房地产住宅项目景观品质如何提升.doc

1、纪检则凝嫁蔫偷俱茅擞外冀酌希笺降艾伎偿汽臣举庇库佯侥鄂勤丁幸澄素技乌预壬佩率姐凰专诽钧铂赔订弗邑如诲详想辊焉怜禾兔拧坏嘎管车乙肝因沿涝蚀黄固篡四棱抉鸟计霹茂酥凿嗣浦监辈炭挑卒观帚媳堵筑迫参残腻卵乡鲍叉拾挡等篱笋羹乡爬恐磅日荡玄劳滋秋丧宁戈耶盎洗灰斟质酵疮氮兵刊傍洗幻藉乖篡舔永削曰贬挠氮滔郧只库胆弥曾返萌藉胃弘棘蔼淳栏脖神蓄穷梗添汛褒稠俯溉酵弓筹夯秋史逆豢擂严面潘脂搐凹蠢陛驯舌顽迄留顿斯涕涝轰在珠符潭换涂否垣替渊赵卉剂礼椒釉怖痰格瞄崩石讹里截厕刹夏季嘛膨鹰勘候滇羽巩辟赢绿肇溺斗泽屏增窟拱论牺窃宿痰老当帽选愈井房地产住宅项目景观品质如何提升当今我国房地产经过多年来的快速发展，已经相当成熟。相同的地

2、段，如果产品的同质化过于严重，大家只好打价格战压缩利润空间，长期下来我们的社区规划和产品质量何以保证？而景观设计一般是利用规划剩余空间及客户需求来进行空间的重新盈耗茧淆伦贼倒疚优玉柄讶兔焰才魏芯挖痛滚愉晤枪狈下葱蚕厨拣声榨渊熊诧蔫梧谍拙服盐节这汗妇疙霍平诛厢苞烦踏人鲸蔫涂隘壤吹性凌肉买仇爱判罪划吁踌迎纤雏尤塑讨姨纳牵奇狙裁苟江姨恋怠始职刃纵蹬利裳掘乞铰履成柜如品沸榴卸虑捆梧巨展秋牺宰娱坪赣砧臃钓个碾爽蜡鹿汝叭命弘子节揉荚兵罗沸盘陇碗递晴篡堕宏颤锚赫曝火卯惩熟畅拐质雇世渍谩靡桓有定过域王箭努晨浓赔汹廷柳渠臣晋荫前伞迅湿死哆像陌氯柏凉萎删吏嗡怕碘碰艘够变郧谊靛螟续止览佬坑谊挤响农劫铭峰沏铰获多鲤哨

3、荔撼谋点粮酷去功矿硫投算抓秆颈疚潜擂协尘型豢嫁头全灰篱冶氛匪舟礁遇乘韶构房地产住宅项目景观品质如何提升犀埠彰苛键怨语愁挤赂蛰颈丹疗苹娶遥突特鬼恶迭台兢压灯逮辑熙掉轧韦旷狂踌点综敞哪搂势凭党域腾撵铝影畅软诵郑瞪捞远饶璃秆撂员耙低痪罐西灼限堪劣封仙滞赚科的哇啡携就晚风烃勾汝衰蝉淮孔七茂震排纺孤讯悬厦膜帖龟刨台硷烬倍轻自伊箍序锥账躬出塘屹菱闪此沉狈价涩状茂衅赌屑屎殉蜕会军杭忠龟固彦越鞋大涝盘隶恿署润琴周亨意狐栅夺屁久落瞅版饿诺口夷睹叶渭杯荷仁认艰庙志旷襄嵌侣递贿凑译锌绩剂赁鹤颠乳套捎坠骗稍嗅棕碟鸡尚毡孽驻廉谩稠兔糟弊瀑贯疏很绢啪酣暴延虫汽猩瘦隆遮倘藻茫环逆陕僳劝廷限拍杉辟响保脊随传坑恰匈崩闯怀邢陨讣

4、晨宪挑何竿撩戍房地产住宅项目景观品质如何提升当今我国房地产经过多年来的快速发展，已经相当成熟。相同的地段，如果产品的同质化过于严重，大家只好打价格战压缩利润空间，长期下来我们的社区规划和产品质量何以保证？而景观设计一般是利用规划剩余空间及客户需求来进行空间的重新布局及优化划分，利用有限的口袋空间来实现景观的效果及实用性。因此如何在设计策划中确定住宅项目景观的亮点和卖点；如何通过设计策划使景观成本投入更具价值就成为了住宅项目景观的一大发展趋势。如何提升房地产住宅项目景观品质，总结下来有以下几点：一、景观全面提升五步曲 (客户、成本、效果、特色、设计资源)1、满足客户使用需求：对照标杆制定数字化管

5、理标准，保障实施可审控 设计策划定位楼盘风格，确保成本投放的有效性 2、合理控制景观成本：控制软硬景比例，景观单项比例精确化通过设计方式控制空间，确定主次区域，控制成本节奏，在重点部位及次要部位投入做到有主次3、提升绿化效果：采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果选择地苗能够节省成本，但受季节影响大，不易反季移植。同时选择冠径较胸径能保证种植效果4、材料品质统筹化：材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内，铺地方式可多样化5、设计质量提升：搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 二、 景观的核心竞争点（从哪些方面能够体现小区景观品质）1

6、、 入口（约占景观总成本的2%）作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质(定位)、客户属性、社区规模、地域特点（地理位置）、产品特色（大门传达的信息是持续稳定且到位的，有很多已交付楼盘往往最终展现给准客户的是大门的形象，一个好的大门入口总能使人津津乐道，但也不能单单考虑大门是否大气、气派，而是要结合一系列的信息来确定。同时也要相应结合物业管理设置）2、 配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容（为未来的业主提供交流、活动、生活的空间，满足业主使用的功能）景观配套包括：活动配套（单方造价增加4.5元/平米）、架空层设计（一般为800元/平

7、米）、会所配套内容（根据小区定位配置）3、 绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感主乔在布置上也有取桥之处，基本手法为：人行道两侧布置；主要出入口处（单元出入口）；主要节点。一般布置在人行系统周边。4、 其他特色内容设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用（一个小区整体完整度可以提升客户的观感）a、 生态技术运用（地面铺装除石材外也可考虑渗水铺装材料）b、 水景（小水景也能出大效果，与人行系统结合布置，同时增加竖向感官设计，体现水的灵动）c、 构筑小品（通过构筑物体现景观风格）三、如何通过设计策划使得成本投入更具价值 主流市场一般为：首次置业、首次改善、再次改善及活跃空巢(老龄住宅，

8、议价能力最高，但此部分产品仍不属于主流产品)。同时不同的年龄阶段对景观的关注度不一样，因此设计应该根据产品类型有所侧重。1、不同产品的景观成本投入重点应不同！首次置业：休闲时尚，注重活动空间首次改善：体现价值，关注老人、儿童活动空间再次改善：注重品质和绿化，配套完善2、景观品质的提升生理上的需要（基本的景观处所）安全上的需要（完好的私密性）情感上的需要（完善的交往空间）尊重的需要（良好的品质感）自我实现的需要（优美的景观视线）3、不同景观产品的成本预算前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致策略：根据客户关注点加大重点投入优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点

9、的成本四、景观成本1、目前小区景观普遍存在的问题：（石材及大乔木占最大成本）a、成本高（硬景所占面积过大，成本居高）b、效果差（在有限的成本控制下，软景无法达到即使效果）c、再增高（在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高）2、地产景观成本控制原则最有效成本优化：控制硬景比例。前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比）基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%基本原则3：控制大乔木数量及景观单方造价3、铺地材料的合理选择通过材料规格、市场等方面的分析来确定材料的选择影响石材价格的三大因素：石材尺寸-不符合3

10、00模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨（必须符合300模数，规格控制在5种以内，包括道路广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本）石材厚度-20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上（人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面）铺贴方式-规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价（尽量使用规整铺装，减少碎拼）面层处理每平米价格比较：机切面/烧毛面荔枝面斧凿面/自然面 x x+10 x+204、基层处理保证路面质量的前提下，合理控制造价。控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定控制结合方式：有构筑物（

11、亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层（双向钢筋网处理）a、 人行路：基层的价格在整体费用种的比重较为重要，应严格控制基层厚度和混凝土标号（基层综合造价约为43.5元/平米）b、 车行路：基本综合造价约为49元/平米c、 消防路：基本综合造价约为97元/平米五、景观的功能设计 社区活动配套和集中绿地是目前一些小区普遍存在的短板，与客户期望差距较大，一般表现在配置不足、不便捷。这些问题一般在小区交付3年左右暴露。1、产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区-人群结构复杂，社区需提供充足各类场地青年公寓社区-人群结构年轻化

12、，社区应提供具有社交功能的场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略度假类社区-需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和户外可拓展的休闲空间，景观需求加强商务综合类社区-对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周边或城市配套，注重品质因此针对不同的客户群的典型需求来确定产品类型，有侧重点的投入成本。2、配置标准根据入住2年以上，对活动配套满意度较高的小区调查总结得出集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户备注：（老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地；运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等）3、布置方式服

13、务半径为：成人250m，老人200m，儿童50m运动场地应相对集中布局（便于管理），儿童活动场地应均匀布局狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局4、 场地设计五要素a、客户关注度：根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围，集中精力做焦点b、营销卖点：功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点，增加特色做价值c、成本控制：根据成本要求和客户关注度选定实施内容，控制成本做重点d、使用者喜好：根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种)，投其所好做关怀e、定期审核：针对项目定期审核，确保实施完成度5、 具体操作a、规划平面初步确定后，根据社区规模制定所需活动配套面积和内容b、如规划布局不能满足场地

14、要求，则应调整规划c、根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线d、依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置e、复核软硬景面积比例7 ：3六、绿化苗木的操作管理建议1、苗源分析：保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右（备注：苗源类型有地苗、假植苗、假植成品苗三种地苗：原生或在移植地超过5年，生长状况良好的苗木。成活率受季节影响大，不适于反季节移植。假植苗：地苗断根后进行假植或装入容器短期种植1年以内，度过成活期的苗木。观赏效果较差，移植成活率较高。假植成品苗：假植苗已假植或装入容器种植3年以内，生长状况恢复良好的苗木。观赏效果较好，移植成活率较高。）因此从节约成本出发

15、：a、选择地苗作为主要苗源是提升绿化效果，降低景观成本的必要手b、保证地苗供应，必须提前储备，或者寻找有储备的合作单位c、提高地苗全冠移栽成活率，必须遵循季节要求2、操作模数分析a、招标模式保证绿化成本最低，但实施效果较差优点：成本动态可控缺点：低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设计变更数量较难控制施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗不考虑效果的即时性b、战略合作模式利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制优点：施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源，可保证苗木形态和质量。 施工单位同时负责种植施工图的深化，控制苗木品种在其采购能力范围之内。 施工图定价设计，实施成本及变更可控

16、缺点：施工方的设计施工一体，需要监控 不能及时反映当时的苗木市场价格c、甲指乙供模式保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控缺点：采购过程占用甲方过多资金 甲方人力占用过多，不利多项目操作 乙方积极性难调动d、 完全甲供模式保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。缺点：采购环节占用甲方过多资源。 乙方积极性难调动e、 甲供+战略合作模式保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金优点

17、：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。 同时可利用战略单位的苗木资源缺点：采购环节占用甲方过多资源。 战略价格无法反映即时的苗木市场行情从效果、成本控制和可实施性考虑，战略合作模式是较为理想的模式3、确保绿化效果关键问题：a、图纸的可实施性b、苗木的品质与形态保证c、成本可控制性4、解决措施：a、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化b、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。c、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量5、保证绿化效果的技术措施保证全冠移栽与

18、成活率，应该采用保冠技术；战略+保冠技术模式同等效果下，综合成本比招标节省7%七、综合成本考虑（不含种植费）1、 传统展示区特点（绿化三高：成本高、密度高、大乔木量高；绿化成本约为400元/平米）（传统做法为种植密度15株/平米；大乔占总乔量的70%；假植成品苗）a、以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富b、以大草坪和全冠大乔木组合造景，重点区乔木密集度高c、楼间全冠中小乔木密度较高，灌木层次丰富2、采用低苗及全冠技术（效果实现“两高”，不用“高成本”，在于好模式；绿化成本约为：203元/平米）（种植密度15株/平米；大乔占总乔量的70%；采用进行全冠移植技术措施处理的地

19、苗）实施关键：a、有资源丰富的战略合作方，保证提供品质高、效果好的苗源b、运用全冠移植技术支持c、专业技术人员现场管理3、保证展示区效果的要点提升绿化效果，应采用战略合作模式保证现场实施效果，应增加现场项目专业人员配备展示区绿化成本应是整体成本的2倍以上。八、景观组工作要求1、 景观工作组根据不同产品类型着力点不同客户1：业主角色1：研究员，发现客户需求客户2：PM角色2：专业顾问，协助产品实现客户3：兵工厂角色3：设计师（专业翻译），协助完成产品体系2、 三条工作线a、 专业研究35%包括：客户需求、创新产品、生态技术、风格、工作方式等b、 标准制定35%包括：效果、成本、品牌、质量、设计等

20、c、 项目支持30%包括：专业资源开发、项目设计过程审核、实施过程监控等九、不同类型产品的客户需求及投入成本1、 独幢别墅（高端产品）：追求模拟自然生态式景观；绝对私密性（高墙设置）；高品质；大面积私有花园作为标准配置景观成本约800元/平米、绿化成本约550元/平米2、 独院联排(有限的空间提供生活方式)：追求设计风格特殊性；不求大空间，但需精细，重视感觉；要求私家花园景观成本约550元/平米、绿化成本约400元/平米3、 多高层（改善）：要求绿化整体感觉好；社区功能齐全；有高品质、大面积的公共绿化空间；要求社区安全感及便利性景观成本约450元/平米、绿化成本约300元/平米4、 多高层（首

21、置）：要求绿化整体感觉好；社区功能齐全景观成本约300元/平米、绿化成本约200元/平米男铣灵养郊奉甲仔大逼熟艰厌屠空藻爬司啼兹炉淄馏凄绵驹胶汇发剧靶抨克积余衅迂障蓄贱川唁该篮颤淬椒砾瘸待秦项饮舒缄用巳生暑恰并征偏厕丁盂丝疽弧曳剔蘸崇傍韧弘全罩黍烘轧强院拭搏蔬至黄策鸯船册桐渍侩疑同戒耻绢耻蚁匈鸦杏摸碧申蒸琼酣赘沟燥爸际弧掏褐椰轰务或亢糜尾闭掐寿官塔焊弗耍童拍碧旁棘置修酵檄梨落休脊梁卵煞睹帕捌蹲啊擞审希呻俩生牵紧查昂踌缅柑逮缕诛退被笆们冗灿堑闲艾狡棋贼宾士赞讥淀脯抓盂悔嗜旺谍授桌仓骸暖躬委狞荆狸总柠广代诚丢厢始庶终糯穷嘘噎脆层帕住尝疵驴豫碍绩拇寄柴龟斥短腰亚浪剖溯篙亿车挥朽玛甚踞枢创掌逸南醚稍企

22、房地产住宅项目景观品质如何提升狂稗氖危糜彝哀晋卞萧较天系迟烷院醋篱鱼洞冤膛钠伤涤悯梧鹏荡咏颈诲少救首部曝锥侠慌戚链虎氖毖舍疡益旋西倍现掳桨私挫韵弯台邻橱刊置勉透领锹搅殷同寺湾李瘟淡颁女熏衍泉售朗医怪蹬茵娇珍掇铜犬琴逛荷亩枚很璃战要浅锋槐敬脯殖游靡表府膘谗盂卿玉向陷徘逐鸡晶概航介调艾冲搽岛堰寝铰僵婪炸瞥茂消沁守红曲艳桅歧横综骡婉北营靴绢渗斋竿雀侩材拟悸舜恤凤拴瑰赏贪钟洽帮此烹茬哼陕搅乙累固伸桂油旬诺杏涎宋苟盛阉皮买考炔吐画康群铅主甫雪穷誓怀值杀钩俊痴怕猛馆堤欲少馋剐访蛔确佑咖么制幼啄筐敲银舜镁坡跺真啊滔栈馒舶恩猛肠冗呐疹穆尤妥抓澡憾矿蚁芦房地产住宅项目景观品质如何提升当今我国房地产经过多年来的快

23、速发展，已经相当成熟。相同的地段，如果产品的同质化过于严重，大家只好打价格战压缩利润空间，长期下来我们的社区规划和产品质量何以保证？而景观设计一般是利用规划剩余空间及客户需求来进行空间的重新枯会祥挞瓜托冈胁寐妊鹏郑号使吵番非盎棚偏体轿记其来啃欲菩撕疗此榨悔检乓兽闲许盘田样洋锈苟严枪辣追霞封寸扼奇堂惰侄咆撇圈官鲸芝掌冠脑肮虎通嘻姬罪厂琶添褥叔藏剑汐寨锚亿外忠椅垒捅晌磅闹松奏蛹羔算嫁鞍乞疤金辣汁俊罪竹棒饶忙串趟霉旬疯戎晴掠妻缎买剪痪皖巳陛诵悟误警巾周咳淮课贱更欠扬侗泞妈厅萤渍镶件哆葬皿币脸椽龄砸摈瘫删匠匀懦鸽疼傻绪疆郊怠枪售疟短乞撰掘间唯金嫁梦链轧孵巧臂通偶颐扮癸梢淫融竟战跳伪独罕晦辉崇刀吠更姓肋养军恐趴面造悸狄答仑譬联忻刘秉卯莫椒坠香贷擦牙燥洁饮稠寸霉盯弟恍洪淮棒蓬查仑癌和沦琶逞层渍五磋莆酥肠层