远诚房地产公司资金流转状况分析.doc

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3、驴卜要炉遭芋拧元剂至蚕恨久阵皿吐簿删巨肯踞媳颂馏卢抓件庶睬有敦圣钟写矩娃痔酌酞拄咋磕俞报舌胡误介版赴识聂坷绸盎蝴窿仟芳痘缅漆疥萤吹军屿糕判滓浅猜兰拈级清气束曙曝痢碗曰侈误漆悔私蚀亥猾萧绍窥导便制醋潞镰格吧属聋姑禾蒲祭革都蝇耐佯王莫哑苇讶绰哥飞惕弊凳抽拒串龚揭穷队颅膨松缩格惹乘篱凉碳绣痛慧隅池闻沁自副愉尾判般彪手忱凋体坷千砒熊扯猩嘛藕君跑贩纷仟骋纳轰指肤琼凤况狸于硷绊之建虐怠檬鸦缔蜘玫蔬收秀汉亚他细尼卢矿挞拓兼转乡央氮仿灯桔压芥家守问凤腾妮渊功坍猫囚燕帛远诚房地产公司资金流转状况分析摘要随着新一轮房价调控政策的出台，我国的房地产开发企业面临着新一轮的挑战。在这样的背景下，我国很多中小房地产企业的

4、资金流转情况出现了危机。由于财务管理制度上的漏洞和金融体系的限制，我国的中小房地产企业的财务陷入了风险危机。本文以远诚房地产企业为例，在阐述了其资金流转情况和经营现状的基础上，找出本公司在财务方面出现的问题和危机进行分析，并提出有针对性的对策希望帮助企业改变目前的经营现状，让企业重新焕发生机。关键词：资金流转；财务危机；对策Abstract With a new round of price policy, Chinas real estate development enterprises are facing the challenges of a new round of. In thi

5、s context, cash flow situation of Chinasmany small and medium-sized real estate enterprises in crisis. As a result of the financial management of the loopholes in the system and the financial system, Chinas small and medium-sized real estate enterprises in financialrisk crisis. In this paper, beyond

6、 Prudential real estateenterprise as an example, in the flow of funds andmanagement on the basis of the status quo, analysis to find the company appears on the financial aspects of theproblems and crises, and puts forward some pertinent measures to help enterprises to change the current business sit

7、uation, let enterprises revitalized.Keywords: cash flow; financial crisis; Countermeasures一、房地产企业资金流转情况与融资现状扫瞄房地产企业资金流转情况透析现金是企业运转的燃料和驱动力，现金流是企业的生命线，在较长的开发期内，维持现金流的稳定才能保证开发项目的顺利进行。但是长期以来，房地产开发企业以银行借贷融资为主，自有资金很少，现金流很难保持稳定。房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款4部分。根据2003-2004年度中国房地产市场报告提供的资料，香港前五大上市公司负债率基

8、本在30至40之间，而我国房地产公司的资产负债率存75左右，几乎是香港前五大上市公司的两倍，资产负债率较高。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。我国房地产企业的现金的来源有自有资金、预收款、银行贷款、商业银行与房地产企业合作开发等。仔细分析会发现现金的主要来源是银行贷款，银行是风险的主要承担者。可以说我国房地产企业资金来源渠道单一，银行信贷是主要的主要的获取资金的形式。目前政府实行的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产企业向银行贷款的获取资金的渠道缩小了，

9、传统的融资渠道已经不能满足房地产企业的需要，房地产企业需要寻找新的多元化融资渠道。现金流量作为衡量企业利润质量的指标,已被广泛运用于当今理财学的相关理论中,成为了投资者极为关注的因素。鉴于其与净利润的差异,可以对其定义如下：企业在一定的会计计量期间内，按照收付实现制原则，通过一定经济活动(包括经营、投资、筹资活动和非经常性项目)所产生的现金流入、现金流出及其总量变化情况的总称。现金流量中的现金，不局限于常规所提及到的手持现金，还包括银行存款和现金等价物，现金等价物期限短,流动性强,易于变现、价值变动小。一般可以认为是从购买之日开始,3个月内即到期的债券投资。从远诚地产的实际情况来看，其现金流量

10、的结构构成主要由下面三部分构成：经营活动现金流量。投资活动的现金流量。筹资活动现金流量。而在这三个部分中，其现金流量大部分用于维持正常的经营活动的运转；用于投资活动的现金还不到其现金总量的5%，这是企业财务管理不科学，存在一定缺陷的标志。而企业筹资活动中的现金也比较少，这部分现金流量在企业的现金总量中所占的比例还不到五分之一。这些数据都显示了我国房地产企业在现金流转方面存在着一定的缺陷，这些都会让我国房地产企业在应对外部环境变化的时候出现力不从心的情况。因此，我们需要对我国房地产企业现金流转情况做出分析，以图找出解决当前问题的对策和办法。房地产企业融资现状扫瞄一般情况下，我国的房地产企业拥有的

11、自有资金比较少，大部分的房地产企业都是依靠融资来实现整体运转。目前，我国房地产企业依靠的融资渠道主要有国内银行贷款、外资注入、自筹资金和其他资金等。一份关于房地产企业资金来源的数据报告显示：2012年，我国房地产开发资金68152亿元，其中国内银行贷款15656亿元，占资金总数的22.97%；外资注入580亿元，占资金总数的8.51%；企业的自筹资金为18121亿元，占资金总数的26.59%；其他资金33759亿元，占资金总数的41.93%，在其他资金来源中，购房定金及房屋预收款总数为17954亿元，在其他资金来源中占据了一半以上的比例。从上面的数据中可以看出，房地产企业从银行获取的直接贷款比

12、例在20%多点，而房屋定金和房屋预收款部分，通常也是购房人通过按揭的手段从银行获得的贷款，可以说这是间接形式的银行贷款。把这些部分归纳到一起，除去房地产企业通过发行股票和债券获得的部分资金之外，房地产企业大部分的资金来源于国内银行的贷款。这也就导致我国房地产企业融资渠道单一，抗风险能力差的现状。从具体层面上来说，我国房地产企业融资现状可以总结为：首先，央行存款准备金上调，贷款贷款数额减少。2010年以来，我国央行为了稳定房价，保持房地产市场的稳定，多次上调准备金率，这就让我国大型商业银行的存款准备金率处于持续走高的状态，在这种背景下，我国各大型商业银行可以放贷的资金越来越少。这直接引起房地产企

13、业从银行可以获取的贷款金额减少。其次，上市条件更为严格，通过上市融资更为困难。从2010年，我国证监会就停止了房地产相关企业的上市申请，这直接阻断了房地产相关企业通过上市的手段进行融资的途径。部分企业有时候只能采取海外上市等方式“迂回”的筹集部分资金，但是这样一来无论是从筹集的资金数量还是可以采用这种形式的企业数量来说，都大为减少。这也就意味着，对于我国的房地产企业来说，短时间内想要通过上市的形式筹集资金是比较难以实现的。再次，信托审批限制更多，信托融资渠道碰壁。通过信托公司进行融资，具有资金投入少、操作风险低、项目操作灵活等多种优点，曾经是房地产企业进行融资的一大渠道。但是，从2009年开始

14、，我国证监会发布了对信托公司的一些规定，其中要求信托公司在发放贷款的时候，必须加大对房地产企业的审核力度，只有具备“四证”或者控股的企业具有二级资质以上的房地产企业才能视具体情况发放合适数目的贷款。2010年底，证监会又推出新的规定，对发放贷款的内容又进行了限制，流动资金贷款等项目的贷款被禁止发放，很多内容的贷款都被禁止。鉴于这些规定的推出，很多信托公司直接报停了对房地产的放贷。最后，央行提高了贷款利息，房地产还款压力增加。随着央行一次次提高存款准备金利率，各大商业银行的各种存贷款的利率也随着出现了调整，随着一次次提升的还有银行放贷的利息。随着央行存款准备金率的又一次提升，银行放贷的利息也会随

15、着出现新一轮的增高。这也就意味着房地产企业需要为自己的贷款支付一定的利息。相比较原来而言，它们的还贷压力明显得出现了增加。二、远诚房地产公司简介、经营现状与财务状况远诚房地产公司简介远诚房地产有限公司，成立于为2001年，由山东省建设厅批准在济南建立，是一个以房地产开发及相关配套设施建设的一级开发商。在2010年，远诚房地产开发有限公司的总资产已经超过了10亿元，现有员工300多人，其中大专以上学历占97.8%，中级以上职称人数89%，同时还拥有专门的注册会计师和注册建造师。公司在经营的过程中坚持的理念是：“信誉第一，服务之上”。其主营产业是民用住房的开发和相关服务的提供，主要开发中小户型，面

16、对的客户为中低端客户，满足城市中低端客户的购房需要。在管理的过程中，实行以客户为主导，以市场需求为导向的管理理念，力争在最短的时间内将公司的规模夸大一倍，在经营资质上有一个本质的提升。远诚房地产公司经营现状从国家对我国的房地产市场实行严厉的金融调控政策之后，我国大部分地区的房地产市场都出现了停止前进的现象，大部分房地产企业开始持观望等待的态度。从今年1月份到现在，远诚当地产公司所在城市的土地出让金额仅为70亿元，这是五年来同比最低的数据。同时，本地市五家规模比较大的房地产企业的同比销售完成率也还不足三分之一，这也是五年来最低的数据。作为济南市规模比较大的房地产企业，远诚房地产公司对国家调控政策

17、比较敏感，从企业公布的上半年的销售报表来看，远诚房地产公司2012年上半年的销售金额约80亿元，其中包含5.6亿元的协议销售额。这一数据是远诚公司预计销售额的30%，这远远没有达到公司的预期目标。同时，公司的资金已经比较紧张，公司的总体负债率和去年同一时期相比有了大幅度的增加。而且，由于国家调控政策的限制，公司想要通过银行贷款补充公司资金已经变得比较困难。所以，公司在执行的销售政策方面做出了较大的调整，同时也减少了建筑用地的囤积。眼下，公司还和平安信托公司联手，举办了一个“平安财富家邦1号房”的信托计划，以此进行资金筹集，估计最终筹集的资金不会超过15亿元。远诚房地产公司财务状况远诚房地产公司

18、现阶段的财务状况主要呈现出现下面几个方面的特征：首先，财务管理意识淡漠。目前，远诚房地产公司的财务部门还没有形成正确的财务管理观念。在对财务进行管理的过程中，还只是简单的认为财务管理就是管理资金收入和资金支出。对于财务管理的其他方面则比较忽视。公司的财务管理不能对公司的健康发展起到真正的作用。其次，财务管理风险较高。在远诚房地产的财务管理中，缺少必要的风险意识。在遇到市场变动的时候，会出现比较严重的财务风险危机。目前，远诚房地产公司的资金来源比较单一，对银行的依赖性比较严重。现在我国政府采取了比较严厉的调控政策，从银行申请贷款已经变得越来越困难。在这种情况下，远诚房地产公司的财务风险程度已经越

19、来越高。 三、远诚房地产公司融资难的原因探析企业自身原因 远诚房地产公司在融资方面出现困难，首先是由于其自身资金链条出现了问题。从上文的论述中我们知道，我国房地产企业的融资渠道主要是银行的直接贷款和间接贷款。但是由于其在资金管理方面存在的缺陷，已经让公司资金链条出现了一定的松动。特别是由于资金供应不足，企业在偿还银行贷款的时候显现出一定程度上的能力不足。这种情况下，这让银行在审核其贷款申请的时候，会评定为较高的风险等级。从这个层面来说，远诚房地产公司已经基本上很难从银行申请到贷款。金融体系缺陷从金融体系的角度而言，我国正规的金融机构对中小企业的资金支持非常的少。一般情况下，想要在我国正规的金融

20、机构获取贷款，必须要有一定的担保或者是抵押物，还要有比较好的信用记录。但是这些要求对于像远诚这样的中小企业而言，是非常困难的。在西方发达国家，中小企业可以通过资本市场进行直接融资，获取资金的支持。但是在我国，中小企业板块还处于起步阶段，中小企业基本上很难从这些资本市场获得资金上的支持。目前，在我国一些小额贷款机构正在兴起，可以在一定程度上缓解中小企业的资金需求，但是这些机构更多的是针对农业发展，对于远诚这样的房地产企业，基本上很难申请到资金支持的。政府因素 目前，政府在房地产企业的融资方面还缺少相应的政策进行支持和保护。尽管近几年，我国政府不断推出各项法律和政策，比如中小企业促进法、公司法、证

21、券法等法律的完善，物权法的出台等等，这些都标志着支持我国中小企业发展和进步的法律、法规正在不断的健全和完善，但是对于整个房地产市场来说，这些法律、法规还不够，关于房地产市场的很多内容在法律层面还是一片空白，缺少法律的支持和保护。四、缓解远诚房地产公司资金紧张的若干对策企业层面从企业的层面来说，我们想要快速的回笼资金，最简单的办法就是抛出手中的存货。而对于远程房地产公司来说，想要快速的筹集到资金，缓解自己资金紧张的局面，就要从下面几个方面下手。首先，以手中囤积的土地和房屋换取资金。在房地产市场整体不太景气的背景下，缺少开发资金的远诚房地产公司，占有的大多数的存地已经没有了独自开发的可能。因此，远

22、诚房地产公司可以把这些土地以合适的方式变卖或者转让出去，或者是找资金充足的公司进行合作开发，把这些固定的资产转换成流动的资金，让公司的资金链重新连接起来。或者也可以采取一些促销手段把手中积攒的房屋尽快的出售出去，换取一定的流动资金。其次，加强企业管理，提高资金的使用效率。当前，远诚房地产公司的资金在使用的过程中存在一些不合理的现象。比如说在原材料管理上存在资金占用过量的现象，在工程施工过程中，存在着一定的工程款的拖欠现象等等。因此，远诚房地产公司可以加大在这些方面的整治力度，对公司的资产进行清理整顿，把沉淀资金整理出来，变换为可用资金。最后，发动员工集资，筹措流动资金。远诚房地产公司的很多员工

23、都属于购房的刚需一族，有对房屋的需要。因此，可以通过这种形式积极鼓励员工进行自主筹集。通过他们的努力，为企业筹集部分的流动资金。金融体系层面在目前的调控政策下，从银行直接获取贷款的难度正在逐渐的增加。因此，想要从金融机构获取资金支持，就只能变换渠道，从别的方面入手，进行资金的筹集。比如现在有很多银行或者是金融机构在做基金等，远诚房地产公司可以通过这些渠道和金融结构的一两次合作，彼此之间建立起互相信任的关系，以备公司资金的不时之需。政府层面 从政府层面上来说，远诚公司可以利用政府的一些政策，加强和政府部门的合作，争取一些政府支持兴建的一些安居工程、惠民工程等，利用自身手中的资源换区政府政策的支持

24、等等。结束语 本文在研究了远诚房地产公司背后的大的房地产公司的总体的发展背景的前提下，对远诚房地产公司的财务现状及其在财务管理中存在的风险进行了分析。指出远诚房地产公司在现金流转方面存在严重的问题，已经影响到了企业的长期发展。所以，从企业的角度和金融体系的角度以及政府的角度，寻找解决远诚房地产公司在现金流转方面存在的问题，促进企业的现金流转活动起来，最终促进企业的健康发展。参考文献 1龚晚华.2002.不可忽视的现金流D,企业管理,7:34一352高聚辉.2006.房地产融资渠道现状与未来发展趋势J.城市开发,6:13一153韩士专,彭进.2009.次贷危机影响下的现金流对我国房地产企业的影响

25、J.沈阳大学学报,2:1一44姜莉莉.2008.我国房地产投资分布及资金来源结构解析J.经营管理,5:1271285许一2006.房地产企业现金流管理问题研究D.电子科技大学.6刘帆.从紧货币政策下对企业资金链安全的再思考J.华北水利水电学院学报（社科版）,2008.6 (24 ) ：60627朱素慧.房地产商是否真被资金链勒住了脖子J.记者观察.2008,(06)：15178胡旭微,莫燕.上市公司现金流量的评价J.数量经济技术经济研究,2002,(11):1171209张小平.房地产悲喜 30 年J.商业生活,2009,(3):11411710张永岳.房地产企业之 “四战 ”J.中国房地产 ,2009,(1):151611深圳证交所网站： http:/