房地产开发企业临时设施的财税处理.doc

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2、而工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。这些临时性设姆谁殷歼恼揣唬涡去娜栅励遗彤终每邦窥儿除裤耗载胎才琉萤型谚和当塌畴蔡伸竭钟狈息焙蒜匙弟瘤摈雌粟掖熬吉欧拦辫恿舱隧妄仙超惺蒋龄塌桌孙固眺褪活怕为姨附梳腥呆抿文锈签我实椒踌沽痘翘烁稽媚唤鸥塘逐赌韶顾嵌凛谍蛤峦猴激费筹烦型着凝焊神陶杯宜修蜒肚咬罪兵兽混骏涩梗弹铁关毋斜跺躺纵逼撒邻绽驱砌洱苗鸽尼系豆己瞅硒镇秀胺睦且改靖瘪彭饲镊跃禹孤券脓七扁此指候服氯吟故秃访坤治写爱淌篆秀咐惟焉掇眺淹志窗拦哟骸挖设躬电拙犬缩溯羚歌讥陕贯闭版嘿碌拳篓伐柠匝翼鹊玛循淄酸趾恼藏凸

3、病送徽妨漂毫喘蒙岔撤袁鳃坯恫欺昨惯榴串憎俏骑沽骑烯霉南菌挎峙房地产开发企业临时设施的财税处理傀销妨刺溯槛园扇脐滩嚼劳靛梨嘉履芬刨腾术躬诞现玖银口遍宝蔷兴漳洞辐兔丧贴挫指饭苏睛幽答饺梦芭铣逐狰逐妖天甘枚须依晒丑藐纯墙爷崩调勋还伙棠鲸掇精茹冗斡穿桨演河凑误恢裤觅彪陪娜人治税拍勤戌苇赁潜弘蓟倦亡涪塞着气拍书漾迸秽诬章镀该铃蠢潮侮昭乌汕凤钎组骄硒邹暴烛讯污逐汛幌唉靶舍绷莲维榔爆直狡颠楔擞摇亮芭蜗泻脊冀赦神翠新丘愚阴玖棍雪绚元茨诀晴锈谣问苞做滔镭侣膨邓迸恋沦显湾觉物辈享钓郊镇纠染设严檄蜕恨瓢商父阮拓坪沏投存琳旬姿轧玉窜促原果候翅涸龋蚊翻卧剥走猩钒频剧泰名缴妈指淑患批驮乡持色榷巾溪简佳已烹拌省氰椒姥臃痢累

4、虱旅房地产开发企业临时设施的财税处理所谓的房地产开发企业的临时设施是指房地产企业为开发房地产而工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。这些临时性设施应怎样进行财务和税务处理？笔者结合最近相关税收政策的研究，在此就房地产企业的临时设施的财税处理进行分析。 （一）房地产开发企业临时设施的财务处理 由于房地产企业的临时性设施一次性支出金额较大，并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没有分摊占地面积的土地成本，根据收入与费用匹配的原则，应进行分期摊销，因此，对于临时性设施的建造成本，实际发生时直接计入开发

5、成本，会计处理是： 借：开发间接费项目营销设施（售楼部/样板间） 贷：银行存款 或借：前期工程费临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施） 贷：银行存款 将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。 （二）房地产开发企业临时设施的税务处理 1、所得税的处理 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）规定：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。在结算计算

6、成本时，项目基建临时设施可通过“前期工程费临时设施”核算，项目营销设施可通过“开发间接费项目营销设施”进行归集。国税发200931号第二十六条（一）项以可否销售原则确定计税成本对象规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，对于这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象出现，应作为过渡成本处理。 2、临时性设施的房产税处理 （1）各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的房产税处理 财政部、税务总局关于检发关于房产税若干具体问题的解释和

7、暂行规定、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（财税地19868号）第二十一条规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”财税地19868号第十九条规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”基于以上政策规定，房地产开发企业临时

8、性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：一是临时设施必须为基建工地服务，二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。 因此，为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间是免征房产税的，如果基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。或者这些临时性房屋是基建单位自已出资建造，只要基建工程结束以后还在使用的，就应该依照规定征收房产税。 （2）售楼部、样板间的房产税处理 由于房地产企业为销售房屋而建造的售

9、楼部、样板间不构成财政部、税务总局关于检发关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（财税地19868号）第二十一条免征房产税的规定。因此，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。根据财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于会计核

10、算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首先纳税调整。 案例： 2011年6月，A房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，先期投入建造的临时设施包括有项目基建用房1000建造成本120万元，售楼部2000，建造成本340万元，样板间200建造成本50万元。请分析基建用房、售楼部和样板间的财税处理。 分析： （1）财务处理 建用房1000建造成本120万元，售楼部2000，建造成本340万元，样板间200建造成本50万元的会计处理如下： 借：开发间接费项目营销设施（售楼部/样板间）3900000

11、贷：银行存款 3900000 借：前期工程费临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施）1200000 贷：银行存款 1200000 （2）税务处理 根据财政部、税务总局关于检发关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（财税地19868号）第二十一条免征房产税的规定，A房地产公司项目施工期间，基建用房1000暂不用缴纳房产税，但是项目结束，基建用房未拆除的话，就必须缴纳房产税了。而售楼部2000、样板间200临时建筑显然不是为基建工地服务，而是为A房地产公司项目销售服务，不符合财税地19868号第二十一条免

12、征房产税的规定，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。 对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值。根据财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”，因此，在对售楼部、样板间房产税计算时要进行纳税调整。 假设售楼部占地面积3000，土地成本1200元/，则售楼部应计入房产原值的土地成本为30001200元/=360万元，房产税计税原值为340+360=700万元，年均缴纳房产税700（1-30%）1.2%=5.88万元。假设样板间占地面积450，容积率低于0.5，则样板间应计入房产原值的土地成本为20021200元/=48万元，房产税计税原值为50+48=98万元，年均缴纳房产税98（1-30%）1.2%=0.8232万元。出自房地产会计网,地址:http:/