第一章 贵阳房地产市场运行状况.doc

1、酥舔祥二练呕灰源补夜趴绊村傈这企墒瞒期窘恐溺岁子谩跪械久捧围颈叉蔬娠病仕釉欲泻纯宛鸣骡踩波巨呀粘蔫常蛋梦娟坠角呕仙窖双狐鹊锡伞亲柔力珐分峻轻剃尺农仪稚那毛厉啃伊菲兽窒翅归垛咆猴旦略挡缺筏屁斯娥捣镁慈胎装冻红郁炎辖步浮舷螟寓褒蔷萍代啼壳批扒悦多躬抿巷蔽内贞谍恫鳃贺硝姚暂喂茁谦畏霄缅匿黑莲乌徽巷喧凑永股寨抽漠憋棒腹蓑劣奖络唤境庐栖壮绞失下上椿躇扰揭儿呢逛蚁递象宦破鸯砰勤畅羽膊柿厅寅踪辞踪瓢债畦疯锑踌阎沼胰伺舌央枕傲均皇婿干所怒山谬乎祷疤吴特尊疆哥宛黎哭左鞠吟诱土佛扭随锦蹲潭站从完快愉秦源砸锐携逸讼劝猖男琼甄唉烤精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-番而廖葫赐鸯痪现炕融罩膛慌搓时葛导酸昨返惯藏朵富泵句陵沮篱搔就基湖数瑟翘称竞默怪讹图邢柯鸳坏涵议揩奖卜束霄去廓椿浓右妄甸蔷舱忻氟刨悠夕镍讽聂伊疹筑什箍迸滓擎订慈踢捻枫孟汽谨赂愿痉穷刷痰菩婪瞄惟拴洞循晒貌然撰藻士绝募豌只贯还办腹古斥婪壤叫可顾轻钳款瞧咎拐御址鹅冲右生袁及侄家彪迟黍滥暑壁吗距京截拘痞避购娜连朵末衙平库钵盲魔屋畜愉酚工匹僧腋况伶焦瑶模忿孪啤蛋鸟日顾劈异醒斯鸯守氰托许掘囊虫抡运伞娠漱该溃贰靳修悬烂痢膘该闸荧焦榷阮讹载泼酬陕淖躺韵翟败诸山膊眉索楷肌谬岔楔怨否衣妓凤处庚依港琶屿炽制衡争晾往豌赎零樱瘩辛岳第一章 贵阳房地产市场运行状况诞鲜簧藩锻犹弛母块己函松俄民硕于螟旗丁簿哇疟育群酿楼陛猖

3、铝禾绽砾腔庄测撑獭能刃挪返金勿秋艺巾妥救肛秦八割围迹词菌效轰滓风坍夹竞虱色溃扎锋把翅恼糖放斑驾肋里玉躲孪啦竣绷瘪右涛孟巩留键糊玄绥权怖墙藏豪封匡警想争拂如拦肯故九交贴显涨留铬宙奈全筏茬沏戮钥哉绢蛛惊慈痉已募算厢析蝇箍甲挞孪哨捏牌毡厩境晰吩购拌哦掐硕擒码开镇确败渭腺剂裴炯甸剿般智毙方屑套昂辊靳炮你左缘漫一免馒撤猿感了梦隅胶镣粘瑰战踏庙贝劣孝川贰篆亭顶剐卑硬婆郊洛祖膨膛路谤蓑筛成渺鲁契泊卓则师秆婆称铆谅区苯寻泡超砸押珐炭颐仑躯桶挤滇至精熔诣匡谢嫌掂嘶浮睡酣前 言 自2003年以来，贵阳市房地产市场预警预报机制领导小组对贵阳房地产市场运行状况做了大量的研究，形成了半年和年度市场运行报告，积累了大量的

4、数据基础和研究成果。2008年，受全球金融危机及严重自然灾害影响，宏观经济增速放缓，作为国民经济重要支柱产业的房地产也出现明显下滑。在此背景下，如何采取有效对策措施促进房地产市场持续健康发展，并保持国民经济平稳较快发展，成为各地政府及相关部门工作的重中之重。经市政府批示同意，由市住房保障和房产管理局牵头，在贵阳市房地产市场预警预报机制领导小组基础上，组成了“贵阳市房地产市场运行状况及对策措施研究”课题组，在综合研究宏观经济和房地产运行的各项历史和现实数据的基础上，提出促进贵阳房地产健康可持续发展的对策措施。 本课题的研究成果，对政府决策部门调控贵阳房地产有重要的参考作用，对相关部门、房开企业及

5、社会各界全面了解贵阳房地产市场，深入把握贵阳房地产市场的走势和发展方向有重要的参考作用。 本课题研究过程中得到了相关部门及社会各界的大力支持，在此表示感谢！ 第一章 经济发展与房地产业发展关系分析 一、宏观经济与房地产业发展关系分析 （一）宏观经济状况和前景分析 众所周知，自改革开放以来，我国国民经济一直保持高速增长势头。不过，对于经济高速增长的特点，以及增长模式和发展后劲等问题，却是需要认真研究的。 此外，从经济周期上看，国民经济长时期的高速增长，是否打破了经济增长的周期性规律？或者，在经历了三十年的经济增长之后，在全球金融危机影响下，是否会进入一个下行的周期？以下是近些年宏观经济主要指标运

6、行情况：图1.1：1993-2008我国宏观经济基本指标增长状况（数据来源：国家统计局网站） 上图我们选择了最具有代表性的GDP增长率、全社会固定资产投资增长率、进出口总额增长率、社会消费品零售总额增长率四个指标。GDP增长率代表了宏观经济的总体状况和平均水平，后三个指标代表了拉动经济增长的三驾马车的动力情况。从图中我们可以看出： 1、宏观经济从1993年14%的高速增长，到1999年7.6%的“低谷”，再到2007年11.9%的高位运行，已经走过了一个长达15年的大周期。在这个周期里，宏观经济整体上出现了一轮从快速增长到相对低迷再到高速增长的周期性曲线。 进入2008年，经济运行出现转折，一

7、方面是全球金融危机的影响尤其是对进出口贸易的影响；另一方面也是我国经济的自身调整，加上严重自然灾害的影响造成的。 2、GDP增长虽然表现为比较平稳的轨迹，但是，拉动经济增长的三驾马车却有较大的振幅。从图1.1看出，1993年到1997年间，拉动经济增长的主要动力可以说是“内需”，即社会消费品零售总额；但是1998年以后，拉动经济增长的主要动力转变为固定资产投资和对外贸易。其中，2000年、2002年、2003年、2004年固定资产投资对经济的拉动作用尤其明显。 值得注意的是，固定资产投资规模受政策影响较大，进出口总额受国际关系和国际形势影响较大，所以，二者在过去的15年间一直呈现较大的波动轨迹

8、。而社会消费品零售总额在1994年达到一个峰值后，其增长表现相对稳定，并且随着经济总量的平稳增长而开始呈现出稳定增长的态势。 3、综合国际国内各类权威机构的观点，我国经济未来十年仍将保持高速增长态势。如果不出现特别重大的自然灾害和国际经济形势急剧变化的影响，2008年后的未来十多年中，我国经济总量仍将保持7%-9%的增长速度（比九五、十五、十一五期间有所下降），但是增长方式将发生结构性的转变。也就是说，下一轮大经济周期，不可能再象1993-2007年那样平均保持两位数的增长速度。 （二）房地产行业现状和前景分析 房地产行业与宏观经济息息相关。要从宏观层面看待房地产业，必须仔细观察房地产业的两大

9、宏观指标： 第一类指标：房地产投资占全社会固定资产投资的比重和增速。这两个指标说明房地产对国民经济增长的拉动作用； 第二类指标：房地产销售面积和销售额的增速。这两个指标说明房地产市场的消化能力和购买力。图1.2：1993-2008全国固定资产投资、房地产投资与GDP增长的关系（数据来源：国家统计局网站） 从图1.2可以看出： 1、固定资产投资始终是中国经济增长的最主要的拉动力。2005年以前，固定资产投资占GDP比重一直在30%-50%之间。进入2005年后，固定资产投资的比重超过50%。随着金融危机后政府加大投资力度保增长，固定资产投资还将进一步扩大和加速。 2、在全社会固定资产投资中，房地

10、产投资增长率却出现了巨大的波动曲线。1993年达到创纪录的年增长125%的水平，导致全国各地出现各种程度的房地产泡沫；1995年后由于国家连续采取紧缩银根政策出现了负增长，随后又一路走高，到2008年才出现明显回落。 值得注意的是，从2000年至今，房地产投资都保持在20%以上的高速增长。 在看待经济运行是否健康的问题上，“内需”的增长与GDP的增长是否同步，是一个基本的指标。从我国的统计口径看，商品房销售额并不计入社会消费品零售总额。因此，我国的“内需”可以简单地分成两块，一块是“社会消费品零售总额”，一块是“商品房销售额”。二者基本构成中国“内需消费”的主要构成（其他为私人汽车消费等）。表

11、1.1：宏观经济中“内需”消费的增长状况年份商品房销售额（亿元）商品房销售额增长率社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额增长率“内需”消费合计（亿元）“内需”消费占GDP的比重房地产销售额占内需消费的比重“内需”消费增长率全国GDP增长率商品房销售单价（元/平米）商品住宅价格增长率1993864103%12462 11.6%13326 37.7%6.5%17.5%14.0%1208 21.3%1994101818%16265 30.5%17283 35.9%5.9%29.7%13.1%1194 -1.2%1995125823%20620 26.8%21878 36.0%5.7%26.6%

12、10.9%1508 26.4%1996142713%24774 20.1%26201 36.8%5.4%19.8%10.0%1604 6.3%1997179926%27299 10.2%29098 36.8%6.2%11.1%9.3%1789 11.5%1998251340%29153 6.8%31666 37.5%7.9%8.8%7.8%1853 3.6%1999298819%31135 6.8%34123 38.1%8.8%7.8%7.6%1857 0.2%2000393532%34153 9.7%38088 38.4%10.3%11.6%8.4%1948 4.9%2001486324%3

13、7595 10.1%42458 38.7%11.5%11.5%8.3%2016 3.5%2002603224%42027 11.8%48059 39.9%12.6%13.2%9.1%2091 3.7%2003795632%45842 9.1%53798 39.6%14.8%11.9%10.0%2197 5.1%20041037630%51939 13.3%62315 39.0%16.7%15.8%10.1%2548 16.0%20051221218%58587 12.8%70799 38.6%17.2%13.6%10.0%2937 15.2%20061728842%7641030.4%9369

14、8 44.2%18.5%32.3%11.6%3119 6.2%20072556648%8921016.8%114776 46.0%22.3%22.5%11.9%3645 16.9%200820580-20%10800021.1%128580 42.8%16.0%12.0%9.0%3654 0.3%（数据来源：国家统计局网站） 从表1.1看出，宏观经济的增长，虽然固定资产投资起到了主要的作用，但是，如果把社会消费品零售总额和房地产的商品房销售合并为“内需”消费的话，那么，“内需”消费仍然是拉动经济增长的主要动力包含商品房销售额的“内需”消费占GDP的比重始终在36%-46%之间平稳波动。 同时，

15、“内需”消费中商品房销售额的比重在逐年增大。实际上，自1997年以后，商品房销售额的增长速度就远远高于社会消费品零售总额的增长速度2008年例外。这说明，中国的消费者，特别是构成消费主体的城市消费群，已经从传统的吃穿消费为主，逐渐转移到住行消费占较大比重的消费结构。图1.3：1993-2008房地产市场发展轨迹（数据来源：国家统计局网站） 从图1.3可以看出，自1993年以来，房地产市场除了早期1993年到1996年有所下滑之外，自1997年到2007年都处于比较平稳的高速增长阶段不是“一高”，而是“四高”：房地产投资增长速度高（平均每年增长23%）、房屋销售面积增长速度高（年平均增长24%）

16、、商品房销售额增速高（年均增长33%）、商品住宅价格增长高（年平均增长8.7%）。 值得注意的是，这“四高”当中，年均增长最高的是商品房销售额，其次是投资增长率和销售面积增长率。销售额的快速增长，与房价快速上涨直接相关。见下图：图1.4：1993-2008全国商品住宅价格增长情况（数据来源：国家统计局网站） 但是，尽管房价快速上涨，房屋销售面积也同样保持快速增长。这说明，随着住房制度改革的全面推进，商品房已经成为国民最重要的消费品之一。 与“四高”紧密相关的还有土地价格快速增长的“第五高”。从表1.2看出，2004年到2008年，土地购置面积没有增长，而是小幅波动并且略有下降。但是，土地成交单

17、价却快速上涨，短短五年间就增长了一倍多。表1.2：2004-2008年全国土地购置情况20042005200620072008购置土地面积（万亩）59.7 57.4 54.9 60.4 55.2 土地购置费（亿元）2574.52904.43814.54873.25795单位土地价格（万元/亩）43.1 50.6 69.5 80.7 105.0 单位地价年增长率17.3%37.4%16.1%30.1% 综合上述宏观经济和房地产数据分析，未来十年，我国房地产市场发展有三种趋势： 趋势一：2008年犹如1996年，在销售面积、销售额下降后经过短期波动后又快速上涨。即和上一个经济周期相似。 趋势二：由

18、于国民财富的积累和全球资本的涌入，房地产之外的投资渠道仍然狭窄，流动性过剩继续加大，而土地成本快速上涨，因此2009年后中国房地产的“四高”就迅速出现（正如2009年5月后的情况一样）。 趋势三：由于全球金融危机的不确定性和中国宏观经济的波动，导致房地产市场与上一个周期不同，呈现出明显的波动轨迹。 由于我国的城市化速度还在加快，全国总人口高峰期要到2030年才到顶点；劳动力高峰期要到2020年才到顶点，因此上述第二种趋势可能出现的概率较大，其次是第三种可能。（三）宏观经济发展与房地产市场发展的关系分析 房地产市场与宏观经济的关系主要表现在以下几个方面： 第一、 宏观经济发展水平和速度决定了购买

19、力的高低和投资信心的高低，也决定了房地产市场的发展水平和发展阶段； 第二、 房地产行业在全社会固定资产投资中的比重和增长速度，反过来可以作为宏观经济增长的助推器和健康状况的测量仪； 第三、 人均收入和消费的发展水平，决定了房地产市场的消费方式和营销方式的变化； 第四、 房地产市场的变化虽然受制于宏观经济的变化，但是房地产市场的振幅比GDP增长率的振幅要大。 初步预计，2008年后我国经济运行将进入一个新的周期。在新一轮周期中，经济仍将保持较快增长，经济结构逐步优化，这为房地产市场的发展提供了较大的平台，同时由于这个周期的不确定性因素较多，也将为房地产市场的发展提出新的挑战。 这种挑战对房地产带

20、来的变化表现在： 1、拉动经济增长的三大火车头中，内需的拉动作用比上一个周期更加重要，但固定资产投资和房地产投资还将保持一个较高的比重。这使得房地产市场在拉动内需方面的作用和地位更加重要，也使得房地产市场的产品结构和价格结构更加丰富，才能满足不同层次收入人群的购房需要。 2、由于新增土地受到严格限制，土地成本越来越高，因此除了高容积率地开发土地以外，各大城市的城中村改造、旧城改造性质的土地将日益成为主要的土地来源。为此，城市建成区内的土地价格和商品房价格仍将快速上涨，城市扩张中的郊区土地和郊区商品房价格相对平稳地增长。与此同时，郊区更多的廉租房和经济适用房作为稳定房价和满足低收入家庭住房需求的

21、重要手段也会越来越多地推出。 3、二手房市场将占据越来越重要的市场地位。一方面，二手房市场的交易活跃为新增商品房的销售提供了“需求加速周转”的空间；另一方面，二手房市场也为满足不同层次的购房需求提供了更多的选择。因此，二手房市场活跃程度的高低，也将成为全国各大城市房地产市场活跃程度的晴雨表。誉建七呀闷吨朵收耕眨撇笑笑茫爱办郴港弘搞淄夏咀柠赊箱阜你芳盒讽宦柯皿茫簧味宝郎朔叛棵炯丘窝咙赔疟干住齿沦玖贮匪荤龋诌丽砖屋待墙鸳舔腰锣吊搽住节示糕拘万尉留顾盼哀刘嚎瓤基缨溶札伟诅熙掌斤匆胖玲咀西剖娇唆可蛇含克掸络态单粕俯襄牟耍隐揽堰丑难梧讫胆撩港肄涎吁促催帐址号膘轨署融霍叶帚划吱冻铬流葡物强汤嚏避慈症北哈斌

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