论文：房地产纳税筹划.doc

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4、论述房地产开发企业如何合法地进行内部纳税筹划，以及实践事前事中事后应注意的几个方面，最后强调树立合法纳税筹划的意识，纳税筹划具有社会意义。 关键词 房地产 最小税收负担 合法 内部筹划 纳税筹划是指在遵循税收法律法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或者股东利益最大化，在法律许可的范围内，自行或者委托代理人，通过对经营、投资、理财的等事项的合理安排与策划，充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化并选择的一种财务管理活动。纳税筹划的基于合法性、超前性、通过改变企业的经营行为而不是改变会计记录。房地产业的特点和现状：随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业

5、的普遍重视。尤其是近年来对房地产企业的调控让房地产业即将进入微利时代，通过管理筹划降低成本增加利润显得更加重要。纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。下面简单介绍有关环节房地产企业的纳税筹划及实际操作中需注意的问题。一、房地产项目获取土地使用权时的税收筹划在获得项目的土地使用权时的方式也会对项目的税收造成影响。比如是在获取另一公司转让的土地使用权时，以购买资产的方式和以受让股权的方式获取土地使用权受让方的税负完全不同。例：某房地产公司A拟受让另家房地产公司B（自然人股东）的土地，该地块已开发达25%，土地成本及在建工程价3000万元，双方达成转让价和经税务评估现行价均为1.2

6、亿（主要为土地升值溢价），如以受让股权的方式，B公司股东缴纳1800万（12000-3000）*20%的个人所得税，A公司暂时不用缴纳营业税和土地增值税，但因不能取得发票导致以后在缴纳土地增值税时有9000万的土地成本和20%的加计扣除1800万元和5%-10%的费用不能扣除，如项目增值在20%以上，会导致多交土地增值税至少3240万元。如以购买资产的方式，B公司缴纳土地增值税3515万元（12000-3000*1.3）*50%-3900*15%，营业税及附征660万（12000*5.5%），另需缴纳企业所得税。A公司暂时不用缴纳营业税和土地增值税，但因为取得了发票以后在缴纳土地增值税时有90

7、00万的土地成本和20%的加计扣除1800万元和5%-10%的费用可以扣除，可节约土增税3240万元以上。上述案例显示，以购买资产的方式可以大大降低购买方的税负，但因为由此会大大增加出售方的税负，所以在实务操作中还需要结合合同谈判来让双方的利益达到最大化。二、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业

8、可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。例：某著名上市房地产企业，再开发一项高档别墅项目时已确定了购买对象，该商品房销售收入为20000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为13000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=200005.5%=1100（万元）；增值额占扣除项目的比率为41.84%，应缴纳土地增值税1770（20000-13000-1100）30%万元，实现利润4130（20000-13

9、000-1100-1770）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入6000万元，应缴纳营业税1200（60005%）万元，实现利润4800（6000-1200）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益670（4800-4130）万元。三、房地产项目建设中的税收筹划。主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。（一）通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20，从而享受免税待遇。例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为300

10、0万元，土地增值税除营业税及附加之外的总扣除项目金额2200万元，营业税30005=150万元，城市维护建设税和教育费附加15010=15万元。增值额为635万元，增值率为6352365=26.84。该房地产公司需要缴纳土地增值税63530=190.5万元。按照税法规定所得税前可扣除成本费用为2200万元，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为30002200-190.5=609.5万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至3500万元。则按照税法规定可扣除项目增加至2600万元，增值额为400万元，增值率为4002600=15.38，不需要

11、缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税35005=175万元；城市维护建设税和教育费附加17510=17.5（万元）。按照税法规定所得税前可扣除成本费用为2727.5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为35002727.5=772.5（万元）。该税收筹划增加企业利润772.5-609.5=163（万元）。（二）相关借款利息的税收筹划根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按

12、本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10以内计算扣除。根据上述规定：房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。（三）将在建工程转让以降低增值率如某项目开发增值率很高，可以测算中途将在建工程转让以降低增值率减少税负，此方法要结合增加企业的资金情况进

13、行综合测算。四、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67，免征土地增值税，净赚200万元。如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以15

14、00万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为16.67，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，营业税及附加合计：15005.5=82.5（万元），可扣除的项目金额为1200+82.5=1282.5（万元），其增值率为16.96，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金14005.5=77（万元），获利润1500（1200+77）=223（万元），比筹划前增加223180=43（万元）。五、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过

15、划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计征营业税，计征土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。总之，利用税收筹划，房地产企业达到节税目的的方式有很多种，但应当是在符合国家的税收政策，不以违反税法规定为前提。六、房地产纳税筹划实务操作中需注意的几个方面：（一）对税法及其相关法规合理而有效的理解、掌握和运用是纳税筹划的前提和基础 首先，精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法

16、、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到知识有限和理性有限的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。其次，房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、契税等，掌握每个税种税法的内容，了解地方是否有优惠政策。再次，税筹划方案的选择注意可行性，不能不考虑成本。比如，某一房地产开发企业欲建立自已的建筑公司、装饰公司以及物业管理公司、销售公司

17、以便于进行纳税筹划的操作，但组建公司往往需要大量的人力、物力、财力，有时会出现某一方面节税了，其他相关的成本增大了，从企业总体来看利润没有增加或反而降低了，这样的税收筹划是不成功的。只有当税收筹划方案的所得大于支出时，税筹划方案才有用。（二）加强管理、信息沟通顺畅，会计业务记录合法性是税收筹划的保障 俗话说：管理出效益，反之，管理不善会使企业增加税收负担。例如：某一家新成立的房地产开发商企业销售委托一家专业的房产销售公司经销，销售公司在销售时以1000元1张发行了若干张VIP贵宾卡,并承诺执卡人购房可在房款中抵1万元购房款，结果30万元1套的房子,实际只收29.1万元，与客户签约的销售合同中约

18、定：房款总价为30万元，首付款为总房款的30%，销售人员给客户计算的首付款金额为8万元。用VIP贵宾卡抵房款首付款1万元没有在合同中约定。税法规定：如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣的金额。计算企业所得税时，折扣额也不得在企业所得税前扣除。由于销售公司管理不规范和缺乏税收筹划意识，也没能和财务部门及时沟通，使房地产开发企业多交了营业税：（300 000-291 000）0.05=450元、多交企业所得税：（300 000-291 000）0.33=2970元、多交印花税：（300 000-291 000）0.0

19、003=2.7元、多交土地增值税：（300 000-291 000）0.01=90元、多交四税合计3 512.7元。 纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性，这时基础财务人员的专业素质显得格外重要。一项业务以什么样的形式发生决定了由此造成的纳税税种和金额。例如：某一房地产开发公司2011年从关联公司借用了两辆轿车，并列支了这两辆轿车的日常使用和修理费等，为了获得合法凭证减少涉税风险，公司与集团公司签定借车协议，公司合理规避了税，所有者对税收筹划更加重视了。 （三）聘请专业人士作为顾问并对纳税筹划效果进行评价专业人士如税务师事务所的专业人员专业知识和税收筹划经验丰富，在具体进行实务操作的事

20、前可以向他们进行咨询，并在事后请他们对企业的税收筹划效果进行评价以总结经验提供税收筹划的水平。纳税筹划不但是财务的范畴，还涉及到经营的各个方面，只有和企业的战略相结合才可能实现总体和高效的纳税筹划的效果。综上所述，随着社会的发展进步，法治会越来越健全，执法的力度也会越来越加强，迫切需要房地产开发企业自身练好内功，树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高经济效益，另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收法律、法规中的漏洞，能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。参考文献 1 赵振勇.房地产企业税务会计处理规范与处理技术实务全书 M. 2 刘京.税务筹划实务操作指南M.城窄惫堑测谎瘴悔

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