清科观察：商业、旅游和养老地产市场吸引私募房地产投资基金“尝鲜”.doc

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4、府继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，“限购”、“限贷”政策继续打压地产市场，投资投机性购房需求被抑制，房产税试点扩大的预期增强，信托产品面临兑付压力且随时可能出现资金“短路”风险，房地产行业融资渠道明显收窄。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。商业地产市场火热势头不减，谨防泡沫 商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿，预计到2020年，其甲级办

5、公楼存量将新增3,000.00万平方米，现代零售物业将超过1.00亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22.0%。商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的

6、开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。旅游地产带给私募房地产投资基金掘金机会 据国家旅游局数据统计显示，2012年全国旅游接待人数预计超过31.30亿人次，旅游收入达2.60万亿元，旅游业的“火爆”促进房企对旅游地产的投资，吸引来私募房地产投资基金的注意力。2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展，据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突

7、破万亿关口，涉及的旅游项目达到3,000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第

8、三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。正是迎合当前旅游行业和地产行业的发展趋势，旅游地产得到蓬勃式迈进，而私募房地产基金也迎来掘金机会。2012年，私募房地产基金已开始对国内旅游地产投资，但尚处于初期阶段，成功运作仍需丰富经验，盈利模式需要明确。国内市场上，不乏一些旅游地产通过粉饰包装，借助“旅游”这个代名词来进行卖房销售，造成旅游地产的“虚热性”。尽管年内旅游地产项目很多，但大多缺乏旅游地产品牌价值，加上开发商急功近利，照搬国外模式，致使项目核心竞争力突显不足。私募房

9、地产基金需要对旅游地产项目制定全局发展策略，防范投资潜在投资风险。养老地产私募房地产投资基金开启“银发市场”的金钥匙？ 养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老

10、年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。据统计，2011年底，中国人口年龄超过65岁及以上的人数约占总人口的9.1%，预计2027年，这个数据将上升到14.0%，2050年，更有甚至上升到25.0%，面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可小觑。然而，养老地产在国内仍处于勾画阶段，已经实施的项目较少，想要做

11、好养老地产并非一蹴而就的事情，它需要整合多行业间资源优势，投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。数据研究咨询：400-600-9460 （客服热线）关于清科研究中心 清科研究中心于2001年创立，是目前中国私募股权投资领域最专业权威的研究机构之一。研究范围涉及创业投资、私募股权、新股上市、兼并收购以及TMT、传统行业、清洁技术、生技健康等行业市场研究。清科研究中心旗下产品品牌包括：研究报告、数据库、私募通、排名榜单，并为客户提供定制咨询服务。 关于清科集团清科集团成立于19

12、99年，是中国领先的创业投资与私募股权投资领域综合服务及投资机构，主要业务涉及：领域内的信息资讯、研究咨询、会议论坛、投资银行服务、直接投资及母基金管理。欲了解更多内容请访问http:/ 引用说明本文由清科集团公开对媒体发布，如蒙引用，请注明来源：清科研究中心，并请将样报两份寄至：北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦A座12层1203室（邮编：100125）联系人：姚婷婷 （Jewel Yao）电话：+86 10 84580476 6206电子邮件：jewelyao 旨哥赚卢食悸罕惫鸟按峨涸屹招章尤胆惮祸没仑伞快豺抡颊秋卑稗夷氟督俭副滨鬃句巫岛锭纽迸部芯秉篡鲍承懒讼囚阎柒肤乘拌渺旬躁过蝉掸厦枪煞峨

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