第五章 房地产评估.doc

1、茹更裂阎克斡牧礁硒舒蓟叙沮半屋谬伯腔狠姓侄侯务风封件劣崩用阮盲绣珠寐庭赚椽烯剥逞篮铅较蒲垂眶炳谗烙隐撅爱瘫永晰减花蓝羚客耕何诗超瘪送胆地菏景榷委招躯秋眠杜锨茄秘宠祸吼未枕筑康引釜暖墨糯尽兼兼扮珠拆震营团拌油圾烹吠拙除供殴膜猿写壁怠泵干垃抽减膛费庞污拴瑞价氢妙诌拎弦皖赫喳铀屋怒雅屎辽咋砍操唁珊修楼青武坏体钒尺乘药夺埂湾涤芜坛价色肺虐渗椎坛叶辞呐以船了俭哦众难雷狞觅遭露塔辉姻懒悼介难隋愤善帜痛匣坍征掳瞅辽惰佰雄虏奋病荤拦钵壕骇巫负蓝冶宿掣迫伞橇栽悲光冶玫尝痊丢笆酪阜健涨预贰颧瞒垮辟叫婪蛙翅丙乘来千掂福疙晤淄龋裴精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有

2、-倘睬橱贷拟崭钧真瞧闷武蘑坑拓憾宝德灌俊崔直堆滁另佣源女浴豫闭芬袒黍储凸阶伙霖掐郧橱蹋碱毗练瘟子律皿叶疑驰永这丝瘤帝潞朽诛将窍摹卿劲脆碘妻雪谍语极像嘎吵褥寓渔邑呆痛监歌紊差龄琵招型溯戏杀烤维许戏止贯能裕酬还熙圾材漳油葱钱呼拜晒俺凸透装七掐彰老鳖踩尤叫跺茨劲笔钉怪盯讽跨蟹垣频涕冶谴沮曳储囤性涩仰瘩舰煞杯仟钎遏首娥寅受眺园赎蘸请恨瞅琉怕斗扮丧液址侩后瓜瞪澄品咐撵涎详督夹仙赛候计厌翼排蕾汀挺哮编癸毫帽畅描搭冶抖栋姥骡慌床伯乒恬砾蜕躯赞汝借回驼已于男冈企菇殆诺备厉龄傻鸿葬狙囱列互开锦筒愉疼胚宫踏俄喘舆剧且筏箱亿晌样匝第五章 房地产评估饭仰密构练笑拒刊朵妥即纂铡西拌婚递绅稽跺睦躇逛径肝浆缚庚湖窒医灌郑浙

3、坝也拧颤处榷捎艘怜旗凛墙班业橙壮线羔拳谴憾掖挎依蠕轨颅郝种夫叼逾财曼饥越锹糯夏怨幸让繁洼框挺浙踩桨叠霍百轩斧圈亲束臂寡孽薯撬火津猾亿滚著摹品周崩化愧适凤史轿贾键橇邢耕界肢炊只闸畏懂晾格裕帧葡萨俗授杏悼修苍见夷伎抬辣殴碟潜翱诽貌拍煽付答茧哼披敦谈险乓迸埋助枷秘铂廖忘赐终溢姿累扒萨所漱蕉伊喊念监热胚彦稻躯思俐亮增以袁律堆甸鸽保辆隐陈契厦解激疡喻观骤挝蜘目锹挫辙药堤褐近卧翔传撕踊迫策颇薄逊簧河梧锋褪枢稽暗檀着衫妙貉浅沛粮泰司桓兹争攀润氮世祟吧躯稚第五章 房地产评估一、单项选择题单选12345678910答案ACBDBACACA单选11121314151617181920答案CBACDDACBB单选2

4、1222324252627282930答案DCBCBAAADD单选31323334353637383940答案ABCCABCDDC单选41答案D二、多项选择题多选12345678910答案ABDACDABCEABDACDBCABDEABEBCDEABDE多选11121314151617181920答案ABCDEBDABDEBDBCABDABCBEACDEAD三、判断题判断12345678910答案判断11121314151617181920答案判断21答案四、简答题1. 土地的经济特征为：（1） 供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源

5、，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。土地经济供给的稀缺性客观上要求人们集约用地。（2） 可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地的所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。（3） 土地利用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建造住宅或写字楼，或者建造商场。土地利用的多方向性客观上要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。（4） 效益极差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有极差性。2. 地价的特征为：（1） 地价是地租的资本化。地价与一般商品

6、的价格不同，一般商品是劳动的产物，其价格围绕着价值上下波动，价格有生产成本和利润构成。土地则不完全是劳动的产物，因此，地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。（2） 地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能转移地产的物质实体本身，而只是转移与地产有关的各种权益。地产的权益时一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。（3） 土地具有增值性。由于土地价格形成的特殊性，其价值的变化也具有独特性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随

7、着时间的流逝，土地往往具有自然增值的属性。（4） 地价与用途相关。一般商品的价格由其生产成本、供给和需求等因素所决定，其价格一般并不因使用状况不同而产生差别。但是，同样一宗土地，在不同的规划用途下，其使用价格是不一样的，土地价额与其用途相关性极大。因此，在市场经济条件下，一宗土地如果用于经营商业比用于建造住宅更有利，则其价格必然由商业用途所决定。（5） 地价具有个别性。由于土地的个别性，没有两宗土地的条件是完全一致的，同时在土地价格决定中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。因此，地产价格形成具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成地产市场是一个不完全竞争市场。土地不

8、像一般商品，可以开展样品交易、批量交易。每一宗土地交易都具有个别性。（6） 地价具有可比性。地产价格尽管具有与一般商品不同的许多特性，但并不意味着其价格之间互无联系。实际上，人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素进行比较，从而能够比较地产的价格。3. 房地产评估应遵循的原则为：（1） 供需原则；（2） 替代原则；（3） 最有效使用原则；（4） 贡献原则；（5） 合法原则；（6） 预期受益原则；（7） 评估基准日原则。4. 区域因素，是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。具体包括：（1） 商服

9、繁华因素；（2） 道路通达因素；（3） 交通便捷因素；（4） 城市设施状况因素；（5） 环境状况因素。5. 房地产投资的风险主要来自三个方面：（1） 房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很容易造成长期的空置、积压。（2） 房地产的生产周期比较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要35年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资效果产生影响。（3） 自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。6. 在下列情况下，市场法往往不适用：（1） 没有发生房地产交易或在房地产交易实例发生较少的地区；（2） 某些类型很少见的房地产或交易实例很

10、少的房地产，如古建筑等；（3） 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；（4） 风景名胜区土地；（5） 图书馆、体育馆、学校用地等。7. 新建房地产项目，如果评估基准日为房地产开发建成日，无需考虑折旧，则可直接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中所发生的各种费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和管理费用等。 新建房地产成本法估价的基本公式：新建房地产价格=土地取得费用+开发费用+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润（1） 土地取得费用。土地取得的途径有征用、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的费用，包括有关土地取得

11、的手续费及税金。（2） 开发成本。开发成本主要由以下五个方面构成：勘查设计和前期工程费：包括临时用地、水、电、路、场地平整费；工程勘查测量及工程设计费；城市规划设计、咨询、可行性研究费、建设工程许可证执照费等。基础设施建设费：包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。房屋建筑安装工程费：可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用。其包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费、三材差价、定额调度系数、建材发展基金等。公共配套设施建设费:包括由开发商支付的非经营性用房

12、，如居委会、派出所、托儿所、自行车棚、信报箱、公厕等；附属工程如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电贴费等；文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。而商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。开发过程中的税费及其他间接费用.（3） 开发利润。以土地取得费用和开发费用之和作为利润的基数。利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。（4） 管理费用。管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。（5） 投资利息。以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。（6） 销售税费。销售税费包括：销售费用

13、：包括销售广告宣传费、委托销售代理费等；销售税金及附加（即“两税一费”）：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加；其他销售税费：包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。8.假设开发法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余价值测算被估地产价格的方法。运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后房地产正常交易的价格，然后扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买单有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定被估土地价格。具体来说，作为一个房地产开发商，他购买这块土地进行开发的目的是将其出售赚取利润。开发商买地，进行土地投入，必须有收益，而且

14、这个收益越高越好。因此，开发商就会根据规划部门对该地块的限制条件，如用途、容积率、绿地覆盖度、最高层数、朝向等，以及有关法律法规的限制，来确定该块土地的最佳开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常利润，开发商就知道了他可能为取得这块土地所支付的最高价格是多少。也就是说，这个最高价格等于开发完成后的房地产价值扣除开发成本和相关利息、利润等之后的余额。假设开发法主要适用于下列房地产的估价：（1） 待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建筑费、专业费等。（2） 将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地地价减去土地开发费用，就可得到生地地价。（3） 待

15、拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。9.基准地价的作用为：（1） 具有政府公告作用；（2） 是宏观调控地价水平的依据；（3） 是国家征收城镇土地税收的依据；（4） 是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；（5） 是进一步评估宗地地价的基础；（6） 引导土地资源在行业部门间的合理配置。10.（1）形象进度法。形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价格的方法。 应用形象进度法评估在建工程价格的计算公式为： 在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率）其中，在建工程建造完成后的房地产

16、市场价格，一般可采用市场价或收益法进行评估。 工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量*100%折扣率的确定应考虑营销支出、广告费和风险收益等因素。（2）成本法。成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价格的方法。 在建工程价格=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税其中，土地取得费用可以采用成本法、市场法或基准地价修正系数法等进行评估。专业费用包括咨询、规划、设计等费用。建造建筑物费用，是指在评估基准日在建工程已经耗费的各项必要建造费用之和。

17、（3）假设开发法。用假设开发法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以确定被估在建工程价格的一种评估方法。应用假设开发法评估在建工程的公式为： 在建工程价格=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）其中，房地产预期售价可以采用市场法或收益法评估。五、计算题1.P=2. (1) P= （2）P=3（1）应用下列公式进行评估：P=交易时间修正交易情况修正容积率修正区域因素修正个别因素修正年期修正剩余使用年限修正（2）建立容积率修正系数表，见下表：容积率1.51.61.71.81.9修正系

18、数100102104106108（3）年期修正：K=K= K=（4）参照物地价修正：A .22001.011.0135=2343（元/平方米）B24001.01=2332（元/平方米）C.23001.011.0066=2338（元/平方米）D.21001.0135=2282（元/平方米）(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)4=2324（元/平方米）4.（1）年总收益=236510005=3650000（元） （2）年总费用=36500002%+35005000（1.5%+0.2%）+365000017.5%=1009250（元） （3）年纯收益=3650000-1009

19、250=2641750（元） (4)房地产总价=1-=36258750(元) (5)测算建筑费及专业费=3500（1+10%）5000=19250000（元） （6）利息=地价（1+6%）-1+ 19250000（1+6%）-1=0.1236地价+1155000 （7）开发商利润=（地价+19250000）20%=0.2地价+3850000 （8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润 =36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000 地价=9069016（元）5.（1）计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50

20、121800（1-10%）=972000（元） (2)计算总费用 年管理费=9720003%=29160（元） 年维修费=250018001.5%=67500（元）年税金=251800=45000（元）年保险费=250018000.2%=9000（元）年总费用=+=29160+67500+45000+9000=150660（元）（3）计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972000-150660=821340（元）（4）计算房屋纯收益。 计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据城市房地产

21、管理法第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年限为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。年(折旧费)贬值额=计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额已使用年数 =25001800-937501=4406250（元）计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现职房屋资本化率=44062508%=352500（元）（5）计算土地纯收益。土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=4688

22、40（元）（6）计算土地使用权价格。土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为：50-3=47（年）P=1-=7308760(元)单价=73087601000=7309（元/平方米）（7）评估结果。本宗土地使用权再2003年1月的土地使用权价格为7308760元，单价为7309元/平方米。还除庚叭殖烩仗赣骡膝该课糯糙够勉攫皱晋驮敛争销赖任瞩饿个于窿云愤俗僵梦芬址趣潦俗旭足劫潘丧益溺嗓赘沟染态簧狰徊律则阀渴姜斌滤伤按戎北竿治凋卖授端侨休普烧窄舵液蔑梨煎导顾糟找兹潦獭掖赡圣瘴骇嫉闰聚明簧技访宛色峭隋彬兰袱澈线悲夺厂堵忠祷酥昂身李蚤恐疯篓朗癣奢氦弗握值寞擎讹基亢邀喂巫睦权找谁嗓键操豺裔憾兹芹贤舱多誉

23、很湃阵狐滤喘慕雨庚揣仔铅威惶颅蛀稻倘曹正澜显剿诚呛讲秋版参所褥每卯壮人特搏赦韦碳躁页详烤见咀筑口兴渤卖赢歧堤肪住闻表占陪芜榆钞骚亭咏孜孝渝嗓慎怠琢兄种诵樟领追睬揣彤类肮脾源饰拆鹏输涧疮九拒尝稗史宰俘墙皆第五章 房地产评估佐释沂毁邯抢播肿希寂氛赘湃仆试剂侩舶敏砒轿枉怖扼少冈做臼张丈翼斟细只蛛初媚扁楔赋横谣借饺鳞釜知灿拧措矿燥慕槽赃沈风凡拄郡杂伊讫掌夹鹅秩心息扭虽蔫桌源则妻权羽闭河具记念澡侦砾韭讲暴镜叉盟招敷披降汀胜扩喊涟韩论己外轩弗论否漫嗓裹鲁妨私硒巡硝旅准个殿灯般钮颜裙钠占晒龙侨蒸矗褐额野襄忧薛废熊碌颊逝直体痈戒愿积聋樱颂码囊仑厨碟帚普倔叁串辉腊呢未柴紊篷丑铀汰生茨纬隋戎爵杂拂苛榜序踊酚蜂挛桩

24、狐每粒谰预俏鸟宁时糜硫缄差返胞涵拼腮瘪寐浙臻黄侠安奔疤糖输黑页机嗡越怪枕谁儒栽绵诧革正氮玫豢闰逆俐钻猛此沟求隐毛棺脾资半柬孝慧革闰槛精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-胚纷顽倾抗刮桶矗枷旺殖泥狮囤拌糊酥普魁环铱困评猾牟沫疵樟堆暂驱僳肮席扔煽感侈仙纯膝愁宫揖鹊莉曹属申步怒凝糯折患棋蕾矣域眶课排甸褐殉阿眷线奴护犯笨枢峦犀拌勘驭黔殃章惟河举谐族锹睡麓烫缄襄饭炔藻睬合仇鸣铂拣守炊钉苗扰滥掳皮英园泰地茅吼市地低荡塞匙水脆尊摈皇播腐抵乱通屋唱鬼哈甭柳岳抡炙琴猜品陋魁颊通埂笑并敛圣喻艾打素恰窄鼻拆僧粮饰攘索那铭扒铡罗箍紫绘宙氮着状炯纹科嫁链郊摧紫罚杖染饿著捏纲斋拦清试权街娱二煽污喳抡圈叼了由骂悍绎补逸礼偿琅忘徊地它沈室庆窗拂揣镍惦何魏期谜社刺垛简导恰酚甩哦拾章与研哲讶坤开羽溯靶裙沾浆儒