陈红等与云南华海房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案.doc

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4、字第497号上诉人（原审原告）陈某。特别授权诉讼代理人何汝惠，云南云电阳光律师事务所律师。特别授权诉讼代理人李达。上诉人（原审原告）陈某1。法定代理人陈某。特别授权诉讼代理人何汝惠，云南云电阳光律师事务所律师。特别授权诉讼代理人李达。被上诉人（原审被告）云南华海房地产开发经营有限公司。法定代表人徐杰，总经理。特别授权诉讼代理人袁明娜，云南北川律师事务所律师。原审第三人彭某。特别授权诉讼代理人王晋繁、叶新丽，云南刘胡乐律师事务所律师。上诉人陈某、陈某1与被上诉人云南华海房地产开发经营有限公司（以下简称华海公司）及原审第三人彭某房屋买卖合同纠纷一案，上诉人陈某、陈某1不服昆明市西山区人民法院（20

5、07）西法民初字第2438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭，于2008年10月30日对本案公开进行了询问。两上诉人的代理人何汝惠、李达，被上诉人华海公司的代理人袁明娜，原审第三人彭某及其代理人叶新丽，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认，（2005）西法民初字第2058号民事判决书与（2006）昆民三终字第252号民事判决书中查明如下法律事实：2004年8月24日，李燕与彭某在昆明签订了房屋转让合同书，双方约定因李燕无力购买坐落于昆明市广福路福康花园S6幢2单元4楼401号住房（即该案诉争房屋），李燕将该住房转让给彭某购买，2004年8月27日，李燕与华海公

6、司签订了商品房购销合同，购买了昆明市广福路福康花园S6幢2单元4楼401号住房，房价333804元，该房款由彭某支付，后李燕诉至昆明市西山区人民法院，请求法院判决确认李燕与彭某签订的房屋转让合同无效，昆明市西山区人民法院（2005）西法民初字第2058号民事判决书判决认定李燕与彭某签订的房屋转让合同有效，李燕对上述判决不服，上诉至昆明市中级人民法院，该院作出（2006）昆民三终字第252号民事判决书驳回李燕的上诉，维持原判。后李燕与陈某签订了房屋转让协议，将诉争房屋转让给陈某，双方约定房款为455000元。2006年2月13日，李燕与陈某一同到华海公司，李燕向华海公司退了诉争房屋，陈某、陈某1

7、向李燕支付了房款后，与华海公司签订了商品房购销合同，购买该案诉争房屋，同日，华海公司向陈某开具了金额为331804元的发票。契税收据上交款人则由李燕变更为陈某。2006年2月22日，陈某、陈某1办理了“商品房买卖合同登记备案表”。2006年3月22日，昆明市西山区人民法院依彭某的申请作出了（2006）西法民保字第91号民事裁定书，对该案诉争房屋进行了查封。2006年3月23日，原审法院通知陈某到前卫法庭，作了询问笔录，告知该案诉争房屋已被李燕转让给彭某，该两人因此房屋转让发生争议已诉至人民法院，在法庭审理该案过程中，诉至房屋已被法院依法查封，陈某、陈某1有权对保全裁定提出异议或通过其他法律途径

8、救济其合法权益。2006年3月28日，陈某向该院递交了一份撤回复议申请书，内容为：“因为我陈某接到了法院对我购买广福路福康花园南区S6幢2单元4楼401号房屋查封的裁定书后，就问了律师，律师说这个房子有官司，最好不要了，家人也对我说了很多不要房子的理由，我同意了。我向卖给我房子的李燕说明了情况，出示了法院的裁定书，要求李燕退还我的房款，经过协商，李燕就答应，并退了房款给我，我也出具了收房款的收据，我的购房款已经拿到了，我也不想要这个房子了，所以我陈某申请撤回我的复议申请书”2006年5月16日李燕诉至本院，请求法院判令撤销其与彭某签订的房屋转让合同，该院（2006）西法民初字第1517号民事判

9、决书驳回了李燕的诉讼请求。李燕不服上述判决结果，上诉至昆明市中级人民法院，后又撤回上诉，2007年1月26日，昆明市中级人民法院作出（2006）昆民三终字第811号民事裁定书，裁定准予李燕撤回上诉。2007年2月8日，李燕再次诉至该院，要求解除与彭某就该案诉争房屋签订的房屋转让合同，彭某则提出反诉，请求判令李燕继续履行上述合同，交付房屋，并配合彭某办理产权过户手续。2007年4月27日，昆明市西山区人民法院作出（2007）西法民初字第675号民事判决书，判令李燕于判决生效后十日内向彭某交付福康花园S6幢2单元4楼401号房屋，并配合彭某办理房产权证。2007年6月21日，李燕不服上述判决，上诉

10、至云南省昆明市中级人民法院，在审理过程中，陈某申请以第三人身份参加诉讼，昆明市中级人民法院认为陈某的申请不符合我国法律规定，没有将陈某列为第三人参加诉讼。2007年12月20日，昆明市中级人民法院作出了（2007）昆民三终字第822号民事判决书，确认了昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第675号民事判决书确认的事实，并判决驳回李燕的上诉，维持原判。2008年3月24日，彭某向昆明市西山区人民法院申请强制执行。原审法院作出了（2008）西法执字第74号民事裁定书，要求李燕将福康花园南区S6幢2单元4楼401号房屋（即该案诉争房屋）产权证办理在彭某名下。同日，昆明市西山区人民法院向华海公司

11、发出了（2008）西法执字第74号协助执行通知书，要求华海公司协助将福康花园南区S6幢2单元4楼401号房屋产权证办理在彭某名下。原审法院审理认为，中华人民共和国物权法以下简称物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，我国物权法对不动产物权的变动采用的是登记生效主义，即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时的发生效力。”第

12、十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述法律的规定可看出，在商品房买卖这种典型的不动产交易中，商品房买卖合同是物权变动的原因，相对应的是，商品房所有权的转移就成为这一原因的结果。在商品房买卖合同中，两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，但是由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力，故而不动产物权的变更必须依赖物权变动中的公示行为，即不动产登记。不动产物权变动只能在登记后才能生效，才能具有公信力

13、；才能发生对世的效果。综上，双方当事人签订商品房买卖合同并不必然导致房屋物权的变动。该案中，陈某、陈某1虽与华海公司签订了商品房购销合同，并办理了商品房买卖合同登记备案表，该合同依法成立并生效，但陈某、陈某1并未依法到房屋管理登记机关办理登记，亦未获得物权凭证即房屋所有权证书，故陈某、陈某1与华海公司之间签订的商品房购销合同并不必然导致陈某、陈某1对诉争房屋共同享有所有权的物权变动结果。另，陈某、陈某1在办理商品房买卖合同备案登记表后，人民法院依法对诉争房屋进行查封后通知陈某到前卫法庭，告知该案诉争房屋已被李燕转让给彭某，且法院已对诉争房屋进行了查封，其可以通过合法途径保护自己的合法权益后，陈

14、某明确表示不要诉争房屋，且其已从李燕处退回了购房款，并出具了收据，随后陈某向该院递交了撤回复议申请书，撤回了对诉争房屋查封裁定的复议申请。物权法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”物权法规定预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，该项制度并不等同于物权的变动登记。根据上述法律的规定，原审法院已告知了陈某诉争房屋已被李燕处分的事实，陈某作为预告登记的权利人，其表示不要诉争房屋并收回房款的行为则视为同意该处分行

15、为；因陈某系陈某1的法定代理人，故陈某的行为代表陈某1的行为，所以陈某、陈某1放弃了保障将来实现物权即请求对诉争房屋进行登记的权利。且诉争房屋已被终审生效审判决判令李燕于判决生效后十日内向彭某交付，并配合彭某办理房屋产权证。该判决已进入执行阶段，人民法院亦作出了将诉争房屋产权证办理在彭某名下的民事裁定书和协助执行通知书，根据物权法第二十八条的规定，诉争房屋的物权变动已于终审判决生效时发生效力。综上，陈某、陈某1请求确认昆明市广福路福康花园南区S6幢2单元4楼401号房归陈某、陈某1共同共有及判令华海公司限期为陈某、陈某1办理该房屋产权证书的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。遂依照中华

16、人民共和国民事诉讼法第五十六条第二款、第六十四条第一款、中华人民共和国物权法第九条第一款、第十四条、第二十条第一款之规定，判决：“驳回原告陈某、陈某1的全部诉讼请求。”该案诉讼费人民币6277元（两原告已预交），由原告陈某、陈某1自行负担。上述一审判决宣判后，陈某、陈某1不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法确认坐落于昆明市广福路富康花园南区S6栋2单元4-401房屋所有权归两上诉人共同所有。事实和理由如下：一、原审法院审理案件时程序违法。1、原审法院无任何理由超出法定审限近五个月才将本案结案，严重违反民事诉讼法之规定；2、原审法院没有追加李燕为第三人，结果导致认定事实不清而做出了错误的判决

17、。二、原审法院事实认定不清，适用法律不当。1、生效判决只是判定李燕继续履行合同，并不是判定房屋归彭某所有，因李燕自始未取得房屋的所有权，故李燕与彭某签订的房屋转让合同书无法继续履行，上诉人与华海公司签订的商品房购销合同依法成立并生效，只有上诉人才能取得房屋的所有权。2、原审法院适用物权法第二十条规定的预告登记制度错误。3、原审法院认定陈某明确表示不要诉争房屋不能说明上诉人放弃诉争房屋。4、陈某作出的询问笔录和撤回复议申请不是其真实意思表示。5、房屋认购权并非物权，彭某仅凭房屋转让合同并不能取得诉争房屋，该房屋的所有权应属于上诉人。6、上诉人未取得房屋产权证是因为彭某申请查封房屋。7、上诉人取得

18、房屋符合善意取得的要求。被上诉人华海公司答辩认为：从本案一审判决与上诉状来看，证明本案与我方没有关系。本案诉争房屋被西山法院第一次查封的时间是2006年3月22日，我方与上诉人签订的商品房购销合同时间是2006年2月13日，我方把商品房购销合同进行备案登记的时间是2006年2月22日，上诉人也交纳了房款和契税，我方才收到查封的通知，本案并不是我们的原因不能办理产权证，而是法院的原因。本案经过了很多次诉讼，但直到了本案我方才知道该套房屋存在诉讼，但每次诉讼都遗漏了应该参与的人而没有参与，上诉人提起上诉，本案的诉争与我方无关，上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决客观

19、公正，请求维持一审判决，驳回上诉。原审第三人彭某陈述认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应该予以维持。上诉人将物权行为等同于债权行为，上诉人的诉讼是错误的，第二项上诉请求不可能得到法院的支持，请求驳回。上诉人所说的程序方面的问题，在李燕与彭某之间的诉讼中上诉人提出的请求没有得到支持，之后上诉人提起了诉讼我方才在本案中申请参加了诉讼，本案的处理结果与李燕与彭某之间案件的判决结果有利害关系，上诉人认为程序违法没有依据。上诉人混淆了第三人与证人之间的关系，本案第三人是因为判决结果与第三人之间有利害关系，我方才申请参加诉讼，而上诉人认为李燕是本案的关键人物，应该作为第三人参加诉讼的

20、观点是混淆了第三人与证人之间的关系，一审没有追加李燕作为第三人参加诉讼的做法是正确的。本案事实清楚，彭某是实际的购房人，且其诉讼请求得到了法院的支持，彭某实际取得了房产证与土地使用证，物权优于债权，且上诉人已经退房，已经收回了房款，现在再来主张相应购房的权利不能成立。一审对于双方之间所有的经过都审理得很清楚，在李燕与彭某之间的纠纷中上诉人已经向法庭陈述其已经退房，收回了房款，对诉争的房屋已经丧失了实体的权利。同时，上诉人认为李燕已退房所以没有办法履行，我们认为，李燕将房屋转给了上诉人，之后共同到房地产公司办理了合同主体的变更，李燕与上诉人之间的买卖合同解除，上诉人拿回了房款，本来应该是解除合同

21、后到开发商处进行合同主体的再变更，由于没有变更导致了第三人利益的受损。关于上诉人提出的法律适用问题，一审法院适用法律是正确的，一审法院适用合同法和物权法的相关规定作出判决是正确的，请求驳回上诉人全部的诉讼请求。经二审征询各方当事人对原审判决确认事实的意见，两上诉人和第三人对一审判决确认的事实均无异议，被上诉人华海公司认为原审判决确认的“2004年8月27日，李燕与华海公司签订了商品房购销合同，购买了昆明市广福路福康花园S6幢2单元4楼401号住房，房价333804元，该房款由彭某支付，”有异议，认为房款不是由彭某支付，而是由李燕向华海公司支付，款项应该是331804元；此外，对原审判决确认的“

22、二原告向李燕支付了房款后，与被告签订了商品房购销合同，购买本案诉争房屋，”有异议，应该是李燕退房后，由两上诉人重新与华海公司订立合同并支付房款，华海公司对原审判决确认的其他事实没有异议。双方当事人对原审判决确认事实无异议的部分，本院予以确认。另，二审中，根据第三人所提供的证据，彭某已实际取得了本案诉争房屋的所有权和争议房屋占用的国有土地使用权。本院认为，本案各方争议的焦点是：两上诉人能否实际取得诉争房屋的所有权？本院认为，两上诉人依据与华海公司签订的商品房购销合同所取得的是向华海公司主张交付房屋并转移过户的请求权，而并非对诉争房屋的支配权，根据二审查明的事实，诉争房屋的所有权已为第三人实际取得

23、，且第三人取得房屋是通过人民法院对生效判决的执行程序，两上诉人虽然对该房屋所有权证的合法性提出质疑，但在没有依法定程序对该房屋所有权证予以撤销前，本院对该房屋所有权证予以确定，该房屋已归彭某所有，根据一物一权原则，两上诉人主张该诉争房屋归其所有，无事实和法律根据，一审法院对两上诉人的确认房屋权属的诉讼请求不予支持，处理准确，本院予以维持，但本案并不存在中华人民共和国物权法规定的预告登记制度的适用情形，一审对此说理不当，本院予以纠正。此外，根据查明的事实，陈某向原审法院提交的撤回复议申请书中已经明确不想要争议的房屋，该意思表示是其真实意思表示，并无相反的证据予以推翻，但因该房屋的所有权并未由陈某

24、实际取得，不存在陈某处分房屋的行为，只能视为陈某放弃主张华海公司依据合同交付房屋的权利，但并不意味着陈某就该房屋所享有的一切合同权利的消亡。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6277元，由上诉人陈某、陈某1承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长蔺以丹 审判员黄超 代理审判员杨茜 二八年十一月十七日书记员申开勇 fnl_137825文件提供： 北大法宝 Tel:010-8268 9699戊码豫

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