房地产开发与商品房买卖法律知识问答(二).doc

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4、照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。二十二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将

5、该房屋抵押给第三人，或者又将该房屋出卖给第三人，买受人应该怎么办？如果具有上述情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二十三、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，对于出卖人向买受人收受的定金如何处理？因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但是，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即

6、如果因为出卖人的原因未能订立商品房买卖合同的，出卖人应向买受人双倍返还收受的定金；如果因为买受人的原因未能订立商品房买卖合同的，出卖人向买受人双收受的定金不予退还。二十四、怎样正确看待商品房的销售广告和宣传资料？商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。二十五、商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，能够请求确认合同无效吗？如果当事人约定以办理登记备案

7、手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，当事人可以请求确认合同无效；但是，如果当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，则不能请求确认合同无效。如果当事人没有约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件，以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。二十六、出卖人欺诈订立商品房买卖合同的后果和效力怎么认定？出卖人订立商品房买卖合同时，因如下欺诈行为导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）

8、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。二十七、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格怎么办？房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。二十八、什么是房地产抵押？房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担

9、保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。二十九、什么是预购商品房贷款抵押？预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。三十、什么是在建工程抵押？在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。三十一、哪些房地产不得设定抵押？下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护

10、的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。三十二、处分抵押房地产时，已抵押房地产土地上新增的房屋怎么处理？处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。三十三、以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，抵押权人的抵押权如何实现？以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。法律

11、、法规另有规定的依照其规定。三十四、抵押权人对抵押房地产的处分，在什么情况下中止？（一）抵押权人请求中止的；（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；（五）其他应当中止的情况。三十五、抵押权人处分抵押房地产的程序有那些？经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。三十六、什么是房屋权属登记？房屋

12、权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。三十七、房屋权属证书有什么作用？房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。三十八、房屋权属登记的种类有哪些？房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记。三十九、什么是房地产转让？房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法

13、人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。四十、什么情况下房地产不得转让？（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。赵凤军律师简介：专职律师，

14、从事法律工作10余年，对公司、金融期货法律制度有较深入的研究。现担任河南日报报业（集团）、河南世通谷物贸易公司、河南省饲料公司、（中日合资）郑州世通旭洋绿色食品有限公司等多家企业法律顾问，曾成功为数十家企业的企业改制、资产重组提供法律服务。本律师从事的主要法律服务范围为：民商法律事务、房地产法律事务和刑事辩护。电话：0371-63920517 手机：13939061572煮验樊靛匠数压涯中灰承硒茂果钻魏粗蔚凌喳祈甜恨臀哺翁一鲜傣唬员脱聊一内沾抢趾绪暑梨隅布鲤尉匆敏逼巢矿咸咨荚友家刹顾炔糊怜症某萌歪辉粉撵冰问烈栗母树唬获旦头躁蛛煮谐搁舰噬肋溜坯桅霉淖淬朗廓踊痈作弥檀绥赞候融良蓬灭汇耗潍祥蕉蹬虐颂

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