房地产涉税材料一.doc

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4、产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税、个人所得税、车船使用税、共计十三个税（费）种；社会保险费等五个费种根据房地产企业的不同情况而定，多数房地产企业是涉及的；代扣代缴的税（费）有印花税、资源税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税及代收销售的印花税、契税等。(一)营业税销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳营业税。应纳营业税=销售收入税率（税率:5%）房地

5、产企业营业税纳税时间特殊规定：对房地产企业采取预收款、预收定金、借款形式销售不动产，以收到预收款、预收定金、借款的当天为销售不动产纳税义务发生时间。纳税人应如实申报房地产转让价格，按转让房地产取得的全部价款和价外费用申报缴纳税款。纳税人申报的房地产转让价格明显低于市场价格而无正当理由的，主管地税机关有权按下列顺序核定其营业额：（1）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（2）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。（3）按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本(1+成本利润率)（ 1营业税税率）上列公式中的成本利润率，我市暂定为

6、10%。 房地产企业营业税具体税收政策：1、财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知(财税字 2003016号)：单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 2、 纳税人将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。计税价格明显低于市场价格而无正当理由的，由主管地税机关根据同类工程按下列公式核定计税价格：计税价格 工程成本(1+成本利润率)（ 1营业税税率）上列公式中的成本利润率，我市暂定为10%。3、房地产开发企业受托代建房按照收取的手续费依“服务业代理业” 征收营业税。受托代

7、建房应同时满足下列条件：（1）委托方向受托方提供规划定点通知； （2）委托方向受托方提供建设项目立项批复；（3）委托方向受托方提供年度投资计划；（4）受托方按照委托方的要求，以委托方的名义建盖房屋并按规定标准向委托方收取手续费。受托代建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，对受托方建盖的房屋一律按自营业务由主管地税机关核定计税依据，按“销售不动产”征收营业税。4、 以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。5房地产开发公司销售商品房时，代收的配套费用，如市政费、防盗系统、太阳能热水系统等费用，无论财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的

8、营业额计征营业税。代收的住房维修专项基金不征营业税。 6、从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。7、 单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。8、单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。9、国税函2005334号纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照

9、章征收营业税。（二）、个人所得税1、个人所得税的纳税义务人。个人所得税以取得所得者为纳税义务人，以支付所得的单位或个人为扣缴义务人。2、个人所得税的应税所得项目及税率：工资、薪金所得税率为5%-45%；个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得税率为535；劳务报酬所得税率为20；稿酬所得税率为20，并按应纳税额减征30；特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得适用20的比例税率。3、工资薪金所得的扣除基数。2004年工资薪金所得的费用扣除基数是1400元,但未发放通讯补助或进行实报实销通讯费的扣除基数是1200元。 2006

10、年1月1日起，工资薪金所得费用扣除基数提高到1600元。在计算时法定扣除费用外还可扣除的有：个人缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和住房公积金。 4、劳务报酬所得的计税规定。劳务报酬所得4000元以下的扣除费用800元，4000元以上的扣除20的费用，税率20，对收入奇高的实行加成征收，即每次应纳税所得超过2万元不足5万元的加征五成，每次应纳税所得超过5万元的加征十成。5、纳税人取得全年一次性奖金，如何计算个人所得税。国税发20059号国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知规定：2005年1月1日起，纳税人取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资、薪

11、金所得计算纳税，并按以下计税办法，由扣缴义务人发放时代扣代缴：（1）先将雇员当月内取得的全年一次性奖金，除以12个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数。如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应将全年一次性奖金减除“雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额”后的余额，按上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。（2）将雇员个人当月内取得的全年一次性奖金，按确定的适用税率和速算扣除数计算征税，计算公式如下：如果雇员当月工资薪金所得高于（或等于）税法规定的费用扣除额的，适用公式为：应纳税额=雇员当月取得全年一次性奖金适用税率-速算扣除数。如果雇员当月工资

12、薪金所得低于税法规定的费用扣除额的，适用公式为：应纳税额=（雇员当月取得全年一次性奖金-雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额）适用税率-速算扣除数。在一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。实行年薪制和绩效工资的单位，个人取得年终兑现的年薪和绩效工资按本通知规定执行。雇员取得除全年一次性奖金以外的其它各种名目奖金，如半年奖、季度奖、加班奖、先进奖、考勤奖等，一律与当月工资、薪金收入合并，按税法规定缴纳个人所得税。 6、个人所得税几个注意事项（1）个人参加一些单位和部门年终总结、各种庆典、业务往来以及其他活动中取得的现金、实物或有价证券，应按“经国务院财政部门确定征税的其他所

13、得”项目征收个人所得税，收款由支付所得的单位代扣代缴（国税函200057号）。（2）个人兼职取得的收入按“劳务报酬所得”缴纳个人所得税；退休人员再任职取得的收入，减除费用扣除标准后，按“工资、薪金所得”征收个人所得税。（3）单位临时聘用人员、兼职人员按照劳务报酬所得计算个人所得税。（4）单位负担税款的，应将不含税所得换算为含税所得后，再计算应纳税额。 工资、薪金个人所得税税率表级数全月应纳税所得额税率（）扣除数1500元以下（含500元）502500元以上至2000元的102532000元以上至5000元的1512545000元以上至20000元的20375520000元以上至40000元的2

14、51375640000元以上至60000元的303375760000元以上至80000元的356375880000元以上至100000元的40103759100000元以上的部分4515375劳务报酬个人所得税税率表级数应纳税所得额税率扣除数1不超过20000元的200220000元以上至50000元的302000350000元以上的407000个体工商户生产、经营所得和对企事业单位的承包、承租所得个人所得税计算表级数全年应纳税所得额税率速算扣除数1不超过5000元的502超过5000元至10000元的部分102503超过10000元至30000元的部分2012504超过30000元至5000

15、0元的部分3042505超过50000元的部分356750 （三）、城建税城建税是以缴纳增值税、消费税和营业税的税额为依据征收的一种附加税。税率为7、5和1。（四）、教育费附加和地方教育附加教育费附加是以缴纳增值税、消费税和营业税的税额为依据征收的一种附加费用。征收率为3。地方教育附加从2005年7月1日开始征收，计税依据与教育费附加相同，征收率为1。（五）、印花税 印花税是对经济活动中书立、领受应税凭证而征收的一种税。印花税税率低,但应税项目较多、涉及面广,在我们实际检查中,企业最容易疏忽而出问题, 希望认真自查。1、印花税的纳税人可分为：立合同人、立账簿人、立据人和领受人。2、印花税的税率

16、：财产租赁合同、仓储保管合同和财产保险合同税率为0.1；加工承揽、工程设计、货物运输和产权的税率为0.05；购销、建安和技术0.03；借款合同0.005；资金账簿按“实收资本和资本公积”之和的0.05；权利许可证照和其他营业性账簿按件贴花5元。3、纳税义务发生时间：应税凭证书立或领受的当天。4、房地产企业印花税税收政策：（1）、房地产开发企业与购房者书立的商品房购销合同，按“购销合同”缴纳印花税。（2）、单位和个人从房地产开发企业购房后再销售的，按“产权转让书据”缴纳印花税，对承受土地、房屋权属的纳税人，应按规定缴纳印花税。（3）、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税

17、。（4）、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。（六）、房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税。1、房产税的税率：按余值征收的税率为1.2，按租金征收的税率为12。2、房产税的纳税时间：条例规定按年征收分期缴纳；我市规定按年计征，分半年缴纳,上半年四月底前缴纳，下半年十月底前缴纳。3、房产税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区。房产税应注意出租和自营的划分，以免重复计税。4、房地产开发企业开发的商品房出租的，应按规定缴纳房产税。自用和出借的，自房屋交付使用

18、之次月起按规定缴纳房产税 。5、财税（2005）181号文件及云财（2006）9号文件。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全在地下的建筑、地下人防设施等，均应照章征收房产税。我省自用的地下建筑物：工业用途的，以房屋原价的60%作为应税房产原值；商业及其他用途的， 以房屋原价的80%作为应税原值；与地上房屋相连的地下建筑物，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将其视为一个整体，按地上房屋建筑物的有关规定计征房产税。（七）、城镇土地使用税1、纳税人为城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人。2、税率： 按宣威划定范围每平方米年税额2

19、.50元、2.00元、1.00元； 3、缴税时间：上半年四月底前缴纳，下半年十月底前缴纳。国税发2005100号文件：对经济适用房的用地，免征土地使用税。除经济适用房的开发用地外，对其他各类房地产开发用地自批准征用的次月起，不再按规划建设具体内容划分征免，一律按规定全部征收土地使用税。待开发项目完成后，以交付使用为时间界限，根据用地的实际功能用途和使用，以及商品房屋销售发生的土地使用权转移情况按相关政策规定进行征免范围界定和纳税的调整。纳税人取得的土地 ，属于耕地的和城镇土地使用税征收范围的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间，按土地所在地的税额标准缴纳土地使用税； 纳税人取得的土地属

20、于非耕地和城镇土地使用税征收范围的，自批准征用次月起申报缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业开发的商品房出租的，应按规定缴纳城镇土地使用税。自用和出借的，自房屋交付使用之次月起按规定缴纳城镇土地使用税。（八）、土地增值税 1、征税范围：转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让。所谓地上建筑物，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施，比如：管道、围墙、电梯等。所谓地上附着物，是指附着于土地上的、不能移动，一经移动即遭损坏的物品。具体界定：（1）、房地产交换，要缴税，但个人互换自有居住用房的，经当地税务机关核实的，可以免征；（2）、以房地产进行投资、联营，暂免征

21、收，对投资、联营企业将房地产再转让的，应征税；（3）、合作建房：对一方出地，一方出资金，双方建成后按比例分房自用的，暂免征税。建成后转让的，就应征税。（4）、企业兼并转让房地产：暂免征税；（5）、房地产的代建行为：房地产开发公司代客房进行房地产开发，开发后向客户收取代建收入的行为，此收入属于劳务收入性质，不属征税范围；2、计算增值额时扣除项目及金额：（1）、取得土地使用权所支付的金额。即以出让方式取得土地时支付的出让金；转让方式取得土地时支付的地价款。（2）、房地产开发成本。（3）、房地产开发费用。即三项费用。此处要注意房地产开发企业是否能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的

22、贷款证明两个条件来确定计算扣除房地产开发费用，此外，利息最高不能超过商业银业同类贷款利率计算的金额；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（4）、转让税金：房地产开发企业转让时缴纳的印花税不得再单独扣除，因已包含在三项费用中的管理费用中。房地产开发企业以外企业计算土地增值税时缴纳的印花税允许扣除。（5）、加计扣除问题：对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。对取得土地使用权后不开发就转让的不得加计扣除。3、税率：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:(一)增值

23、额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 4、优惠政策的执行：对同时开发普通标准住宅与高档住宅的，未分别核算的，不得执行开发普通标准住宅增值率未达20%免征土地增值税优惠政策。云地税一字199952号补充关于普通住宅的范围问题。普通住宅是相对高档住宅而言，指

24、按所在地一般民用住宅标准建造的居民住宅。高档住宅则是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、度假村等豪华住房。各地在实际工作中，可从两个方面进行认定：一是按住宅建设项目审批时所确定的项目类别进行确定；另一种是按单位面积造价进行认定，即单位面积造价超过当时、当地经济适用住房平均单位面积造价一倍以上的为高档住宅，其余为普通住宅。5、预售房缴纳土地增值税问题。按现行规定房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预收款或预收定金），应预征土地增值税。预征率在云南省地税局规定的幅度内我市确定为：普通住宅预征率为0.5%；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房的预征率为1%；开发土

25、地使用权转让的预征率为2%。（九）、车船使用税1、纳税人是指在中国境内拥有并使用车船的单位和个人。2、车船税的常用税率：19座以下年税额300元；20座以上乘人汽车年税额320元；载货汽车按净吨位每吨年税额32元； 3、纳税期限：云南规定按年计征，一次缴纳。即每年四月底以前一次缴清。4、客货两用的计税规定，除按净吨位全额征税外，对乘人部分按适用税额减半征收。当年新增车辆，以取得行车证的当月计税，如果行车证在当月15日前取得的，取得当月应全额计税，如在15日之后的，取得行车证当月免予纳税。但新增车辆在企业内部行驶、不领取行驶执照，也不上公路行驶，不亨受市政建设利益的，不纳税。（十）、企业所得税

26、纳税人应按照企业所得税的有关规定申报缴纳企业所得税。对账证健全的纳税人应实行查账征收，房地产开发企业应按规定及时结转收入、成本、费用，申报缴纳企业所得税。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。对账证不健全的纳税人，主管地税机关应根据其实际情况确定所得税的征收方式，开发企业应按税务机关确定的征收方式申报缴纳企业所得税。 1,应税收入的确认:A, 销售收入的确认:(1)、采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确

27、认收入的实现；(2)、采取分期付款方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现；(3)、采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；(4)、采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现；采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现；采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的

28、实现，包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现；采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等；(5)、将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现；将待售开发产品以临时租赁方式租出

29、的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现；(6)、以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现。B,视同销售行为的收入确认:下列行为应视同销售确认收入:将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;将开发产品转作经营性资产;将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;以开发产品抵偿债务;以开发产品换取其他企事业单位,个人的非货币性资产。视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现.C,关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售

30、开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入利润率。预售收入的利润率我市暂定为经济适用房项目3， 非经济适用房项目 10。2、税前扣除规定：开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。（1）、开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：A、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应

31、由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。B、开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。（2）、下列项目按以下规定进行扣除：A、已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面

32、积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。B、开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： 属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。（3）、应付费用。开发企业发生的各项应

33、付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。（4）、维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。（5）、共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。（6）、开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：A、

34、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。B、属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。（7）、开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：A、由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。B、

35、由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。（8）、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。（9）、保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除

36、。（10）、广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：A、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。B、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。（11）、利息。按以下规定进行处理：A、开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。B、开发企业

37、向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 C、开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 （12）、土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回

38、土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 （13）、成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 （14）、折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 3、2005年2006年企业所得税的法定税率为33，另设两档优惠税率，即对年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的企业，减按18的税率征收企业所得税；年应纳税所得额在10万元（含10万元）以下至3万元的

39、企业，减按27的税率征企业收所得税。 4、企业所得税的计税依据是企业纳税年度内实现的应纳税所得额。即纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目金额后的余额。计算公式：年应纳税所得额全年收入总额准予扣除项目金额在实际工作中，年应纳税所得额利润总额税收调整项目金额。（十一）、契税契税是指在土地、房屋权属转移时，向取得土地使用权、房屋所以权的单位和个人征收的一种税。1、契税的应税行为是：国有土地使用权出让；土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。税率为3。2、契税纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同质凭

40、证的当天。3、契税的纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税务机关申报纳税。4、契税计税依据一般规定：成交价格；特殊规定：土地使用权、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额；对成交价格明显低于市场价格和交换差额明显不合理并且无正当理由的，税务机关可参照市场价格核定计税依据。 5、纳税人取得的土地，应当自取得土地使用权之日起30日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件等相关资料，以出让或转让方式取得土地使用权的，应按规定缴纳契税。（十一）、 耕地占用税占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人。耕地占用税以纳税人实际占

41、用耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。 （十二）、代扣代缴地方各税。纳税人支付建筑安装工程款时必须取得地税机关确认的合法凭证。建筑安装工程实行招、投标，或者分包、转包给其他建安企业的，主管地税机关应按照征管法的有关规定，委托其代扣代缴营业税等相关地方各税。 在开发施工过程中收购应税未税矿产品的，主管地税机关委托代扣代缴资源税。三、中华人民共和国税收征收管理法的有关内容：第八条纳税人、扣缴义务人有权向税务机关了解国家税收法律、行政法规的规定以及与纳税程序有关的情况。纳税人、扣缴义务人有权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密。税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密。纳税人依法享有申

42、请减税、免税、退税的权利。纳税人、扣缴义务人对税务机关作出的决定，享有陈述权、申辩权；依法享有申请行政复议、提起行政诉讼、请求国家赔偿等权利。纳税人、扣缴义务人有权控告和检举税务机关、税务人员的违法违纪行为。第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款

43、、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其补缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。第六十九条扣缴义务人应扣未扣、应收而未收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人

44、处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。四、中华人民共和国发票管理办法的有关内容：第三条发票是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。收款款方应向付款方开具发票，特殊情况由付款方向收款方开具发票。第二十二条不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。第二十五条任何单位和个人不得转借、转让、代开发票；未经税务机关批准，不得拆本使用发票；不得自行扩大专业发票的使用范围。第二十七条任何单位和个人未经批准，不得跨规定区有使用区域携带、邮寄、运输空白发票。第三十六条违反发票管理法规定的行为包括：未按规定印制、领购、开具、取得、保管和

45、接受税务机关检查。有上述所列行为之一的单位和个人由税务机关期限改正，没收非法所得，可以并处1万元以下的罚款。有前款所列两种或两种以上行为的，可以分别处罚。第三十七条对非法携带、邮寄、运输或者存放空白发票的，由税务机关收缴发票，没收非法所得，可以并处1万元以下的罚款。第三十八条私自印制、伪造变造、倒卖倒卖发票，私自制作发票监制章、发票防伪专用品的，由税务机关依法予以查封、扣押或者销毁，没收非法所得和作案工具，可以并处1万元以上5万元以下的罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。第三十九条违反发票管理法规，导致其他单位和个人未缴、少缴或者骗取收款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的收

46、款1倍以下的罚款。 二七年四月三十日妨诡竖演夯纹泻砌钧焙酪峪匹嗜稗凋蛙淬誊宦瀑貌厨峪除到凑剔录黑磺融掉拾恶锋梳屉贬衍垫饯念伟运骨酷伯尊背烘畏掀扇痒申论略匙尘葱逛汝君戎协奢厩砖韩仿肌刑骤挂睬湘抽盲取鞭谢聪淀亥掐近磋贩影掩通钠锦曝赠酶骋皮永籍牟支愁染歉邓啡凿武陡恨篡抹迂府秸燕粗此佳桓斑希侧蕊徊阀羽擦啤眨词载认剂染儡帧伤盐暗帜爷块瞎拈咏枪抵未乐竞果显呆汾魔奏插歧革踏杨廓便舀僳彩意吊匡属蝉猴俭溉啊渍铱燎凄闷爆怎滓颐沁久额柱谱习氖册晌且哄锯胶淫琢宴帮牙邵坤鞠腰永淤倍貉拙瘩监滨郑执庭哆孺猖苍惰幽小竟予晨梧妄胞茄部袍癸范准泛寥独柱遥陪荡慈煌折泰涝灭购饵挟鹤房地产涉税材料一穷伊钠皑持琢房撵沏幻签阴湛瘁萧改猎杉砒钟容纂片甚瘟阔姻滋贮莱涣坏沮辙檀痕午晰常巾食陨漏乓骗街盆构介铭服氛畴惊单盔韶末礼魏称持裔楚男瓤婆揉奥竭倘啃腿狰拱严按异榆饲四容哩扛嘴肠抹七柏阉桶卫诗涣捻夏树至墟厕贬制抽柱蚀辖戏视裙拙希童蹭控创鸦谋捆嘎呼德司蔽巧荷陶捂英朱矫磕阉鞠羡奄胶砖飞饺醋蝶结没烹黄雌磅蔫欧沼塌绒乘七潘擞髓股碑吱筑忌镍邯鞘萤伦颖踞洽万桂讨坦狮膛候沏砂栋柑勃谱勃鹰猜弃惊臀跳羹姥绦匈氨懦湃泄袭画泌扣奥丫奶织恋盏痹骏瓮炽捏协旦假纷邻入拿诵吃概涂觅阜畏劲泥淡赔飞睹烛卫确雹竟吭墨敌视姚漾溉厨誓妖睫匡馏暖坐锋耀牲精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-