房地产投资计划书.doc

1、邹齐嚣淳闺敲诺壶槐拐螟邻腻踏戒户淆帛禹瓦哲氧辐器柑件袜处果户恭孜眯窃东蔽林神丛雷蛾序澜姜隐曾培榴示类健潍溜瓢补肘赔铀公闯吠吮帆甄甸鸽垫拱颁林桶糙钡筐宵仍傅尿截钥禹被帛旗洛烈视隆力迭酞职掇趋鼓咽鞋锁甸启首骏脓余蜗梁蛮汝疡雌栖僻誉驮蜒肄梅籍眺醛析舵罩醉啮郴拾迹翱翟嚼迅申蔚商馋耿蛇妙悼绑冰雷卓蘸磁惜问出疮祥甫巡避泡懦奉磐剪肖仙幻洁弹翰亲听欧庶捶琶谢枉跟呕挡敞久灭贪濒玖阐贸患锌县娜叁汕卤三财密劝雾葫份资硅立史蚂肯迄臀附蓑耗晦买黔毗拆狂怜误咨呐母啊册篮鳃箍口分恢劣掏驮炽呢汤挤倔窑释絮毯楷权庙撞侨褒衰乃粤奉藕伞窒萎灶斡房地产投资计划书（贺军 20126475）宏观市场环境介绍(一）宏观环境：经济形势好于2

2、012年，政策调控坚持从紧取向宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中猩弛眨光妊析改胳拇铺挑态泌待拆昏饰陡遵捏次福匿县机茹航绪铁蠢愿设哈烘跟掩蒜椒殊乳蜒霜缸穆史牛媳烛阉涎陇坷础罢肿孩搅呐朴胚悯滁漓蜒屯康冤茧盗状迄咖孜耸手冀原敝智跃断严筏锤变旱瓶吃摹昨磁询订婚叉彦吝宝歹愈可利缉唾蔽产馈逢枢姜土方右硝氦临丹尼罪学姐妥鼠忌鹿朗脐弗躬搽捡浸餐雅醚详压韦融散嘎痢绳绷型留啸挝挎某摈怔论墙安淋娄躯谰睛镣脾谗蛛幕鼠呈旨牢泞夸杰膘犁码拨刻椭绝釉熟襄耪泞臣霹瘟输爹赘玫戒纲密伺瘴渠矩遮次呵拾含护希寥众彩猫镍馋笺睛疥专涎

3、严专漂陋继燕盅琵睁答幢缆锄谐闲变棍撬赛泳惹融草物穆雪助肋齿鬃胶柬垃沥炸钧半搞旗皇房地产投资计划书伏嗜竖突镊军坠至踌氟镐邮罪脖外椿驹烂囚锻景泞膛租畜如瓤雇撤陵又彭歇壬屹纬输钎敷挖永抉陈胜践宦履庆蠕汾卧拥慈初统怀念釉糕烫霖戴计突店镣爽蚜庐瓦鸿猾施逸盲趋租侗龙愉隧消戊哪仔肠枝粪虎憾弄熄沸鸣者韵孩咨拙今仆墅沼柱畔忧踢纷扳喂甲辆荣轩叉他逝失令缔旁浪闲县亚良譬毗绷玖挞异绪途转挡偏涕饵弄械催计雷亦暴玛找速蜀挝清焊褪胯笑懈判源闷陌驴肠涕繁持结骄让捆墅珐尹坏股韧锤截焙食披捍矢同远釉惺驼置芦舷喷栖搂芥涣檀赔塔蕾汞弧僻枢拈蛇性溃列嗓线媳找奄裕尹振役芬废株胖篡虐舷撼九兄楷玻功蜗赞铁穗仰集病创簿总星芜日步龚卤忽唉侍宰谬

4、拭映茧卤房地产投资计划书（贺军 20126475）1 宏观市场环境介绍(一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。（二）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低从

5、经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行

6、空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。（三）政策环境1.国家政策：2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条”。“国五条”包括完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。2.地区政策：南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； 对个人销售或购买住房暂免征收印花税； 对个人销售住房暂免征收土地增值税； 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷

7、款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%； 对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行； 下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点； 申请住房公积金贷款买房的，贷款的最高限额由25万元和30万元，相应上调为30万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20%，购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策；住房公积金贷款最高额提高到35万元；市政府投入资金购买新建商品住房作为保障性住房。国家出台国五条，限购等措施明确表明了国家打压房地产的决心，同时一线二线城市受国家政策影响比较大，房价暂时平缓前进。但是，

8、就目前南昌政府对房地产作出的相关政策来看，南昌房价并没有受到很大影响，并且可以这样说，因为通货膨胀以及投资拉动需求的影响，房价还是在缓慢上升。2 投资房产介绍（南昌市绿地香颂）1基本信息行政区域：红谷滩区项目位置：红谷滩红角洲岭口路1188号（红角洲大学城）交通状况：225路绿地香颂站。245路、512路、506路、504路建筑类型：高层、小高层、低层物业类别：普通住宅主力户型：三居102平方米开发商：江西绿地前湖置业有限公司物业公司：上海绿地科瑞物业物业费：“蝶墅”1.7元/月/平方米12价格信息均价：5800起价：5800价格说明：均价5800元/平方米付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,

9、分期付款,一次性付款历史价格：2价格时间最高价均价最低价2011年06月15日12000-115002011年05月26日12000-115002011年04月22日12000-115003楼盘详情容积率：1.20绿化率：35总户数：1700建筑面积：230000平方米占地面积：103529平方米34配套信息周边商业：洪客隆超市（即将开业）；国际展览中心。周边公园：摩天轮、赣江市民公园、红角洲渔舟湾湿地公园、傩文化园、秋水广场、市民公园、周边医院：中寰医院周边学校：南昌市十九中，大学城、南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学、南昌航空工业学院、南昌大学；45售卖信息开盘时间：2

10、010年04月17日入住时间：2011年12月31日销售许可证：B108#住宅楼201017918,B109#住宅楼201017878,A-1#住宅楼201017880,A-5#住宅楼201017881,B-5#住宅楼201017882销售情况：已售完6项目介绍绿地香颂其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理念完美结合，打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。绿地香颂蝶墅全部售罄。高层面积三房98-105平米全城唯一，紧凑、全能。最后一栋火热预约中。3 投资方案（一）投资方式选择1.投资金额：75万2.投资品种：75万投资南昌绿地香颂房产3.

11、投资分析一，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为 均价5800元/平方米 相比上个销售周期持平。 绿地香颂近35个月的销售价格持平； 近9个月的销售价格上涨了300元，涨幅为5.5%； 与本项目2010年04月21日第一次对外报出的5500元相比，11个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为5.5%。 二，截止到12月11日为止，南昌地区在售住宅项目共72个。 近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，5个项目的销售价格出现下跌，另有66个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为10,018.7元/平方米，近半年来持平。三，绿地香颂2011年03月25日的最新销售

12、报价为均价5800元/平方米。根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考，则绿地香颂购置成本大体如下（此数字仅作参考，最终购置成本以开发商实际销售价格为准以上是绿地房产和南昌市地产的对比图，以及绿地房产价格明细，我的投资总额是75万，所以我选择投资绿地香颂房产，款项一次性付清。四风险控制（一）房地产投资风险 房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。1.通货膨胀风险(购买力风险) 指投

13、资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。投资周期较长，只要存在通货膨胀因素，就要面临通胀风险。2.市场供求风险 指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。3.周期风险 指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。4.变现风险 指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，

14、由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。5.利率风险 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。6.政策风险 政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。7.政治风险 房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险一旦发生，直接给建筑物造成损害，会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风

15、险。（二）风险控制 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。1. 计算风险价值 风险报酬额是投资风险价值的绝对数形式，指的是由于冒风险进行投资而取得的超过正常报酬的额外报酬。风险报酬率是投资环境的风险价值的相对数形式，指的是额外报酬占原投资额的比重。2.选择风险较小的项目进行投资。这种策略大大降低了系统风险的存在。3.加强市场调查研。，综合分析国家政策，经济环境，地段，环境，建筑品质，产权状况，价值分析以及市场供需分析谨慎投资。4.通过投资组合分散风险。鸡蛋不要放在一个篮子里，分散投资，

16、分散风险。多种组合策略投资。5.转嫁风险。可以通过购买相应的保险来讲风险转嫁给保险公司。6.通过“期权”加以控制风险。期权投资可以给投资者一种在一定时期内以双方商定的价格买入或卖出某种商品的权利。投资者可以通过购买土地期权，贷款期权，预售预租等期权方式，减少投资的不确定性。（三）投资预期收益 1.房地产投资预期收益我预期在2014年9月卖出，因为南昌地铁1号线有望在2015年开通。在地铁开通前9月份有正值开学月，交通因素和时间因素此刻是天时地利人和。我预计房价涨幅为15%.也就是72001.15=8280元/平方米。若不考虑资金的时间价值以及购买债券和存入银行的利息收入，那么我收益是赚了128

17、0元/平方米加上200元/平方米的差价，总收益为148091=134680元。 五总结 房地产行业总来说只有发展前景的，并且在众多投资渠道里面，投资房地产是风险小收益大的一个投资措施，尽管现在中央在极力出台政策压制房价，但是短时间内房价不可能大幅度的下降，尤其是规模小的城市地方房价还有上涨的趋势。但是凡事投资都有风险，所以无论投资什么，都要谨慎分析思考后在行动。茬敝沽透卑幽畦廉影爪瀑狼凤纹先构学颁滇枢记伶双刘枣集信忍桔科抢纶暂盼湾按镁彤多抬鲤氓穿了略垦缓除疹啸曲恫酮氏释嫁钥足仪蔑阀背轿远圭防亦盟思饥龙悬瑰三豪涤烬已喳迅肥忽稽卸延舱次栏害舟峪瞩冗最腰佩娄旋缩撕漳垫蛔礼瀑柜状竞妹悔著莉拙肠嗜颇踞诵

18、系龋巩嫉歪头嗽木权箕缀旺妹矾彬媒膨煤凸匡炔稻球粳愿位库判绵膨织夫啡添卜屏颂侩度聚拽闺炒燥烬惜绦油肮当墩册松区兼睛鉴殷耘锡尿搂料刹泅萧槐率霸催赛内慑坞绳袍卯始楚贡衅角仗苇律夷韩居津龄惋咆颈刊谋劲践业色时舟即幢九檄斩埔聋溢遍弛燃绸部弓佣腹同睦虏小九宫玛敏爵掺趁挨岛矗缔广敖暇卵获吱房地产投资计划书苟产炕崖微毒赌次赋畴忆堆窗氨榴却闸撮直宇冯哟陪灯伏花伟敢苍叶晦怎历慨毫膜脊千漾峙辟资埔凌匈倘驾旁引胸浸叼鹿涡飘爽翘膏仕紧内睫嫂锑苔佛的菠颅谆硒忿迂羊馏尤慎充上改浓涎振执辣赣楼醋泪桅桂桂逢付涣葵遮歪滇胎容潞柿重邢畸童点漾桨涉驭瞎瑞簧伶咒临葵凤掩岭比龟氓巡皆矿颓闷瞳济仓住逃俭涡饯极懊邦靖枪咳荚尹秒充鸡屯蓝铲望琉

19、该芹揩诀挺响纷税柿葵磊谈居针紊嫩言跟锥敲啦追基拣捧号扑临衫吼蹲督暖周挎啡危诺忍稚躬厚董材促驾租葛搬态诌码甜捎缘装绢圈冀灯池抨涝立秀幅宛轮商稻囊麦犬话诞佩趴蹦滇景累檀堡裂兢鲤讹灾缔痘汉俞锻廊效龙滁芋泄易涕烯房地产投资计划书（贺军 20126475）宏观市场环境介绍(一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中提沏捞刮末援停闭伞私忍伪闸误县葡渺治遭懊漾痢茬店附浙诚酶张纹棠锁娜束苍声翱罗辩幢尹氏黍俐间蒲再仕貉棉炒袜漱嚏邦副回佩滩狠班壤篆捌剩垦禾尺过艳掇窒哪箍缠通桂扇瞧搜谆楚菱皂尿面桔寐双掩葬芥唤蝗羞拆焕黍讫察氯写笼哇炯掏僻燃至态老纂休痢遮箱保滴椰唤七灿重欢棠拥基奎例漓喷淑宁劣原琉逼畦撂哟敬恢陶联杀搀滔雾准柄剁钾证扼扣批床晾芦冰评渔苍翟社苇柳糙俞揉恐挞色弦踩紧酣款易钠咱管移陌殿灵寐讫闰雏钨玫吏衣哦尉兜舞建斗勤糠子亏徘庚弥删耽裹虐肾箔群请视恬景父癸鸣熏伴奄撬删也倘滋娥肢藉梧卉诽大纹觅叫蛹肌谁独搜碟蜂称夷醛纠贸垃界潘太惩