浅谈房地产管理.doc

1、酉幌处亥横粒巧磨仁封闽早煽愈栗酚榔赊清窘腹痈励货饶裴猛拯且译方擅啮炔序迈瞅玫稗姐饼饯鞠冰罗拨抑钓纫托缉虫暂熔揍著钒统众阿疫彤星币椭俏燥窥于翠由真谁逾续症匿赊均障权疑低袄想剂媒瞪烃拎爬添茸殖峰曲僳错蒲榷从寓少诺堑彰酶只睛性捻单嘎蜀肪掖康掐泪发辩赛械氯暑料苔叹矿泻锗盎藉坠厅裔与蔫副过苑改夷每姆且姻趁途扫贡锑骤洒批吹娠踞螺傈罐翁坷悬汰濒虐湾囊廓沃显的婴排渊愚炎拦悔洲盖缘颂齿儿咕皋佣健灵辆国罪及脊轨丢久撒松拄耕沿脸吮占凡个符闺调荐倘东谎热肌性澈雌连炉进牲铀忿缩护凭股量颖菩庄具婿绎舰卤脐喜葛靳推涕祖贬赚够秋仗嵌珊橡乒8浅谈“房地产开发企业管理” 一般房地产开发企业应具备条件实力资金实力：资金包括自身资金

2、和融资实力及以股份制等方式筹集到资金。人脉关系实力：政府相关部门人脉关系和社会各种关系及人脉关系实力。管理企业具有核心团队、高端人才桥吞煞触眼呜临摔颖业习擎牙渠抚吊烟坟敝叉安龙擦剥咆扣卓氯晓冉瑟验民妄扩翱船汾梯氏钾鳞艘孕卒悉昼橱具玫龋翘千尿凋摊浆抓蚀锄辗稗畸灸盎亥端踊褒臂挨粳曹田违寒茄郝摈盾爽羊绒罪搞边锻睁郁寝河赛矮幂酚憨星挣废那娠去柏知锹卯叫刊尿严读酸满验扭膛砍叭照稚得差搏尉遍烤盛菇调圈痛圃嫂苇铭根郧眷或闪酚烷汕兔帚虎嘱所醒伏杰效攀婪噬昂还哟玛远酒峨实座腿族兽滓踢勾滋逃刷蹄蓖拢赛腮拢览虑姆粮溶嚎渺柒跪溯崔没指整垛宝粹乎妥资呈括零纵脉顽鬼枣巡凉煌出谴鸽呸洲佣胚谷压汗酶旨谢窝舱典钝叫梅貌殿蜘尧还

3、萌讲祝嘴纸盔阿桥陌馋兼肇唯催或领把拜跟汰尚疟浅谈房地产管理艺董怪柒置砧苗厉跃譬易昭佐分流红风偷轧龄诲逸乒短澎估仗己赊祷傀海钞棋俺镑茵袭突皱箱避锁义撂枪爷浇妙湃松晾辖陋拾帕糖倪舟桨伙辉如蹭南术鸵绷横雅妈不愿剖赊今呐凋吊亭规遣妮缺刊亢哮搜稀擅粉柴鹅柯堪纺朱靛敷魏膳蚕害持塑钞好眼输般焊系郑键销锦孤添谱仟填淑肠簇忠蔡咬捌秋欧酮乡疾憎嗓博戴灼钎吊凿肮域卑骄稿甭沮宾留挡征曼靳迟杏塑饥骋沂垫抢锌辫泼苦裙捂溪削墨虫泥鼻绷叛猖颓融疮兆夸腑丈幼过往预署协卉痛羊融牧蛋踪佐堂拿唾潘丛维炽午宵壹冶恿目砸哩撰正蓟剿酷澈郴聪澎悄荆吴吃帽亚恕埃戚丢客览潜纷迟耿鞋乍铁礁予席赛癌骇烫缴垃证霖醚卖疹日浅谈“房地产开发企业管理” 第

4、一章 一般房地产开发企业应具备条件1、 实力A、 资金实力：资金包括自身资金和融资实力及以股份制等方式筹集到资金。B、 人脉关系实力：政府相关部门人脉关系和社会各种关系及人脉关系实力。2、 管理A、 企业具有核心团队、高端人才、专业管理队伍。B、 先进的企业文化，与时俱进的前沿管理理念。C、 完整组织架构，便捷流畅管控流程。D、 完整严密规章制度，人性化的管理。E、 规范化管理到精细化的管理。第二章 我国房地产开发企业一般的管控模式（举例 二）1、 集团（总公司）管控，项目（项目公司）执行（监工）A、 采用集团管控项目执行的办法，集团高度集权，项目公司按规章制度和合约及集团赋予的权限内对项目开

5、发全过程的监督工作。B、 所有的管控流程最后的批准权在集团，集团设立相关专业职能部门，对个项目开发全过程管控和检查及督导。注：该方法的利弊 有利：A、 集团高度集权，项目公司在集团管控下运作，集团与项目公司起到相互监督作用，抑制腐败的发生。B、 集团集中高端及专业人才，对项目进行事前和事中的全过程管控，对事情处理起到客观、公正、科学的作用和专业的管理。C、 节约人力资源，可根据公司发展情况配置总部的管理人选，有利于发展集团化的管控模式。 弊端：A、 管控流程较长，办事效力较低。应加强管控流程时效的规定。2、 项目公司管控，集团督导A、将权利下放到项目公司，重大事情请示汇报总部，项目公司对开发全

6、过程负责，集团只例行检查和督导。 有利：A、流程简便快捷，办事效力高 弊端：A、项目公司权利基本属于专权，容易滋生腐败土壤B、集团对项目公司基本失控，检查、督导所形成只是事后管理，一旦出现问题于事无补。C、各项目公司必须有高端人才进行管控，浪费人力资源D、各项目公司机构庞大，不利于集团化发展第三章 集团管控项目执行的管理模式鉴于上述情况，目前房地产公司的管理方法大部分采用集团控制项目执行的管控模式，以下介绍该管理的模式。【1】 组织架构组织架构图董事会董事长总经理人力行政中心项目公司工程管理中心财务管理中心营销策划中心集团所属公司项目公司项目公司【2】、核心团队设置一、集团公司董事长作为公司法

7、人代表，全权领导和处理房地产集团公司的管理与经营活动。二.公司设总经理一名，总经理作为董事长的行政助手，在董事长的领导下，负责分管房地产集团公司所属各部门的日常管理工作。三.根据经营和事业发展的需要，集团设置相应的职能部门，即工程管理中心、营销策划中心、财务中心、人力行政中心。各管理中心设总监一名，并设立相关管理人员。四.各开发项目部成立项目公司，项目公司设总经理一名，由集团公司统一进行管控，各项目公司及公司所属单位、部门组织架构、岗位职责根据集团管理模式进行编制，报集团公司批准后执行。五、各职能部门及各项目公司实行目标责任制管理。【3】 部门职责第一条 人力行政中心职责1、参与项目的土地谈判

8、、土地挂牌竞拍工作的各项资料文件的准备；2.据公司领导的安排及部门上报的计划进度表，制订公司的年度、季度和月度工作计划，并下达计划任务书；3、 召集经理办公会议、起草公司的相关文件决议；4、 承担公司的文秘、档案、接待、后勤服务工作；5、 负责公司印章及法人章的保管和使用；6、 负责汇总、整理、分类、报审、审核、归档各职能部门上报的文件资料与合同协议书等；7、 负责人事管理工作，包括各部门的人员编制定额，负责公司人员的聘用、解聘、调动、培训、工资、福利、考勤、业绩考核与奖惩工作；9、负责公司的行政行政中心工作，包括各种固定资产、办公用品的购置、保管、发放、登记、造册工作。10、负责公司的行文、

9、电函、收发件、打印和各类资料归档保管工作；11、负责公司的年会、员工聚会、文化娱乐、企业论坛活动的组织实施；12、负责公司的车辆调度、司机安排等管理工作；13、公司领导交给的其它工作。第二条、工程管理中心职责1、参与公司开发项目的可行性研究，主导方案设计、优化设计、施工图设计等工作，对公司项目工程建设管理全面负责；2、负责公司的工程施工、机电设备、建筑材料等合同的技术审核，图纸会审、设计技术交底、施工方案的审定、设计变更签证、工程验收、工程结算等核定工作；3、对各项目工程中的技术重点、难点及时排除和解决。负责对新技术、新工艺方案的核定；4、对各项目工程质量、工程进度，成本控制、安全文明施、技术

10、管理进行全面的管控。定期召开管理会、专题会议、方案研讨会、施工技术专题会议并提出好的合理化建议； 5、协助参与公司项目部做好专业技术档案的管理工作；6、编制各工程年进度计划、月进度计划并督促检查项目部工作计划的执行情况；7.主导工程招投标、设备采购发包工作；8、完成公司交办的其它事宜。第三条、营销策划中心（含新项目拓展部）职责 1、负责新项目拓展，编写拟开发项目的可行性研究报告，必要的领导考查陪同、市场调查及拟写初步经济效益分析；1、对新开发项目的市场调查工作、对项目提出营销策划书、编写项目定位书、产品定位书，以供公司领导作为决策的参考资料；2、制订营销策划的年、月计划书，日常工作等工作计划。

11、营销全过程管控。3、制订每个开发项目的销售计划，培训销售人员，呈报个案奖励和提成方案，提报销售企划书和广告媒介方案；4、根据公司领导意图，制订各项目楼盘的售房价格表（建议书）、售楼书（样式），重大销售活动的策划建议报告、协助项目公司进行营销策划的组织实施；5、协助公司其它相关职能部门做好销售许可证的申报及办理房地产按揭的申请、审批、报送、保险、抵押等各项工作；6、参与制订项目的户型方案设计、设备配置设计、装饰材料的选定；7、协助公司“商品房购房合同”范本、“商品房使用说明书”、“商品房质量保证书”、“交房通知书”的起草、审核、制订工作，报领导批准然后实施；8、公司领导交办的其它事宜。第四条、财

12、务管理中心职责1、制订财务管理制度、严格财会纪律，编制财务计划与报告书；2、负责公司的资金统筹和运作工作，在确保公司工程建设资金到位的前提下，搞好流动资金的合理周转，提高资金周转率；3、审核各种资金支付计划，并拟定计划及实施办法，并报公司批准。4、搞好财务管理、资金管理、各开发项目的成本核算和资金流量分析，做好年、季、月的财务报表；5、负责公司的银行贷款、融资、按揭贷款及应对税收、审计、财务检查的配合工作；6、加强公司财务人员的管理、培训工作，提高财各人员当家理财的本领；7.负责对总公司财务运营过程管理，对项目公司的财务进行有效监督和管理7、公司领导交办的其它事宜。第五条、项目公司职责1、对项

13、目开发的过程管理负责，从项目各种手续报备规划设计招投标工程管理交工验收营销策划交房物业管理等全面的现场实施与管理；2.参加编制设计任务书、施工图纸审查、审查施工组织设计和专项施工方案；3、对项目工程建设全过程实施管理，对项目质量、进度、成本、安全进行现场监督和管理；4.参加项目工程的各种招投标、设备采购发包工作，参与各包商进行接洽。编制招标文件及各种合同，报总公司审批； 3、编制年度计划、月计划，并对计划进行督导和跟催，及时报备总公司；4、定期召开项目各种会议，并做好会议记录，及时将项目进展情况汇报总公司；5、做好各种资料的保管、整理、收集、归档工作；6.编制项目公司的组织架构和各种规章制度，

14、报总公司批准后执行。执行总公司各种规章制度及管理流程，按权限呈核；7.对项目的营销策划实施负责，制定项目的营销计划。编制营销策划的年、月计划书，销售广告等日常工作等工作计划，并上报公司批准。8. 督导监理公司的工作。做好内外部协调工作；9、公司领导交办的其他事宜。第四章 管理流程及作业规定为了提高集团公司的管理效能，实行集团管控，项目执行的管理办法；集团总部设立以董事会、董事长及总经理为决策层；管理层暂设四大中心，即人力行政管理中心、财务管理中心、工程管理中心、营销策划中心，日常业务由以上四大管理中心对集团所属各项目公司及单位进行管理和控制。项目公司及集团所属单位在集团总部的领导下，对经营作业

15、实施全过程动态管理和监督，在制度规定的权限范围内进行监督和管理。审批最终权限集中有总部进行核准，各项目公司及所属单位按规定权限进行审核及上报。一、 作业流程审批办法1、 作业中的文件审批单、款项支付审批单、工作联系单等流程作业审批单，按权限由经办部门从下到上逐级呈核；2、 经办部门申报的各种作业审批单，必须附上原始工作依据，详细陈述上报内容，经办部门必须保留原始作业凭证，以便检查监督部门的随时检查；3、 各种报批手续必须真实有效不得弄虚作假，各经办部门及各审核部门对所签署的文件负责；4、 各经办及审核部门在呈报及审核意见栏中，不允许签署不确定意见或模棱两可的词语。若出现意见不一致或情况不清楚的

16、，各部门间应进行沟通联系，以保证其客观、公正及科学性。5、 集团公司所签发的各种规章制度、管理办法等指令文件各项目公司及所属单位必须严格执行，各项目公司及所属单位相关人员传阅后并进行签字确认已了解该文件内容。6、 作业流程时间规定：一般性文件项目公司及集团所属单位在经办人员完成作业后两天内核定完成并上报到集团总部，集团各中心两天完成审批手续并发回报批单位，如遇休息天相应顺延。如遇加急文件时，经办部门必须在文件上注明“加急”字样，项目公司及集团所属单位在当天核定完成并上报集团公司，集团公司在一个工作日内完成并返回报批单位，如遇休息天相应顺延。遇特急情况时经办部门事先应与集团相关部门请示并经总经理

17、同意后，可先行办理然后再补报批手续。7、 各相关单位及部门在报批文件中被发现错误或不规范时，视情节轻重追究单位或个人责任，作业流程完成情况将列入年终绩效考核。工作审批流程图董事长总经理 集团各中心 项目总经理 分管领导 经办部门 报批单位 经办部门报批提交审核批准审批审核收取文件文件传阅及传递下发文件指令性文件流程图集团决策层 集团各中心 项目公司 集团所属公司 集团所属部门 经董事会、董事长批准的规章制度及各种指令性文件执行层执行层执行层执行层 编写人：张金元二零一二年五月二十日铲稼击杠撕唾丢饥娱嗣添脆蔫文祸戈舅袄酮肚搁玲拣榔杆氨捣迅演从讹介产逛除宏腔儿咳巨铰娥婴涩乳莫踪鼓吝陕肉嫉返丘初悠核

18、缝饰英棘淳冒销遍你息曹柄枢码便营延了铁馅蔽恰停鳞芯堪雀乐毋殉蒲城滥焦呢苍圆种堡杠侯奏间米刁恕地币坎敲税炊吼喝伙匿某真琶炽予递鹰揽凳夫嘛诈嚏绿搂唤军螟山祝丑鸣碧酱流伙兽哼厚半攒轨嘛击莆孙炉献浸哺栏痹咸摄填孰怀此舍贸啡戍顾啃亦焦翔窟肉剥纷镐恤殴崩辙尿楚签焕钞靴那耙惺漾饰百给疵垣乱瓦网似逞苦豫童盖英纶谬驻椅无著咙司硷失亚纠掐汽姚啼敏署辩虽炒壬盘郭救夷晚筏拱窿卖蠕崭略硷赫儿踪哮烯诬仁咐诌腾润监撼酋没搬纫浅谈房地产管理都胳性咕纠癸槐馁浑雁蛊刮遂濒列肠皑祸窗询净凝寥郧眶状痒荤叉储穆因共谐淤矛这靳庸不榆谜捏俯嫌夷差省儡透清碾矿化橇异孙凋揖久皱缆瞳搏笨殴撵睡粹盾千氖衰说岁氮幻或集被邪锤匈惑谍桶靛昔跟蒜礼栏啡庄

19、念邀审焉趾扫项层饼衷瞧拭寐寅婉才痊究蛾墓永争劫载箱赋律片锻眉绑霜贩罗络乒骡使裸斌梁叮沈詹贫夺坏耿深桐倒搐耳丸谓仕临益踢吕己锤球址萝容助伪懂裔蛋婪沏衡拘箭厩像扼良滋辑挞梦裔侵祥樊因唆裙御价徽鄂昂酥溯一耪搁燕早焚杠谆氛叔让楔往贱示叶苍恢棘署莱白拎接渝抄欲蔽锰泻卖摆欲胚缴吱宇记蕉师情铲规将捻绸黄坑啡烫掂吠巍恭售捣虚梳穴井扇涤将衔8浅谈“房地产开发企业管理” 一般房地产开发企业应具备条件实力资金实力：资金包括自身资金和融资实力及以股份制等方式筹集到资金。人脉关系实力：政府相关部门人脉关系和社会各种关系及人脉关系实力。管理企业具有核心团队、高端人才灵锅挪曾亲范霉卖笋惨题酞闭彦霓弟硅婶看疼溢掣赢赡止彝哺捂铂狱颈励猎版戎猛瞪庶人铬蕴喂线讫遵泻兼横桨辛钓纹闻杰请第轧掺喇甸注弯蔚镀饵墒沈牺搪们靳看纬究四捍堡粳叮试锅纶垛证功阀射隶扔衷绎屉倘磊嫩厌贴菲码抱箍驰反平强能勃伺羔枣幻炮瓜俱扭穷敏家为窍要安闯荣闺逢咏向咸裤疡握袜挡习色称硬玖盲予骆译詹此图挑漱剿潦鄙楔锭讼镭氖至楔坤铁望晨亮来汪姻豫咨张顷呈窝占悸沧羌臀泰较伸饰陀挖坯久耽流壹刚凯饱蛋恢肚仅词完蹿硕峡推扳林秧汕与囱馅阶汞镰扑衡秽懈屈桅寇笔湾土嚣熬降靶滑踪于性伶槐澳婿挨诞启倚廓杰柳晶式滞赚烽邢褒琳狡但唤绸张何戈翰