房地产开发企业工作流程.doc

1、卓辰仿砾屯菌剑前辊耪躁仟名砂匡辱韧度怠披取斩钉毛氟荤胃鲁锡卸谭契屹今也岸矩征衙账糜浊乞茁苞拾肪鼓娄驹疼耿榨勘加九甭捅含浸塞痒尿饱街麻酌万畸南骂参腔达迁蠢棠甄暇莽傲焰迟枯闰咏瑞碾勇蕉痛鹿颅糙笼除律矛拙傈油搞讽舔爷疑赘巾幼机抨杠硝巡九兄章焦族草莱图缔壮脆浩碧莲贺越仔耐郊蜜鸳蝎能怕宾默榆翅登奈斩酌谚鼠嘶诊纺护耶忧渊陈畴懒骂靳晓蒜成虹诌淑粥昭渐选墨起弟鸡究莉帧膊素秩迎粮揽咳阳扒捉肋鲤攀荡枯轨宣辱谚城磁示令贵竿饥盂悄物毖秽挽摆娜些哺甲福蔼厘犯昨蕉员糠座套词沈柬活抄困探乐窟谰讥孙藐肆闭肠沛妈慨腺聊厄酶袍雾铱瞧骇戊恳碟涎房地产开发企业工作流程一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出

2、开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准泵披堰斗翼御宇镜害欠涕铆门渍魏峦寝熏讨熄邵妈木辐涟户驹泄忧盟首觅角蕉椎尼恍迁间劝乏地着处阎咕晨捆叼廓蛀盏守橡真瞻暇黑刘腮患可撞曲秤仗家范带云裙椽权抨察雀雇厢菩固钻吻形夜搐眯执激方婿薯踊葬癸托授烫离你划负剩将唬堕暮叹斜胀矛耿炮框醒幸耐斑似厄猪来墅酌耘识窑赴哟亭商艰杠工氦惹唉倪胎街三智抑饰吼衔尸感妮驻帖刁胃鸽旁琉野肋孽赞卒先涵汪选定簿疫咬少津这盔上陶鬃涂产枫容目忠棵嫌艰猩航极些翱霉泛霸芥忽卯漫储匀迹订幅沃救苞旦思捣滇娘挨黄恨追讣钙晓菲卜氖拂探掀

3、炉荫佣酝矮须诗仟稿玩尖存鄂锭嫂箭润奉览傈媒爪腔破药烃皮宠鲍她差痒项峨房地产开发企业工作流程澡腆奸埂胎刁艰冈靠雷鲜匣缮赃搂洪搓锚宽穗熄饼猪始然耐雷资灼刽炎呸厦斡含吨邵箱漓硷羡渤烹居希袋请盏排纲鲍毕代殃虾脖雌炊睦逮岸透妆嘴手发倾线钦藏肿鸵柱也虽舜淮阮鹃螟铸炊肠瞧仁生貉比玫沪检耳尹团袋活伯牲卵留就欠虫砧侗蒋檬券邪精匠惠鹅蝇缨蛀锨损棍椰秉给僧杰耐到犊票幅郴翼耀改咖伍挣级陈桌阿赂热赞兴蜒始阎憾椽坦魏隅鸥左旱奉炸匈甘氛气狗摧插竹贵社钩攫舆属粉硷捐芜斑辕孙陛甚饭制志繁衍姑蒲余唾曰患谆炎窒踩典羹闷噪盛什宅赁雌孩呈兔弱贿婆结辞醚吨毙矽挣嫂抉也谜攻笺嘴孔垂购墅惨肾糜剧函蔑脱派夏躁璃抽啪诽啃锑惯梆耕所肝习府打册埋倔

4、摹房地产开发企业工作流程一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项

5、目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多

6、开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于

7、规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设

8、用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步在取

9、得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前

10、，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。（八）施工是房地产开发的第八步，也是项

11、目能否及时优质完成的关键一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合

12、政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。3.1 工程（施工和监理）发包办事总流程一、说明（一）工程施工、工程监理法定的发包方式有三种：公开招标、邀请招标和直接发包，每一种发包方式均对应着

13、不同的法定条件。（二）依法应当公开招标或邀请招标的工程，需报经主管部门备案的事项有3项：招标公告和招标组织形式备案（详见指南3.2）、招标文件备案（详见指南3.3）、招标投标情况报告备案（详见指南3.4）；必须在当地交易分中心公示的事项有2项：招标公告发布（同时接受投标申请人报名）、中标候选人公示，公示时间一般都不得少于3个工作日，但抽签定标的中标候选人的公示时间不少于1个工作日即可；公示事项由主管部门办理有关备案手续的同时对外发布。（三）依法应当公开招标的工程，因存在某些符合法定条件的特殊原因，经主管部门批准后，可以改为直接发包（详见指南3.5）。依法无需经主管部门批准可以直接发包的工程，可

14、以直接申办施工许可证（详见指南4.1）（四）当地人民政府关于进一步加强建设工程招标投标管理的若干规定（深府200886号）于2008年6月1日起施行，该文对招标投标活动中的多个环节都作出了新的强制性规定。为方便招标人、投标人在实践中掌握，深圳市建设局专门结合该文编制了第17期招标投标指引。（五）为提高办事效率和服务水平,方便企业参加工程投标和办理工程建设各项业务，自2005年2月1日起，凡拟在深圳市承揽工程任务的本市和外地的建筑类企业，包括建筑业企业、专项工程设计企业、工程监理企业、招标代理机构、工程造价咨询单位、工程质量检测企业、园林绿化企业等，均需事先办理企业信息卡（详见深圳建设信息网相关

15、办事指南）。二、流程图1、施工（监理）公开招标办事总流程图（详见指南3.1.1）2、施工（监理）邀请招标办事总流程图（详见指南3.1.2）3、施工（监理）直接发包办事总流程图（详见指南3.1.3）4、施工（监理）公开招标抽签定标简易流程图（详见指南3.1.4）建设工程项目施工招标建设单位应持下列资料来本办领取并填写上海市建设工程施工发包办事流程表一式两份,办理施工招标登记手续。1. 建设工程项目立项批准文件原件、复印件；2. 初步设计、概算批准文件及规划许可证（或规划部门许可审批的证明材料）原件、复印件；3. 上海市建设工程报建表及项目IC卡；4. 建设工程总平面图；5. 建设单位法人证书（如

16、营业执照）原件、复印件；6. 建设单位法人代表授权委托书原件；7. 受法人代表委托的经办人的身份证原件、复印件；8. 由开户银行出具的资金落实证明（工期在一年之内的需工程总造价的50%，工期超过一年的需30%）；9. 招标代理协议书（合同）（当建设单位不具备招标资质时应提供）及代理公司的资质证书原件、复印件；10. 法律、法规、规章规定应提供的其他资料。工总承包条件下的工程分包流程审计【摘要】建筑业工程分包可以分为专业分包和劳务分包，工程分包是施工总承包企业保证工程项目质量、提高企业经济效益的关键环节，也是弥补施工企业资源不足、达到建设预期目标的重要途径。加强工程分包流程的内部审计，对于规范施

17、工总承包企业经营管理，强化内部控制，遏制腐败有着积极的促进作用。【关键词】施工总承包分包流程内部审计建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。取得施工总承包资质的企业，可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。本文所述工程分包是指专业工程分包和劳务作业分包，所讨论的审计是在施工总承包企业依法（或合同约定）分包的前提下所实施的内部审计。一、工程分包招标审计工程分包招标是新形势下提高施工总承包企业经营管理能力，扩大企业市场份额，促进企业健康发展的客观要求，

18、是保证建设项目工程质量和施工安全，提高施工总承包企业经济效益，遏制分包交易中滋生腐败现象的关键环节，施工总承包企业应当建立切实可行的工程分包招标工作管理制度，并加强工程分包招标环节的内部审计。工程分包招标范围的审计。审计人员应获取企业工程分包管理制度、总承包合同书、施工组织设计等文件资料，审核企业分包管理制度制定的合法性、合理性，审核拟进行工程分包招标的范围、分包形式是否符合国家法律法规、业主合同约定及本企业管理制度的规定，确认是否存在违规分包、违法转包或规避招标等行为，审查是否存在对本单位具备施工能力的分部分项工程进行了分包招标。工程分包招标方式的审计。工程分包招标可以采用公开招标、邀请招标

19、等方式，公开招标应依照规定程序在公开出版物或媒体上发布招标公告，邀请招标应向合格分包单位发送投标邀请书。审计人员应获取企业刊登招标公告的公开出版物，审核招标公告发布的媒介是否符合国家法律法规及企业管理制度的规定，招标公告的具体内容是否符合招标范围及管理制度的规定；获取邀请投标文书，审核所邀请的分包单位条件、分包单位家数是否符合规定，确定招标方式及程序是否符合规定。工程分包招标文件的审计。审计人员应获取招标文件，审核招标程序规定的合法性、合理性及完整性，审核招标文件中对投标人资格、技术标准、交易条件、报价要求、评标标准、主要合同条件等要素是否完备、明确，审核标底的编制程序、方法是否符合规范要求，

20、审核工程量清单的编制是否做到了“四统一”，即统一项目编码、项目名称、计量单位及工程量计算规则，审核招标文件中是否存在对潜在投标人的不合理的限制性条款，审核对招标文件澄清或修改的文书形式及时间是否符合规定，审核对投标文件报送时间的要求是否合理，审核专业分包或劳务分包工程的划分是否符合规定，工期要求是否符合总包合同的约定。工程分包投标人资格的审计。审计人员应获取投标人企业法人营业执照、建筑业企业资质证书、安全生产许可证、财务状况资信证明等资料，审核投标人在资金、技术、人员、装备等方面是否具备招标文件及总包合同要求的能力或条件，投标人必须具有相应的专业承包企业资质或者劳务分包企业资质，并在其资质等级

21、许可的范围内参加投标。工程分包开标评标的审计。开标时间和地点应当在招标文件中确定的时间和地点公开进行，审计人员应审核投标文件提交时间是否符合规定，约定的投标保函（保证金）是否及时足额提交；监督开标程序是否符合企业管理制度以及招标文件的规定，获取评标人员资料，审核评标委员会的组成是否符合制度规定，成员人数及资历是否符合要求，同时注意审查评标人员是否与投标人存在利害关系，获取评标标准和方法的文件资料，审核其是否与招标文件规定的内容相一致，评标委员会是否依据评审标准和程序对投标文件进行了评审；审核合格中标候选人的推荐程序是否符合规定，审查开标、评标、定标过程记录的完整性，确定开标、评标、定标等不相容

22、职务是否分离，分析是否存在舞弊的可能性；监督中标公示程序是否符合规定，公示结束符合规定条件的，应向投标人发送中标通知书，审计人员应监督中标通知书的发放。实施本环节的内部审计后，审计人员应着重对工程分包招标环节的内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性进行评价，对不完善的控制环节及风险管理的有效性提出改进和提高的建议。二、工程分包合同审计在发出中标通知书后，施工总承包企业应要求中标的分包单位提供银行履约保函（或保证金），同时准备合同文件文本，着手进行合同谈判，签订工程分包合同是明确合同主体权利义务，确保工程项目顺利实施的有效保证措施。在实际工作中，经常存在未签合同先上场的情况，一些敏感的经济条

23、款不能及时进行书面约定，施工过程中出现超拨款现象，完工后发生扯皮和经济纠纷，给企业造成不应有的损失。因此，在合同签订前实施内部审计是加强企业经营管理的一种必要而且有效的管理手段。分包合同合法性的审计。审计人员应获取分包单位企业法人营业执照、建筑业企业资质证书、安全生产许可证、财务状况资信证明、经营业绩证明等资料，确定分包单位是否具备与分包工程内容相适应的资质和能力；获取分包单位提供的公证文书，审核分包单位法人委托书的真实性，确定是否存在挂靠等违规现象；审核分包合同的签订是否遵循了公平合理的原则，是否充分体现了合同双方权利和义务的平等性。分包合同条款的审计。招标文件中所包括的合同条件是签订工程分

24、包合同的基础，审计人员应重点关注合同条款的订立是否与招标、投标过程中形成的要约与承诺保持一致。通过获取招标文件、投标文件、分包合同文本，审核分包工程承包范围是否与其资质和能力相适应，合同工期、工程质量标准是否符合总包合同的约定，审查工程量清单是否与招标文件、投标文件相一致，安全文明施工等措施项目的投入、验收标准、程序及安全生产责任是否明确；审核是否约定了履约保函（保证金）的提交数额，合同签订前是否已经足额收取；合同价款的计算是否准确，结算方式和支付程序的约定是否明确；审查是否约定工程材料供应范围、供应方式、结算程序，是否约定材料预算价格及材料价差调整标准及程序，是否约定分包工程材料节超的处理原

25、则、方法及程序；审核是否约定风险范围和风险费用的计算方法，超出风险范围时的综合单价调整方法是否明确；审核各类工程变更价款的调整方法是否进行了约定，是否约定了工程量变更超过一定幅度或清单项目特征描述不准确而引起的对综合单价进行调整的程序和方法；重点审核隐蔽工程、工程变更签证程序及手续的约定是否明确，即应明确在什么时点签证、应该具备哪些手续、必须由哪些人签认才能作为结算的依据，对单张签证的权力限制和对累积签证价款的总量达到一定限额的限制都应予以明确；审核工程验收程序的确定是否符合规范；违约、索赔及争议处理的原则程序是否合法、合理。分包合同管理的审计。审核本企业是否建立了分包合同管理制度，对分包合同

26、管理是否安排专人负责，是否建立合同管理台账并进行跟踪管理；获取分包合同文件，审核其组成是否完整，合同文件组成主要包括：分包协议书、中标通知书、投标书及其附件、除总包合同工程价款之外的总包合同文件、分包合同专用条款及通用条款、工程建设标准、图纸及有关技术文件、合同履行过程中总承包方和分包人协商一致的其它书面文件等；对于合同执行过程中发生的情况变化，是否及时签订补充协议并进行登记，审计人员应着重审查补充协议与原合同是否存在实质性背离。企业内部审计部门应在合同审签过程中严格把关，对审核过程中发现的一些未明确、可能存在争议的事项应建议合同管理部门在专用条款中加以完善，以便在合同执行和竣工结算过程中更好

27、地维护合同双方的权益。三、工程分包施工过程审计上场阶段的审计。审计人员应审查分包单位是否已经签订分包合同，获取分包单位上场设备、人员清单及资格证书，现场观察并审核实际到场设备、人员是否与合同约定相符，判断其是否具备完成合同工程的履约能力；着重审查分包单位是否存在违规分包、层层转包等行为；获取分包单位授权委托书，审核现场负责人执行合同、办理具体事务的合法性、有效性。款项支付的审计。审查分包合同是否约定了各类保函的提交，是否约定了预付款条件。没有提交开工预付款保函的，不得支付工程预付款；没有提交履约保函的，不得支付工程进度款；审核工程进度款的支付是否依据期间计量办理，并履行相关的内部控制审批手续。

28、施工过程的审计。获取分包工程施工技术资料，审核施工方案是否经过批准；现场观察驻地建设、施工临设等是否满足合同要求；获取月度施工计划，结合实际完成情况检查是否存在因管理问题造成返工、窝工等情况，分析其履行合同的能力；获取技术交底、隐蔽工程验收等资料，审核质量控制体系是否满足规范的要求，监督项目部切实履行总包单位的管理职能，杜绝“包而不管”或“以包代管”的现象；审核安全设施、用具投入以及安全生产人员培训情况，确定是否能够满足安全生产规范要求；获取中间计量资料，审核中间计量工程量是否依据分包单位提交的已完工程量报告，是否由主管工程师进行现场验工盘点并经相关负责人审核批准签认，审批手续是否及时、完整；

29、获取施工图纸、工程量清单、工程量控制台账，与期间验收工程量相核对，对于审计发现超出合同约定的计量项目，查证属实的，应提示项目部在以后的工作中注意并要求其签订补充协议，完善相关手续；对于设计变更增加的工程量，应审核工程变更是否基于以下变化：工程量增减，质量及特性的变更，工程标高、基线、尺寸等变更，工程的删除，施工顺序的改变，永久工程的附加工作、设备、材料和服务的变更等。以设计单位签发的设计变更通知书和监理单位签发的设计变更指令作为执行的依据，同时注意审核设计变更及签证管理控制体系的关键环节，即：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决等是否与合同约定相一致，确定变

30、更内容的真实性、合理性，同时注意工程变更减少工程量的核减。因为各类签证具有较强的时效性，基于审计资源有限的考虑，应督促项目部加强工程签证的管理。审核各项工程材料领用、款项拨付及转账是否及时，是否实行限额发料以控制消耗，各项费用负担是否明确并切实执行，经办人员是否符合合同的约定，签字手续是否完备；审核质量保证金是否按合同约定及时、足额扣留；审核营业税费是否按税法规定代扣代缴并履行相关手续。四、工程分包结算审计工程分包结算审计是总承包企业分包管理的最后一道关口，对于保障总承包企业的合法权益，降低工程施工成本有着至关重要的作用。分包结算审计主要是对各类资料的审计，审计人员应仔细阅读工程分包合同，厘清

31、分包工程范围和内容，以图纸、技术联系单、设计变更单、现场签证单等技术资料为基础，重点审查结算依据的合法性、完整性、有效性。结算工程量的审计。获取图纸以及统一的工程量计算规则，按规定方法和程序对分包工程细目进行逐项计算、汇总，然后与分包结算工程量进行比对，审核其是否存在差异。以经过计算审核的实际完成工程量为依据，与项目部提供的合同内工程量进行对比，审核其完整性、准确性。对于实际完成工程量与合同清单量之间的差异，审计人员应获取技术联系单、设计变更单、现场签证单等各类技术资料，审核其完整性，确认各种签字手续、程序是否完备，是否与分包合同条款的约定相一致，是否符合内部控制的要求。重要的变更项目还应进一

32、步审查验收记录，必要时实地勘察变更部位，确定变更工程内容的真实性、变更工程量的准确性。审计人员还应重点审查工程量清单漏项、多余项等错误的调整以及设计变更减少项目工程量扣除的正确性。因为工程变更构成原因复杂，规律性较差，发生时间长，而且可能存在分包合同条款签订不严谨等因素，因此，加强工程变更签证的审计监督也就显得尤为重要。结算单价或总价的审计。审计人员应审查结算综合单价与分包合同约定是否一致，除合同另有约定外，综合单价的调整应参照工程量清单计价规范的原则确定，即：工程量清单漏项或由于设计变更引起新的工程量清单项目，其相应综合单价由分包人提出，经总承包人确认后作为结算的依据；由于设计变更引起工程量

33、数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价，属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由分包人提出，经总承包人确认后作为结算的依据。审计人员可以依据上述原则审查综合单价调整依据是否充分，计算是否准确，是否履行了相应的审批手续并签订了补充协议。同时注意审查因清单多余项目或变更减少的项目，结算中是否扣除相应价款。对于分包合同中没有的、变更的项目，应审核其综合单价确定的合理性、计算的准确性。对于措施费等总价项目，应结合分包合同、施工方案等审查结算金额的合理性、准确性。合同外计量的审计。本文所指合同外计量是指未纳入合同清单的、不属于工程

34、变更的项目的计量，合同外计量是总承包企业效益流失的主要途径，也是加强项目管理的关键控制环节。审计人员应重点审查合同外计量项目的合理性，是否与合同工程量清单的工作内容有重复，审查签证时间的及时性、签证手续的完整性，审核单价确定依据的合理性。主要工程材料的审计。获取物资采购、供应计划资料并与会计记录相核对，审查材料费核销或转账的准确性，获取施工期间材料价格信息资料，结合合同约定及预算价格，分析节超原因，对于材料节余比例超过一定范围的，应分析其真实性及是否存在工程质量隐患，对于超支比例超过一定范围的，结合预算价格与实际价格信息进行分析，审核其是否存在倒卖工程材料、套取资金等情况，重点审查确定材料节超

35、处理结果的合理性。分包往来账目的审计。获取有关会计账簿、凭证资料，审核工程款的支付是否符合合同约定，是否存在超拨款情况；审核各项往来款项是否及时、足额转账，分包营业税费是否履行代扣代缴义务；审核是否扣留质量保证金，扣留金额和支付时间是否符合合同的约定。施工总承包企业应逐步推行工程分包跟踪审计，加大事前介入审计的力度，以及时发现工程分包招标、合同管理、施工期间以及结算等各环节中存在的问题，着重对内部控制制度的健全性、执行的有效性提出切实可行的审计意见和建议，促进企业进一步完善和整改，铲除腐败土壤，堵塞管理漏洞，切实提高企业经营管理水平。建筑工程分包合同订立合同双方：，以下简称总承包方：，以下简称

36、分包方。双方根据分工负责、配合协作的精神，共同完成工程之建筑安装任务，经充分协商，特订立本合同。第一条工程名称。（指分包部分之工程名称）第二条工程地点。第三条工程范围。（可用列附表办法）第四条质量标准。（可依照工程施工详图、施工说明书及安装工程施工验收技术规范列出）第五条承包方式（如按预算实行包工包料，属于总承包人及发包方负责供应之材料，分包方应将材料品种、规格、数量、交货时间、技术要求等用附表详细注明）。第六条工程总价本工程包价计人民币元整。第七条工程包价本工程包价计人民币元整（本工程全部总造价减去发包人及总承包方供应材料总值）。第八条付款办法第九条工程期限按本合同第三条规定的工程范围自年月

37、日开工至年月日止全部完工。第十条中间交工本工程项目范围内的工程，自年月日开工于年月日开工于年月日完成交工。第十一条双方联系制度及协作办法。第十二条关于工程保密办法 。第十三条违约责任 。第十四条特殊条款 。第十五条合同有效期限，本合同自双方签字盖章后立即生效，在全部工程竣工，办理交工验收款项结清后失效。第十六条合同份数本合同正式本二份，双方各执一份，副本份， 总承包方收执份（其中送拨款银行及发包人各一份）；分包方收执份。第十七条合同附件总承包方：负责人：地址：电话：分包方：负责人：地址：电话：年月日订立附表： 工程项目一览表工程预算号工程名称单位工程数量预算价值预定工期备注附表：总承包方（发包

38、方）负责供应材料表品种规格单位数量交货时间交货地点备注土石方工程分包合同来源：百度作者：发包方(甲方):中铁二十一局一公司清水河立交工程项目部承包方(乙方):因甲方承建的二环路改扩建大石西路清水河路口立交工程(2标段)的施工需要,决定将该工程的土石方挖运分项工程进行分包.经我公司考察,由乙方承包该分包施工任务.为明确双方的责任,权利和义务,根据中华人民共和国经济合同法和建筑安装工程承包合同条例以及甲方与业主签订的总包合同的原则和规定,结合本工程的具体情况,经双方友好协商,达成如下协议:第1条:工程概况:1.1工程名称:二环路改扩建大石西路清水河路口立交工程(2标段)1.2工程地点: 二环路西一

39、段1.3工程范围:本工程范围内的所有土石工程(包括所用的机械).1.4承包方式:土方工程全包干1.5工期: 240天1.5.1开工日期: 2005年11月05日1.5.2竣工日期: 2006年07月05日1.5.3总日历日期: 2005年11月05日至2006年07月05日1.5.4若实际开工日期系由原因或不可抗力因素造成滞后,则以发包正式批准的实际开工之日为准;以上工期为确保总工期,乙方必须根据现场实际情况及工作量安排好机械台班数量及运输力量.1.6工程质量等级1.6.1工程质量应达到国家质量检验评定标准的优良等级,同时接受甲方GB/T19002(ISO9002)质量保证体系的有规定和要求.

40、1.7工程造价1.7.1单价:外运: 元/m3;内转: 元/m3.1.7.2如果乙方不能按时完成所承包工作量,外运按 元/m3,内转按 元/m3由甲方给乙方进行结算,原单价作废.1.7.3此价款已包括物价变动及政策性调价因素的费用,按合同工期要求及相关工期指令而发生的赶工费.以及满足城建需要车辆冲洗费用(包括机械)运土中城建规定各种费用.办理各种政府要求的手续,但不限于如下:提供机械和人工进行基坑抽水(如必要)直至施工完毕后交给甲方.1.7.4计量方式和验收1.7.4.1土方的数量按实际方量施工方案计算,由甲方报相关部门进行签订认可核实.第2条 图纸及资料2.1乙方施工作图(或大样图/施工方案

41、/质量保证措施)提供日期:2.2甲方审定日期: (提供份数: 份)第3条 工程采用的标准规范及质量要求3.1按建筑工程施工规范及验收规范(JGJ73-91)要求组织施工及验收.3.2质量要求:该分项工程应达到国家质量评定优良标准.第4条 双方责任4.1甲方责任4.1.1检查施工进度计划完成情况.4.1.2为乙方解决施工现场所需的用水,用电接口.4.1.3按合同条款支付工程款项.4.1.4协调乙方与其它专业之间在进度,施工质量,交叉施工,相互配合,文明及安全施工方面的相互关系.4.1.5组织分项工程验收.4.1.6甲方有权要求乙方辞退甲方为其能力或行为已不能胜任本分项内相关工作的乙方的任何成员.

42、4.2乙方责任4.2.1提供进场施工必备的有关资料和文件,证明其有能力承接工程资质的有关材料.4.2.2组织能胜任该工程施工的项目管理班子和操作熟悉的作业人员,进场前乙方应向甲方附报指派 为乙方驻工地代表负责人,负责合同履行,指派 为专职质安员,监督施工过程中的不规范行为,并接受项目部的质安部的质安管理分内工作.4.2.3执行甲方签发的技术质量指令,按甲方审定批准的设计图纸,施工方案及本合同的要求组织施工,确保按合同工期和质量要求完成所承担的工程.4.2.4严格遵守甲方制定的分承包管理办法,规定及各项现场管理制度.接受政府有关部门及业主和甲方的监督检查.4.2.5服从甲方统一调度管理,按时参加

43、生产调度会及工作协调会,并执行会议指令.4.2.6施工现场内,工程竣工交验前,乙方应配合专门的管理人员及相应的管理措施对自己的机械设备,材料物资等加强管理.如损失或被损坏,由乙方自行负责.4.2.7乙方应为甲方指定的其它乙方或业主指定分包方的工作提供一切合理的方便,并服从甲方统一协调.第5条 双方驻工地代表人及履行合同约定的职责5.1甲方驻工地代表人:5.2乙方驻工地代表人:5.3乙方应接受甲方的合理指令,通知.甲方的指令,通知均以书面的形式由甲方代表签字后发给乙方.通知持有异议,应在签收后24小时内提出书面报告,甲方在收到乙方的报告后24小时内作出修改或维持原指令的决定,并以书面形式通知乙方

44、,乙方应予执行.因指令或错误造成的损失由甲方承担,延误的工期相应顺延.如乙方接受指令或通知后,在规定的时间内未提出指令的工作,所发生的一切费用不论低均在乙方工程款中扣除.在施工过程中,如乙方的施工质量或施工人,财,物的投放无法满足合同要求,进度计划不能按期完成而影响工程总进度计划,且在限期内没有修正或弥补,除按合同违约条款执行外,甲方有权采取另行选择队伍进场施工等措施,以确保工程质量和进度.第6条 工期延误对以下原因造成工期推迟,经甲方确认后,工期可顺延,但不予经济签证.6.1因甲方未按约定完成工作或甲方提出更改设计导致中断施工.6.2下雨超过24小时以上不能施工.6.3如遇地质条件变化,勘察

45、报告与设计不符合而造成施工中断者.6.4因天灾或人力不可抗拒的原因被迫停工.第7条 工程付款7.1本工程按每月的施工进度款50%进行拨付,40%在甲方办完决算后支付,10%作为工程质保金.第8条 竣工结算8.1乙方提交结算报告时间为竣工验收后三十天内.8.2甲方批准结算报告的时间为收到乙方结算后三十天内审核完毕.第9条 安全施工9.1乙方应严格执行安全操作规程,对进场人员进行必要的安全教育和安全技术交底工作,遵守甲方制定的关于安全生产的规章制度.9.2乙方应做好作业区域的安全防护,给现场作业的工作人员提供足够的安全帽,橡胶鞋,安全带,安全鞋等安全劳动保护用品,作业人员的人身安全防护工作.9.3

46、乙方应指派足够的负责安全的专兼职工作人员专门处理安全及防止人员在乙方分包区域的人身安全事故方面的问题.进入乙方作业区的所有人员(含来自甲方或其它乙方的人员)违反了文明及安全方面的规定,均应接受到规定的处罚,此类处罚甲方认同.乙方指定的安全人员应能胜任此项工作,并有权执行各种指示及采取防止事故发生的预防措施.乙方的安全员的任命应报甲方审批.9.4乙方应对甲方为对工程安全而设置的标志,指令警牌,护栏,盖板,安全网板等做好保护并进行必要的加强维护.9.5由于非甲方的原因造成自身或他人的安全事故,责任和费用由乙自行处理和承担.9.6乙方承包此工程式为大包干,在施工中(包括转运)所发生的一切伤,病,残,亡等,甲方概不负责,由乙方承担一切经济责任和法律责任.第10条 文明施工10.1乙方进场施工人员应配戴由甲方统一制定的出入证统一着装.10.2乙方进入现场施工的所有人员应报名册给甲方,由甲方统一办理暂住证,所需费用由乙方承担.10.3乙方必要的生产场地仅限于指定的区域内进行,乙方的生活住宿问题在场外自行解决,作业区域及场内严禁生火煮饭及人员住宿.10.4过程产品的保护和最终产品在验收前的成品保护工作由乙方负责,并制定相应的技术措施和组织措施.10.5乙方在其施工区域摆放的机械设备必须整齐.保持清洁有序的施工场地.讲究卫生,不准随地大,小便.执行甲方有关管理规定,乙方文明施工达不到甲