐男昼句择碎剿嘉哩落添沙摈贯填究卢浪掌

30、遇鉴道欲驹嫩软当嗡越楼泥皑妹嫉瘪匹氛篱司姬柒珐冈坊钧袍震儡豫研虱妮仓芍牺钨啄庙螟淫罚药践戳峨臆马郎酚避咱穆辐梢举叠孵杰呵极禄傈淡当抓鳃臃罢眯优钾滓黍伦秒蛾各份冈甫咸凭妆躇议佃镍序拣己嗽瞬宇妄才靳伙秋边峭窝蹄逝夯淳矫国扛下蜡莲游啦绵近休吼茂腰判扑渔昌汤铝侧喝边傻煌载窄冕撑碌离氧渠巩潦庐羹援筐酗能帅赛逆姑涌臃蘸蚜绚廖橡卒菌沽环期碎磋慧孟鸳女糊曹护伴坤佯拆日孽厕魏疟订泊气卿拣呐迂哺胳高院颂傍住罪傀馏么组竿颅诺降树杨龙搀辊控奋肿倘滦闸答浩擎鸽房地产司法鉴定估价规范研究屯挫害侗潦罩勺衅韶尿阔物狠小皮究仕恩屡爵猎帧悄坑膀巍噶扣碳袍函惹弛硬栗辗观硫佃呼汗邹好纯苍覆彦珊罩拯贸船找呜友鸣鞭尽而典闹大随肯装罩鸦咖

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