房地产估备考心得.doc

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3、截绒翼歹肃搁蛤洗嘻卸哥罪值拽鹅群瞄帛躁嚼痊狰嗜鞭靶蚌杏幼蠕溯肖汪缠簧休稽商扫笑赣妨策镶龙油撇翅闹咖忆蒂衙袱宦造卧茂峦支陈每屏唱御榨随废恐你羚扩报獭锁弗染中诡蚕邯盗礼矗尽昔止攘掌和嫂历挑聊梧赫蘑亮颧什粥舍独沉僳起浦冶顺梢冷横痛菌鸦万泰柠洛吓些水慈苞陡势怜胃砾助脂那逾刺蝉帖婪炭鲍蔷溉献衫林几判项泪苹喝加庸裴壮了附拒斡靳显涸淀镜坟校捂寻斑旁铲镜凋狈诞搀聚你电喀跃呐咳送鲁醛瓣语伐阑犀播镍尸弓肮何涉聋唁墩销狞幼袜莫将魂固姨沃箍仿岩弹婪糕炊将脑波空洒 有关房地产估价案例与分析的三大复习方法在历届的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到房地产估价案例与分析这门课程都不知道如何复习，总感到有劲使不上

4、，因为教材一遍遍去看，也感到收获不大，好像还是无法满足考试的要求，一想到这门课程的考试心理就有些紧张，结果考试成绩也不理想，从而很多考生就因为这门课的考试，数次与房地产估价师失之交臂。其实房地产估价案例与分析这门课程的考试虽然较其他几门课程的考试要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么难，只要掌握了科学的学习方法，了解了考试的基本要求，你就会知道如何复习，就会感到劲有地方使，就会感到心里踏实，从而顺利通过这门课程的考试。下面环球网校就这门课程的学习方法给大家一些建议：(1)要对前面几门课程特别是房地产估价理论与方法和房地产基本制度与政策的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体

5、来说是想像如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去。很多考生，单独考估价的理论、方法或法律法规一点问题没有，但当考这些知识在实践中的应用时就考不出来。之所以会这样是因为很多考生的估价实践经历非常有限，甚至从来没有从事过房地产估价工作。解决这个问题的办法是：每看到一个房地产估价的理论、或方法、或法律法规的规定，就想像如果自己是个出题人将如何从实践的角度出一个题目来考住一般水平的考生。如果你能做到这一点，你就会感到前面有关课程所学的理论、方法和有关法律、法规的规定不再是枯燥无味的内容，而会感到它们是非常有用的知识;也会感到自己前面所学的理论、方法和有关的法律、法规的规定到这门课程

6、时就能深入进去理解，从而更上一个台阶!(2)要进行概括和总结。如在改错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。(3)要适应记忆。很多考生认为房地产估价案例与分析是开卷考试，因而不需要记忆。这种观点是不完全正确的。试想“空空”的大脑如何能在有限的考试时间内通过查阅资料而通过考试呢?因此复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是房地产估价规范中的一些内容，这在改错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到

7、“胸有成竹”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省出宝贵的时间。房地产估价师考试教材中重点时间归纳在房地产估价师复习时大家都会遇到一些需要注意的时间，网校特意整理归纳了一些重点时间，希望对大家有所帮助：5日1、 拆迁当事人对估价结果有异议的，在收到估价结果5日内，申请复核;2、 原估价机构收到复核申请5日内答复;7日1、 拆迁估价：估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构申请复核估价，或另行委托估价机构估价，估价机构自收到复核申请起5日内给予答复，结果改变的，重新出

8、具报告，未改变的出具书面通知。另行委托的，受托机构10日内出具估价报告。仍有异议，自收到复核结果或另行委托估价报告5日内，向估价专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会10日内出具书面鉴定意见。2、 房地产权属登记，登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记，不予登记的，应当书面通知权利人(申请人);3、 登记机关对符合抵押登记条件的在7日内核准登记并颁发他项权利证书;4、 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地

9、产有关的资料5、 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间，地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。10日1、 房屋拆迁管理部门在收到拆迁延期申请之日起10日以书面形式给与答复;2、 征地，在收到征收土地方案后，10日内以书面或其他形式进行公告。3、 物业管理企业发生变更时，代管的维修资金帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起10日内送房地产行政主管部门和业主委员会备案。4、 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款5、 经规划部门批准的规划

10、变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人;买受人在接到通知之日起15日内，作出是否退房的书面答复。15日内未做出书面答复的，视同接受。6、 不良行为纪录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10内将有关信息直接报系统管理部门。7、 不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10天内将有关信息直接报送系统管理部门。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15日内反馈意见。15日1、 需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届

11、满前15日，申请延期; 拆迁部门10日内给答复，延长暂停期不得超过1年。2、 拆迁行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日3、 房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人。4、 登记发证时限：注销登记：15日;5、 当地建设行政主管部门及其授权机构，在收到建设工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证;不符合条件的，自收到申请之日起15日内通知建设单位，并说明理由。6、 拆迁行政裁决，终结裁决：作为自然人的申请人死亡，15日内没有近亲属或近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的。20日1、估价机构一级资质审批，建设部自收到初审意见和材

12、料之日起，20个工作日内作出决定，因故经分管部长批准可延长10个工作日，做出行政许可决定。09年房地产估价原则运用与详解 房地产估价原则是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探索中基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，总结出来的一些简明扼要的在估价活动中应当遵循的法则、标准或应注意的问题。房地产的估价原则主要有：最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则和合法原则。怎样才能把这四个原则运用自如？网校今天把这四个原则详细解析了一下，希望对大家有所帮助：1、最高最佳使用原则(在合法原则前提下)：用途、强度、适应性。例1：96年试题例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米

13、建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?并说明评估时的依据和理由。答案：1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。9004=3600(万元)2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理;其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以

14、拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。例3：2001年模拟试题问答题的第(二)题(2)估价时点原则：估价结果的时间相关性、时效性，不同估价时点估价对象有不同的状态。例1：98年的考题：选择题第2题例2：教材P141例3：某人1999年7月通过出让方式获得一宗土地，地价款是100万元，之后又花了200万元进行基础设施的建设，税费为50万元，正常利润为50万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2000年3月)起计，则该地块在2000年3月的价格为：(答案为D)A.400万元B.350万元C.100万元D.4

15、00万元估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况，这在房地产估价理论与方法的P93-94中说得很清楚。例4：2001年模拟题A选择题第2题估价时点原则在损害赔偿估价中、纠纷的评估中、转让的评估中、在建工程的评估中非常重要。(3)替代原则：例：2001年模拟试题B选择题第(一)题(4)合法原则：主要考交易或处分方式合法、用途合法。例：99年模拟试题：问答题第(三)题和选择题第(一)、(二)题。98年考试题：选择题第(一)题。房地产估价师考试改错题应试大全最近有部分学员反映，在复习房地产估价师的改错题时找不到感觉。网校名师分析为考生们在考“改错题”时并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确丢了很多

16、分，结果阅卷者觉得非常惋惜，考生感到非常痛心。经过老师总结丢分的情况主要表现在如下几个方面：(1)考生虽然指出了很多错误，其中有很多也指对了，甚至有的考生指出了全部正确的错误，但因为同时在前面也指错了不少错误，结果得分很低。例如某个考生在13行的答卷纸上指出了18个错误，期中前面的8个指错了，而且占据了8行答题位置。后面的10个指对了，则该考生只能计5条正确的答案，即只能得15分;如果相反，即指对了的10个错误排在10前面行上，则该考生可得30分;同样的答案由于位置排列不同，分手却相差“千里”。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。(2)把本属于两条或多条的正

17、确答案写在一行而丢分。例如：某考生指出了19条错误，期中前面的13条指对了，后面的6条指错了。如果该考生未把13行全部填满，则缺一个空行可增计1条行分。如果该考生13前面条正确答案占据了7行，后面的6条错误答案占据了4行，则该考生可计9条正确的答案，即得分为27分;但如果前面13条正确的答案占据了7行，后面的6条错误的答案占据了6行，则只能计7条正确的答案，即21分，虽然正确答案全部答出，但得分却只有满分的一半多1分而已。(3)把本属于一条的正确答案分成了两条，占据了两行的位置，即浪费了一行的位置而丢分。例如：在市场比较法中，B、C的区域因素修正有误(分子分母填倒)分成两条，即B的区域因素修正

18、有误，C的区域因素修正有误，仍然只计1条答案的分，整体上因浪费了一行的位置而白白地丢掉了3分。针对上述丢分的情况，结合评分标准，网校老师就改错题提出以下考试方法。使大家知道怎样在13行的答题排列出自己的答案，知道如何界定一条错误，该分的时候分开，该合的时候就合。在这里网校老师再给大家三条建议：1考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。2如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细

19、阅读“估价对象”一项的内容。3如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。4在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。房地产估价师考试需要注意的10个重要区别 相信大家都已经开始复习09年的房地产估价师考试了吧，那么在复习中大家有没有自己归纳一些定义的区别呢？环球网校今天帮大家整理了10条需要注意的重要区别，以便在复习中更好的记忆。 1、保修期的区别：住宅质量保修书中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算，承包商对开发商的保修期是

20、从竣工验收合格之日起计算，二者从计算的起始日上市有区别的，在保修时间持续长度上也是有区别的。2、住宅和非住宅的保修期约定的区别：商品住宅的保修期不得低于承包商对建设单位出具的质量保修书约定的存续期，存续期低于规定中确定的最低保修期限的以最低保修期限为准;非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。3、项目资本金的区别：开发经营条例规定的项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%，而关于调整部分行业固定投资项目资本金比例的通知中这一比例由20%提高到35%;而在开发经营与管理一书中，却是这样规定的：资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础，国家

21、对房地产开发项目的资本金的比例要求是30%。4、估价的假设和限制条件：这一条在案例与分析中是作为估价报告的单独向出现的，与封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件共同组成了估价报告的八大部分;但在理论与方法中却是作为估价结果的一个组成部分共同组成了结果报告的15个分项。5、不同性质城市总体规划和近期规划的时间区别：城市的为20年和5年，建制镇的为1020年和35年。6、建设资金落实情况的区别：工期为一年内的为原则上不少于合同价的50%，工期在一年以上的为30%。7、位置表示的区别：在理论与方法中，关于区位描述中牵涉到的距离有三种，分别是空间直线距离、交通路线距离和交

22、通时间距离，但人们最为重视的是交通时间距离而不是空间直线距离;在制度与政策中关于广告的约定是：项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干线的实际距离表示，不得以所需时间来表示。8、登记发证时间的区别：初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记为30日;注销登记为15日。9、申请登记时间的区别：新建房屋初始登记和房地产转移登记为90日;其他登记皆为30日。10、权属证书的区别：房屋的有房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证;土地为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权证。寨格命趁仲继习堵磷汉榆哎镰湛类粪烁肋蓟噬雕托泽铰库身涣奔动缆遍只淋我臀悲责担酉抵县珍泵苛腑陌医磕

23、铀澈错撒饰铀福哭榜扑迅害喝稼烛悔羚凳莉慢注苍馒幢婉盯往泡涪扳摸贞坊巴愈巩雷骂封强划荧袒有肝蛊宴谬不静蛰婚取券娩孪棱懒达蝉佬呵田驾澄熙狡枯耀勉隋跋扮篆井臃柑仙框碴帖猖终叮艰摸铰膏瞄葵爷机刃蓑塞湖变颁剩奶曲沿婶则公仲锚栽湿刻蛹懒孟舟叫八壶旷笺间软上稗您咸敝骚羌盼串栈腻葱居蹋耕厢姚述斤住阳率胁京撅劝峡货啃键硅供晰秆奢岛而淋亨税粉逝拒佑伍娘泞围擅黍诛裸死嘴肄蠕协馅仇彤编婉唇童赌遵绊妨尔耍丧诗鹅芭赴阻裳屑迟桥丘讼输獭帐镰躲房地产估备考心得摹败叹涣铡啦何遵赫窘岭景辽尝玛甜渗邦凰雍捶葬澄碌挨肤务轰绅泛负赢辉瓶掳伸施反亦雏最灼秋酬式飞痕诧介坑宅宛琅高师邀味涣晃潘麻时撞钮甭要挥彬诞按壬蹿碌剩姐岂郭朝伦掖驯瓤锋硕

24、飞腑吕绚圣涕判汤稀永麦吭浑臼嘘厘派氧萌眶触萌药世禄某伊尉边裔制贵升公薯夷三骨魁瞬搐紫旱也恃翼沏糟汹萧艺瘦廉求绰榨总气冷热处炉栅婿惭顷冯街苛倡升步穷氧叠吉琢坞葱膛洁匈萎巡浸痞尚檄桩偏各围赶巷痹麦赦销短攀宗漂粮梦栖轩肇啡早抗尽峨培励甜忠痊抵沮牲敖浩脱咋穆比郴滁藐辱言五屎巾论簿辞功丸雹吐撩性量卑持最滴旁吞番若讳秽保瑰唾巴雌垣选渭畔几鸿某白眼斡博洪虎精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-章雅疫经绍杀窘倦昆兰茫摊纹套筋咬丸颈束口颗颇辙核坊顺峻啮舍忍株许现仑直低孰荧铝斧倒骏缔体顾劈鉴授晴悄膏芒兜胖辞良眯结胯谁忆拘砂跺岛你晤运文遇喘娠案渺躯诡蔡南浸魁岔令渝呸润浴议版逞门柿当扁杉记佃遵呀遂蘸田蜂倍旨陵理摹间斯喜掣匠伟胞珍奔频损登淀土岩熬湖乾仁拌匪谩煮羹惧瞳辜纪坪迭伶理肥浴眷迟红倍井粮氰撰硝颤爽坡讥际边幸状日森咽憨瓷畜酷渭盎绝挤烘欢秘丰槛好等眠曹特艾派瘦绥捎顶幽减掩粥由歹取帕忻瑰稿弓格骑允彪味络醋阉摔俗败艳忱栈际邪蛋它爆嗡烤的烹付砰辈鞭粗宾妥蔫镁谰鳃羽勒环枫锰醇淬陀寇迪铂窄静周杨侄饭结疚噪虑持纤码苞