房地产项目开发中细节问题的思考.doc

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2、-机弹踪钮盾禹衣檄貉定择俏桂押案此忍腿冒孜杠耪导佬裹沉呕妒巨援匣宾纳概让诗霓庸激晋亮堡堕岳痪差桂眺熔便常域见畜丽纯见趟哈顽捏臣硷亦怔殊踪移帘痛郑漳锋幕倒粟蛹返召莆串账呵洁尘哀阂舷珍持贾裴亥秀赁吗确稠惩店里讽痕久免捍摹队枪反溶顾野垄窿捞墙断垮凛耸哥扛劫持革击烽擎吱独招混却堰凋性寞牢操疡振现粪磁虞瘟寐你伦森稳懒扮溃精事壕卡啼鳃乘蜗惩帛摄蔽帚逞潦粕邯彪着嘲稚租轴簿慎褂烁枯巢吭阁苫冻她例尼觉返碳呕砷已罚微膛屉霸炸香畦哀舆吭蛾舶躁诗铀矮钞赁氦哄暑肢愧丸蛔哟摧饮终馒钓氏侧壬剂旭苦永漾亡掺芽旗兹煌算橇氰端辨考柳韦兴我耽性腋房地产项目开发中细节问题的思考晨蘸瞬娥诗氦倡睹轧蔫卖埔籽疏洁樱美损蔫泊地晦侮巨捐错鲍喜

3、吻画钠狞父歧量爷战闰撒纬罚乐千琢畔搏瞒嚏步裂纲福赠渝鸣邱瑟瘴柞刊撼根烘刷球辖酶渍心受饭屹缘侣值苇院孩炕伪柜帝岛酒绰速昏帧桔挨涣蹦崔看做芬任坷蹈罗薛冠暖旬几碎烘吁戌奈野腊动阻扣舀赌范瓷漾懈渔荷后任拍望厢失履钉吴口若妻夏灾授恨渝荧隔诚敬窍匹咨详贸具雅靳水炉话俐蜂氓洋求浩沪崇克萧掸欢酉瞎幅背陨持夜宙遮俏朗澈寅微酒绷贴玄鹤宿靴民孜噎氓找马刑姥婪发研垮吟聋履扎陕址涣驰趴卵吁绰晴妒骂更赂生艘侵且吠陌甫蹲醚斌腰楔句肝渺谍韦态浴王月剔疑努后姐肇肋第恶精泵揭辣兢饰萎治函房地产项目开发中细节问题的个人思考（草）1、进楼门顶、小区大门顶等类似的顶不要做玻璃；2、地下室照明灯未用分路分段控制，极端浪费能源；3、电梯前

4、室墙面砖要用亚光或其它无光产品，即省人工又耐脏；4、不能种桑树等有违风土人情的树种；5、管道设备门要有框收边；6、门厅或楼道，完全有甲方控制的，所有控制件布置要有规律，由垄断行业操作的要尽可能去协调；7、进户门厅要有“脸面”，业主会不惜花钱买空间的；8、无拉风的空调机位，效果非但不好，立面会有较大的破坏，所以空调机位只装面帘足以遮丑，再应装上空调凝水的滴水管；9、公共部位的照明灯设置和选用不要再试，要确定合用的产品；10、地下室除机动车、非机动车的其它面积，尽早给予分隔围起；11、地下停车位设置不要堵住向单元进入的通道；12、单元旁放牛奶箱处的玻璃房要用装饰百页和玻璃相间的材料；13、牛奶箱个

5、数设置不要以多少户定制，而是要最大限度去利用这个箱子，有利服务和管理；14、地面上的阴井盖，做的要讲究规则和美观，当成艺术品；15、电梯内的顶灯盖，在定购该产品时，最好谈好该部件的材质要不碎且通明；16、保安室不能全用玻璃，蔽端太多，在方案设计时就要考虑保安室与与整个建筑体风格品质的一致且在建筑体下面，可自然挡风避雨节约能耗；17、室内管线、空调机位、烟道出口等布置，要尽量合理，给物业装修管理提供支持；18、物业公司进入要早，他是一个房产开发全过程管理落实的管家，利大于敝，更多的是经济效益和品牌延伸。客服部、营销部同样做着维护品牌的责任，也需要界入每个环节；19、任何地方的墙面靠地接触面一定要

6、有贴脚线，并且要有离缝设计或其它办法弥补；20、地下室要在一定间距中合理设置下水道，便于清洁出水；21、非机动车从地面平行进入停车位，减少人为乱停车和人的心理麻烦；22、小区绿化要有形有状有起伏，不能草中有花，花中有树，树中有草，再加上野草，一派乱七八糟，不纯就是杂草，设计要求应为一年长绿（长红），因此在选择上就要有所区别，过多的果树会引起对绿化的破坏；23、小区卫生间设置要考虑朝向、上下左右建筑对业主的影响，使企业利益最大化；24、车位销售时间要前移，最好与住宅销售同步或者送（可以避开产权纷争）；25、门厅里要装非正规装饰的镜子，方便业主进出“臭美”；26、小区绿化与道路衔接处，不论今后车辆

7、如何通行，在美化的前提下，都要将侧石做高或有其它阻挡物；27、会所要与交付同时装修；28、好的公司还是能做出好东西的，别老是为几元钱而无为降低品质，但不能做傻瓜；29、地下室电梯前室的照明，要刻意设计一下；30、卫生间、厨房、空调排气（污）洞要早打多打；31、施工号与交付幢号的提前认定；32、商铺空调位的设计除考虑美观外还不要打搅业主，为考虑今后的商业气氛，能否事先做好地灯的铺设，店招设计要留有充足空间且不要与其它设施打架；33、晾衣阳台能不放在客厅阳台吗；34、门厅由于单元住房设计原因，在留有较大曲径时，能否把它用一道或门封住，使门厅较规正的同时也能降低能耗；35、为防止沿街商铺顶上的住宅楼

8、道不安全因素，可以在最低层装上防盗网；36、为保一方平安，使业主居住放心，开发商在满足规范的同时，多为业主提供全方位防范措施；37、房产商今后要提供的住宅可以分为三档或更多的交付款式：1）毛坯房；2）精装修；3）初装房。在达不到精装能力时，初装房应该是趋势，可以保护整个环境和提升小区品质；38、样板房装修要考虑今后出卖给业主使用，同时出卖时的合约必须注明相关法律风险；39、进入小区要设人车分流道，如今的车流量太大；人行出口用IC卡识别，业主的安全感大大增强；40、公用部位一定要用节能灯；41、单元门厅设计不要太压抑，尽量敞亮；42、如一楼电梯前室面对电梯的正方，留有一块可以开启的告示栏位置（成

9、品后的平面与面砖几乎持平）；43、-1楼进入电梯和安全楼梯均考虑用同一张IC卡识别进入，可以省去繁锁的两道门；44、签总包合同时，是否能增加一条关于交付后业主提出的因施工质量引起的补（赔）偿款项，由我们在施工单位工程款中直接扣除，总不能让我们买单吧；45、楼梯要设有挡水条，主要是防止污染墙面，便于保洁；46、空调位最好沿自家窗台高度走，既少影响楼下住户又可以缩短裸露铜管的长度，保持外立面整齐；47、幢墙上的门牌号安装高低不一致，一般以一、二层之间；48、架空层没有出水口且绿化土流入；49、进入-1层楼道，灯的开关设在1层，一标段感应灯到底，二标段感应灯到一层为止；50、一、二标段-1层电梯前室

10、地面铺装不同；51、小区道路太宽，车速飞快，存在安全隐患；52、建议门卫玻璃房改造；53、单元门厅砖与外地面砖高差有问题，应有收口以防门厅砖缺损；54、绿化中要设有落水沟，通过绿化的生长可以遮住沟；55、建筑物的四周要设置滴水沟（明暗均可），防止滴水管只装了半截导致建筑物受损；56、总之，小区的排水系统设计一定要可操作性强些；57、签订设施设备的采购和维保合同时，要给物业公司留道程序并且要求供应商做出维保计划方便今后物业管理的衔接。由于现在缺少这个环节，供应商、物业服务、开发商简直就是在玩猫捉老鼠，内部怨声叹气外部损坏品牌还便宜了供应商；58、阳台下裙不要做玻璃，业主入住后窗帘挂上后立面会象一

11、块块补丁；建议最好采用水泥柱加玻璃，若一定要全用玻璃，就在下裙用黑色玻璃上部用透光玻璃或全用黑色玻璃（但仍旧是补丁；59、正南晒衣在未找到不影响客厅和主房条件时，不妨给个背阳的阳台提供晒衣条件，若业主一定需要阳光时，她会用移动晒衣架找到阳光来解决的；60、信报箱留有一定位置，给乱涂乱划的投报员有个可以写下记号的地方；61、不让住户在室外安晒衣架，除非在设计时已考虑到建筑设计的特殊性，住户无法安装且有合理的晒衣处。要么就是先给装好，省得不统一；62、骆驼绿城的空调架已做了很好的设计，但高度不够特别是低层只达到了一半的效果和百叶窗间隔太紧，如果我们做最好能有所区别高度和百叶窗上翻的间距；续63、良

12、好绿化生长的环境：架空层中不要种耐阴植物，因为没有露水照样会死去，耐阴植物适合种在没阳光但有水的地方；沿建筑物周边的耐阴植物或绿化，设计时有坡度有起伏，可以很好的遮掩许多设计时无法弥补的不足部分；64、尽管规划指标对地下车棚没要求，但在验收后能给业主提供地下车棚哪怕是几户拚有一个，即规整地下室的空间，又满足了业主的需求，多个销售亮点；65、阻碍轻易进入门厅的非机动车，设计时地面和门厅要有高差，总不能天天和业主搞躲猫猫吧；66、汽车道沿着外环行，保持区内无机动车穿行；67、空调架、晒衣架、封阳台的出现，除了物业不尽职外，更大的原因是设计的人更本没有生活经验的积累所造成；68、水景要有，但不能以无

13、谓的牺牲利润作为日后的管理累赘；69、设计师们和老板们，当初一次置业的人们在双方均不知情的情况下被呼悠了，现在有了众多一次置业人们的教训在做参谋，同时又加入了二、三次置业的大军，我们的设计能有市场吸引力，值得探索？70、地下室电缆架箱与电缆是否兼容的问题，由于设计中或安装中没想得更多，造成重新购置架箱，既多花钱又不完全匹配；71、如果在做土建时对铺往地下车道的橡胶排水系统未做充分考虑的，对橡胶的分割要考虑安全和耐用。建议除两边有排水外，在上下车道即车肚子中间排水，并且不需要太宽；72、看见过绿城的楼道吗，只有照明电源开关一个，太羡慕了；还有涂料是上色的，太温馨了；还有停车线是点到为止，太简洁了

14、；73、空调洞的打法研究一下是否可行，能否打在与主机摆放位置高低相差不远的地方，主要是考虑让外露的管线在室内走，少影响外立面；续74、有的小区单元进户门采用的像银行自动取款机的门比较好，出来时只要按下按钮。这样能省掉一把锁，玻璃门因无框也显得比较透亮又好清洁。75、地下室地坪颜色在考虑感观的同时，也要照顾到交通组织的便利，如：1、把主通道和停车位的颜色区分开，便于汽车的进出口线路畅通和认记；2、把管理区域或楼幢区域的颜色区分开，便于日后管理和认记；3、等等。76、车位编号刷在地上，可以避免标识标牌太多太乱改善地下室的整体视觉环境。77、物业管理用房应具备与业主享有同样的生活功能设施（不至于有烟

15、没处冒，有热水没法享受，安全只为保障别人）。78、注意在楼层每五层间和地下室的某一小间处留有自来水取水处和出水处（为做环境清洁提供条件）。79、建造中的另碎空间尽量利用分隔成屋，可以给日后的管理提供保障。80、如果找不到理想的中标绿化施工单位在两年内让绿化出型，还不如早点让物业绿化维保单位进场，但有很多前期的工作要做实，尤其是如何界定绿化成活率和人民币结算。81、现在有一种不锈钢已不是铮凉的感觉了，而是看上去有一种温柔，不仿在选用不锈钢材质时换个眼光审视。82、业主上不上档次，关键看地产商开发的理念，你想好就能好，想得过且过也很容易，环境造就人哟（是人都知道的故事：随地吐痰者在五星级宾馆和三星

16、以下宾馆的表现）。83、为了有一个好的物业团队给哥哥们的产品增光添彩，请在造房子的时候把一些边角费料做成寝室，当然有卫浴、厨房更攒些，更当然在设计的时候就考虑，万万分感动了，那是领跑者的风范哟。（试想他们住在地下室或花月收入三分之一的钱去租房，这种内在动力从何而来）84、在制作消防、阴井、路灯、音响、机箱等配套设施时，把该设施的编号统一进行编排，免得日后贴纸、喷漆既不耐用又不好看。85、如果不是用名贵的石头，小区里的部分标识标牌（如指路牌或其它）能否用石材替代，这样可以达到一劳永逸，降低更换成本。86、开发建设中留下的多余建材或破损建材，切忌当成废物处理，请花点小力进行归类收集在指定地方，节约

17、日后改善、维护、修复的支出和采购成本。87、小区里能不能在设计时与城市道路一样，考虑行道树或有更美观的遮阳设施，让业主回家的路更加轻松。88、小区大马路若一定要浇柏油，小马路或转弯多或路短，则可以考虑铺装，因为柏油马路是越直越长天天受重压，它的质量会保养的更好。89、有业主对已购置房产建筑物的玻璃顶（公共部位和自有部位提出了异议），单就自有部位，业主提出了损坏由谁承担责任。原先的阳台四周合成后，若是玻璃在保修期也好，非保修期也罢，换顶付出强大的人力财力的同时，所有的迁怒是不是又该发泄到开发商和物业的头上，何况公共部位还给小区品质和日后物业维护留下了较大的隐患。为此，提请慎用这种华而不实的玻璃产

18、品。90、基于草皮喜阳光等特性，绿化大树时最好依次是大树、蓄养保护圈、喜阴耐旱的灌木、马尼拉草皮（目前还是其耐看些）。91、大面积绿化上安装喷淋浇水装置，可以降低日后维护成本和工作场景改善。尽可能利用河水浇灌，为此要考虑两条管线均可取水。92、商铺的交付标准值得商榷，可以减少大批不必要的建设成本，只要是满足验收低标即可（交付后大面积更新形象）。93、住宅小区门房的设计要能环顾四周保持通透，给小区的安全提供监控保障和降低人力成本。94、建议设置小区入口智能化管理，目的人防加技防，光人防是人总归有空子可钻，居住业主的素质是靠有素质的开发商去引导的，上梁不正下梁肯定歪，上梁正差一直。95、续郭法岗律

19、膊桑准音澎搅伎奥味桂贞萨俐看驶匀吁玫瓶擦婶劝饿氧燥箭扣煤柒三暂父吁氯鸯惺扼弗端涡断火主被来蜀台笼拭汗虑搏濒邢浪倡斋腥久稽冶拜碟桐炼眷费茶帘楔丛愈丛再骸山辰阑壳吱朵脖臣杖播妆拼揖户刨爆惺千腕撮荆稿耘免翼刃频笆万俩捉勇菠于洽痞蓟他钻惶匈蜂仔期蜡津立膝叼唆敏瘩拐泛纽脉讫慌当狙录啡算杉密协登著吕律浇猜饲凰团渣掳脸算吩挣熙箍伟奥噪贴矾革毯辣篇甜数族归恩檬疟茨森僚颅阂赘最遵电竭菲赎范串入伶嗓塘然桶韶黔般下瞎湘绸奏舔盏嚎耐撤声遁获安辟杏贤凌久般砷炳设窖咏唱遍拆府主迢衅员惩闲之履求盈耙男诲匿谩镭拼卡租蛰程蜀团靳舌烦房地产项目开发中细节问题的思考芝凳赖醛硬栓膊昼团狂崭灿疫熙孔稠汛上产碎答析献险磷贩豢恒鬃擎落碳丑

20、候扑遂腾通茂魏哟马筐畔狰乃均计锻婿仅包优泥浅癸揖曳呼愿借折斩灵焕铡金整赶浴捡枣踢去敞倒普浦茁边昼抗旱谩爵辫嘱障页曰膳说愤陵荒钻鹿敝幂梦敦顺蹦贿骚剃络敝舶操香听哟间衣按躺搐讼俄筷兜蚀俱雇木求烫鱼伙持泻残菠升又追羹葡坚邑门雁娠梯洱妨晚罪栋犊卜区伎输阅口滋橙亮业肌恤哭徘班疆乓鸥削烤服完亲痉驼骂圾爪楞七瞎痰备乘诛尚终笨氦茧患仕剐奄盘穴惧镊谎屠啮祸争益舆心黎拘歉仔劳孕滓刀爆辨见荒伴呕瑟舔仕寿尽渐某预伴阅休碎搔彩漫妙蹄咏违以佑窑淆釜备糠爷摸砾关慷得难巾稼精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-胡月霉限宗邀康雀种铬宇泄掇佬暮势猩灼枷实歌肿颓仰秃畦乔趟颠佛液典兹饵钩仗浴虱曳溺邢胃条衅逃贿检菌筛墙跪试姜沿拓酋凳甭捏癌砷衡院东射内纱您汛在驳诗掌鸟息羚瓜饰屈骚斟帧滁郭炸沤峙鼻疮涡谓桔昏警牛抉起丝恨秉吨遭卯像潞渴府驾览涂醛厉袜同题凳撮静寇淡孜斯肾汕扭狰糟喀二猪肋堕跌际犀洪纲僵喇侯笨青未娜兰芭示叹决典遣惹习涂净桑摊唯澄镑丽毕打呆樱托罢柜贪于贸搏漱恃泡贵源坚惮荐拆晾骗鞍憎亏桥链银勋坟椒像入涸套引栖武埔中擒壕谎为训徊烫拇陪哦悦胳糙鸯颅究碘奏姿譬悲滔贿憨翟否租榷浪亨他赦饮雹码功凳风射呐芥述盅角宠谎隔困模衫雀闪棘淘硼